20xx杭州臨安地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路策略溝通(編輯修改稿)
2025-04-18 07:16 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 筑 面積 開(kāi)盤 時(shí)間 樓盤 狀態(tài) 建筑類型 交付時(shí)間 價(jià)格 綠野春天 〃 翠谷幽蘭 小和山 15萬(wàn)方 2022.3 在售 疊排 /多層 /小高層 10500元 /㎡ 綠野春天 〃 東區(qū) 小和 山 15萬(wàn)方 在售 別墅 /排屋 /小高層 1300015000元 /㎡ ?區(qū)塊主要產(chǎn)品以為經(jīng)濟(jì)型別墅位置，主要的面積短在180200方左右，銷售總價(jià)在 200萬(wàn)之間， ?目前市場(chǎng)存量不大，大多項(xiàng)目處于售罄或尾盤之中 21 青山湖區(qū)塊 ?青山湖湖面達(dá) 10平方公里，周圍群山環(huán)抱、植被豐富、水質(zhì)良好、風(fēng)景旖旎，地貌屬類十分豐富，湖北面更有 300畝美國(guó)引進(jìn)的池杉木。板塊內(nèi)以自然山水別墅見(jiàn)長(zhǎng)，如中都 `青山湖畔、錦繡錢塘、青山湖 81號(hào)、金基 ?青云山居為代表項(xiàng)目，隨著“杭徽高速”即將開(kāi)通，主城區(qū)到青山湖時(shí)間縮短到 20分鐘左右，逐步城為杭州的一個(gè)“遠(yuǎn)郊組團(tuán)，杭州城市后花園” 22 ?杭州客群居多，其次本地臨安本地公務(wù)員、企業(yè)主，少量上?？蛻?。而且隨著交通環(huán)境的改善，杭州客群比例將得到大大提升。 客群以城精英為主： 23 樓盤名稱 總建筑 面積 開(kāi)盤 時(shí)間 建筑類 型 樓盤均價(jià) 面積 青山湖畔 90萬(wàn)方 別墅 /排屋 排屋 200—250萬(wàn)元 /套 聯(lián)排 180260方，別墅 250300方 青山湖 81號(hào) 別墅 360萬(wàn) /幢 340550㎡ 青山湖玫瑰園 26萬(wàn)方 別墅 起 500萬(wàn) /幢 湖光山社 3萬(wàn)方 排屋 /別墅 起 164萬(wàn) /幢 排屋 190250㎡ 獨(dú)棟 350㎡ 錦繡錢塘 22萬(wàn)方 別墅 300500萬(wàn)/幢 獨(dú)棟 260380㎡ 300㎡ 500㎡ 同人山莊 20萬(wàn)方 — 別墅 － 西野風(fēng)韻 — 未定 別墅 — 青云山居 20萬(wàn)方 — 別墅 /方 330— 480㎡ 獨(dú)棟別墅為主： ?青山湖自然景觀稀缺，環(huán)境優(yōu)美，目前在售的項(xiàng)目不少，主要的供應(yīng)品為 300350方的獨(dú)棟別墅，總價(jià)在 300360萬(wàn) /套之間；另一部分物業(yè)則為 180260方的排屋，總價(jià)在 200萬(wàn)之間； 24 ?對(duì)于城市別墅而言，本案過(guò)于獨(dú)立。 臨安市區(qū)范圍別墅類物業(yè)，以第一居所消費(fèi)為主，對(duì)生活配套依賴大，本案生活配套存在不足，并且區(qū)塊缺乏政府規(guī)劃引導(dǎo)，短時(shí)間內(nèi)顯然無(wú)法滿足城市別墅定位的支撐，吸收消費(fèi)者能力有限； ?對(duì)于 5+2模式的消費(fèi)者，本案缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力 大城西的別墅類物業(yè)供應(yīng)龐大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，從經(jīng)濟(jì)型排屋到奢華千方別墅，物業(yè)類型應(yīng)有盡有； 如果定位高端的奢華別墅，雖然有山林資源支撐，但本身自然資源優(yōu)勢(shì)不明顯，與擁有稀缺自然資源青山湖項(xiàng)目等相比，缺乏核心資源和核心競(jìng)爭(zhēng)力； 而定位低端的經(jīng)濟(jì)型別墅，則會(huì)到受到小和山、閑林等地沖擊，在總價(jià)相差不大的情況下，本案競(jìng)爭(zhēng)處于被動(dòng)局勢(shì) 市場(chǎng)總結(jié)： 25 走常規(guī)的別墅物業(yè)，本案空間極其有限。 我們項(xiàng)目需要錯(cuò)開(kāi)現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境，形成強(qiáng)有力形象、富有特色性定位，充分保證項(xiàng)目的成功上市。 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，我們可以得出這樣的結(jié)論： 26 開(kāi)發(fā)思路思路 27 形成強(qiáng)有力形象、富有特色性定位，這就需要引入其他主題概念，與常規(guī)山水別墅市場(chǎng)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。目前浙江市場(chǎng)曾操作過(guò)成功的類型可分為兩大類： 旅游養(yǎng)老式別墅： 如桐廬的聚龍頤老園、富陽(yáng)的金都 陽(yáng)光田園，針對(duì)杭州教師、公務(wù)員等退休后的人員，兩者都取得不錯(cuò)的銷售成績(jī)。但這對(duì)開(kāi)發(fā)商操作上，資金會(huì)有一定的要求，如需要引入多樣的設(shè)施，托老所、全能型養(yǎng)老配套服務(wù)、老年文化和培訓(xùn)中心、分時(shí)度假中心、會(huì)議廳、圖書(shū)館、健身房、旅游、會(huì)議服務(wù)、老年觀光游樂(lè)項(xiàng)目，滿足對(duì)營(yíng)銷的支撐，并且配套的設(shè)置專業(yè)性強(qiáng)，操作上相對(duì)而言，難度比較大； 莊園類度假別墅： 如巴比松度假莊園，針對(duì)杭州市區(qū)消費(fèi)者，引入眾多的鄉(xiāng)村莊園元素，如楊梅區(qū)、垂釣場(chǎng)、鄉(xiāng)村會(huì)所、高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)等，打造田園度假別墅
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