【正文】 ，體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)理念，通過(guò)貫穿東西兩側(cè)出入口的步行街、室外與室內(nèi)交替的環(huán)型走廊和天橋、開(kāi)敞的園林景觀中心廣場(chǎng)，將三個(gè)區(qū)域的建筑有機(jī)地組合成一個(gè)整體，新穎的視覺(jué)效果，清新的綠化環(huán)境，處處彰顯品味和情趣。該區(qū)塊北至鄞州公園，南至鄞州大道，西至寧南南路，東至前河南路，規(guī)劃總用地面積約 ，是一個(gè)具有商務(wù)、商業(yè)、休閑等功能的城市綜合功能區(qū)塊。 寧波萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 10 國(guó)際購(gòu)物中心位于廣場(chǎng)西北，總建筑面積近 26萬(wàn)平方米。五象購(gòu)物中心 20220平方米、人人樂(lè)超市 10000平方米、世華家電數(shù)碼港 4000平方米、方特科技娛樂(lè) 3500平方米、美食城 2500平方米；內(nèi)設(shè)現(xiàn)有車位 260個(gè)、擴(kuò)容后車位 500個(gè)的大型停車場(chǎng) . 17 18 埌東商圈是一個(gè)未來(lái)的概念，是服務(wù)于以國(guó)際會(huì)展中心為核心的埌東埌西中央商務(wù)區(qū)的配套商業(yè)，從南湖以東，民族大道東段直到南寧國(guó)際會(huì)展中心以東，包括濱湖路、快速環(huán)道、竹溪路、青山路以及民族大道東段延長(zhǎng)線間區(qū)域。商業(yè)社區(qū)涵蓋大賣場(chǎng)、大型百貨、時(shí)尚購(gòu)物區(qū)、意大利街、法國(guó)街、西班牙街等；休閑娛樂(lè) “ 新天地 ” 包括江西第一個(gè)真冰場(chǎng)、貫穿社區(qū)的觀光列車、一流的影城、省內(nèi)最大的兒童樂(lè)園、最大的 spa及水上樂(lè)園、一流的 vip酒店、五星級(jí)景觀酒店等。 合肥市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局特征與趨勢(shì) 24 ?市、區(qū)、社區(qū)三級(jí)商業(yè)體系將逐步形成 隨著合肥經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市逐步向外圍擴(kuò)展，居住范圍也逐步向新區(qū)擴(kuò)張。西北側(cè)緊鄰合肥汽車客運(yùn)總站和合肥新火車站，與合肥市其它各區(qū)和安徽省各地市以及省外聯(lián)系方便，新站區(qū)塊有 20條公交線路， 項(xiàng)目地塊的交通優(yōu)勢(shì)明顯。 項(xiàng)目發(fā)展零售商業(yè)的區(qū)域特征分析 27 公交 起點(diǎn)站 終點(diǎn)站 首班時(shí)間 末班時(shí)間 9 合家福 合家福 6： 00 22： 00 12 十五里河 國(guó)際汽車城 6： 00 21： 00 114 國(guó)際汽車城 少管所 6： 00 22： 00 130 安徽大市場(chǎng) 市府三宿舍 6： 00 21： 00 157 合家福購(gòu)物街 南門(mén)換乘中心 6： 00 20： 00 150 安徽大市場(chǎng) 方興社區(qū) 6： 00 20： 00 152 新亞汽車站 南門(mén)換乘中心 6： 00 21： 00 153 安徽大市場(chǎng) 建材一廠 6： 00（夏）6： 30（冬） 20： 00（夏）19： 00（冬） 233 雙崗客運(yùn)站 華亞防水公司 6： 00 21： 00 302 磨店鄉(xiāng)政府 曙光新村 6： 00 20:00 項(xiàng)目商圈公交車線路 28 站名 地址 班線 合肥汽車客運(yùn)總站 新火車站東 100米 武漢、青島、東陽(yáng)、淳安、杭州、永康、泰州、福鼎、永城、海門(mén)、江陰、無(wú)錫、徐州、阜陽(yáng)地區(qū)、毫州地區(qū)、淮南地區(qū)、無(wú)為、金家?guī)X 合肥汽車站 明光路 所有省際班線、蚌埠地區(qū)、淮北地區(qū)、宿州地區(qū)、滁州地區(qū)、蕪湖地區(qū)、馬鞍山地區(qū)、宣城地區(qū)、巢湖東線、安慶、宿松、太湖、潛山 省客長(zhǎng)途站 勝利路 原省際班車、淮北地區(qū)、宣城地區(qū)、安慶 東門(mén)換乘 中心 長(zhǎng)江東路與當(dāng)涂路交口 肥東縣、黃山地區(qū) 北門(mén)換乘中心 站西路與濉溪路交口 省際：杭州、義烏、永康、東陽(yáng)，省內(nèi)：岳西巢湖南線、壽縣、肥東、肥西、長(zhǎng)豐 南門(mén)換乘中心 金寨路與望江路交口 巢湖南線、舒城縣、桐城 西門(mén)換乘中心 長(zhǎng)江西路十里廟 六安西線方向、肥西縣 星晨旅游汽車站 站前路與站西路交口 池州地區(qū)、樅陽(yáng)、望江、懷寧、銅陵、長(zhǎng)豐水家湖 合裕路換乘中心 合裕路 大圩、肥東縣橋頭集、湖濱、復(fù)興 合肥市長(zhǎng)途客運(yùn)班車分布表 29 目前，合肥市共有各類營(yíng)運(yùn)客車 2327輛、客運(yùn)線路 440條，建成了通達(dá)21?。ㄖ陛犑校?167個(gè)地（市） 86個(gè)縣、覆蓋省內(nèi)所有縣（市）的公路客運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。 32 天驕國(guó)際 元一廣場(chǎng) 溫莎杰座 U TOWN 香江電子城 家樂(lè)福 東部人流 南 部 人 流 北 部 人 流 元一商圈 目前包括元一時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)、天驕國(guó)際、溫莎杰座、 U－TOWN 、家樂(lè)福以及即將改建的天香電子城，總商業(yè)面積將超過(guò) 20萬(wàn)平米；其業(yè)態(tài)涵蓋百貨、超市、家電商場(chǎng)、餐飲、KTV、電玩、影院等；且隨著形勢(shì)發(fā)展，其業(yè)態(tài)業(yè)種將更為豐富！ 新站區(qū) 10萬(wàn)人口同時(shí)支撐兩個(gè)商業(yè)中心，且步行距離在15分鐘內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)必然十分激烈！ 優(yōu)劣勢(shì)判斷 在吸引東部、北部、南部人流方面，尤其專業(yè)市場(chǎng)商家群體，本案具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 在吸引火車站、汽車站人流方面，雙方各有輸贏； 在吸引老城區(qū)人流方面存在劣勢(shì)； 元一商圈競(jìng)爭(zhēng)比較分析 新站商圈競(jìng)爭(zhēng)分析 33 商圈分析 家俱 超市 百貨 家電 娛樂(lè) 餐飲 商家 中洲 北京 華聯(lián) 元一時(shí)代 國(guó)美電器 國(guó)生電器 環(huán)球影城 音樂(lè)頻道 KTV 歡樂(lè)谷電玩 味來(lái)美食 UTOWN餐飲街區(qū) 規(guī)模 8萬(wàn) 2萬(wàn) 1萬(wàn) 2萬(wàn) 檔次 中檔 中檔 中檔 中檔 差異化 中高 商家影響力 女性時(shí)尚 商家影響力 業(yè)種豐富性 業(yè)種唯一性 業(yè)鐘豐富性 商家影響力 業(yè)種豐富性 業(yè)種唯一性 判斷 14萬(wàn)建材家居 MALL 沃爾瑪 ? 數(shù)碼家電 4萬(wàn)平米娛樂(lè) 休閑帶 3萬(wàn)平米 元一商圈業(yè)種業(yè)態(tài)比較分析 新站商圈競(jìng)爭(zhēng)分析 34 規(guī)劃領(lǐng)先 規(guī)劃領(lǐng)先，創(chuàng)造價(jià)值； 元一實(shí)際上是住宅底商商業(yè)，規(guī)劃、動(dòng)線有局限性；溫莎杰座柱網(wǎng)過(guò)密；且四家商業(yè)能否錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)尚待觀望； 業(yè)態(tài)組合差異化； 必須強(qiáng)調(diào) “ 唯一性 ” ，強(qiáng)調(diào)獨(dú)特的賣點(diǎn)、亮點(diǎn)吸引人來(lái)；和必須強(qiáng)調(diào) “ 豐富性” ，使人流留的??； 品牌客戶招商控制； 控制品牌商家資源，充分發(fā)揮強(qiáng)勢(shì)品牌商家的影響力； 專業(yè)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)新商圈繁榮 打造 “ 休閑娛樂(lè) ” 特色商圈，實(shí)現(xiàn) “一站式購(gòu)物、一站式消費(fèi) ” ； 針對(duì)元一商圈的主要競(jìng)爭(zhēng)策略 業(yè)態(tài)組合 品牌商家 運(yùn)營(yíng)管理 新商圈 新站商圈競(jìng)爭(zhēng)分析 35 合肥市級(jí)商業(yè)中心有“淮河路 四牌樓商圈”和“三孝口商圈”，目前二者均形成了一定的規(guī)模和商業(yè)氛圍。 據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，目前淮河路步行街共有街鋪 144家，街鋪業(yè)種較齊全，涵蓋服裝、鞋類、通訊產(chǎn)品、體育運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品、兒童用品用具、珠寶首飾、小飾品、小百貨、裝飾材料、五交化、銀行、藥店、餐飲和休閑娛樂(lè)等 14種。 “三孝口商圈”是合肥老城區(qū)主要的行政文化中心和商務(wù)中心，區(qū)域內(nèi)有安徽省人民政府、安徽省博物館、合肥科技書(shū)店、合肥一中、光明影都等行政文化機(jī)構(gòu)，澳瑞特酒店、安徽天都大酒店、經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店 — 如家酒店等酒店賓館以及中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行安徽省分行、招商銀行合肥分行等金融機(jī)構(gòu)。 市級(jí)商圈競(jìng)爭(zhēng)分析 41 女人街整個(gè)街道有６０％的公共部位被違章建筑占據(jù)。最終達(dá)成多方參與、良性互動(dòng)、互為依存、共同受益 ,多方共贏，最終營(yíng)造社會(huì)和諧。 6） =。 ? 第四商圈 : ? 上述三個(gè)商圈之外的合肥地域。 合肥居民外出餐飲每月消費(fèi)金額10%3%1%2%3%7%1%39%26%18%少于1 0 0 元 1 0 1 －3 0 0 元 3 0 1 －5 0 0 元5 0 1 －6 0 0 元 6 0 1 －7 0 0 元 7 0 1 －8 0 0 元8 0 1 －9 0 0 元 9 0 1 －1 0 0 0 元 1 0 0 0 元以上餐飲消費(fèi)金額 65％的被訪者每月外出餐飲金額在 200元以下 。 且 品牌代理占主導(dǎo) 。 62 問(wèn)題 2： 居民消費(fèi)能力與特點(diǎn) 首選的購(gòu)物場(chǎng)所 被訪者在各主要大型商場(chǎng)的選擇上沒(méi)有明顯的偏好，鼓樓商廈、家樂(lè)福、合肥百貨大樓相對(duì)較受歡迎。 ? 按照市場(chǎng)吸納法，建議 超市規(guī)模為 2萬(wàn)㎡ 問(wèn)題 3： 社區(qū)性商業(yè)深化定位 66 超市業(yè)種定位 超市經(jīng)營(yíng)業(yè)種： 以各類食品為主， 輔助中檔日常用品， 如中檔化妝品、藥品、保健品等?；疱?1:1。西式快餐 3:1 資料來(lái)源 :2022中國(guó)烹飪協(xié)會(huì)中國(guó)餐飲百?gòu)?qiáng)企業(yè)調(diào)查 問(wèn)題 5：特色餐飲街區(qū)深化定位 72 本商圈餐飲供給面統(tǒng)計(jì)分析 業(yè)鐘 店名 營(yíng)業(yè)面積 (平米 ) 店名 營(yíng)業(yè)面積 (平米 ) 特色酒樓 最高臺(tái) 3000 張家廚房 1000 西湖蘭寶 8000 金筷子 1500 同慶樓 4000 毛家飯店 1000 明月酒家 2022 綠水雅客 12022 溫州之戀 1000 西式快餐 心語(yǔ)蘭庭 唐 咖啡 火鍋 蜀王火鍋 600 中式快餐 元一 2022 肥西老母雞 300 合計(jì) 營(yíng)業(yè)面積 36400平米 , 建筑面積約 7萬(wàn) 問(wèn)題 5：特色餐飲街區(qū)深化定位 73 現(xiàn)有市場(chǎng)規(guī)模在建市場(chǎng)規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模 建議規(guī)模： 3萬(wàn) m2 ? 2022年合肥餐飲市場(chǎng)規(guī)模在 40億左右 ? 2022年本商圈餐飲供給面總量約 7萬(wàn)建筑面積 ? 至 2022年本商圈市場(chǎng)需求規(guī)模將從 3億擴(kuò)大至 6億元 。與 9號(hào)地塊城市商業(yè)構(gòu)成一個(gè)一站式家居購(gòu)物中心。新站商圈占 12％ 首選各商圈的原因排序 與首選各商場(chǎng)原因類似，交通、商品種類和價(jià)格是消費(fèi)者選擇市場(chǎng)時(shí)最關(guān)注的三個(gè)因素 。 安徽大市場(chǎng)商戶調(diào)查 ——二期購(gòu)買(mǎi)意愿 商鋪購(gòu)買(mǎi)目的 購(gòu)買(mǎi)商鋪目的5%1%74%20%擴(kuò)大業(yè)務(wù)，增加店鋪 更換場(chǎng)地，搬離原商鋪投資 其它購(gòu)買(mǎi)或租賃新商鋪傾向的經(jīng)營(yíng)模式17%2%60%21%品牌代理 廠家直接設(shè)點(diǎn) 散牌經(jīng)營(yíng) 其它購(gòu)買(mǎi)二期商鋪的可能性 購(gòu)買(mǎi)安徽大市場(chǎng)二期商鋪的可能性35%3%62%會(huì) 可能會(huì) 不會(huì)58 高達(dá) 85％的被訪者表示購(gòu)房目的為自用，住宅購(gòu)買(mǎi)以自用型為主。 合肥居民餐飲消費(fèi)特點(diǎn) 56 問(wèn)題 2： 居民消費(fèi)能力與特點(diǎn) 首選的休閑場(chǎng)所 被訪者在各類型休閑娛樂(lè)項(xiàng)目的選擇上沒(méi)有顯示出明顯的傾向性， KTV、洗浴 /桑拿/SPA、球類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所 /溜冰場(chǎng)排序靠前。 ? 商圈內(nèi)居民僅會(huì) 偶爾到訪 本項(xiàng)目，并不屬于本項(xiàng)目的主要商圈范圍內(nèi)。 問(wèn)題 1：本項(xiàng)目的城市商業(yè)商圈 48 ? 第二商圈 : ? 距離本項(xiàng)目約 20 分鐘車程以內(nèi)，第二商圈覆蓋了新站區(qū)及大部分瑤海區(qū)域。信地團(tuán)隊(duì)在多年的實(shí)踐探索及理論研究中，總結(jié)出商業(yè)地產(chǎn)整合運(yùn)營(yíng)“三贏”模式－“五贏”模式，并成功實(shí)踐于項(xiàng)目運(yùn)作，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益。另外，女人街原有設(shè)施也存在缺陷，配套不足、街道窄短、停車地方少等。 目前商圈內(nèi)有“五星電器”、“邵氏電腦城”、“城隍廟商城”和“安徽招商國(guó)際商城” 4家專業(yè)賣場(chǎng)；“女人街市場(chǎng)”和“城隍廟市場(chǎng)” 2個(gè)商品市場(chǎng)以及近 100家街鋪。 女人街市場(chǎng) 低檔 低收入階層、市外農(nóng)村消費(fèi)者。 商圈內(nèi)有合肥唯一步行街 — “淮河路步行街” ，中共安徽省委、合肥市政府、省郵政局等機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位也在此辦公。 客運(yùn)總站位于合肥新站綜合開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)四號(hào)地塊，占地面積 ，距新火車站200米，便于公鐵分流。 目前，安徽大市場(chǎng)以東入住率在 40％左右，北二環(huán)入住率在 20％上下，但隨著各類配套的完善，該區(qū)域的入住率將逐步提高；依據(jù)政府規(guī)劃， 2022年新站區(qū)規(guī)劃面積由 10平方公里至 34平方公里，人口由 12萬(wàn)人將達(dá)到 35萬(wàn)人。老城區(qū)以外區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將逐步增加，市、區(qū)、社區(qū)三級(jí)商業(yè)體系逐步形成。 值得一提的是，“紫金城”設(shè)計(jì)停車位多達(dá) 6000多個(gè)，僅商業(yè)區(qū)就 1000多個(gè)，創(chuàng)南昌商業(yè)地產(chǎn)之最，在未來(lái)的 10年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)停車難的問(wèn)題。 如今的埌東還算不上真正意義上的商圈，專家認(rèn)為：未來(lái) 23年，“泛埌東”首先要形成商務(wù)圈；未來(lái) 35年，形成配套商業(yè)圈，休閑商務(wù)類、高端展示類商業(yè)業(yè)態(tài)，將會(huì)向“泛埌東”匯聚歸位；未來(lái) 58年，才會(huì)形成真正意義上的中心商圈或稱核心商圈。 7個(gè)單體建筑擬分別引進(jìn)包括沃爾瑪、時(shí)代華納等“世界 500強(qiáng)”企業(yè)在內(nèi)的大型超市、建材超市、數(shù)碼廣場(chǎng)、娛樂(lè)廣場(chǎng)、電影美食廣場(chǎng)、家居廣場(chǎng)、國(guó)際百貨等業(yè)態(tài)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于鄞州新區(qū)，東接天童北路，北鄰四明中路，南依貿(mào)城中路，西至寧南北路，占地面積約 21公頃，是一個(gè)具有高檔商務(wù)酒店、商業(yè)廣場(chǎng)和高級(jí)寫(xiě)字樓的綜合性城市功能區(qū)塊。大型超市、精品百貨、家居用