【正文】 43 項(xiàng)目零售商業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 根據(jù)上述項(xiàng)目零售商業(yè)發(fā)展條件，包括區(qū)域特征分析、商圈競(jìng)爭(zhēng)分析，結(jié)合戴德梁行行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷（見定位報(bào)告 P73－ 84），可以得出以下市場(chǎng)機(jī)會(huì)： 特色商業(yè)街區(qū) 餐飲 ：中高檔餐飲一條街；徽州名小吃一條街；美食廣場(chǎng)； 娛樂(lè) ：熱力不夜城；游樂(lè)場(chǎng)； 休閑 ：商務(wù)休閑一條街； 購(gòu)物 ：女人世界名品店；女人世界淘寶店；女人街 ； 社區(qū)性商業(yè) 社區(qū)超市；以及銀行、郵政、餐飲、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店，文化用品店、維修店、社區(qū)活動(dòng)中心、衛(wèi)生診所、中介服務(wù)（法律、保險(xiǎn)、旅游、家政、房產(chǎn)）、禮品鮮花店、彩擴(kuò)店、音像制品店，家居裝飾品等。另外，女人街原有設(shè)施也存在缺陷，配套不足、街道窄短、停車地方少等。目前約有商戶 200家，以女性服裝、小飾品零售為主 。 目前商圈內(nèi)有“五星電器”、“邵氏電腦城”、“城隍廟商城”和“安徽招商國(guó)際商城” 4家專業(yè)賣場(chǎng)；“女人街市場(chǎng)”和“城隍廟市場(chǎng)” 2個(gè)商品市場(chǎng)以及近 100家街鋪。 安徽招商國(guó)際商城 中檔 市內(nèi)女性、追求休閑時(shí)尚者。 女人街市場(chǎng) 低檔 低收入階層、市外農(nóng)村消費(fèi)者。經(jīng)過(guò) 20世紀(jì) 80年代、 90年代的幾 次改造，使其東起環(huán)城路，西至宿州路的一段形成了集購(gòu)物、旅游、休閑、餐飲等功能為一體的商業(yè)步行街。 商圈內(nèi)有合肥唯一步行街 — “淮河路步行街” ，中共安徽省委、合肥市政府、省郵政局等機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位也在此辦公。 合肥駱崗機(jī)場(chǎng) 30 新站商圈消費(fèi)群體特征分析 “新站區(qū)商圈”各大中型商業(yè)消費(fèi)群體特征 名稱 消費(fèi)群體 安徽大市場(chǎng) 附近居民、周邊地市商戶 中綠服飾廣場(chǎng) 車站乘客群體 、 周邊地市商戶 光大服裝廣場(chǎng) 車站乘客群體 白馬服裝城 車站乘客群體 、 市內(nèi)女性消費(fèi)者 、 周邊地市商戶 上海七浦服飾 周邊地市商戶 好美家建材超市 區(qū)域周邊裝修新居的家庭為主 雅豪家具名店 本地中高收入家庭 中州家具市場(chǎng) 中低收入家庭，周邊地市居民 (新 )瑤海家具世界 市內(nèi)中低收入家庭 環(huán)宇國(guó)際家居裝飾博覽中心 市區(qū)收入穩(wěn)定家庭 蘇果 勝利廣場(chǎng)附近居民 合家福購(gòu)物廣場(chǎng) 安徽大市場(chǎng)東側(cè)周邊居民 好又多 周邊居民 元一時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心 周邊居民、市內(nèi)部分中高收入階層 31 四類消費(fèi)群體歸納分析 車站乘客人流 2－ 3萬(wàn) 各地市批發(fā)進(jìn)貨人流 新站區(qū)居民 10－ 12萬(wàn) 周邊商業(yè)及專業(yè)市場(chǎng)商戶群體 1萬(wàn)戶； 政府、企事業(yè)單位人員；其他居民、人員。 客運(yùn)總站位于合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)四號(hào)地塊，占地面積 ，距新火車站200米，便于公鐵分流。 新站區(qū)居民的購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)，有利于本項(xiàng)目發(fā)展零售商業(yè)。 目前，安徽大市場(chǎng)以東入住率在 40％左右，北二環(huán)入住率在 20％上下，但隨著各類配套的完善，該區(qū)域的入住率將逐步提高；依據(jù)政府規(guī)劃， 2022年新站區(qū)規(guī)劃面積由 10平方公里至 34平方公里，人口由 12萬(wàn)人將達(dá)到 35萬(wàn)人。 今后環(huán)境好、集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的綜合性的購(gòu)物商場(chǎng)將越來(lái)越受消費(fèi)者青睞。老城區(qū)以外區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將逐步增加，市、區(qū)、社區(qū)三級(jí)商業(yè)體系逐步形成。同時(shí)隨著紫金城項(xiàng)目的建成，省府南昌從此將告別沒(méi)有自己的特色“客廳”的歷史 ！ 南昌區(qū)域性商業(yè)中心－紫金城項(xiàng)目 21 附： 22 內(nèi) 容 ? 全國(guó)主要 mall的經(jīng)濟(jì)背景 ? 項(xiàng)目零售商業(yè)的開發(fā)方向 ? 項(xiàng)目的深化定位 ? 開發(fā)策略 23 存在 2個(gè)市級(jí)商業(yè)中 心： “ 淮河路 四牌樓商圈 ” : 是政府重點(diǎn)支持的 市級(jí)商業(yè)中心，未 來(lái)將繼續(xù)是合肥最 重要、最繁華的商 業(yè)區(qū)域。 值得一提的是，“紫金城”設(shè)計(jì)停車位多達(dá) 6000多個(gè)，僅商業(yè)區(qū)就 1000多個(gè)，創(chuàng)南昌商業(yè)地產(chǎn)之最，在未來(lái)的 10年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)停車難的問(wèn)題。同時(shí)“紫金城”將成為南昌新的娛樂(lè)王國(guó)，第一個(gè)巨型不夜城， 項(xiàng)目借力于國(guó)內(nèi)外頂級(jí)設(shè)計(jì)師構(gòu)建的，是南昌中心區(qū)迄今規(guī)模最為宏大的復(fù)合型商業(yè)與生活新形態(tài)。 如今的埌東還算不上真正意義上的商圈，專家認(rèn)為：未來(lái) 23年，“泛埌東”首先要形成商務(wù)圈；未來(lái) 35年，形成配套商業(yè)圈，休閑商務(wù)類、高端展示類商業(yè)業(yè)態(tài)，將會(huì)向“泛埌東”匯聚歸位；未來(lái) 58年，才會(huì)形成真正意義上的中心商圈或稱核心商圈。 Mall的背后是 —— 13 城市商業(yè)中心的四種基本類型 超區(qū)域型 區(qū)域型 社區(qū)型 鄰里型 定義 百貨店 2－ 6個(gè) 專業(yè)店、專賣店、大型超市、城市商業(yè)街、酒店賓館、娛樂(lè)、休閑服務(wù)設(shè)施 百貨店 1－ 2個(gè) 專業(yè)店、專賣店、大型超市、酒店賓館、娛樂(lè)休閑、銀行、郵電等配套服務(wù)設(shè)施 綜合超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、食品店、日雜店、快餐店、美容美發(fā)、書店、音像店 超市、專業(yè)店、洗衣店、儲(chǔ)蓄所、醫(yī)藥門診 商圈半徑 （公里） 30－ 40 10－ 20 3－ 5 1－ 2 時(shí)間車距 （分鐘） 20－ 30 10－ 20 5－ 10 3－ 5 商圈人口 （萬(wàn)人） 100－ 200 以上 50－ 100 5－ 10 1－ 2 總規(guī)模 50萬(wàn)以上 10－ 30萬(wàn) 5萬(wàn) 10萬(wàn) 交通條件 城市交通中心 區(qū)域交通中心 社區(qū)交通 中心 非主要交通樞紐 停車容量 5000－ 10000 2022－ 5000 300－ 500 50－ 100 設(shè)置地域 城市規(guī)劃中心商業(yè)區(qū) 14 本項(xiàng)目城市商業(yè)的總體定位 ? 社區(qū)型 ?商業(yè)中心 ?區(qū)域型 ?商業(yè)中心 ? 超區(qū)域型 ? 商業(yè)中心 15 合肥、南昌、濟(jì)南、南寧經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比 城市 時(shí)間 總?cè)丝? GDP(億元 ) 人均 GDP(元 ) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 (億元 ) 城鎮(zhèn)居民可支配人均收入 (元 ) 城鎮(zhèn)居民可支配人均支出 (元 ) 濟(jì)南 2022 23632 11013 8395 2022 27610 621 11798 8471 2022 31604 12310 9227 合肥 2022 456 10562 7785 6234 2022 440 589 13378 8610 6998 2022 455 18960 9684 7398 南昌 2022 445 627 15620 230 7391 5913 2022 450 827 18388 270 8696 6957 2022 475（非農(nóng) 219） 22390 308 10301 7064 南寧 2022 641萬(wàn) 市區(qū) 145萬(wàn) 501 7862 9162 2022 648 市區(qū) 150萬(wàn) 9126 約 1102美元 239 8062 6211 2022 648萬(wàn) 市區(qū) 249 11047 約 1364美元 378 9203 興寧區(qū) 10800 6883 16 區(qū)域性商業(yè)中心－埌東五象購(gòu)物中心 南寧五象購(gòu)物中心總投資額 ，總面積 7萬(wàn)平方米，商場(chǎng)使用面積 4萬(wàn)平方米。 7個(gè)單體建筑擬分別引進(jìn)包括沃爾瑪、時(shí)代華納等“世界 500強(qiáng)”企業(yè)在內(nèi)的大型超市、建材超市、數(shù)碼廣場(chǎng)、娛樂(lè)廣場(chǎng)、電影美食廣場(chǎng)、家居廣場(chǎng)、國(guó)際百貨等業(yè)態(tài)。所以， 2022年以后，我們就不再出售商鋪。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于鄞州新區(qū)，東接天童北路，北鄰四明中路，南依貿(mào)城中路，西至寧南北路，占地面積約 21公頃，是一個(gè)具有高檔商務(wù)酒店、商業(yè)廣場(chǎng)和高級(jí)寫字樓的綜合性城市功能區(qū)塊。 ? 華潤(rùn)中心首期項(xiàng)目中的購(gòu)物中心部分 ——— “ 萬(wàn)象城”面積達(dá) ，擁有 6層商業(yè)樓面，全部通過(guò)上百部電梯連接，整個(gè)建筑規(guī)劃充分滿足租戶及顧客的需求。大型超市、精品百貨、家居用品、餐飲娛樂(lè)、品牌專賣、社區(qū)服務(wù)等等，豐富的業(yè)態(tài)組合，給予消費(fèi)者多一份的選擇和多一份的滿足。 ○商圈輻射周邊３８多萬(wàn)人 上海百聯(lián)西郊購(gòu)物中心的３公里商圈，即一級(jí)地區(qū)為新涇鎮(zhèn)、北新涇、仙霞、程橋地區(qū)，這一區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居住人口約２３．８萬(wàn)人、８．７萬(wàn)戶；５公里商圈，即二級(jí)區(qū)域?yàn)橹芗覙?、天山、虹橋的?nèi)環(huán)線以西地區(qū)，這一區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居住人口約１５萬(wàn)人、５．２萬(wàn)戶。 ? , ? 購(gòu)物中心的調(diào)查顯示，目前客流中 90％以上的顧客為周邊 3至 5公里范圍內(nèi)的社區(qū)居民。餐飲消費(fèi)的比重在不同類型的購(gòu)物中心之間有所區(qū)別，低的只占 2%，而社區(qū)型購(gòu)物中心如百聯(lián)西郊、百聯(lián)南方等可以占到 10%左右。數(shù)據(jù)顯示，無(wú)論是位于市中心還是位于社區(qū)周邊的大型購(gòu)物中心，購(gòu)物消費(fèi)的比重基本都占到總消費(fèi)的 80%以上，其中購(gòu)物比重最低的也占到 50%，其中恒隆廣場(chǎng)比重高達(dá)到 95%以上。它的落戶，使長(zhǎng)寧西部初步形成了一個(gè)以購(gòu)物中心為主體，周邊大賣場(chǎng)、超市、便利店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等布局合理的商業(yè)格局，將使長(zhǎng)寧西部社區(qū)商業(yè)更加完善，居民購(gòu)物更為便利。周邊地區(qū)房?jī)r(jià)高于全市均價(jià)，購(gòu)物消費(fèi)能力很強(qiáng)。 購(gòu)物百聯(lián)西郊購(gòu)物中心定位于社區(qū)型購(gòu)物中心，服務(wù)于周邊居民社區(qū)，力求為數(shù)十萬(wàn)居民提供一個(gè)溫馨和諧的休閑、消費(fèi)場(chǎng)所。整個(gè)項(xiàng)目集國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 5A甲級(jí)寫字樓、世界一流購(gòu)物及娛樂(lè)中心、五星級(jí)酒店和高檔公寓等多種功能于一體，是一座綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。 ⑵萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)地塊。 ? 王健林說(shuō)，“實(shí)踐證明，商業(yè)地產(chǎn)銷售是死路一條，找不到成功案例，沒(méi)有資金實(shí)力長(zhǎng)期持有就不要搞，國(guó)內(nèi)如此，從國(guó)際上看也是如此。在這個(gè)區(qū)域，高度不同的 7個(gè)單體建筑由主體兩層、局部三層的商業(yè)步行街相連。包括社區(qū)商業(yè)和鄰里型商業(yè)。 在城市定位上，埌東首先是以國(guó)際會(huì)展中心為核心的中央商務(wù)區(qū)，也是東盟國(guó)際商務(wù)區(qū)的幅射延伸區(qū)，整個(gè)“泛埌東”地區(qū)的商業(yè)，都是為新商務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的功能配套商業(yè)，是商務(wù)經(jīng)濟(jì)的硬件基礎(chǔ)和軟件平臺(tái)?！白辖鸪恰蔽挥谀喜兄行淖詈笠粔K風(fēng)水寶地，西臨贛江，東望青山湖，它南接青山路，東接洪都大道，北靠城市快速路富大有堤，西臨三經(jīng)路， 3－ 5公里，“紫金城”可接通高新區(qū)、青山湖區(qū)、傳統(tǒng)八一商圈、紅谷灘新區(qū)、地理位置得天獨(dú)厚，和以往商業(yè)區(qū)采用現(xiàn)代商業(yè)大樓的格局不同，江中集團(tuán)聘請(qǐng)國(guó)際一流設(shè)計(jì)公司，把“紫金城”設(shè)計(jì)成為南昌市第一家的歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)，它將集法國(guó)、意大利、西班牙等異域風(fēng)情于一體，不僅保證了商業(yè)購(gòu)物的豐富性，同時(shí)也使“紫金城”成為南昌休閑旅游的又一道風(fēng)景 、 南昌區(qū)域性商業(yè)中心－紫金城項(xiàng)目 20 南昌紫金城項(xiàng)目介紹 ? 在業(yè)態(tài)布局上，“紫金城”是南昌第一個(gè)整合國(guó)際著名商業(yè)企業(yè)和國(guó)內(nèi)著名強(qiáng)勢(shì)商業(yè)企業(yè)的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，將國(guó)際大超市、大型時(shí)尚百貨、電影城、真冰場(chǎng)、五星級(jí)酒店、大型餐飲、大型夜總會(huì)、 dicso、兒童樂(lè)園、觀光列車、 spa、水上樂(lè)園、酒店式公寓、 loft商業(yè)建筑等科學(xué)的分布在不同樓層的不同位置，依靠主力店帶來(lái)的巨大人流和商業(yè)氣氛來(lái)帶動(dòng)商業(yè)街中的獨(dú)立店鋪的經(jīng)營(yíng)，提高獨(dú)立店鋪的投資價(jià)值。 獨(dú)特的建筑景觀設(shè)計(jì)，傳承歷史的 loft商務(wù)區(qū)，挑高 7m的地下購(gòu)物公園，突破了傳統(tǒng)商業(yè)空間，創(chuàng)造出商業(yè)、物業(yè)新價(jià)值。該項(xiàng)目已經(jīng)列入南昌市重點(diǎn)打造的標(biāo)志性社區(qū)，一期工程預(yù)計(jì)在 2022年 10月盛大開盤。市級(jí)商業(yè)中心“淮河路 四牌樓商圈”已滿足不了居民的所有消費(fèi)需求。商品價(jià)格、購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)態(tài)度都成為影響消費(fèi)者購(gòu)物的關(guān)鍵因素。 ? 新站區(qū)住宅小區(qū)和居民眾多，市場(chǎng)空間大 新站區(qū)居民入住逐漸增多，居住氛圍增加，目前，新站區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)以住宅為主，區(qū)域內(nèi)已建、在建住宅樓盤約 67個(gè)，總建筑面積超過(guò) 200萬(wàn)平方米，且區(qū)域內(nèi)的商品住宅檔次較高，但入住率尚低。 ? 新站區(qū)居民購(gòu)買力強(qiáng) 2022年，新站區(qū)居民人均可支配收入達(dá) 11340元，比合肥市人均可支配收入為 2022多元。其中，合肥汽車客運(yùn)總站是全國(guó) 45個(gè)公路主樞紐工程之一。 合肥新火車站 合肥汽車站 項(xiàng)目商圈火車站汽車站人流車流分析 2022年，合肥機(jī)場(chǎng)旅客年吞吐量 ，同比增長(zhǎng) %，業(yè)務(wù)收入為 6459萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 15% ；目前，開通國(guó)內(nèi)航線 28條，飛往北京、上海、廣州、深圳等干線城市航班以及到昆明、?？凇⒊啥?、廈門、重慶等旅游城市的航班平均客座率達(dá) 85%左右。 “淮河路 四牌樓商圈”以長(zhǎng)江中路為軸，東起環(huán)城東路，西至市府廣場(chǎng)，南北分別以紅星路、壽春路為界的范圍，東西長(zhǎng)約 ，南北長(zhǎng)約 ，區(qū)域總面積約 1平方公里。目前“淮河路四牌樓商圈”商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)和專賣店為主， 有百盛逍遙廣場(chǎng)、合肥百貨大樓等 7個(gè)大型百貨商場(chǎng)，蘇寧電器、協(xié)亨手機(jī)