20xx杭州臨安地產(chǎn)項目開發(fā)思路策略溝通(編輯修改稿)
2025-04-18 07:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 筑 面積 開盤 時間 樓盤 狀態(tài) 建筑類型 交付時間 價格 綠野春天 〃 翠谷幽蘭 小和山 15萬方 2022.3 在售 疊排 /多層 /小高層 10500元 /㎡ 綠野春天 〃 東區(qū) 小和 山 15萬方 在售 別墅 /排屋 /小高層 1300015000元 /㎡ ?區(qū)塊主要產(chǎn)品以為經(jīng)濟型別墅位置，主要的面積短在180200方左右，銷售總價在 200萬之間， ?目前市場存量不大，大多項目處于售罄或尾盤之中 21 青山湖區(qū)塊 ?青山湖湖面達 10平方公里，周圍群山環(huán)抱、植被豐富、水質(zhì)良好、風景旖旎，地貌屬類十分豐富，湖北面更有 300畝美國引進的池杉木。板塊內(nèi)以自然山水別墅見長，如中都 `青山湖畔、錦繡錢塘、青山湖 81號、金基 ?青云山居為代表項目，隨著“杭徽高速”即將開通，主城區(qū)到青山湖時間縮短到 20分鐘左右，逐步城為杭州的一個“遠郊組團，杭州城市后花園” 22 ?杭州客群居多，其次本地臨安本地公務(wù)員、企業(yè)主，少量上?？蛻簟６译S著交通環(huán)境的改善，杭州客群比例將得到大大提升。 客群以城精英為主： 23 樓盤名稱 總建筑 面積 開盤 時間 建筑類 型 樓盤均價 面積 青山湖畔 90萬方 別墅 /排屋 排屋 200—250萬元 /套 聯(lián)排 180260方，別墅 250300方 青山湖 81號 別墅 360萬 /幢 340550㎡ 青山湖玫瑰園 26萬方 別墅 起 500萬 /幢 湖光山社 3萬方 排屋 /別墅 起 164萬 /幢 排屋 190250㎡ 獨棟 350㎡ 錦繡錢塘 22萬方 別墅 300500萬/幢 獨棟 260380㎡ 300㎡ 500㎡ 同人山莊 20萬方 — 別墅 － 西野風韻 — 未定 別墅 — 青云山居 20萬方 — 別墅 /方 330— 480㎡ 獨棟別墅為主： ?青山湖自然景觀稀缺，環(huán)境優(yōu)美，目前在售的項目不少，主要的供應(yīng)品為 300350方的獨棟別墅，總價在 300360萬 /套之間；另一部分物業(yè)則為 180260方的排屋，總價在 200萬之間； 24 ?對于城市別墅而言，本案過于獨立。 臨安市區(qū)范圍別墅類物業(yè)，以第一居所消費為主，對生活配套依賴大，本案生活配套存在不足，并且區(qū)塊缺乏政府規(guī)劃引導(dǎo)，短時間內(nèi)顯然無法滿足城市別墅定位的支撐，吸收消費者能力有限； ?對于 5+2模式的消費者，本案缺乏核心競爭力 大城西的別墅類物業(yè)供應(yīng)龐大，競爭激烈，從經(jīng)濟型排屋到奢華千方別墅，物業(yè)類型應(yīng)有盡有； 如果定位高端的奢華別墅，雖然有山林資源支撐，但本身自然資源優(yōu)勢不明顯，與擁有稀缺自然資源青山湖項目等相比，缺乏核心資源和核心競爭力； 而定位低端的經(jīng)濟型別墅，則會到受到小和山、閑林等地沖擊，在總價相差不大的情況下，本案競爭處于被動局勢 市場總結(jié)： 25 走常規(guī)的別墅物業(yè)，本案空間極其有限。 我們項目需要錯開現(xiàn)有的市場環(huán)境，形成強有力形象、富有特色性定位，充分保證項目的成功上市。 通過對市場的調(diào)查，我們可以得出這樣的結(jié)論： 26 開發(fā)思路思路 27 形成強有力形象、富有特色性定位，這就需要引入其他主題概念，與常規(guī)山水別墅市場形成差異化競爭。目前浙江市場曾操作過成功的類型可分為兩大類： 旅游養(yǎng)老式別墅： 如桐廬的聚龍頤老園、富陽的金都 陽光田園，針對杭州教師、公務(wù)員等退休后的人員，兩者都取得不錯的銷售成績。但這對開發(fā)商操作上，資金會有一定的要求，如需要引入多樣的設(shè)施，托老所、全能型養(yǎng)老配套服務(wù)、老年文化和培訓(xùn)中心、分時度假中心、會議廳、圖書館、健身房、旅游、會議服務(wù)、老年觀光游樂項目，滿足對營銷的支撐，并且配套的設(shè)置專業(yè)性強，操作上相對而言，難度比較大； 莊園類度假別墅： 如巴比松度假莊園，針對杭州市區(qū)消費者，引入眾多的鄉(xiāng)村莊園元素，如楊梅區(qū)、垂釣場、鄉(xiāng)村會所、高爾夫推桿練習場等，打造田園度假別墅
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