【正文】 ，體現(xiàn)人性化設計理念，通過貫穿東西兩側出入口的步行街、室外與室內交替的環(huán)型走廊和天橋、開敞的園林景觀中心廣場，將三個區(qū)域的建筑有機地組合成一個整體，新穎的視覺效果，清新的綠化環(huán)境，處處彰顯品味和情趣。該區(qū)塊北至鄞州公園，南至鄞州大道，西至寧南南路，東至前河南路，規(guī)劃總用地面積約 ，是一個具有商務、商業(yè)、休閑等功能的城市綜合功能區(qū)塊。 寧波萬達商業(yè)廣場 10 國際購物中心位于廣場西北，總建筑面積近 26萬平方米。五象購物中心 20220平方米、人人樂超市 10000平方米、世華家電數(shù)碼港 4000平方米、方特科技娛樂 3500平方米、美食城 2500平方米；內設現(xiàn)有車位 260個、擴容后車位 500個的大型停車場 . 17 18 埌東商圈是一個未來的概念，是服務于以國際會展中心為核心的埌東埌西中央商務區(qū)的配套商業(yè)，從南湖以東，民族大道東段直到南寧國際會展中心以東，包括濱湖路、快速環(huán)道、竹溪路、青山路以及民族大道東段延長線間區(qū)域。商業(yè)社區(qū)涵蓋大賣場、大型百貨、時尚購物區(qū)、意大利街、法國街、西班牙街等；休閑娛樂 “ 新天地 ” 包括江西第一個真冰場、貫穿社區(qū)的觀光列車、一流的影城、省內最大的兒童樂園、最大的 spa及水上樂園、一流的 vip酒店、五星級景觀酒店等。 合肥市商業(yè)網(wǎng)點布局特征與趨勢 24 ?市、區(qū)、社區(qū)三級商業(yè)體系將逐步形成 隨著合肥經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市逐步向外圍擴展，居住范圍也逐步向新區(qū)擴張。西北側緊鄰合肥汽車客運總站和合肥新火車站，與合肥市其它各區(qū)和安徽省各地市以及省外聯(lián)系方便，新站區(qū)塊有 20條公交線路， 項目地塊的交通優(yōu)勢明顯。 項目發(fā)展零售商業(yè)的區(qū)域特征分析 27 公交 起點站 終點站 首班時間 末班時間 9 合家福 合家福 6： 00 22： 00 12 十五里河 國際汽車城 6： 00 21： 00 114 國際汽車城 少管所 6： 00 22： 00 130 安徽大市場 市府三宿舍 6： 00 21： 00 157 合家福購物街 南門換乘中心 6： 00 20： 00 150 安徽大市場 方興社區(qū) 6： 00 20： 00 152 新亞汽車站 南門換乘中心 6： 00 21： 00 153 安徽大市場 建材一廠 6： 00（夏）6： 30（冬） 20： 00（夏）19： 00（冬） 233 雙崗客運站 華亞防水公司 6： 00 21： 00 302 磨店鄉(xiāng)政府 曙光新村 6： 00 20:00 項目商圈公交車線路 28 站名 地址 班線 合肥汽車客運總站 新火車站東 100米 武漢、青島、東陽、淳安、杭州、永康、泰州、福鼎、永城、海門、江陰、無錫、徐州、阜陽地區(qū)、毫州地區(qū)、淮南地區(qū)、無為、金家?guī)X 合肥汽車站 明光路 所有省際班線、蚌埠地區(qū)、淮北地區(qū)、宿州地區(qū)、滁州地區(qū)、蕪湖地區(qū)、馬鞍山地區(qū)、宣城地區(qū)、巢湖東線、安慶、宿松、太湖、潛山 省客長途站 勝利路 原省際班車、淮北地區(qū)、宣城地區(qū)、安慶 東門換乘 中心 長江東路與當涂路交口 肥東縣、黃山地區(qū) 北門換乘中心 站西路與濉溪路交口 省際：杭州、義烏、永康、東陽，省內：岳西巢湖南線、壽縣、肥東、肥西、長豐 南門換乘中心 金寨路與望江路交口 巢湖南線、舒城縣、桐城 西門換乘中心 長江西路十里廟 六安西線方向、肥西縣 星晨旅游汽車站 站前路與站西路交口 池州地區(qū)、樅陽、望江、懷寧、銅陵、長豐水家湖 合裕路換乘中心 合裕路 大圩、肥東縣橋頭集、湖濱、復興 合肥市長途客運班車分布表 29 目前，合肥市共有各類營運客車 2327輛、客運線路 440條，建成了通達21?。ㄖ陛犑校?167個地（市） 86個縣、覆蓋省內所有縣（市）的公路客運網(wǎng)絡。 32 天驕國際 元一廣場 溫莎杰座 U TOWN 香江電子城 家樂福 東部人流 南 部 人 流 北 部 人 流 元一商圈 目前包括元一時代購物廣場、天驕國際、溫莎杰座、 U－TOWN 、家樂福以及即將改建的天香電子城，總商業(yè)面積將超過 20萬平米；其業(yè)態(tài)涵蓋百貨、超市、家電商場、餐飲、KTV、電玩、影院等；且隨著形勢發(fā)展，其業(yè)態(tài)業(yè)種將更為豐富！ 新站區(qū) 10萬人口同時支撐兩個商業(yè)中心，且步行距離在15分鐘內競爭必然十分激烈！ 優(yōu)劣勢判斷 在吸引東部、北部、南部人流方面，尤其專業(yè)市場商家群體，本案具有競爭優(yōu)勢； 在吸引火車站、汽車站人流方面，雙方各有輸贏； 在吸引老城區(qū)人流方面存在劣勢； 元一商圈競爭比較分析 新站商圈競爭分析 33 商圈分析 家俱 超市 百貨 家電 娛樂 餐飲 商家 中洲 北京 華聯(lián) 元一時代 國美電器 國生電器 環(huán)球影城 音樂頻道 KTV 歡樂谷電玩 味來美食 UTOWN餐飲街區(qū) 規(guī)模 8萬 2萬 1萬 2萬 檔次 中檔 中檔 中檔 中檔 差異化 中高 商家影響力 女性時尚 商家影響力 業(yè)種豐富性 業(yè)種唯一性 業(yè)鐘豐富性 商家影響力 業(yè)種豐富性 業(yè)種唯一性 判斷 14萬建材家居 MALL 沃爾瑪 ? 數(shù)碼家電 4萬平米娛樂 休閑帶 3萬平米 元一商圈業(yè)種業(yè)態(tài)比較分析 新站商圈競爭分析 34 規(guī)劃領先 規(guī)劃領先，創(chuàng)造價值； 元一實際上是住宅底商商業(yè)，規(guī)劃、動線有局限性；溫莎杰座柱網(wǎng)過密；且四家商業(yè)能否錯位經(jīng)營尚待觀望； 業(yè)態(tài)組合差異化； 必須強調 “ 唯一性 ” ，強調獨特的賣點、亮點吸引人來；和必須強調 “ 豐富性” ，使人流留的??； 品牌客戶招商控制； 控制品牌商家資源，充分發(fā)揮強勢品牌商家的影響力； 專業(yè)化商業(yè)運營管理，實現(xiàn)新商圈繁榮 打造 “ 休閑娛樂 ” 特色商圈，實現(xiàn) “一站式購物、一站式消費 ” ； 針對元一商圈的主要競爭策略 業(yè)態(tài)組合 品牌商家 運營管理 新商圈 新站商圈競爭分析 35 合肥市級商業(yè)中心有“淮河路 四牌樓商圈”和“三孝口商圈”，目前二者均形成了一定的規(guī)模和商業(yè)氛圍。 據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，目前淮河路步行街共有街鋪 144家，街鋪業(yè)種較齊全，涵蓋服裝、鞋類、通訊產(chǎn)品、體育運動產(chǎn)品、兒童用品用具、珠寶首飾、小飾品、小百貨、裝飾材料、五交化、銀行、藥店、餐飲和休閑娛樂等 14種。 “三孝口商圈”是合肥老城區(qū)主要的行政文化中心和商務中心，區(qū)域內有安徽省人民政府、安徽省博物館、合肥科技書店、合肥一中、光明影都等行政文化機構，澳瑞特酒店、安徽天都大酒店、經(jīng)濟型連鎖酒店 — 如家酒店等酒店賓館以及中國農(nóng)業(yè)銀行安徽省分行、招商銀行合肥分行等金融機構。 市級商圈競爭分析 41 女人街整個街道有６０％的公共部位被違章建筑占據(jù)。最終達成多方參與、良性互動、互為依存、共同受益 ,多方共贏，最終營造社會和諧。 6） =。 ? 第四商圈 : ? 上述三個商圈之外的合肥地域。 合肥居民外出餐飲每月消費金額10%3%1%2%3%7%1%39%26%18%少于1 0 0 元 1 0 1 －3 0 0 元 3 0 1 －5 0 0 元5 0 1 －6 0 0 元 6 0 1 －7 0 0 元 7 0 1 －8 0 0 元8 0 1 －9 0 0 元 9 0 1 －1 0 0 0 元 1 0 0 0 元以上餐飲消費金額 65％的被訪者每月外出餐飲金額在 200元以下 。 且 品牌代理占主導 。 62 問題 2： 居民消費能力與特點 首選的購物場所 被訪者在各主要大型商場的選擇上沒有明顯的偏好，鼓樓商廈、家樂福、合肥百貨大樓相對較受歡迎。 ? 按照市場吸納法，建議 超市規(guī)模為 2萬㎡ 問題 3： 社區(qū)性商業(yè)深化定位 66 超市業(yè)種定位 超市經(jīng)營業(yè)種： 以各類食品為主， 輔助中檔日常用品， 如中檔化妝品、藥品、保健品等?；疱?1:1。西式快餐 3:1 資料來源 :2022中國烹飪協(xié)會中國餐飲百強企業(yè)調查 問題 5：特色餐飲街區(qū)深化定位 72 本商圈餐飲供給面統(tǒng)計分析 業(yè)鐘 店名 營業(yè)面積 (平米 ) 店名 營業(yè)面積 (平米 ) 特色酒樓 最高臺 3000 張家廚房 1000 西湖蘭寶 8000 金筷子 1500 同慶樓 4000 毛家飯店 1000 明月酒家 2022 綠水雅客 12022 溫州之戀 1000 西式快餐 心語蘭庭 唐 咖啡 火鍋 蜀王火鍋 600 中式快餐 元一 2022 肥西老母雞 300 合計 營業(yè)面積 36400平米 , 建筑面積約 7萬 問題 5：特色餐飲街區(qū)深化定位 73 現(xiàn)有市場規(guī)模在建市場規(guī)模項目規(guī)模 建議規(guī)模： 3萬 m2 ? 2022年合肥餐飲市場規(guī)模在 40億左右 ? 2022年本商圈餐飲供給面總量約 7萬建筑面積 ? 至 2022年本商圈市場需求規(guī)模將從 3億擴大至 6億元 。與 9號地塊城市商業(yè)構成一個一站式家居購物中心。新站商圈占 12％ 首選各商圈的原因排序 與首選各商場原因類似，交通、商品種類和價格是消費者選擇市場時最關注的三個因素 。 安徽大市場商戶調查 ——二期購買意愿 商鋪購買目的 購買商鋪目的5%1%74%20%擴大業(yè)務，增加店鋪 更換場地，搬離原商鋪投資 其它購買或租賃新商鋪傾向的經(jīng)營模式17%2%60%21%品牌代理 廠家直接設點 散牌經(jīng)營 其它購買二期商鋪的可能性 購買安徽大市場二期商鋪的可能性35%3%62%會 可能會 不會58 高達 85％的被訪者表示購房目的為自用，住宅購買以自用型為主。 合肥居民餐飲消費特點 56 問題 2： 居民消費能力與特點 首選的休閑場所 被訪者在各類型休閑娛樂項目的選擇上沒有顯示出明顯的傾向性， KTV、洗浴 /桑拿/SPA、球類運動場所 /溜冰場排序靠前。 ? 商圈內居民僅會 偶爾到訪 本項目，并不屬于本項目的主要商圈范圍內。 問題 1：本項目的城市商業(yè)商圈 48 ? 第二商圈 : ? 距離本項目約 20 分鐘車程以內，第二商圈覆蓋了新站區(qū)及大部分瑤海區(qū)域。信地團隊在多年的實踐探索及理論研究中，總結出商業(yè)地產(chǎn)整合運營“三贏”模式－“五贏”模式，并成功實踐于項目運作，取得了良好的經(jīng)濟效益及社會效益。另外，女人街原有設施也存在缺陷，配套不足、街道窄短、停車地方少等。 目前商圈內有“五星電器”、“邵氏電腦城”、“城隍廟商城”和“安徽招商國際商城” 4家專業(yè)賣場；“女人街市場”和“城隍廟市場” 2個商品市場以及近 100家街鋪。 女人街市場 低檔 低收入階層、市外農(nóng)村消費者。 商圈內有合肥唯一步行街 — “淮河路步行街” ，中共安徽省委、合肥市政府、省郵政局等機關、企事業(yè)單位也在此辦公。 客運總站位于合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)四號地塊，占地面積 ，距新火車站200米，便于公鐵分流。 目前，安徽大市場以東入住率在 40％左右，北二環(huán)入住率在 20％上下，但隨著各類配套的完善，該區(qū)域的入住率將逐步提高；依據(jù)政府規(guī)劃， 2022年新站區(qū)規(guī)劃面積由 10平方公里至 34平方公里，人口由 12萬人將達到 35萬人。老城區(qū)以外區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點將逐步增加，市、區(qū)、社區(qū)三級商業(yè)體系逐步形成。 值得一提的是，“紫金城”設計停車位多達 6000多個，僅商業(yè)區(qū)就 1000多個，創(chuàng)南昌商業(yè)地產(chǎn)之最，在未來的 10年內不會出現(xiàn)停車難的問題。 如今的埌東還算不上真正意義上的商圈，專家認為：未來 23年，“泛埌東”首先要形成商務圈；未來 35年，形成配套商業(yè)圈，休閑商務類、高端展示類商業(yè)業(yè)態(tài)，將會向“泛埌東”匯聚歸位；未來 58年，才會形成真正意義上的中心商圈或稱核心商圈。 7個單體建筑擬分別引進包括沃爾瑪、時代華納等“世界 500強”企業(yè)在內的大型超市、建材超市、數(shù)碼廣場、娛樂廣場、電影美食廣場、家居廣場、國際百貨等業(yè)態(tài)。萬達廣場位于鄞州新區(qū)，東接天童北路，北鄰四明中路，南依貿(mào)城中路，西至寧南北路，占地面積約 21公頃，是一個具有高檔商務酒店、商業(yè)廣場和高級寫字樓的綜合性城市功能區(qū)塊。大型超市、精品百貨、家居用