【正文】 西線方向、肥西縣 星晨旅游汽車站 站前路與站西路交口 池州地區(qū)、樅陽、望江、懷寧、銅陵、長豐水家湖 合裕路換乘中心 合裕路 大圩、肥東縣橋頭集、湖濱、復(fù)興 合肥市長途客運(yùn)班車分布表 29 目前，合肥市共有各類營運(yùn)客車 2327輛、客運(yùn)線路 440條，建成了通達(dá)21?。ㄖ陛犑校?167個(gè)地（市） 86個(gè)縣、覆蓋省內(nèi)所有縣（市）的公路客運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。 合肥市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局特征與趨勢 24 ?市、區(qū)、社區(qū)三級(jí)商業(yè)體系將逐步形成 隨著合肥經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市逐步向外圍擴(kuò)展，居住范圍也逐步向新區(qū)擴(kuò)張。五象購物中心 20220平方米、人人樂超市 10000平方米、世華家電數(shù)碼港 4000平方米、方特科技娛樂 3500平方米、美食城 2500平方米；內(nèi)設(shè)現(xiàn)有車位 260個(gè)、擴(kuò)容后車位 500個(gè)的大型停車場 . 17 18 埌東商圈是一個(gè)未來的概念，是服務(wù)于以國際會(huì)展中心為核心的埌東埌西中央商務(wù)區(qū)的配套商業(yè)，從南湖以東，民族大道東段直到南寧國際會(huì)展中心以東，包括濱湖路、快速環(huán)道、竹溪路、青山路以及民族大道東段延長線間區(qū)域。該區(qū)塊北至鄞州公園，南至鄞州大道，西至寧南南路，東至前河南路，規(guī)劃總用地面積約 ，是一個(gè)具有商務(wù)、商業(yè)、休閑等功能的城市綜合功能區(qū)塊。 4 ? 2022年 12月開業(yè)社區(qū)性購物中心 ——— 營業(yè)面積達(dá) 6萬多平方米的上海百聯(lián)西郊購物中心于2022年國慶節(jié)前試營業(yè)。 5 ? 百聯(lián)西郊購物中心占地面積 平方米，建筑面積 11萬平方米，整個(gè)建筑物分地下二層和地上四層?！? ? 寧波萬達(dá)廣場不僅商鋪只租不售，而且是萬達(dá)第三代商業(yè)地產(chǎn)的代表作。寓功能、文化、創(chuàng)意、盈利于一體的百萬平米新都市景觀商業(yè)巨擘；集居住、購物、休閑、商務(wù)于一身的復(fù)合型財(cái)富孵化引擎。 合肥商業(yè)未來發(fā)展趨勢 合肥市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局特征與趨勢 25 ? 交通便利，與市內(nèi)各區(qū)、省內(nèi)各地市及省外聯(lián)系便利 本項(xiàng)目地塊臨站前路、全椒路、鳳陽路和銅陵路，臨泉路從地塊中部穿過。 本市部分消費(fèi)者； 商圈吸引力調(diào)查， 占 14％ 新站商圈消費(fèi)群體特征分析 休閑性商業(yè) 快捷便利商業(yè) 社區(qū)性商業(yè) 綜合性商業(yè) 目的性商業(yè) 休閑性商業(yè) 特色商業(yè)街區(qū) 交通人流最重要的特性就是快速流動(dòng)性，這也就決定了商業(yè)的消費(fèi)模式是快捷、便利，如即時(shí)性的冷飲、西餅、報(bào)刊、沖印、干洗、音像業(yè)態(tài)的消費(fèi)，就在商業(yè)中占有很大的份額 。 “三孝口商圈” 是指以長江中路、金寨路交匯處的三孝口為中心，東至省政府，西至環(huán)城西路，南北分別以紅星路、壽春路為界的范圍，東西長約 1km，南北長約 ，區(qū)域總面積約 1平方公里。 主題性商業(yè) 數(shù)碼家電港、建材家居 MALL 44 內(nèi) 容 ? 全國主要 mall的經(jīng)濟(jì)背景 ? 項(xiàng)目零售商業(yè)的開發(fā)方向 ? 項(xiàng)目的深化定位 ? 開發(fā)策略 45 五方主體 （生物鏈） 受益來源 （價(jià)值鏈） 影響因素 （價(jià)值支撐） 備 注 投資者 物業(yè)投資回報(bào) 商業(yè)增值能力 /物業(yè)升值能力 （增值力） 大小業(yè)主 開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)利潤 物業(yè)質(zhì)素 /營銷推廣 /售價(jià)水平 （產(chǎn)品力 /銷售力） 信地公司 營運(yùn)商 租金差價(jià)及管理費(fèi)等 商業(yè)規(guī)劃 /業(yè)態(tài)業(yè)種 /租金水平 （招商運(yùn)營力） 管理公司 /大商家 經(jīng)營者 商品差價(jià) 人流 /環(huán)境 /商品 /服務(wù) /價(jià)格水平 （經(jīng)營力） 小商戶 終端消費(fèi)者 商品價(jià)值 /消費(fèi)體驗(yàn) 消費(fèi)觀念 /消費(fèi)行為 /購買水平 （消費(fèi)力） 市民 怎樣讓商家有錢賺 怎樣讓商家有錢賺 ——“五贏模式”定位邏輯框架 商業(yè)地產(chǎn)整合運(yùn)營操作，既要使經(jīng)營者的市場前景有保障，又要使消費(fèi)者獲得實(shí)在實(shí)惠；既要對(duì)投資者的租金回報(bào)和資產(chǎn)增值負(fù)責(zé)，又要對(duì)開發(fā)商的投資收益負(fù)責(zé)，還要讓營運(yùn)商有利可圖，讓最大的城市運(yùn)營指導(dǎo)者 —一政府滿意。 ? 第三商圈內(nèi)的消費(fèi)者 會(huì)不定期地 到訪本項(xiàng)目，其所作消費(fèi)僅占他們總消費(fèi)支出的一部分 .本項(xiàng)目以東的肥東縣城及周邊居民到訪的可能性更大。 新商鋪經(jīng)營模式 批發(fā)或批發(fā)兼零售將繼續(xù)占主導(dǎo)地位。 ? 建議引進(jìn)一家著名的連鎖超市，如： “ 沃爾瑪 ” 、 “ 家樂福 ”等。 ? 本項(xiàng)目必須具有一定規(guī)模才能吸納足夠的品種，才能具有市場競爭能力，建議應(yīng)在 3萬 m2。 合肥居民購物消費(fèi)特點(diǎn) 合肥居民最喜歡去的購物場所17%14%26%11%18%8% 6%合肥百貨大樓 安徽大市場 鼓樓商廈百盛商場 家樂福 商之都其它合肥居民最喜歡去的商圈76%10%12% 2%淮河路步行街 三孝口 新站商圈 其它重要性 偏好原因 選擇人次比 例 首要選擇 交通便利 % 商品種類多 % 次要選擇 商品種類多 % 價(jià)格合理 % 再次選擇 購物環(huán)境舒適 % 價(jià)格合理 % 63 問題 2： 居民消費(fèi)能力與特點(diǎn) 安徽文化娛樂市場調(diào)查 截至 2022年底 全省有文化經(jīng)營單位約１ .8萬家 其中 歌舞娛樂場所 1776家， 電子游戲廳 2072家， 網(wǎng)吧 5570家， 音像制品批發(fā)、零售、出租單位 4337家， 各類演出單位 1771家， 藝術(shù)培訓(xùn)單位 198家， 美術(shù)品經(jīng)營單位 502家， 藝術(shù)攝影、攝像單位 832家。 合肥居民外出餐飲每月消費(fèi)金額10%3%1%2%3%7%1%39%26%18%少于1 0 0 元 1 0 1 －3 0 0 元 3 0 1 －5 0 0 元5 0 1 －6 0 0 元 6 0 1 －7 0 0 元 7 0 1 －8 0 0 元8 0 1 －9 0 0 元 9 0 1 －1 0 0 0 元 1 0 0 0 元以上休閑消費(fèi)金額 每月休閑娛樂在 100元以下的被訪者占總?cè)藬?shù)的 55％。 ? 面積（ S2）約為： 145平方公里， ? 覆蓋總?cè)丝冢?P2）約為 40萬人。 市級(jí)商圈競爭分析 42 休閑功能 購物功能差異化； 一般的日用大眾消費(fèi)品在絕大多數(shù)城市沒有任何地域優(yōu)勢，消費(fèi)者隨時(shí)隨地都可以買到自己需要的任何一種商品。 五星電器 中檔 市內(nèi)中高收入階層家庭?？瓦\(yùn)總站按交通部一級(jí)客運(yùn)站標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，總建筑面積 33597m2，日發(fā)旅客 20220人次，日發(fā) 1000班次。 “馬鞍山路商圈”、“新站區(qū)商圈”和“五里墩商圈”將率先形成區(qū)級(jí)商業(yè)中心。 目前該區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不多，已經(jīng)營業(yè)的有五象購物廣場以及 10月 1日開業(yè)的富安居裝飾建材廣場 埌東商圈形成尚需 3－ 5年 區(qū)域性商業(yè)中心－埌東五象購物中心 19 南昌江中紫金城項(xiàng)目簡介 2022年，江中集團(tuán)宣布，將對(duì)原江西造紙廠進(jìn)行全方位改造，在贛江河堤旁建造南昌巨型商業(yè)航母，并對(duì)這個(gè)南昌新商業(yè)中心命名為“紫金城”。 9 ? 寧波萬達(dá)商業(yè)廣場總建筑面積約 48萬平方米，其中商業(yè)面積 27萬平方米。 ? 目前周一至周五的客流量達(dá)到 3萬人次，銷售 200萬元左右；雙休日的客流量達(dá)到 6萬人次以上，銷售 400萬元左右， ○ 周邊多為高級(jí)住宅區(qū) 百聯(lián)西郊購物中心的四周為高級(jí)別墅群及新興高級(jí)住宅區(qū)，近年來又新建了大片住宅小區(qū)，屬于成長型人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，周邊的新涇鎮(zhèn)、北新涇街道、仙霞新村街道、程橋街道等輻射圈范圍常住與外來人口有幾十萬。當(dāng)天簽訂入駐協(xié)議的主力店中，既有“沃爾瑪”、“百安居”、“特立屋”、“必勝客”、“肯德基”、“麥當(dāng)勞”這類國際聯(lián)鎖巨頭，也有“運(yùn)動(dòng) 100” 、“大歌星 ktv” 、“神采飛揚(yáng)”、“萬達(dá)院線”、“石浦酒樓”這樣的新興品牌。 “ 紫金城” 占地面積 575畝，其中純商業(yè)建筑面積將達(dá) 35萬平方米，高檔住宅 75萬平方米，可容納 5000多戶人家居住。 ?綜合性購物商場越來越受消費(fèi)者青睞 國內(nèi)及外資零售企業(yè)的進(jìn)入，帶來了商業(yè)競爭，同時(shí)也帶來了新型商業(yè)經(jīng)營管理、服務(wù)理念，合肥整體購物軟硬件環(huán)境也得到加強(qiáng)。 從客流量看，合肥新火車站平均每天發(fā)送乘客上萬人次；春運(yùn)期間可達(dá)日均 3萬人次；從貨運(yùn)量看，合肥新火車站年平均每天裝卸２００多輛車；從交通配套看，新站廣場公交線路近２０條。 邵氏電腦城 中低檔 以年輕白領(lǐng) 、 學(xué)生及公司為主 。 針對(duì)市級(jí)商圈的主要競爭策略 娛樂功能 餐飲功能 差異化的購物功能 新商圈 市級(jí)商圈競爭分析 突出休閑、娛樂、餐飲功能 淮河路商圈具體有購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游等六個(gè)方面的功能。 ? 第二商圈的大部分消費(fèi)者會(huì) 定期到訪 本項(xiàng)目，并于本項(xiàng)目內(nèi)消費(fèi)。 100200元占 28%。 2022年全省文化經(jīng)營單位總營業(yè)額 ,比上年增長 35％ . 2022年安徽全省娛樂場所營業(yè)額達(dá)到 ，比上年增長 15％ 2022年全省 1301個(gè)民營文藝表演團(tuán)體約演出 40萬場（次），總收入１億多元 。 現(xiàn)有市場規(guī)模： 3億 7萬 m2 潛在市場規(guī)模： 3億 5萬平米 項(xiàng)目規(guī)模建議： 3萬 m2 20222022 12022平米 20222022 18000平米 問題 5：特色餐飲街區(qū)深化定位 74 3萬平米餐飲功能定位 業(yè)種 店名 人均消費(fèi) 建筑面積 (平米 ) 店名 人均消費(fèi) 建筑面積 (平米 ) 店名 人均消費(fèi) 建筑面積 (平米 ) 中高檔餐飲一條街 金滿樓 3050 4000 最高臺(tái) 50100 6000 火鍋 2030 1500 私房菜 50100 500 徽菜土菜 3050 1500 各地特色 30100 6500 總規(guī)模 2萬平米 ,以上需根據(jù)招商情況確定 , 主力商家定位為中餐館 /酒樓 ,總計(jì) 68家 。 64 問題 2： 居民消費(fèi)能力與特點(diǎn) 合肥酒吧調(diào)查 １．極地風(fēng)暴 911 熱門光顧時(shí)間：周末１０點(diǎn)－半夜 2點(diǎn) 門票：周末６０元 酒水５０元起杯 人均消費(fèi)： 30－ 50元 地址：合肥 馬鞍山中路 77號(hào) 風(fēng)格：概念慢搖吧、鋼管秀 小廳：ＨＩＰ ＰＯＰ 金輝煌音樂酒吧 熱門光顧時(shí)間： 24小時(shí)營業(yè) 門票：周末６０元 酒水５０元起杯 人均消費(fèi)： 30－ 50元 地址：合肥 當(dāng)涂路（唐橋水果市場） 風(fēng)格：大包 180 中包 100 小包 80 面積： 1000平米 《 集思廣益 》 合肥在開酒吧需要開成什么樣的類型有好的市場 合肥酒吧網(wǎng)－－論壇 請(qǐng)問 ,你是想多賺錢還是在賺錢的同時(shí)為合肥酒吧界樹立一個(gè)豐碑式的東西如果為了賺錢 ,直接模仿鉆石 ,弄點(diǎn)好演員 ,好的吧女 ,再弄點(diǎn)暗的東西 ..這個(gè)我想大哥不會(huì)不明白 ,如果想后者 ,那么演義是少不了的 ,最好帶點(diǎn)慢嗨的風(fēng)格 ~~格調(diào)簡約一點(diǎn)個(gè)人建議 ,合肥還是只有演義吧的市場比較廣泛 ,因?yàn)楹戏示瓢蓸I(yè)剛起步 讓幾個(gè)老爺們?nèi)ゾ瓢杉兒染屏奶煺勑氖?,那層次還沒到 ,像上海那樣新天地幾個(gè)白領(lǐng)很幽雅的純品酒還是不多的 ,很多人是沖演員或者節(jié)目去的 ,所以 演義還是唯一能吸引廣大客人去的理由之一 ,調(diào)查表明合肥的純酒吧基本都是不賺錢 ,或者基本處于維持階級(jí)好多純酒吧做起來 ,沒多久就要轉(zhuǎn)讓 ~~~ 65 超市定位 ? 定位為：滿足周邊居民日常生活消費(fèi)的社區(qū)型超市。 合肥居民休閑消費(fèi)特點(diǎn) 合肥居民最喜歡去的休閑娛樂場所11%14%15%6%18%11%9%9%5% 2%健身房 球類運(yùn)動(dòng)場所/ 溜冰場 洗裕/ 桑拿/ S P A酒吧 K T V 電玩/ 網(wǎng)吧美容美發(fā) 電影院 桌球/ 保齡球館其它57 具有購買商鋪意愿的被訪者購買目的多為擴(kuò)大業(yè)務(wù)而增加店鋪。 ? 面積（ S3）約為： 200平方公里， ? 覆蓋總?cè)丝冢?P3）約為 60萬人。專業(yè)商業(yè)街往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復(fù)合商業(yè)街對(duì)經(jīng)營的商品不加確定，如上海南京路，合肥淮河路步行街 43 項(xiàng)目零售商業(yè)的市場機(jī)會(huì) 市場機(jī)會(huì) 根據(jù)上述項(xiàng)目零售商業(yè)發(fā)展條件，包括區(qū)域特征分析、商圈競爭分析，結(jié)合戴德梁行行業(yè)發(fā)展趨勢判斷（見定位報(bào)告 P7