【文章內(nèi)容簡介】 在板塊認(rèn)同度較高 板塊產(chǎn)業(yè)園發(fā)展成熟，導(dǎo)入客戶有臵業(yè)需求 有利因素 不利因素 區(qū)域客對大戶型產(chǎn)品認(rèn)同度較高 導(dǎo)入型客戶對項(xiàng)目板塊認(rèn)同度還不高 升級置業(yè)區(qū)域 更新生活理念 amp。 隱寓 +西溪晴雪 目標(biāo)：保障項(xiàng)目利潤、銷售速度、品牌建立最大化實(shí)現(xiàn) 品牌助推力 公寓高端化 社區(qū)配套成熟 產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新 臵業(yè)區(qū)域升級 生活方式更新 6大機(jī)會點(diǎn)下的項(xiàng)目價(jià)格預(yù)判 方法 1：權(quán)重分析法 —— 依據(jù)市場，預(yù)判理性價(jià)格 方法 2 ：總價(jià)倒推法 —— 借助營銷，預(yù)判目標(biāo)單價(jià) 隱寓價(jià)格認(rèn)知 本案 城市芯宇 新房： 精裝均價(jià) 精裝標(biāo)準(zhǔn) 5000元 /平 總價(jià) 500800萬 實(shí)際毛坯： 銀馬公寓 次新房： 毛坯 總價(jià) 500700萬 蘭庭國際 次新房： 毛坯 總價(jià) 200400萬 楓華府第 新房： 毛坯 次新房： 毛坯 總價(jià) 300450萬 精裝 梧桐公寓 次新房： 毛坯 總價(jià) 200350萬 精裝 毛坯主力單價(jià)為 總價(jià) 200400萬、 500700萬 精裝主力單價(jià) 總價(jià) 500800萬 區(qū)域現(xiàn)有價(jià)格體系 價(jià)格認(rèn)知 區(qū)域價(jià)格 06年 01 06年 12 07年 06 07年 12 08年 06 08年 12 09年 06 09年 08 加權(quán)平均增長幅度 平均單價(jià) 13200 14750 19500 23500 24500 24500 25000 26250 增長幅度 % % % % % % % % 13200 14750 19500 23500 24500 24500 25000 26250 10000150002022025000300003500006年 01 06年 12 07年 06 07年 12 08年 06 08年 12 09年 06 09年 08 梧桐公寓 蘭庭國際 銀馬公寓 楓華府第 城市芯宇 平均單價(jià) 07年地價(jià)飆升，板塊房價(jià)迅速上竄 08年整體價(jià)格相對平穩(wěn) 0609年月文教區(qū)域高端公寓平均增長幅度為 %； 0809年 8月價(jià)格增長幅度則為 %，半年復(fù)合增長率僅為 %； 價(jià)格認(rèn)知 價(jià)格增長性 區(qū)域市場 價(jià)格漲幅在 10%左右比較合理 項(xiàng)目競爭 昆侖公館 昆侖公館是目前杭州市區(qū)內(nèi)最高的住宅之一，其主要的產(chǎn)品思想是自然與人文的“新亞洲主義”；是昆侖臵業(yè)首個(gè)頂級豪宅項(xiàng)目。 項(xiàng)目名稱 昆侖公館 總占地面積 總建筑面積 19萬 建筑形態(tài) 超高層（ 100米） 開發(fā)周期 開盤日期 202212 容積率 入駐時(shí)間 2022 綠化率 ≥ 30% 得房率 不詳 周邊配套 享用市中心配套 項(xiàng)目概況 昆侖公館總建筑面積 19萬平方米。項(xiàng)目整體規(guī)劃五幢超百米高層，是目前杭州市區(qū)內(nèi)最高的住宅之一。整體采用圍合的點(diǎn)式布局，與東面約 24000平方米的城市公園和沿河綠化帶相呼應(yīng)。昆侖公館首創(chuàng)杭城垂直三重大堂， 5000㎡ 養(yǎng)生會所 【 新亞洲院宅、超百米地標(biāo)豪宅 】 開發(fā)狀態(tài)： 4月 18日樣板園區(qū)開放，但需要預(yù)約； 9月開樣板房，預(yù)計(jì) 2022年12月上市，預(yù)計(jì)售價(jià)在 ； 產(chǎn)品規(guī)劃：共 510余套，為 170500平米精裝，主力 300平米躍層 項(xiàng)目競爭 昆侖公館 項(xiàng)目競爭 藍(lán)色錢江 綠城 .藍(lán)色錢江作為錢江新城高端項(xiàng)目，推出后受到浙江省富人階層的追捧。 項(xiàng)目名稱 綠城 .藍(lán)色錢江 總占地面積 總建筑面積 30萬 建筑形態(tài) 高層公寓、酒店式公寓、白金五星酒店 開發(fā)周期 2期 開盤日期 2022515 容積率 入駐時(shí)間 2022330 綠化率 30% 得房率 78% 周邊配套 秋濤路好又多超市等，東側(cè)的上城區(qū)公共中心區(qū)塊規(guī)劃有體量較大的商業(yè)；近江農(nóng)貿(mào)市場 項(xiàng)目概況 整個(gè)項(xiàng)目總用地面積約為 84255平方米，地上總建筑面積約為 30萬平方米。在沿江 260余米的尊貴水岸線上，高層公寓、酒店式公寓、白金五星級酒店及精致商業(yè)街，精妙圍合成一個(gè)現(xiàn)代大氣的高端復(fù)合社區(qū)。以鯤鵬路為軸線的南北兩大區(qū)塊，宛如兩塊純藍(lán)美玉鑲嵌在錢塘江畔。 項(xiàng)目競爭 藍(lán)色錢江 體量 去化周期 產(chǎn)品 面積段 客戶特征 一期 （ ） 3個(gè)月 高層 2R： 8489 3R： 156180 4R:180230 年齡在 4050歲，杭州、溫州、臺州等地私企老板、高管等。 ? 本項(xiàng)目的一期產(chǎn)品主要是高層公寓，面積 84230平方不等，從房型面積看，面積主要是奢侈型三房和四房為主。 ?客戶年齡結(jié)構(gòu)集中在 4050歲左右，客戶分布整個(gè)浙江省地區(qū)，以私企老板為主。 錢江新城概念以及綠城品牌效應(yīng)，使的錢江新城一經(jīng)推出迅速消化。 項(xiàng)目競爭 藍(lán)色錢江 ?戶型方正，通風(fēng)采光好； ?豪華主臥，步入式衣帽間； ?南北雙陽臺。 優(yōu)點(diǎn)： 缺點(diǎn)： ?附加值較少，陽臺較為狹小。 180 ㎡ 三房兩廳兩衛(wèi) 項(xiàng)目競爭 藍(lán)色錢江 藍(lán)色錢江推出后兩個(gè)月內(nèi)就消化了大部分房源。 ?項(xiàng)目一期從今年 5月開盤，推出 646套， ，憑借綠城品牌號召力以及錢江新城概念的熱炒，一期銷售周期僅持續(xù)了 3個(gè)月， 2個(gè)月內(nèi)就消化了 90%以上房源，銷售均價(jià) 29000元 / ㎡ 。 ?二期將于 2022年 5月左右推出主要戶型將在 220方以上。 項(xiàng)目競爭 城市之星 濱江 .城市之星作為錢江新城另外一個(gè)高端住宅項(xiàng)目，備受關(guān)注。 項(xiàng)目名稱 濱江 .城市之星 總占地面積 總建筑面積 建筑形態(tài) 超高層 開發(fā)周期 開盤日期 202210 容積率 入駐時(shí)間 2022 綠化率 40% 得房率 75% 周邊配套 錢江新城完善大配套 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于杭州錢江新城，是杭州未來的心臟 — 錢江新城核心區(qū)域中僅有的兩塊珍稀住宅用地之一。整個(gè)小區(qū)由 6幢超高層半圍合建筑展開， 150米的傲視高度將使其成為杭州目前最高的住宅之一。 項(xiàng)目競爭 城市之星 ?豪華景觀大客廳，全方位觀賞美景； ?多個(gè)陽臺，增加附加值。 190 ㎡ 三室兩廳三衛(wèi) 251 ㎡ 四室兩廳三衛(wèi) ?戶型方正，房間布局合理； ?豪華大尺度主臥。 項(xiàng)目競爭 城市芯宇（區(qū)域個(gè)案） 城市芯宇是目前杭州市區(qū)科技含量最高的高端項(xiàng)目，區(qū)域客戶認(rèn)知度較高的品質(zhì)樓盤。 城市芯宇個(gè)案分析 項(xiàng)目名稱 金都城市芯宇 總占地面積 總建筑面積 23萬 建筑形態(tài) 高層公寓 開發(fā)周期 1期 開盤日期 容積率 入駐時(shí)間 2022年 綠化率 % 得房率 75%左右 周邊配套 學(xué)校、醫(yī)院、超市等，其他零售商店眾多，依托原文教區(qū)配套設(shè)施以及翠苑商圈，配套設(shè)施齊全 項(xiàng)目概況 小區(qū)規(guī)劃總建筑面積 23萬平方米。由 5幢高層建筑組成。 體量 去化周期 產(chǎn)品 面積段 客戶特征 一期 （ ） 12萬 19個(gè)月 高層 1R:90以下， 2R： 120140左右 ， 4R： 170以上 年齡在 3045歲，以城西私營業(yè)主、高管為主、另有其余地區(qū)高端客戶 未開盤 4萬 — 高層 5070酒店式公寓 — ? 本項(xiàng)目以 170以上大戶型公寓為主，酒店式公寓未開盤，即剩余的 1幢房源。戶型以舒適度為主要考量，功能性較弱。 ? 這些產(chǎn)品線的客戶年齡結(jié)構(gòu)集中在 3045歲左右，而客戶主要分為三塊，城西的客戶占了 60%，成為項(xiàng)目主力客源，而市中心、拱墅區(qū)等市區(qū)其余區(qū)域也占有一定比重，還有部分為外地在杭經(jīng)商人群。從客戶特征來看，主要以企業(yè)高管和私營業(yè)主居多。 城市芯宇產(chǎn)品以高層為主，客戶相對集中在城西區(qū)域內(nèi) 項(xiàng)目競爭 城市芯宇（區(qū)域個(gè)案） ?兩房朝南，采光面過少； ?主臥套間舒適度高； ?書房靠近餐廳和客廳、動靜不分明； ?陽臺狹長，利用不變； 150戶型 項(xiàng)目競爭 城市芯宇（區(qū)域個(gè)案） 城市芯宇量價(jià)走勢受到產(chǎn)品及市場的影響，均價(jià)穩(wěn)步攀升 ?本項(xiàng)目從 08年 1月開盤，總體量達(dá)到 12萬方，銷售房源主要以大戶型高端公寓為主，除 08年下半年市場的低點(diǎn)外各月銷售相對平均，月均銷售 30套左右。 ?項(xiàng)目均價(jià)由 23000元 /平米開始基本保持逐月上浮的趨勢， 08年 6月開始推盤房源由毛坯改為精裝修房源（對外標(biāo)準(zhǔn) 5000元 /平米），因而均價(jià)有較大幅度升幅。目前來看，均價(jià)維持在 30000元 /平米左右。剔除精裝因素，價(jià)格表現(xiàn)波動不大。 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907成交套數(shù) 141 59 50 35 50 30 16 13 3 13 17 22 22 27 17 20 26 38 54成交均價(jià) 21041 21037 22155 22619 23446 26127 26914 25731 25527 26940 25452 25917 28089 29209 28368 24713 28127 29653 29561 0 5000 10000 15000 20220 25000 30000 35000 020406080100120140160城市芯宇量價(jià)走勢情況項(xiàng)目競爭 城市芯宇（區(qū)域個(gè)案） 價(jià)格測試 比較項(xiàng)目 權(quán)重 綠城藍(lán)色錢江 金都城市芯宇 濱江城市之星 昆侖公館 雅戈?duì)栯[寓 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 區(qū)域位臵 市區(qū)距離 4 95 100 4 95 100 4 100 4 交通系統(tǒng) 7 110 105 110 100 7 100 7 區(qū)域環(huán)境 板塊屬性 4 110 100 4 115 95 100 4 自然環(huán)境 7 115 100 7 110 100 7 100 7 社會環(huán)境 4 110 100 4 110 100 4 100 4 發(fā)展?jié)摿? 3 110 100 3 110 105 100 3 生活配套 10 90 9 100 10 95 100 10 100 10 規(guī)劃 規(guī)模 3 110 105 110 105 100 3 容積率 7 90 105 85 80 100 7 綠化率 7 100 7 100 7 100 7 110 100 7 內(nèi)部景觀 6 105 105 95 95 100 6 產(chǎn)品 產(chǎn)品風(fēng)格及核心概念 10 110 11 105 90 9 85 100 10 面積設(shè)臵 6 85 85 85 85 100 6 產(chǎn)品附加值 7 95 90 90 90 100 7 其他條件 物業(yè)服務(wù) 4 105 95 95 95 100 4 會所 4 110 100 4 100 4 100 4 100 4 是否現(xiàn)房 4 100 4 110 100 4 100 4 100 4 開發(fā)商品牌 3 115 110 110 95 100 3 100 100 權(quán)重分析法 隱寓 相對市場現(xiàn)有部分同類型重點(diǎn)項(xiàng)目理論評分 （ 29000*+35000*+35000*+ 30000*） /4= /㎡ 考慮 09年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)遞增 10%，最終本項(xiàng)目依據(jù)權(quán)重分析法 整盤推案價(jià)格應(yīng)為： 35207元 / ㎡ (精裝修價(jià)格 5000元 /㎡ ) 總價(jià)倒推法 西溪晴雪 杭州高端公寓產(chǎn)品 09年上半年主力成交價(jià)格段（考慮合理遞增性），應(yīng)在 550萬元之間 ?如左圖所示，我們選取了2022年上半年杭州各個(gè)高端成交項(xiàng)目，進(jìn)行公寓產(chǎn)品總價(jià)段分析，發(fā)現(xiàn) 09年市場成交占有率最高的為總價(jià) 495600萬元的產(chǎn)品 ，這也說明該區(qū)位總價(jià)段是板塊可以接受的主力價(jià)位段。 考慮 09年 11%的價(jià)格預(yù)期增長 ?同策認(rèn)為，結(jié)合 09年度預(yù)估價(jià)格增長幅度， 09年度第三、四季度，市場可接受價(jià)格主力段應(yīng)在 495600萬元之間。 藍(lán)色錢江 產(chǎn)品 / 165180 200250 總價(jià) / 450550 600750 新綠園 產(chǎn)品 70 180 / 總價(jià) 160180 450500 / 城市芯宇 產(chǎn)品 52 160 250 總價(jià) 150160 500 750 2022年上半年高端公寓面積總價(jià)關(guān)系 總價(jià)倒推法 隱寓 總價(jià)倒推法確定項(xiàng)目整盤推案價(jià)格為 30000元 /平方米 ?市場情況： 09年 7月底，市場