【正文】 3年，“泛埌東”首先要形成商務(wù)圈；未來(lái) 35年，形成配套商業(yè)圈，休閑商務(wù)類(lèi)、高端展示類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)，將會(huì)向“泛埌東”匯聚歸位；未來(lái) 58年，才會(huì)形成真正意義上的中心商圈或稱(chēng)核心商圈。 目前該區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不多，已經(jīng)營(yíng)業(yè)的有五象購(gòu)物廣場(chǎng)以及 10月 1日開(kāi)業(yè)的富安居裝飾建材廣場(chǎng) 埌東商圈形成尚需 3－ 5年 區(qū)域性商業(yè)中心－埌東五象購(gòu)物中心 19 南昌江中紫金城項(xiàng)目簡(jiǎn)介 2022年，江中集團(tuán)宣布，將對(duì)原江西造紙廠(chǎng)進(jìn)行全方位改造，在贛江河堤旁建造南昌巨型商業(yè)航母，并對(duì)這個(gè)南昌新商業(yè)中心命名為“紫金城”。 “ 紫金城” 占地面積 575畝，其中純商業(yè)建筑面積將達(dá) 35萬(wàn)平方米，高檔住宅 75萬(wàn)平方米，可容納 5000多戶(hù)人家居住。“紫金城”位于南昌市中心最后一塊風(fēng)水寶地，西臨贛江，東望青山湖，它南接青山路，東接洪都大道，北靠城市快速路富大有堤，西臨三經(jīng)路， 3－ 5公里，“紫金城”可接通高新區(qū)、青山湖區(qū)、傳統(tǒng)八一商圈、紅谷灘新區(qū)、地理位置得天獨(dú)厚，和以往商業(yè)區(qū)采用現(xiàn)代商業(yè)大樓的格局不同，江中集團(tuán)聘請(qǐng)國(guó)際一流設(shè)計(jì)公司，把“紫金城”設(shè)計(jì)成為南昌市第一家的歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)，它將集法國(guó)、意大利、西班牙等異域風(fēng)情于一體，不僅保證了商業(yè)購(gòu)物的豐富性，同時(shí)也使“紫金城”成為南昌休閑旅游的又一道風(fēng)景 、 南昌區(qū)域性商業(yè)中心－紫金城項(xiàng)目 20 南昌紫金城項(xiàng)目介紹 ? 在業(yè)態(tài)布局上，“紫金城”是南昌第一個(gè)整合國(guó)際著名商業(yè)企業(yè)和國(guó)內(nèi)著名強(qiáng)勢(shì)商業(yè)企業(yè)的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，將國(guó)際大超市、大型時(shí)尚百貨、電影城、真冰場(chǎng)、五星級(jí)酒店、大型餐飲、大型夜總會(huì)、 dicso、兒童樂(lè)園、觀光列車(chē)、 spa、水上樂(lè)園、酒店式公寓、 loft商業(yè)建筑等科學(xué)的分布在不同樓層的不同位置，依靠主力店帶來(lái)的巨大人流和商業(yè)氣氛來(lái)帶動(dòng)商業(yè)街中的獨(dú)立店鋪的經(jīng)營(yíng)，提高獨(dú)立店鋪的投資價(jià)值。同時(shí)“紫金城”將成為南昌新的娛樂(lè)王國(guó)，第一個(gè)巨型不夜城， 項(xiàng)目借力于國(guó)內(nèi)外頂級(jí)設(shè)計(jì)師構(gòu)建的，是南昌中心區(qū)迄今規(guī)模最為宏大的復(fù)合型商業(yè)與生活新形態(tài)。寓功能、文化、創(chuàng)意、盈利于一體的百萬(wàn)平米新都市景觀商業(yè)巨擘；集居住、購(gòu)物、休閑、商務(wù)于一身的復(fù)合型財(cái)富孵化引擎。商業(yè)社區(qū)涵蓋大賣(mài)場(chǎng)、大型百貨、時(shí)尚購(gòu)物區(qū)、意大利街、法國(guó)街、西班牙街等；休閑娛樂(lè) “ 新天地 ” 包括江西第一個(gè)真冰場(chǎng)、貫穿社區(qū)的觀光列車(chē)、一流的影城、省內(nèi)最大的兒童樂(lè)園、最大的 spa及水上樂(lè)園、一流的 vip酒店、五星級(jí)景觀酒店等。 獨(dú)特的建筑景觀設(shè)計(jì)，傳承歷史的 loft商務(wù)區(qū)，挑高 7m的地下購(gòu)物公園，突破了傳統(tǒng)商業(yè)空間，創(chuàng)造出商業(yè)、物業(yè)新價(jià)值。 值得一提的是，“紫金城”設(shè)計(jì)停車(chē)位多達(dá) 6000多個(gè)，僅商業(yè)區(qū)就 1000多個(gè)，創(chuàng)南昌商業(yè)地產(chǎn)之最，在未來(lái)的 10年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)停車(chē)難的問(wèn)題。 作為南昌市鬧市區(qū)內(nèi)唯一一塊占地 575畝的紫金城項(xiàng)目，該地塊地理位置相當(dāng)優(yōu)越：南接省委后花園，比鄰贛江之濱，“落霞與孤騖齊飛”盡收眼底，東臨鬧市，北枕院校嘉府。是投資置業(yè)最為理想的“黃金水岸”。該項(xiàng)目已經(jīng)列入南昌市重點(diǎn)打造的標(biāo)志性社區(qū)，一期工程預(yù)計(jì)在 2022年 10月盛大開(kāi)盤(pán)。同時(shí)隨著紫金城項(xiàng)目的建成，省府南昌從此將告別沒(méi)有自己的特色“客廳”的歷史 ！ 南昌區(qū)域性商業(yè)中心－紫金城項(xiàng)目 21 附： 22 內(nèi) 容 ? 全國(guó)主要 mall的經(jīng)濟(jì)背景 ? 項(xiàng)目零售商業(yè)的開(kāi)發(fā)方向 ? 項(xiàng)目的深化定位 ? 開(kāi)發(fā)策略 23 存在 2個(gè)市級(jí)商業(yè)中 心： “ 淮河路 四牌樓商圈 ” : 是政府重點(diǎn)支持的 市級(jí)商業(yè)中心，未 來(lái)將繼續(xù)是合肥最 重要、最繁華的商 業(yè)區(qū)域。 “ 三孝口商圈 ” : 將改造成 “ 合肥中 央商務(wù)區(qū) ” ，商務(wù) 及商業(yè)發(fā)展?jié)摿? 大。 合肥市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局特征與趨勢(shì) 24 ?市、區(qū)、社區(qū)三級(jí)商業(yè)體系將逐步形成 隨著合肥經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市逐步向外圍擴(kuò)展，居住范圍也逐步向新區(qū)擴(kuò)張。市級(jí)商業(yè)中心“淮河路 四牌樓商圈”已滿(mǎn)足不了居民的所有消費(fèi)需求。老城區(qū)以外區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將逐步增加，市、區(qū)、社區(qū)三級(jí)商業(yè)體系逐步形成。 “馬鞍山路商圈”、“新站區(qū)商圈”和“五里墩商圈”將率先形成區(qū)級(jí)商業(yè)中心。 ?綜合性購(gòu)物商場(chǎng)越來(lái)越受消費(fèi)者青睞 國(guó)內(nèi)及外資零售企業(yè)的進(jìn)入，帶來(lái)了商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也帶來(lái)了新型商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、服務(wù)理念，合肥整體購(gòu)物軟硬件環(huán)境也得到加強(qiáng)。商品價(jià)格、購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)態(tài)度都成為影響消費(fèi)者購(gòu)物的關(guān)鍵因素。 今后環(huán)境好、集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的綜合性的購(gòu)物商場(chǎng)將越來(lái)越受消費(fèi)者青睞。 合肥商業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 合肥市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局特征與趨勢(shì) 25 ? 交通便利，與市內(nèi)各區(qū)、省內(nèi)各地市及省外聯(lián)系便利 本項(xiàng)目地塊臨站前路、全椒路、鳳陽(yáng)路和銅陵路，臨泉路從地塊中部穿過(guò)。西北側(cè)緊鄰合肥汽車(chē)客運(yùn)總站和合肥新火車(chē)站，與合肥市其它各區(qū)和安徽省各地市以及省外聯(lián)系方便，新站區(qū)塊有 20條公交線(xiàn)路， 項(xiàng)目地塊的交通優(yōu)勢(shì)明顯。 ? 新站區(qū)住宅小區(qū)和居民眾多，市場(chǎng)空間大 新站區(qū)居民入住逐漸增多，居住氛圍增加，目前，新站區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)以住宅為主，區(qū)域內(nèi)已建、在建住宅樓盤(pán)約 67個(gè)，總建筑面積超過(guò) 200萬(wàn)平方米，且區(qū)域內(nèi)的商品住宅檔次較高，但入住率尚低。 目前，安徽大市場(chǎng)以東入住率在 40％左右，北二環(huán)入住率在 20％上下，但隨著各類(lèi)配套的完善，該區(qū)域的入住率將逐步提高；依據(jù)政府規(guī)劃， 2022年新站區(qū)規(guī)劃面積由 10平方公里至 34平方公里，人口由 12萬(wàn)人將達(dá)到 35萬(wàn)人。 目前新站區(qū)缺乏相應(yīng)的商業(yè)配套，尤其是缺乏規(guī)模較大的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，本項(xiàng)目零售、餐飲業(yè)發(fā)展空間較大。 項(xiàng)目發(fā)展零售商業(yè)的區(qū)域特征分析 26 ? 項(xiàng)目地塊面積大，新站區(qū)可開(kāi)發(fā)的大面積商業(yè)用地少 ,規(guī)模效益充分體現(xiàn) 本項(xiàng)目的地塊可開(kāi)發(fā)商業(yè)面積達(dá) 35萬(wàn)余平方米，適合發(fā)展商貿(mào)、居住、休閑一體的大型商業(yè)物業(yè)，規(guī)模效益充分體現(xiàn)。 ? 新站區(qū)居民購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng) 2022年，新站區(qū)居民人均可支配收入達(dá) 11340元，比合肥市人均可支配收入為 2022多元。 新站區(qū)居民的購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較強(qiáng)，有利于本項(xiàng)目發(fā)展零售商業(yè)。 綜上所述， 本項(xiàng)目所處區(qū)域特征有利于發(fā)展零售業(yè)。 項(xiàng)目發(fā)展零售商業(yè)的區(qū)域特征分析 27 公交 起點(diǎn)站 終點(diǎn)站 首班時(shí)間 末班時(shí)間 9 合家福 合家福 6： 00 22： 00 12 十五里河 國(guó)際汽車(chē)城 6： 00 21： 00 114 國(guó)際汽車(chē)城 少管所 6： 00 22： 00 130 安徽大市場(chǎng) 市府三宿舍 6： 00 21： 00 157 合家福購(gòu)物街 南門(mén)換乘中心 6： 00 20： 00 150 安徽大市場(chǎng) 方興社區(qū) 6： 00 20： 00 152 新亞汽車(chē)站 南門(mén)換乘中心 6： 00 21： 00 153 安徽大市場(chǎng) 建材一廠(chǎng) 6： 00（夏）6： 30（冬） 20： 00（夏）19： 00（冬） 233 雙崗客運(yùn)站 華亞防水公司 6： 00 21： 00 302 磨店鄉(xiāng)政府 曙光新村 6： 00 20:00 項(xiàng)目商圈公交車(chē)線(xiàn)路 28 站名 地址 班線(xiàn) 合肥汽車(chē)客運(yùn)總站 新火車(chē)站東 100米 武漢、青島、東陽(yáng)、淳安、杭州、永康、泰州、福鼎、永城、海門(mén)、江陰、無(wú)錫、徐州、阜陽(yáng)地區(qū)、毫州地區(qū)、淮南地區(qū)、無(wú)為、金家?guī)X 合肥汽車(chē)站 明光路 所有省際班線(xiàn)、蚌埠地區(qū)、淮北地區(qū)、宿州地區(qū)、滁州地區(qū)、蕪湖地區(qū)、馬鞍山地區(qū)、宣城地區(qū)、巢湖東線(xiàn)、安慶、宿松、太湖、潛山 省客長(zhǎng)途站 勝利路 原省際班車(chē)、淮北地區(qū)、宣城地區(qū)、安慶 東門(mén)換乘 中心 長(zhǎng)江東路與當(dāng)涂路交口 肥東縣、黃山地區(qū) 北門(mén)換乘中心 站西路與濉溪路交口 省際：杭州、義烏、永康、東陽(yáng)，省內(nèi)：岳西巢湖南線(xiàn)、壽縣、肥東、肥西、長(zhǎng)豐 南門(mén)換乘中心 金寨路與望江路交口 巢湖南線(xiàn)、舒城縣、桐城 西門(mén)換乘中心 長(zhǎng)江西路十里廟 六安西線(xiàn)方向、肥西縣 星晨旅游汽車(chē)站 站前路與站西路交口 池州地區(qū)、樅陽(yáng)、望江、懷寧、銅陵、長(zhǎng)豐水家湖 合裕路換乘中心 合裕路 大圩、肥東縣橋頭集、湖濱、復(fù)興 合肥市長(zhǎng)途客運(yùn)班車(chē)分布表 29 目前，合肥市共有各類(lèi)營(yíng)運(yùn)客車(chē) 2327輛、客運(yùn)線(xiàn)路 440條，建成了通達(dá)21?。ㄖ陛犑校?167個(gè)地（市） 86個(gè)縣、覆蓋省內(nèi)所有縣（市）的公路客運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。其中，合肥汽車(chē)客運(yùn)總站是全國(guó) 45個(gè)公路主樞紐工程之一。 客運(yùn)總站位于合肥新站綜合開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)四號(hào)地塊，占地面積 ，距新火車(chē)站200米，便于公鐵分流。客運(yùn)總站按交通部一級(jí)客運(yùn)站標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，總建筑面積 33597m2，日發(fā)旅客 20220人次，日發(fā) 1000班次。 從客流量看，合肥新火車(chē)站平均每天發(fā)送乘客上萬(wàn)人次；春運(yùn)期間可達(dá)日均 3萬(wàn)人次；從貨運(yùn)量看，合肥新火車(chē)站年平均每天裝卸２００多輛車(chē)；從交通配套看，新站廣場(chǎng)公交線(xiàn)路近２０條。 合肥新火車(chē)站 合肥汽車(chē)站 項(xiàng)目商圈火車(chē)站汽車(chē)站人流車(chē)流分析 2022年，合肥機(jī)場(chǎng)旅客年吞吐量 ，同比增長(zhǎng) %，業(yè)務(wù)收入為 6459萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 15% ；目前，開(kāi)通國(guó)內(nèi)航線(xiàn) 28條，飛往北京、上海、廣州、深圳等干線(xiàn)城市航班以及到昆明、?？凇⒊啥?、廈門(mén)、重慶等旅游城市的航班平均客座率達(dá) 85%左右。 合肥駱崗機(jī)場(chǎng) 30 新站商圈消費(fèi)群體特征分析 “新站區(qū)商圈”各大中型商業(yè)消費(fèi)群體特征 名稱(chēng) 消費(fèi)群體 安徽大市場(chǎng) 附近居民、周邊地市商戶(hù) 中綠服飾廣場(chǎng) 車(chē)站乘客群體 、 周邊地市商戶(hù) 光大服裝廣場(chǎng) 車(chē)站乘客群體 白馬服裝城 車(chē)站乘客群體 、 市內(nèi)女性消費(fèi)者 、 周邊地市商戶(hù) 上海七浦服飾 周邊地市商戶(hù) 好美家建材超市 區(qū)域周邊裝修新居的家庭為主 雅豪家具名店 本地中高收入家庭 中州家具市場(chǎng) 中低收入家庭，周邊地市居民 (新 )瑤海家具世界 市內(nèi)中低收入家庭 環(huán)宇國(guó)際家居裝飾博覽中心 市區(qū)收入穩(wěn)定家庭 蘇果 勝利廣場(chǎng)附近居民 合家福購(gòu)物廣場(chǎng) 安徽大市場(chǎng)東側(cè)周邊居民 好又多 周邊居民 元一時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心 周邊居民、市內(nèi)部分中高收入階層 31 四類(lèi)消費(fèi)群體歸納分析 車(chē)站乘客人流 2－ 3萬(wàn) 各地市批發(fā)進(jìn)貨人流 新站區(qū)居民 10－ 12萬(wàn) 周邊商業(yè)及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商戶(hù)群體 1萬(wàn)戶(hù)； 政府、企事業(yè)單位人員；其他居民、人員。 本市部分消費(fèi)者； 商圈吸引力調(diào)查， 占 14％ 新站商圈消費(fèi)群體特征分析 休閑性商業(yè) 快捷便利商業(yè) 社區(qū)性商業(yè) 綜合性商業(yè) 目的性商業(yè) 休閑性商業(yè) 特色商業(yè)街區(qū) 交通人流最重要的特性就是快速流動(dòng)性，這也就決定了商業(yè)的消費(fèi)模式是快捷、便利，如即時(shí)性的冷飲、西餅、報(bào)刊、沖印、干洗、音像業(yè)態(tài)的消費(fèi)，就在商業(yè)中占有很大的份額 。 32 天驕國(guó)際 元一廣場(chǎng) 溫莎杰座 U TOWN 香江電子城 家樂(lè)福 東部人流 南 部 人 流 北 部 人 流 元一商圈 目前包括元一時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)、天驕國(guó)際、溫莎杰座、 U－TOWN 、家樂(lè)福以及即將改建的天香電子城，總商業(yè)面積將超過(guò) 20萬(wàn)平米；其業(yè)態(tài)涵蓋百貨、超市、家電商場(chǎng)、餐飲、KTV、電玩、影院等；且隨著形勢(shì)發(fā)展，其業(yè)態(tài)業(yè)種將更為豐富！ 新站區(qū) 10萬(wàn)人口同時(shí)支撐兩個(gè)商業(yè)中心，且步行距離在15分鐘內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)必然十分激烈！ 優(yōu)劣勢(shì)判斷 在吸引東部、北部、南部人流方面，尤其專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商家群體，本案具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 在吸引火車(chē)站、汽車(chē)站人流方面，雙方各有輸贏； 在吸引老城區(qū)人流方面存在劣勢(shì)； 元一商圈競(jìng)爭(zhēng)比較分析 新站商圈競(jìng)爭(zhēng)分析 33 商圈分析 家俱 超市 百貨 家電 娛樂(lè) 餐飲 商家 中洲 北京 華聯(lián) 元一時(shí)代 國(guó)美電器 國(guó)生電器 環(huán)球影城 音樂(lè)頻道 KTV 歡樂(lè)谷電玩 味來(lái)美食 UTOWN餐飲街區(qū) 規(guī)模 8萬(wàn) 2萬(wàn) 1萬(wàn) 2萬(wàn) 檔次 中檔 中檔 中檔 中檔 差異化 中高 商家影響力 女性時(shí)尚 商家影響力 業(yè)種豐富性 業(yè)種唯一性 業(yè)鐘豐富性 商家影響力 業(yè)種豐富性 業(yè)種唯一性 判斷 14萬(wàn)建材家居 MALL 沃爾瑪 ? 數(shù)碼家電 4萬(wàn)平米娛樂(lè) 休閑帶 3萬(wàn)平米