精品報(bào)告-2007年南昌朝陽(yáng)地王項(xiàng)目營(yíng)銷定位報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-15 03:52 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1月 28日 主題：國(guó)際五星級(jí)酒店 ， 現(xiàn)代高品質(zhì)住宅 本案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 開發(fā)商：南昌東方新宮置業(yè)有限公司 位置：中山西路以南 、 朝新路以西 ， 南至北河灘路 ， 西至省路橋工程公司 總占地：為 （ 住宅用地 ， 商業(yè) 、 辦公用地 ） 土地成本： 1202萬(wàn)元 /畝 （ 06/11/24） 土地總價(jià)： 總建筑面積： 20525㎡ 樓面地價(jià)： 3278元 /平米 容積率： 建筑密度 ≤ 30% 綠地率 ≥ 35% 其他：商業(yè) 、 辦公等公建面積不少于 4500㎡ （ 22%） 套型建筑面積 90㎡ 以下住宅占總建面 70%以上 競(jìng)爭(zhēng)分析： 城開 濱江 1號(hào)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 一線江景 本土大開發(fā)商聯(lián)盟 10萬(wàn)平米 概 念 全豪華裝修 全國(guó)頂級(jí)江景豪宅定位 一線江景 40萬(wàn)平米 洲際酒店集團(tuán) （ Inter Continental Hotels Group） 洲際 皇冠 品牌：運(yùn)用了全球最大酒店管理品牌 —— 洲際集團(tuán) 下屬的 “ 皇冠 ” 品牌 皇冠國(guó)際花園的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 假日 快捷假日 StaybridgeSuites 概 念 “ 五星級(jí)酒店 ” 領(lǐng)銜的綜合社區(qū) 國(guó)際頂尖酒店管理公司的管理標(biāo)準(zhǔn) 、資源優(yōu)勢(shì)及增值服務(wù) 洲際酒店會(huì)員俱樂(lè)部 “ 優(yōu)悅會(huì) ” 自 03年始 ， 與南航 、 國(guó)航 、 上航結(jié)盟 ， 為雙方會(huì)員提供更多累積及兌換積分或航空里程 、 酒店住宿和消費(fèi)的機(jī)會(huì)等 0708年的朝陽(yáng)洲 買方容易被其規(guī)模及影響力 ， 吸納全部的注意力 本案如何承勢(shì)而上 、 凌越競(jìng)爭(zhēng) ？ 兩只 “ 大象 ” 在比肩叫板 在三個(gè)項(xiàng)目中，盤點(diǎn)本案的 “ 相對(duì)優(yōu)勢(shì) ” ： 地理位置順承 “ 中山西路 ” ， 與 市中心的直達(dá)性 最高 BUT， 富人并不在乎這幾步路；一線臨江的優(yōu)勢(shì) ， 絕對(duì)更重要 。 周邊配套最成熟 ， 已形成高檔餐飲及娛樂(lè)氛圍 。 是新興的富人消費(fèi)圈與生活圈 BUT， 這是我喜歡的圈子 ， 但不一定就要住在里面 。 三面沿街 ， 商業(yè)價(jià)值極高 。 BUT， 先天的商業(yè)基因 ， 并不等于現(xiàn)實(shí)的商業(yè)利潤(rùn) ， 要獲得商業(yè)最大值和推動(dòng)整體銷售 ， 關(guān)鍵還看商業(yè)如何定位 ， 如何運(yùn)作 ？ 南北景觀的均好 性尤為突出 。 北向景觀無(wú)遮攔 ， 收攝贛江及滕王閣；西南方向也為 “ 看江面 ” 。 南北景觀均有題材 ， 為建筑規(guī)劃釋放了空間 ， 如果規(guī)劃為 “ 核心筒 ” 結(jié)構(gòu) ， 容易避免 “ 單邊銷售 ” 的可能 在三個(gè)項(xiàng)目中，盤點(diǎn)本案的 “ 相對(duì) 劣 勢(shì) ” ： 土地成本上 ， 本案的樓面地價(jià)最高 （ 3278元 /平米 ） 價(jià)格定位 ， 處于 “ 被動(dòng)局面 ” 項(xiàng)目體量上 本案 2萬(wàn)㎡ 1 ? 城開 10萬(wàn)㎡ 5 ????? 皇冠 40萬(wàn)㎡ 20 ???????????????????? 在景觀資源 本案不屬于 “ 一線臨江 ” 的位置 ， “ 絕對(duì)江景資源 ” 要弱于兩大競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 狹路之間，市場(chǎng)的空間在哪里？ 因?yàn)槲覀儧](méi)有成本優(yōu)勢(shì) ， 缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì) ， 不占臨江一線的景觀優(yōu)勢(shì) 我們拿什么去抗衡？ 如果： 再?zèng)]有品牌 ， 再?zèng)]有概念 ， 再?zèng)]有附加值 成本
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