【正文】 43 項目零售商業(yè)的市場機會 市場機會 根據(jù)上述項目零售商業(yè)發(fā)展條件，包括區(qū)域特征分析、商圈競爭分析，結(jié)合戴德梁行行業(yè)發(fā)展趨勢判斷（見定位報告 P73－ 84），可以得出以下市場機會： 特色商業(yè)街區(qū) 餐飲 ：中高檔餐飲一條街；徽州名小吃一條街；美食廣場； 娛樂 ：熱力不夜城；游樂場； 休閑 ：商務(wù)休閑一條街； 購物 ：女人世界名品店；女人世界淘寶店；女人街 ； 社區(qū)性商業(yè) 社區(qū)超市；以及銀行、郵政、餐飲、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店，文化用品店、維修店、社區(qū)活動中心、衛(wèi)生診所、中介服務(wù)（法律、保險、旅游、家政、房產(chǎn)）、禮品鮮花店、彩擴店、音像制品店，家居裝飾品等。另外，女人街原有設(shè)施也存在缺陷，配套不足、街道窄短、停車地方少等。目前約有商戶 200家，以女性服裝、小飾品零售為主 。 目前商圈內(nèi)有“五星電器”、“邵氏電腦城”、“城隍廟商城”和“安徽招商國際商城” 4家專業(yè)賣場；“女人街市場”和“城隍廟市場” 2個商品市場以及近 100家街鋪。 安徽招商國際商城 中檔 市內(nèi)女性、追求休閑時尚者。 女人街市場 低檔 低收入階層、市外農(nóng)村消費者。經(jīng)過 20世紀(jì) 80年代、 90年代的幾 次改造，使其東起環(huán)城路，西至宿州路的一段形成了集購物、旅游、休閑、餐飲等功能為一體的商業(yè)步行街。 商圈內(nèi)有合肥唯一步行街 — “淮河路步行街” ，中共安徽省委、合肥市政府、省郵政局等機關(guān)、企事業(yè)單位也在此辦公。 合肥駱崗機場 30 新站商圈消費群體特征分析 “新站區(qū)商圈”各大中型商業(yè)消費群體特征 名稱 消費群體 安徽大市場 附近居民、周邊地市商戶 中綠服飾廣場 車站乘客群體 、 周邊地市商戶 光大服裝廣場 車站乘客群體 白馬服裝城 車站乘客群體 、 市內(nèi)女性消費者 、 周邊地市商戶 上海七浦服飾 周邊地市商戶 好美家建材超市 區(qū)域周邊裝修新居的家庭為主 雅豪家具名店 本地中高收入家庭 中州家具市場 中低收入家庭，周邊地市居民 (新 )瑤海家具世界 市內(nèi)中低收入家庭 環(huán)宇國際家居裝飾博覽中心 市區(qū)收入穩(wěn)定家庭 蘇果 勝利廣場附近居民 合家福購物廣場 安徽大市場東側(cè)周邊居民 好又多 周邊居民 元一時代廣場購物中心 周邊居民、市內(nèi)部分中高收入階層 31 四類消費群體歸納分析 車站乘客人流 2－ 3萬 各地市批發(fā)進貨人流 新站區(qū)居民 10－ 12萬 周邊商業(yè)及專業(yè)市場商戶群體 1萬戶； 政府、企事業(yè)單位人員；其他居民、人員。 客運總站位于合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)四號地塊，占地面積 ，距新火車站200米，便于公鐵分流。 新站區(qū)居民的購買力相對較強，有利于本項目發(fā)展零售商業(yè)。 目前，安徽大市場以東入住率在 40％左右，北二環(huán)入住率在 20％上下，但隨著各類配套的完善，該區(qū)域的入住率將逐步提高；依據(jù)政府規(guī)劃， 2022年新站區(qū)規(guī)劃面積由 10平方公里至 34平方公里，人口由 12萬人將達到 35萬人。 今后環(huán)境好、集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的綜合性的購物商場將越來越受消費者青睞。老城區(qū)以外區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點將逐步增加，市、區(qū)、社區(qū)三級商業(yè)體系逐步形成。同時隨著紫金城項目的建成，省府南昌從此將告別沒有自己的特色“客廳”的歷史 ！ 南昌區(qū)域性商業(yè)中心－紫金城項目 21 附： 22 內(nèi) 容 ? 全國主要 mall的經(jīng)濟背景 ? 項目零售商業(yè)的開發(fā)方向 ? 項目的深化定位 ? 開發(fā)策略 23 存在 2個市級商業(yè)中 心： “ 淮河路 四牌樓商圈 ” : 是政府重點支持的 市級商業(yè)中心，未 來將繼續(xù)是合肥最 重要、最繁華的商 業(yè)區(qū)域。 值得一提的是，“紫金城”設(shè)計停車位多達 6000多個，僅商業(yè)區(qū)就 1000多個，創(chuàng)南昌商業(yè)地產(chǎn)之最，在未來的 10年內(nèi)不會出現(xiàn)停車難的問題。同時“紫金城”將成為南昌新的娛樂王國，第一個巨型不夜城， 項目借力于國內(nèi)外頂級設(shè)計師構(gòu)建的，是南昌中心區(qū)迄今規(guī)模最為宏大的復(fù)合型商業(yè)與生活新形態(tài)。 如今的埌東還算不上真正意義上的商圈，專家認(rèn)為：未來 23年，“泛埌東”首先要形成商務(wù)圈；未來 35年，形成配套商業(yè)圈，休閑商務(wù)類、高端展示類商業(yè)業(yè)態(tài)，將會向“泛埌東”匯聚歸位；未來 58年，才會形成真正意義上的中心商圈或稱核心商圈。 Mall的背后是 —— 13 城市商業(yè)中心的四種基本類型 超區(qū)域型 區(qū)域型 社區(qū)型 鄰里型 定義 百貨店 2－ 6個 專業(yè)店、專賣店、大型超市、城市商業(yè)街、酒店賓館、娛樂、休閑服務(wù)設(shè)施 百貨店 1－ 2個 專業(yè)店、專賣店、大型超市、酒店賓館、娛樂休閑、銀行、郵電等配套服務(wù)設(shè)施 綜合超市、農(nóng)貿(mào)市場、食品店、日雜店、快餐店、美容美發(fā)、書店、音像店 超市、專業(yè)店、洗衣店、儲蓄所、醫(yī)藥門診 商圈半徑 （公里） 30－ 40 10－ 20 3－ 5 1－ 2 時間車距 （分鐘） 20－ 30 10－ 20 5－ 10 3－ 5 商圈人口 （萬人） 100－ 200 以上 50－ 100 5－ 10 1－ 2 總規(guī)模 50萬以上 10－ 30萬 5萬 10萬 交通條件 城市交通中心 區(qū)域交通中心 社區(qū)交通 中心 非主要交通樞紐 停車容量 5000－ 10000 2022－ 5000 300－ 500 50－ 100 設(shè)置地域 城市規(guī)劃中心商業(yè)區(qū) 14 本項目城市商業(yè)的總體定位 ? 社區(qū)型 ?商業(yè)中心 ?區(qū)域型 ?商業(yè)中心 ? 超區(qū)域型 ? 商業(yè)中心 15 合肥、南昌、濟南、南寧經(jīng)濟指標(biāo)對比 城市 時間 總?cè)丝? GDP(億元 ) 人均 GDP(元 ) 社會消費品零售總額 (億元 ) 城鎮(zhèn)居民可支配人均收入 (元 ) 城鎮(zhèn)居民可支配人均支出 (元 ) 濟南 2022 23632 11013 8395 2022 27610 621 11798 8471 2022 31604 12310 9227 合肥 2022 456 10562 7785 6234 2022 440 589 13378 8610 6998 2022 455 18960 9684 7398 南昌 2022 445 627 15620 230 7391 5913 2022 450 827 18388 270 8696 6957 2022 475（非農(nóng) 219） 22390 308 10301 7064 南寧 2022 641萬 市區(qū) 145萬 501 7862 9162 2022 648 市區(qū) 150萬 9126 約 1102美元 239 8062 6211 2022 648萬 市區(qū) 249 11047 約 1364美元 378 9203 興寧區(qū) 10800 6883 16 區(qū)域性商業(yè)中心－埌東五象購物中心 南寧五象購物中心總投資額 ，總面積 7萬平方米，商場使用面積 4萬平方米。 7個單體建筑擬分別引進包括沃爾瑪、時代華納等“世界 500強”企業(yè)在內(nèi)的大型超市、建材超市、數(shù)碼廣場、娛樂廣場、電影美食廣場、家居廣場、國際百貨等業(yè)態(tài)。所以， 2022年以后，我們就不再出售商鋪。萬達廣場位于鄞州新區(qū)，東接天童北路，北鄰四明中路，南依貿(mào)城中路，西至寧南北路，占地面積約 21公頃，是一個具有高檔商務(wù)酒店、商業(yè)廣場和高級寫字樓的綜合性城市功能區(qū)塊。 ? 華潤中心首期項目中的購物中心部分 ——— “ 萬象城”面積達 ，擁有 6層商業(yè)樓面，全部通過上百部電梯連接，整個建筑規(guī)劃充分滿足租戶及顧客的需求。大型超市、精品百貨、家居用品、餐飲娛樂、品牌專賣、社區(qū)服務(wù)等等，豐富的業(yè)態(tài)組合，給予消費者多一份的選擇和多一份的滿足。 ○商圈輻射周邊３８多萬人 上海百聯(lián)西郊購物中心的３公里商圈，即一級地區(qū)為新涇鎮(zhèn)、北新涇、仙霞、程橋地區(qū)，這一區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居住人口約２３．８萬人、８．７萬戶；５公里商圈，即二級區(qū)域為周家橋、天山、虹橋的內(nèi)環(huán)線以西地區(qū)，這一區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居住人口約１５萬人、５．２萬戶。 ? , ? 購物中心的調(diào)查顯示，目前客流中 90％以上的顧客為周邊 3至 5公里范圍內(nèi)的社區(qū)居民。餐飲消費的比重在不同類型的購物中心之間有所區(qū)別，低的只占 2%，而社區(qū)型購物中心如百聯(lián)西郊、百聯(lián)南方等可以占到 10%左右。數(shù)據(jù)顯示，無論是位于市中心還是位于社區(qū)周邊的大型購物中心，購物消費的比重基本都占到總消費的 80%以上，其中購物比重最低的也占到 50%，其中恒隆廣場比重高達到 95%以上。它的落戶，使長寧西部初步形成了一個以購物中心為主體，周邊大賣場、超市、便利店、農(nóng)貿(mào)市場等布局合理的商業(yè)格局，將使長寧西部社區(qū)商業(yè)更加完善，居民購物更為便利。周邊地區(qū)房價高于全市均價，購物消費能力很強。 購物百聯(lián)西郊購物中心定位于社區(qū)型購物中心，服務(wù)于周邊居民社區(qū)，力求為數(shù)十萬居民提供一個溫馨和諧的休閑、消費場所。整個項目集國際標(biāo)準(zhǔn) 5A甲級寫字樓、世界一流購物及娛樂中心、五星級酒店和高檔公寓等多種功能于一體，是一座綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。 ⑵萬達廣場地塊。 ? 王健林說，“實踐證明，商業(yè)地產(chǎn)銷售是死路一條，找不到成功案例，沒有資金實力長期持有就不要搞，國內(nèi)如此，從國際上看也是如此。在這個區(qū)域，高度不同的 7個單體建筑由主體兩層、局部三層的商業(yè)步行街相連。包括社區(qū)商業(yè)和鄰里型商業(yè)。 在城市定位上，埌東首先是以國際會展中心為核心的中央商務(wù)區(qū)，也是東盟國際商務(wù)區(qū)的幅射延伸區(qū)，整個“泛埌東”地區(qū)的商業(yè)，都是為新商務(wù)經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)的功能配套商業(yè)，是商務(wù)經(jīng)濟的硬件基礎(chǔ)和軟件平臺。“紫金城”位于南昌市中心最后一塊風(fēng)水寶地，西臨贛江，東望青山湖，它南接青山路，東接洪都大道，北靠城市快速路富大有堤，西臨三經(jīng)路， 3－ 5公里，“紫金城”可接通高新區(qū)、青山湖區(qū)、傳統(tǒng)八一商圈、紅谷灘新區(qū)、地理位置得天獨厚，和以往商業(yè)區(qū)采用現(xiàn)代商業(yè)大樓的格局不同，江中集團聘請國際一流設(shè)計公司，把“紫金城”設(shè)計成為南昌市第一家的歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)，它將集法國、意大利、西班牙等異域風(fēng)情于一體，不僅保證了商業(yè)購物的豐富性，同時也使“紫金城”成為南昌休閑旅游的又一道風(fēng)景 、 南昌區(qū)域性商業(yè)中心－紫金城項目 20 南昌紫金城項目介紹 ? 在業(yè)態(tài)布局上，“紫金城”是南昌第一個整合國際著名商業(yè)企業(yè)和國內(nèi)著名強勢商業(yè)企業(yè)的復(fù)合地產(chǎn)項目，將國際大超市、大型時尚百貨、電影城、真冰場、五星級酒店、大型餐飲、大型夜總會、 dicso、兒童樂園、觀光列車、 spa、水上樂園、酒店式公寓、 loft商業(yè)建筑等科學(xué)的分布在不同樓層的不同位置，依靠主力店帶來的巨大人流和商業(yè)氣氛來帶動商業(yè)街中的獨立店鋪的經(jīng)營，提高獨立店鋪的投資價值。 獨特的建筑景觀設(shè)計，傳承歷史的 loft商務(wù)區(qū)，挑高 7m的地下購物公園，突破了傳統(tǒng)商業(yè)空間，創(chuàng)造出商業(yè)、物業(yè)新價值。該項目已經(jīng)列入南昌市重點打造的標(biāo)志性社區(qū)，一期工程預(yù)計在 2022年 10月盛大開盤。市級商業(yè)中心“淮河路 四牌樓商圈”已滿足不了居民的所有消費需求。商品價格、購物環(huán)境、服務(wù)態(tài)度都成為影響消費者購物的關(guān)鍵因素。 ? 新站區(qū)住宅小區(qū)和居民眾多，市場空間大 新站區(qū)居民入住逐漸增多，居住氛圍增加，目前，新站區(qū)房地產(chǎn)市場以住宅為主，區(qū)域內(nèi)已建、在建住宅樓盤約 67個，總建筑面積超過 200萬平方米，且區(qū)域內(nèi)的商品住宅檔次較高，但入住率尚低。 ? 新站區(qū)居民購買力強 2022年，新站區(qū)居民人均可支配收入達 11340元，比合肥市人均可支配收入為 2022多元。其中，合肥汽車客運總站是全國 45個公路主樞紐工程之一。 合肥新火車站 合肥汽車站 項目商圈火車站汽車站人流車流分析 2022年，合肥機場旅客年吞吐量 ，同比增長 %，業(yè)務(wù)收入為 6459萬元，同比增長 15% ；目前，開通國內(nèi)航線 28條，飛往北京、上海、廣州、深圳等干線城市航班以及到昆明、?？?、成都、廈門、重慶等旅游城市的航班平均客座率達 85%左右。 “淮河路 四牌樓商圈”以長江中路為軸，東起環(huán)城東路，西至市府廣場，南北分別以紅星路、壽春路為界的范圍，東西長約 ，南北長約 ，區(qū)域總面積約 1平方公里。目前“淮河路四牌樓商圈”商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨商場、專業(yè)市場和專賣店為主， 有百盛逍遙廣場、合肥百貨大樓等 7個大型百貨商場，蘇寧電器、協(xié)亨手機