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20xx年安徽大市場2期之項目定位說明-免費閱讀

2025-08-28 08:35 上一頁面

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【正文】 中式快餐 :1。 問題 3: 社區(qū)性商業(yè)深化定位 67 序號 經營種類 建筑面積( ㎡ ) 1 通訊營業(yè)廳 800(3家 ) 2 銀行營業(yè)廳 2022(3家 ) 3 郵局 300 4 航空售票廳 200 5 洗衣房 100 6 旅行社 200 7 ??崎T診 200 8 藥店 100 9 鮮花店 100( 23家) 10 照相 /沖印 /彩擴 100 11 婚紗專業(yè)攝影 1000(2- 3家 ) 12 兒童專業(yè)攝影 300 13 眼鏡專賣店 300 序號 經營種類 建筑面積( ㎡ ) 14 名表專賣店 300 15 黃金 /珠寶專賣店 300 16 茶葉專賣店 200( 2家) 17 煙酒專賣店 300( 2- 3家) 18 面包房 300 19 輕食店 300(5家 ) 20 音像店 200( 2- 3家) 21 家飾特色店 200( 2- 3家) 22 文化禮品店 200( 2- 3家) 合 計 8000平米 問題 3: 社區(qū)性商業(yè)深化定位 68 家電數(shù)碼城定位 ? 戴德梁行原方案 2萬平米,打造合肥首家大型家電數(shù)碼產品專業(yè)零售賣場; ? 現(xiàn)調整為主力店模式,共 12022平米。 最愛去的商圈 淮河路步行街作為城市商業(yè)區(qū)的象征,是合肥居民最重要的消費場所。 安徽大市場商鋪經營者對二期商鋪認同度極高, 62%表示會購買, 35%表示可能會,只有 3%的被訪者認為不會購買。 合肥人均餐飲消費 50元 /次 /人以下的占 65% 合肥居民外出餐飲消費頻率9%30%30%10%7%4%10%每天都去 每周1 -3 次 每月1 -3 次 每季1 -2 次半年1 次 一年1 次 幾乎不去餐飲消費頻率 每周 1- 3次與每月 1- 3次為合肥居民外出餐飲消費的主要頻率 ,占 60%。面積( S4)約為: 350平方公里,覆蓋總人口( P4)約為 100萬人。 ? 預期第一商圈的大部分居民及在商圈內工作之人士均會 經常性到訪 本項目,所作花費占去他們零售支出的大部分。而要達到這一目的,非強大的資源整合能力、高超的專業(yè)水平及豐富的實戰(zhàn)經驗不能做到。 這里已經被廬陽區(qū)當成了招商引資的項目,今天的女人街經營商品種類越來越少,女人街店鋪的老板大多是老街坊,他們的年紀跟年輕人出現(xiàn)一個斷層,對于潮流的敏感度不是很高。規(guī)劃建設的合肥唯一 CBD中央商務區(qū)也位于三孝口商圈內。 市級商圈競爭分析 38 “三孝口商圈”大型商業(yè)檔次情況、消費者特征 名稱 經營檔次 消費群體 城隍廟市場 低檔 低收入階層、市外農村市場的零售商戶。 “淮河路 四牌樓商圈”以長江中路為軸,東起環(huán)城東路,西至市府廣場,南北分別以紅星路、壽春路為界的范圍,東西長約 ,南北長約 ,區(qū)域總面積約 1平方公里。其中,合肥汽車客運總站是全國 45個公路主樞紐工程之一。 ? 新站區(qū)住宅小區(qū)和居民眾多,市場空間大 新站區(qū)居民入住逐漸增多,居住氛圍增加,目前,新站區(qū)房地產市場以住宅為主,區(qū)域內已建、在建住宅樓盤約 67個,總建筑面積超過 200萬平方米,且區(qū)域內的商品住宅檔次較高,但入住率尚低。市級商業(yè)中心“淮河路 四牌樓商圈”已滿足不了居民的所有消費需求。 獨特的建筑景觀設計,傳承歷史的 loft商務區(qū),挑高 7m的地下購物公園,突破了傳統(tǒng)商業(yè)空間,創(chuàng)造出商業(yè)、物業(yè)新價值。 在城市定位上,埌東首先是以國際會展中心為核心的中央商務區(qū),也是東盟國際商務區(qū)的幅射延伸區(qū),整個“泛埌東”地區(qū)的商業(yè),都是為新商務經濟發(fā)展服務的功能配套商業(yè),是商務經濟的硬件基礎和軟件平臺。在這個區(qū)域,高度不同的 7個單體建筑由主體兩層、局部三層的商業(yè)步行街相連。 ⑵萬達廣場地塊。 購物百聯(lián)西郊購物中心定位于社區(qū)型購物中心,服務于周邊居民社區(qū),力求為數(shù)十萬居民提供一個溫馨和諧的休閑、消費場所。它的落戶,使長寧西部初步形成了一個以購物中心為主體,周邊大賣場、超市、便利店、農貿市場等布局合理的商業(yè)格局,將使長寧西部社區(qū)商業(yè)更加完善,居民購物更為便利。餐飲消費的比重在不同類型的購物中心之間有所區(qū)別,低的只占 2%,而社區(qū)型購物中心如百聯(lián)西郊、百聯(lián)南方等可以占到 10%左右。 ○商圈輻射周邊38多萬人 上海百聯(lián)西郊購物中心的3公里商圈,即一級地區(qū)為新涇鎮(zhèn)、北新涇、仙霞、程橋地區(qū),這一區(qū)域內現(xiàn)有居住人口約23.8萬人、8.7萬戶;5公里商圈,即二級區(qū)域為周家橋、天山、虹橋的內環(huán)線以西地區(qū),這一區(qū)域內現(xiàn)有居住人口約15萬人、5.2萬戶。 ? 華潤中心首期項目中的購物中心部分 ——— “ 萬象城”面積達 ,擁有 6層商業(yè)樓面,全部通過上百部電梯連接,整個建筑規(guī)劃充分滿足租戶及顧客的需求。所以, 2022年以后,我們就不再出售商鋪。 Mall的背后是 —— 13 城市商業(yè)中心的四種基本類型 超區(qū)域型 區(qū)域型 社區(qū)型 鄰里型 定義 百貨店 2- 6個 專業(yè)店、專賣店、大型超市、城市商業(yè)街、酒店賓館、娛樂、休閑服務設施 百貨店 1- 2個 專業(yè)店、專賣店、大型超市、酒店賓館、娛樂休閑、銀行、郵電等配套服務設施 綜合超市、農貿市場、食品店、日雜店、快餐店、美容美發(fā)、書店、音像店 超市、專業(yè)店、洗衣店、儲蓄所、醫(yī)藥門診 商圈半徑 (公里) 30- 40 10- 20 3- 5 1- 2 時間車距 (分鐘) 20- 30 10- 20 5- 10 3- 5 商圈人口 (萬人) 100- 200 以上 50- 100 5- 10 1- 2 總規(guī)模 50萬以上 10- 30萬 5萬 10萬 交通條件 城市交通中心 區(qū)域交通中心 社區(qū)交通 中心 非主要交通樞紐 停車容量 5000- 10000 2022- 5000 300- 500 50- 100 設置地域 城市規(guī)劃中心商業(yè)區(qū) 14 本項目城市商業(yè)的總體定位 ? 社區(qū)型 ?商業(yè)中心 ?區(qū)域型 ?商業(yè)中心 ? 超區(qū)域型 ? 商業(yè)中心 15 合肥、南昌、濟南、南寧經濟指標對比 城市 時間 總人口 GDP(億元 ) 人均 GDP(元 ) 社會消費品零售總額 (億元 ) 城鎮(zhèn)居民可支配人均收入 (元 ) 城鎮(zhèn)居民可支配人均支出 (元 ) 濟南 2022 23632 11013 8395 2022 27610 621 11798 8471 2022 31604 12310 9227 合肥 2022 456 10562 7785 6234 2022 440 589 13378 8610 6998 2022 455 18960 9684 7398 南昌 2022 445 627 15620 230 7391 5913 2022 450 827 18388 270 8696 6957 2022 475(非農 219) 22390 308 10301 7064 南寧 2022 641萬 市區(qū) 145萬 501 7862 9162 2022 648 市區(qū) 150萬 9126 約 1102美元 239 8062 6211 2022 648萬 市區(qū) 249 11047 約 1364美元 378 9203 興寧區(qū) 10800 6883 16 區(qū)域性商業(yè)中心-埌東五象購物中心 南寧五象購物中心總投資額 ,總面積 7萬平方米,商場使用面積 4萬平方米。同時“紫金城”將成為南昌新的娛樂王國,第一個巨型不夜城, 項目借力于國內外頂級設計師構建的,是南昌中心區(qū)迄今規(guī)模最為宏大的復合型商業(yè)與生活新形態(tài)。同時隨著紫金城項目的建成,省府南昌從此將告別沒有自己的特色“客廳”的歷史 ! 南昌區(qū)域性商業(yè)中心-紫金城項目 21 附: 22 內 容 ? 全國主要 mall的經濟背景 ? 項目零售商業(yè)的開發(fā)方向 ? 項目的深化定位 ? 開發(fā)策略 23 存在 2個市級商業(yè)中 心: “ 淮河路 四牌樓商圈 ” : 是政府重點支持的 市級商業(yè)中心,未 來將繼續(xù)是合肥最 重要、最繁華的商 業(yè)區(qū)域。 今后環(huán)境好、集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的綜合性的購物商場將越來越受消費者青睞。 新站區(qū)居民的購買力相對較強,有利于本項目發(fā)展零售商業(yè)。 合肥駱崗機場 30 新站商圈消費群體特征分析 “新站區(qū)商圈”各大中型商業(yè)消費群體特征 名稱 消費群體 安徽大市場 附近居民、周邊地市商戶 中綠服飾廣場 車站乘客群體 、 周邊地市商戶 光大服裝廣場 車站乘客群體 白馬服裝城 車站乘客群體 、 市內女性消費者 、 周邊地市商戶 上海七浦服飾 周邊地市商戶 好美家建材超市 區(qū)域周邊裝修新居的家庭為主 雅豪家具名店 本地中高收入家庭 中州家具市場 中低收入家庭,周邊地市居民 (新 )瑤海家具世界 市內中低收入家庭 環(huán)宇國際家居裝飾博覽中心 市區(qū)收入穩(wěn)定家庭 蘇果 勝利廣場附近居民 合家福購物廣場 安徽大市場東側周邊居民 好又多 周邊居民 元一時代廣場購物中心 周邊居民、市內部分中高收入階層 31 四類消費群體歸納分析 車站乘客人流 2- 3萬 各地市批發(fā)進貨人流 新站區(qū)居民 10- 12萬 周邊商業(yè)及專業(yè)市場商戶群體 1萬戶; 政府、企事業(yè)單位人員;其他居民、人員。經過 20世紀 80年代、 90年代的幾 次改造,使其東起環(huán)城路,西至宿州路的一段形成了集購物、旅游、休閑、餐飲等功能為一體的商業(yè)步行街。 安徽招商國際商城 中檔 市內女性、追求休閑時尚者。目前約有商戶 200家,以女性服裝、小飾品零售為主 。專業(yè)商業(yè)街往往集中經營某一類(種)商品,如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等;復合商業(yè)街對經營的商品不加確定,如上海南京路,合肥淮河路步行街 43 項目零售商業(yè)的市場機會 市場機會 根據(jù)上述項目零售商業(yè)發(fā)展條件,包括區(qū)域特征分析、商圈競爭分析,結合戴德梁行行業(yè)發(fā)展趨勢判斷(見定位報告 P73- 84),可以得出以下市場機會: 特色商業(yè)街區(qū) 餐飲 :中高檔餐飲一條街;徽州名小吃一條街;美食廣場; 娛樂 :熱力不夜城;游樂場; 休閑 :商務休閑一條街; 購物 :女人世界名品店;女人世界淘寶店;女人街 ; 社區(qū)性商業(yè) 社區(qū)超市;以及銀行、郵政、餐飲、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店,文化用品店、維修店、社區(qū)活動中心、衛(wèi)生診所、中介服務(法律、保險、旅游、家政、房產)、禮品鮮花店、彩擴店、音像制品店,家居裝飾品等。 ? 第一商圈的面積約為: ? S1=π 1(km) 1(km)=里。 ? 面積( S3)約為: 200平方公里, ? 覆蓋總人口( P3)約為 60萬人。 醫(yī)療保健 % 交通通訊 % 2022年末, %的家庭安裝了電 話,每百戶家庭擁有移動電話 部 娛樂教育文化服務 % 教育支出 居 住 8% 雜項商品與服務 合計 100 6367 10% 圖 3 2022年安徽城鎮(zhèn)居民人均消費結構 問題 2: 居民消費能力與特點 54 商圈內主要地區(qū)經濟指標 城市 時間 總人口 (萬人 ) GDP (億元 ) 人均GDP(元 ) 人均居住 面積 城鎮(zhèn)居民可支配人均收入(元 ) 合肥 2022 456 10562 7785 2022 440 589 13378 8610 2022 455 18960 9684 新站 2022 10萬 3100美元 11340 瑤海 2022 非農 33萬 超 2022美元 六安 2022 675 5269 7409 淮南 2022 11232 8598 巢湖 2022 7136 7968 問題 2: 居民消費能力與特點 55 問題 2: 居民消費能力與特點 合肥居民首選的餐飲場所25%5%57%10%1% 1%1%咖啡廳 中餐館/ 酒樓 西餐廳 中式快
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