【正文】 安徽大市場 2期之項目定位說明 城市商業(yè) 2022. 2 2 內(nèi) 容 ? 全國主要 mall的經(jīng)濟(jì)背景 ? 項目零售商業(yè)的開發(fā)方向 ? 項目的深化定位 ? 開發(fā)策略 3 20222022年數(shù)據(jù) 各輻射圈層內(nèi)主要城市相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 輻射 圈層 時間 GDP （億元） 人均 GDP （元） 總?cè)丝? （萬人） 城鎮(zhèn)居民人均可支配支出 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 消費結(jié)構(gòu) 長寧區(qū) 62萬人仙霞路 25萬常駐及外來人口 7450 55306 長寧區(qū) 62萬 上海 1352萬 估總 1800萬 12631 16683 購物消費 80％ 餐飲消費 15％ 娛樂消費 5％ 2022 9143 67417 戶籍 1360萬 估總 1800萬 2022萬 13773 18645 上海百聯(lián)西郊購物中心 上海市商業(yè)信息中心”上海消費市場信息快速反應(yīng)系統(tǒng)”對上海市部分主要大型購物中心消費構(gòu)成情況進(jìn)行了調(diào)查。數(shù)據(jù)顯示，無論是位于市中心還是位于社區(qū)周邊的大型購物中心，購物消費的比重基本都占到總消費的 80%以上，其中購物比重最低的也占到 50%，其中恒隆廣場比重高達(dá)到 95%以上。餐飲消費的比重在不同類型的購物中心之間有所區(qū)別，低的只占 2%，而社區(qū)型購物中心如百聯(lián)西郊、百聯(lián)南方等可以占到 10%左右。 休閑娛樂等服務(wù)性消費的比重在各種類型的購物中心之間的差別不大，基本都在 5%以下。 4 ? 2022年 12月開業(yè)社區(qū)性購物中心 ——— 營業(yè)面積達(dá) 6萬多平方米的上海百聯(lián)西郊購物中心于2022年國慶節(jié)前試營業(yè)。它的落戶，使長寧西部初步形成了一個以購物中心為主體，周邊大賣場、超市、便利店、農(nóng)貿(mào)市場等布局合理的商業(yè)格局，將使長寧西部社區(qū)商業(yè)更加完善，居民購物更為便利。 ? , ? 購物中心的調(diào)查顯示，目前客流中 90％以上的顧客為周邊 3至 5公里范圍內(nèi)的社區(qū)居民。 ? 目前周一至周五的客流量達(dá)到 3萬人次，銷售 200萬元左右；雙休日的客流量達(dá)到 6萬人次以上，銷售 400萬元左右， ○ 周邊多為高級住宅區(qū) 百聯(lián)西郊購物中心的四周為高級別墅群及新興高級住宅區(qū)，近年來又新建了大片住宅小區(qū)，屬于成長型人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計，周邊的新涇鎮(zhèn)、北新涇街道、仙霞新村街道、程橋街道等輻射圈范圍常住與外來人口有幾十萬。周邊地區(qū)房價高于全市均價，購物消費能力很強(qiáng)。 ○商圈輻射周邊３８多萬人 上海百聯(lián)西郊購物中心的３公里商圈，即一級地區(qū)為新涇鎮(zhèn)、北新涇、仙霞、程橋地區(qū)，這一區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居住人口約２３．８萬人、８．７萬戶；５公里商圈，即二級區(qū)域為周家橋、天山、虹橋的內(nèi)環(huán)線以西地區(qū)，這一區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居住人口約１５萬人、５．２萬戶。 5 ? 百聯(lián)西郊購物中心占地面積 平方米，建筑面積 11萬平方米，整個建筑物分地下二層和地上四層。購物中心采用開放式建筑風(fēng)格，體現(xiàn)人性化設(shè)計理念，通過貫穿東西兩側(cè)出入口的步行街、室外與室內(nèi)交替的環(huán)型走廊和天橋、開敞的園林景觀中心廣場，將三個區(qū)域的建筑有機(jī)地組合成一個整體，新穎的視覺效果，清新的綠化環(huán)境，處處彰顯品味和情趣。 購物百聯(lián)西郊購物中心定位于社區(qū)型購物中心，服務(wù)于周邊居民社區(qū)，力求為數(shù)十萬居民提供一個溫馨和諧的休閑、消費場所。大型超市、精品百貨、家居用品、餐飲娛樂、品牌專賣、社區(qū)服務(wù)等等，豐富的業(yè)態(tài)組合，給予消費者多一份的選擇和多一份的滿足。 6 20222022年數(shù)據(jù) 輻射圈層內(nèi)主要城市相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 輻射 圈層 時間 GDP （億元） 人均 GDP （元） 總?cè)丝? （萬人） 城鎮(zhèn)居民人均可支配支出 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 消費結(jié)構(gòu) 位于深圳羅湖金融商業(yè)中心輻射全市 2022. 2860 53887 約 6510美元 557 19960 25935 2022 3422 約 7161美元 59271 597 19569 27596 2022 4927 約 7483美元 60507 827 15911 21494 深圳華潤萬象城 2022年底開業(yè) , 作為華南地區(qū)最大的現(xiàn)代都市商業(yè)綜合項目，投資 40億元建設(shè)的華潤中心在規(guī)劃之初，就致力于把“全新的建筑形態(tài)、全新的消費環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合”帶到深圳。 7 ? 這個坐落于深圳金融商務(wù)中心區(qū)的現(xiàn)代化商業(yè)項目，占地 8萬平方米，總建筑面積 55萬平方米，周邊有 31條交通線，并且和地鐵站相連。整個項目集國際標(biāo)準(zhǔn) 5A甲級寫字樓、世界一流購物及娛樂中心、五星級酒店和高檔公寓等多種功能于一體，是一座綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。 ? 華潤中心首期項目中的購物中心部分 ——— “ 萬象城”面積達(dá) ，擁有 6層商業(yè)樓面，全部通過上百部電梯連接，整個建筑規(guī)劃充分滿足租戶及顧客的需求。 深圳華潤萬象城 8 2022年數(shù)據(jù) 各輻射圈層內(nèi)主要城市相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 輻射 圈層 時間 GDP （億元） 人均 GDP （元） 總?cè)丝? （萬人） 城鎮(zhèn)居民人均可支配支出 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 消費結(jié)構(gòu) 鄞州區(qū) 77萬人(非農(nóng) 20萬 ) 寧波市 2022 寧波 1769 約 3400美元 549萬 10463 14277 2022 鄞州 288 寧波 2158 36476 寧波 552萬 市區(qū) 210萬 11283 15882 2022 鄞州 339 寧波 2446 約 4700美元 28733 鄞州 77 寧波 556萬 鄞州 13773 寧波 11758 17408 農(nóng)民人均8508 寧波萬達(dá)商業(yè)廣場 南部商務(wù)區(qū) ⑴鄞州公園前地塊。該區(qū)塊北至鄞州公園，南至鄞州大道，西至寧南南路，東至前河南路，規(guī)劃總用地面積約 ，是一個具有商務(wù)、商業(yè)、休閑等功能的城市綜合功能區(qū)塊。 ⑵萬達(dá)廣場地塊。萬達(dá)廣場位于鄞州新區(qū)，東接天童北路，北鄰四明中路，南依貿(mào)城中路，西至寧南北路，占地面積約 21公頃，是一個具有高檔商務(wù)酒店、商業(yè)廣場和高級寫字樓的綜合性城市功能區(qū)塊。 9 ? 寧波萬達(dá)商業(yè)廣場總建筑面積約 48萬平方米，其中商業(yè)面積 27萬平方米。當(dāng)天簽訂入駐協(xié)議的主力店中，既有“沃爾瑪”、“百安居”、“特立屋”、“必勝客”、“肯德基”、“麥當(dāng)勞”這類國際聯(lián)鎖巨頭，也有“運動 100” 、“大歌星 ktv” 、“神采飛揚”、“萬達(dá)院線”、“石浦酒樓”這樣的新興品牌。 ? 王健林說，“實踐證明，商業(yè)地產(chǎn)銷售是死路一條，找不到成功案例，沒有資金實力長期持有就不要搞，國內(nèi)如此，從國際上看也是如此。所以， 2022年以后，我們就不再出售商鋪?！? ? 寧波萬達(dá)廣場不僅商鋪只租不售，而且是萬達(dá)第三代商業(yè)地產(chǎn)的代表作。 寧波萬達(dá)商業(yè)廣場 10 國際購物中心位于廣場西北，總建筑面積近 26萬平方米。在這個區(qū)域，高度不同的 7個單體建筑由主體兩層、局部三層的商業(yè)步行街相連。 7個單體建筑擬分別引進(jìn)包括沃爾瑪、時代華納等“世界 500強(qiáng)”企業(yè)在內(nèi)的大型超市、建材超市、數(shù)碼廣場、娛樂廣場、電影美食廣場、家居廣場、國際百貨等業(yè)態(tài)。 寧波萬達(dá)商業(yè)廣場 11 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)歸納分析 一個 10萬平米的城市 MaLL的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) : 人均 GDP 第一輻射圈人口 人均可支配性收入 人均可支配性消費支出 恩格爾系數(shù) 4000美元 3050萬 16000元 13000元 35 2022年數(shù)據(jù) 合肥相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 輻射 圈層 時間 GDP （億元） 人均 GDP （元） 總?cè)丝? （萬人） 城鎮(zhèn)居民人均 可 支配 支 出 城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入 恩格爾系數(shù) 合肥市 新站區(qū) /瑤海區(qū) 2022 853 18960 約 2300美元 新站 10萬 合肥 185萬 7398 9684 43 2022 19002100 40005000 美元 新站 30萬 合肥城區(qū) 300萬 1300015000 1600018000 35以下 12 城市商業(yè)發(fā)展面臨的主要機(jī)遇 城市規(guī)模擴(kuò)大，人口增加，為商業(yè)發(fā)展提供發(fā)展空間。根據(jù)中國城市商業(yè)總體發(fā)展規(guī)律，城市商業(yè)將有條件形成三個層次布局： （ l）核心區(qū)的內(nèi)層（內(nèi)環(huán)線以內(nèi)）形成中心商業(yè)區(qū)； （ 2）核心區(qū)的外層（外環(huán)線以內(nèi)，內(nèi)外環(huán)線之間）將隨人口遷入形成若干區(qū)域性商業(yè)中心，將是商業(yè)發(fā)展新的增長點； （ 3）衛(wèi)星城區(qū)商業(yè)。包括社區(qū)商業(yè)和鄰里型商業(yè)。 Mall的背后是 —— 13 城市商業(yè)中心的四種基本類型 超區(qū)域型 區(qū)域型 社區(qū)型 鄰里型 定義 百貨店 2－ 6個 專業(yè)店、專賣店、大型超市、城市商業(yè)街、酒店賓館、娛樂、休閑服務(wù)設(shè)施 百貨店 1－ 2個 專業(yè)店、專賣店、大型超市、酒店賓館、娛樂休閑、銀行、郵電等配套服務(wù)設(shè)施 綜合超市、農(nóng)貿(mào)市場、食品店、日雜店、快餐店、美容美發(fā)、書店、音像店 超市、專業(yè)店、洗衣店、儲蓄所、醫(yī)藥門診 商圈半徑 （公里） 30－ 40 10－ 20 3－ 5 1－ 2 時間車距 （分鐘） 20－ 30 10－ 20 5－ 10 3－ 5 商圈人口 （萬人） 100－ 200 以上 50－ 100 5－ 10 1－ 2 總規(guī)模 50萬以上 10－ 30萬 5萬 10萬 交通條件 城市交通中心 區(qū)域交通中心 社區(qū)交通 中心 非主要交通樞紐 停車容量 5000－ 10000 2022－ 5000 300－ 500 50－ 100 設(shè)置地域 城市規(guī)劃中心商業(yè)區(qū) 14 本項目城市商業(yè)的總體定位 ? 社區(qū)型 ?商業(yè)中心 ?區(qū)域型 ?商業(yè)中心 ? 超區(qū)域型 ? 商業(yè)中心 15 合肥、南昌、濟(jì)南、南寧經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比 城市 時間 總?cè)丝? GDP(億元 ) 人均 GDP(元 ) 社會消費品零售總額 (億元 ) 城鎮(zhèn)居民可支配人均收入 (元 ) 城鎮(zhèn)居民可支配人均支出 (元 ) 濟(jì)南 2022 23632 11013 8395 2022 27610 621 11798 8471 2022 31604 12310 9227 合肥 2022 456 10562 7785 6234 2022 440 589 13378 8610 6998 2022 455 18960 9684 7398 南昌 2022 445 627 15620 230 7391 5913 2022 450 827 18388 270 8696 6957 2022 475（非農(nóng) 219） 22390 308 10301 7064 南寧 2022 641萬 市區(qū) 145萬 501 7862 9162 2022 648 市區(qū) 150萬 9126 約 1102美元 239 8062 6211 2022 648萬 市區(qū) 249 11047 約 1364美元 378 9203 興寧區(qū) 10800 6883 16 區(qū)域性商業(yè)中心－埌東五象購物中心 南寧五象購物中心總投資額 ，總面積 7萬平方米，商場使用面積 4萬平方米。其中，南寧百貨大樓五象購物中心 20220平方米、人人樂超市 10000平方米、世華家電數(shù)碼港 4000平方米、方特科技娛樂 3500平方米、美食城 2500平方米；內(nèi)設(shè)現(xiàn)有車位 260個、擴(kuò)容后車位 500個的大型停車場 . 17 18 埌東商圈是一個未來的概念，是服務(wù)于以國際會展中心為核心的埌東埌西中央商務(wù)區(qū)的配套商業(yè)，從南湖以東，民族大道東段直到南寧國際會展中心以東，包括濱湖路、快速環(huán)道、竹溪路、青山路以及民族大道東段延長線間區(qū)域。 在城市定位上，埌東首先是以國際會展中心為核心的中央商務(wù)區(qū)，也是東盟國際商務(wù)區(qū)的幅射延伸區(qū)，整個“泛埌東”地區(qū)的商業(yè)，都是為新商務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的功能配套商業(yè)，是商務(wù)經(jīng)濟(jì)的硬件基礎(chǔ)和軟件平臺。 如今的埌東還算不上真正意義上的商圈，專家認(rèn)為：未來 2