某房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售思路初次溝通匯報(bào)(編輯修改稿)
2025-10-28 16:35 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 設(shè)其產(chǎn)業(yè)園和總部基地，作為朝陽(yáng)區(qū)三大功能區(qū)之一的電子城西區(qū)目前已經(jīng)入駐知名企業(yè)達(dá)401家，其中不乏北電網(wǎng)絡(luò)、摩托羅拉、三星、西門子等國(guó)際五百?gòu)?qiáng)企業(yè)。 位于這些企業(yè)下游的廣告、公關(guān)、軟件開發(fā)、展覽展示、外地企業(yè)駐京辦事處、商貿(mào)、科技、咨詢、物流等小型服務(wù)性企業(yè)近萬家，平均每個(gè)大型企業(yè)的服務(wù)型合作公司近30家，產(chǎn)業(yè)聚合力由此可見。,望京區(qū)域?qū)懽謽枪┝空{(diào)查,為電子城西區(qū)企業(yè)服務(wù)的近萬家小企業(yè)在望京區(qū)域形成了龐大的辦公物業(yè)需求，假設(shè)這些服務(wù)型企業(yè)所需的辦公場(chǎng)所平均為90平米，那么僅電子城西區(qū)所需要的配套小辦公戶型就接近90萬平米。 另外成長(zhǎng)中的文化產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)小型辦公物業(yè)的需求也日益增加，而望京區(qū)域內(nèi)的辦公物業(yè)供量明顯存在缺口。據(jù)調(diào)查，望京現(xiàn)有辦公物業(yè)不足24萬平米，具體如下：,葉青大廈,愛慕大廈,洛娃科技大廈,望京大廈,博泰大廈,卷石天地,望京區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè)調(diào)查表,望京區(qū)域目前寫字樓供應(yīng)情況約為23.5萬平米，遠(yuǎn)不能滿足服務(wù)型企業(yè)的辦公需求，另外現(xiàn)有的辦公物業(yè)戶型多為200—600平米左右，且戶型面積偏大，不適宜中小企業(yè)的需要。,望京區(qū)域在建辦公物業(yè)調(diào)查,未來幾年，部分在建辦公項(xiàng)目將陸續(xù)投入使用，總量約為33萬平米，可略為緩解區(qū)域內(nèi)對(duì)辦公物業(yè)的需求情況，但對(duì)于日益發(fā)展的電子科技產(chǎn)業(yè)鏈和文化產(chǎn)業(yè)鏈來說依然杯水車薪。,望京區(qū)域在建辦公物業(yè)調(diào)查表,望京現(xiàn)有寫字樓與在建寫字樓總量約為56.4萬平米，只能滿足區(qū)域內(nèi)50%的辦公需求。這就造成了一大部分的服務(wù)型企業(yè)游離在望京以外的區(qū)域辦公，增加了區(qū)域內(nèi)的交通壓力；而另外還有一部分企業(yè)在商住樓或者民宅內(nèi)辦公，這又違背了國(guó)家“民宅禁商”政策。 因此，解決產(chǎn)業(yè)鏈中下游的服務(wù)型企業(yè)的辦公需求便成為當(dāng)務(wù)之急。,在售小套型辦公物業(yè)銷售情況調(diào)查,從現(xiàn)下在售的小套型辦公物業(yè)的銷售情況上也可以反映出市場(chǎng)需求： 以東亞望京中心和悠樂會(huì)為例，東亞望京中心總建筑面積8萬多平米，其中3090平米的小套型辦公產(chǎn)品占7萬多平米，自06年12月16日開盤至今，已基本售罄，日均銷售近400平米。 悠樂匯可售辦公物業(yè)共11萬平米，自06年11月3日開盤至今，其中兩棟4080平米的小套型辦公產(chǎn)品僅余10套左右。,通過東亞望京中心和悠樂匯的銷售情況，也進(jìn)一步印證了小套型辦公物業(yè)的市場(chǎng)需求龐大，區(qū)域內(nèi)小套型辦公物業(yè)的稀缺也拉升了現(xiàn)有辦公物業(yè)的租賃價(jià)格。據(jù)悉，葉青大廈的租金現(xiàn)在大約為4元/平米/天，作為乙級(jí)寫字樓，如此高的租金價(jià)格，即使CBD區(qū)域也無法與之相比。 辦公物業(yè)的高租金導(dǎo)致中小企業(yè)的辦公成本上升，使其進(jìn)入望京區(qū)域的門檻上升。綜合看來這并不利于區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。,小 結(jié),由于電子科技產(chǎn)業(yè)鏈和文化產(chǎn)業(yè)鏈的成長(zhǎng)，促進(jìn)了位于產(chǎn)業(yè)鏈中下游的中小型服務(wù)型企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的需求，而望京區(qū)域內(nèi)已投入使用和在建的辦公物業(yè)面積總和不足60萬平米，只能滿足約50%的市場(chǎng)需求。鑒于區(qū)域內(nèi)小套型辦公物業(yè)的匱乏，建議本項(xiàng)目仍然堅(jiān)持以市場(chǎng)為原則,做好投資辦公物業(yè)文章。,第三章：望京區(qū)域的發(fā)展展望,未來，電子城科技園西區(qū)所形成的電子科技產(chǎn)業(yè)鏈的不斷發(fā)展，科技園內(nèi)大型企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，以及文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)聚合力將更加明顯。 只要辦公物業(yè)供應(yīng)充足，更多的中小型服務(wù)公司將跟隨其服務(wù)對(duì)象進(jìn)入望京區(qū)域，屆時(shí)望京、乃至整個(gè)朝陽(yáng)區(qū)的經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)飛速成長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 另外，望京區(qū)域現(xiàn)有和在建的超過130萬平米的商業(yè)體量將成為區(qū)域內(nèi)文化娛樂行業(yè)發(fā)展的承載體，隨著市場(chǎng)需求情況，屆時(shí)商業(yè)業(yè)態(tài)將呈多元化發(fā)展。 屆時(shí)的望京不再單單只是亞洲最大的居住區(qū)，隨著第四使館區(qū)的建設(shè)和國(guó)際企業(yè)的進(jìn)駐，望京將成為北京國(guó)際化分為最濃的區(qū)域、成為CBD、中關(guān)村之后，北京發(fā)展最為迅猛的新商圈。,第四章：本案操作及銷售主要思路,項(xiàng)目SWOT分析,優(yōu)勢(shì)：地理位置成熟，周邊配套
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