【文章內(nèi)容簡介】 2房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)—1123房2廳2衛(wèi)1工人房121商場尚未推出公交站彩云居從7月下旬開始內(nèi)部認(rèn)購，主打語為：“一邊是繁華，一邊是寧靜”及“總站物業(yè)”，預(yù)計(jì)現(xiàn)在銷售價(jià)格為6800元/m2，銷售率約20%。第一階段客戶群主要為周邊的租房客戶。從調(diào)查來看，本區(qū)域客戶群體主要由周邊居民、與華強(qiáng)北有工作或生活緣的客戶、鐘愛都市生活的人、對都市依賴性較強(qiáng)的中小型公司、SOHO一族及投資客組成，另有部分香港客戶。1）周邊原居民包括原來有房者和租客。他們熟悉本區(qū)域并已習(xí)慣在本區(qū)域內(nèi)居住、生活，他們或資產(chǎn)積累較多，或月收入水平較高。合理的價(jià)格、樓盤的質(zhì)素將是打動他們的重要因素。2）與華強(qiáng)北有生活或工作緣的、鐘愛都市生活的客戶包括：華強(qiáng)北的生意人、白領(lǐng)階層、外地駐深辦事處及喜愛熱鬧和繁華生活者。他們或?qū)Ρ緟^(qū)域的依賴性較強(qiáng)，或鐘愛本區(qū)域。他們多與電子、IT業(yè)聯(lián)系緊密。戶型是否合理及樓盤的智能化配置將是他們決定購買與否的重要因素。3）SOHO一族和中小型公司包括：律師事務(wù)所、廣告公司、裝修公司、貿(mào)易公司及其它自由職業(yè)者等。除地理位置外，他們比較看重樓盤自身配套如：是否有會務(wù)中心、商務(wù)中心等商務(wù)場所及泳池等生活場所，樓盤的品質(zhì)如電梯等及物業(yè)的名稱是否響亮，也是他們考慮的因素。4）投資客價(jià)格和租金的比例、付款方式、入伙時(shí)間及投資回報(bào)率永遠(yuǎn)是他們考慮的重要因素。包括：熟悉本區(qū)域的香港客戶及其他外籍客戶。物業(yè)管理、大堂的裝修及會所的規(guī)模和檔次是他們的考慮重點(diǎn)。綜上所述：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶相對集中，他們大多具有種愛都市氛圍、關(guān)注物業(yè)品質(zhì)的特點(diǎn)。、客戶群分析包括：自用和投資兩類。他們的特點(diǎn)是：對項(xiàng)目的可經(jīng)營性非常關(guān)注，包括：定位、主題、商業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、臨近商業(yè)的經(jīng)營狀況，特別是工程的形象進(jìn)度。因此，商場部分在遠(yuǎn)期樓花階段建議不作重點(diǎn)推廣，以免造成廣告費(fèi)的浪費(fèi)。第二篇項(xiàng)目的住宅和公寓分析本項(xiàng)目位于深南大道上海賓館段，屬深南大道北側(cè)物業(yè)，距市內(nèi)最知名的華強(qiáng)北路商業(yè)街僅60余米。深南大道是市內(nèi)最主要的交通干道，也是市內(nèi)形象最好、人流量最大、寫字樓最集中的道路之一，上海賓館段更是聚集了知名的商場(天虹商場)、酒店(格蘭云天酒店)及寫字樓（佳和華強(qiáng)大廈、中電大廈等）。是主要的商貿(mào)區(qū)和辦公區(qū)。從地塊所在片區(qū)來看，屬上步工業(yè)區(qū)。它是深圳最集中的辦公和商業(yè)片區(qū)。項(xiàng)目位置圖如下：中 航 路項(xiàng)目南側(cè)緊臨佳和華強(qiáng)大廈，北臨已拆遷的待建商業(yè)空地，東臨華強(qiáng)電子世界（6層、樓高約28m），西面緊臨中航路,隔路與天虹商場的停車場相望。(優(yōu)劣勢)分析優(yōu)勢（S）：216。 地處華強(qiáng)北商業(yè)旺地，毗鄰深圳標(biāo)志性建筑上海賓館，盡享都市成熟的商務(wù)及居家環(huán)境，繁華便利。佳和華強(qiáng)大廈作為其天然屏障，又可享都市之寧靜。216。 屬于地鐵沿線物業(yè)。216。 戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用、部分單位分合皆宜，內(nèi)部部分采用大板結(jié)構(gòu)，具有較大的靈活性。建筑外觀時(shí)尚、現(xiàn)代。216。 架空層泛會所概念，可滿足都市人對環(huán)境的需求。216。 施工單位為江蘇一建，易予客戶工程質(zhì)量的信心。216。 區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的復(fù)式帶空中花園設(shè)計(jì)。216。 智能化配置先進(jìn)，電梯及會所可滿足辦公的需求，客戶層面較廣。216。 空中花園及屋頂花園設(shè)計(jì)。216。 提供商務(wù)和會務(wù)中心服務(wù)。劣勢（W）：216。 覆蓋率較高，地面無花園及廣場。216。 每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層10戶或24戶，每層戶數(shù)較多。216。 居家氛圍較弱，周邊住宅物業(yè)較少。216。 四周為其它高層所遮擋，視線不夠開揚(yáng)。216。 用作寫字樓，其昭示面較弱。216。 振華路為單行線，華強(qiáng)北路車流量較大，由西到東至地盤的便捷度不夠。216。 北面、西面及東面均為臨時(shí)用房，較亂。216。 項(xiàng)目推出時(shí)，形象進(jìn)度較差。216。 物業(yè)管理公司的知名度不夠。O（機(jī)會）：216。 區(qū)域內(nèi)住宅的供應(yīng)量，特別是公寓部分較小，競爭相對較弱。216。 項(xiàng)目11月24日借住交會開盤，有利于快速樹立項(xiàng)目形象。216。 華強(qiáng)北商業(yè)的核心地位的確定，為項(xiàng)目的銷售提供了機(jī)會。T（威脅）：216。 福田區(qū)越來越多的住宅項(xiàng)目的社區(qū)環(huán)境質(zhì)素和自身的其它質(zhì)素皆優(yōu)，會分流部分客戶。216。 周邊的同類物業(yè)，如：彩云居、彩天名苑等由于價(jià)格優(yōu)勢會分流部分客戶。216。 2000年全市小戶型物業(yè)大量推出。216。 黃木崗、紅荔村等公房上市可能會分流部分公寓客戶。根據(jù)項(xiàng)目的市場調(diào)查及地塊的SWOT分析，我們把項(xiàng)目定位為：事業(yè)、生活、休閑—盡享都市繁華的宜商宜住的物業(yè)?！獜?qiáng)調(diào)地段的商業(yè)價(jià)值及物業(yè)的商業(yè)價(jià)值根據(jù)周邊項(xiàng)目的客戶調(diào)查和本項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目的客戶群主要由以下部分組成216。 SOHO類的中小型公司或個(gè)人216。 對都市較依賴的其它公司或個(gè)人216。 駐深辦事處或與華強(qiáng)北有關(guān)聯(lián)的其它小型公司216。 在華強(qiáng)北工作的白領(lǐng)階層216。 周邊原居民216。 鐘愛都市生活的其他人216。 投資客戶 ——圍繞區(qū)域的都市感、便利感、中心感、現(xiàn)代感、時(shí)尚感來展開。216。 位于城市核心商業(yè)區(qū)，具有無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢。216。 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的稀缺性。216。 宜商、宜住、宜租。216。 建筑本體的會務(wù)、商務(wù)配套及商業(yè)化管理。216。 架空層泛會所——?jiǎng)?chuàng)造都市悠閑新生活。216。 罕有復(fù)式單位送空中花園。216。 信息點(diǎn)多、智能化程度高。216。 西向高層單位可見中心公園美景，北向高層單位可見筆架山山景。216。 投資回報(bào)率高，無論是投資還是首次置業(yè)均有較高的購買價(jià)值。本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢就是區(qū)位優(yōu)勢，劣勢在于因位置而帶來的居住氛圍不夠、自身配套不足及展示面不夠等。因此本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于：挖掘、發(fā)揮和展示因區(qū)位帶來的巨大優(yōu)勢，另外，通過現(xiàn)場包裝、樓盤自身質(zhì)素的進(jìn)一步挖掘、展現(xiàn)，現(xiàn)場銷售人員的引導(dǎo)，來消除、克服項(xiàng)目的劣勢。第三篇 商業(yè)部分分析地塊南臨佳和華強(qiáng)大廈，其裙樓的1—4層為電子類主題商場，目前的經(jīng)營情況較差，物業(yè)的檔次也較低。西側(cè)緊臨中航路，但從現(xiàn)狀來看，人流和車流都較少，路況也較差，路上行道樹茂密、路燈昏暗，僅有飲食小店和一家小書店，商業(yè)氛圍極差。東側(cè)隔小區(qū)路與華強(qiáng)電子世界相鄰，路側(cè)停放華強(qiáng)電子公司員工的單車及來往貨車，來往的人流也以上下班的員工及搬運(yùn)貨物人員為主，雖然華強(qiáng)電子的生意紅火，但它對本地塊的商業(yè)輻射極小。北側(cè)地塊為華粵公司的破舊廠房（現(xiàn)正進(jìn)行方案招標(biāo)，規(guī)劃為一座3000平方米的幼兒園，2棟30層的高層住宅及6層商業(yè)用房），從現(xiàn)狀來看，客觀上它隔斷了地塊與女兒國的聯(lián)系。無法形成商業(yè)氛圍。地塊的商業(yè)人流可以這樣描述：50米以外，商業(yè)氛圍濃厚，50米以內(nèi)人流稀少。優(yōu)勢（S）：◆ 位于日益興旺的華強(qiáng)北商業(yè)中心區(qū)的一級輻射區(qū)?！?主題鮮明，具有相對唯一性?！?，引導(dǎo)人流，聚集人氣?！?商業(yè)裙樓的設(shè)計(jì)時(shí)尚、現(xiàn)代，充分考慮商業(yè)氛圍的營造?！?距未來地鐵站口僅50余米。劣勢（W）：◆.四周的商業(yè)氛圍不濃厚?！?商場臨街面少?！?門前缺乏商業(yè)廣場，很難聚集人氣?！?現(xiàn)狀來看，樓盤的昭示性不強(qiáng)。機(jī)會（O）：◆ 新人類主題商場是市場的空白點(diǎn)。◆ 振中路正在形成，華強(qiáng)北的商業(yè)核心地位正在進(jìn)一步擴(kuò)展?！?福田的娛樂及休閑場所相對缺乏。威脅（T）：◆ 全市商業(yè)物業(yè)積壓嚴(yán)重，華強(qiáng)北近期將推出的商業(yè)面積巨大?！?銅鑼灣商業(yè)廣場以招租為主，勢必會分流客戶?！?99年主題式商業(yè)大量推出，而其中許多商業(yè)2000年經(jīng)營不善，會打擊投資客的信心。從華強(qiáng)北的商業(yè)調(diào)查我們得知：華強(qiáng)北商業(yè)街雖然有電子一條街之名，其實(shí)從業(yè)態(tài)上已找不出市場空白點(diǎn)。佳和華強(qiáng)大廈4樓銷售的失敗，已宣告了電子業(yè)的飽和乃至供過于求。從女人世界、男人世界、兒童世界、順電家居廣場到萬佳百貨一分店、紫荊城、曼哈商業(yè)廣場，區(qū)內(nèi)大大小小40余家商場星羅密布，華強(qiáng)北已成為深圳白領(lǐng)階層的購物必到之處。項(xiàng)目的位置已告訴我們：與華強(qiáng)北、天虹求同一定不是方向。求異，才有取勝的可能。如果我們不能制造差異，在定位、概念、整合包裝上推陳出新，我們將很難取得成功。如果說2層商場的銷售無需主題也可以進(jìn)行，4樓商場的銷售或招租，確定主題就成了必然。華強(qiáng)北到底還缺什么？我們能給予華強(qiáng)北的是什么？在對消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)：華強(qiáng)北沒有為新新人類及新銳人類（思想前衛(wèi)、追求時(shí)尚的人）服務(wù)的主題商場。其實(shí)，在深圳也只有東門的西華宮、南國影院等幾處有為他們服務(wù)的專門店。新新人類及新銳人類是什么？他們在哪里？他們的購買能力如何？新新人類并不是專指哪些著裝異類的一群。發(fā)展到今天內(nèi)涵已很廣。從事IT行業(yè)的從業(yè)人員，到其它要求富有創(chuàng)新精神的行業(yè)，如：傳播業(yè)、廣告業(yè)、藝術(shù)圈及其它設(shè)計(jì)行業(yè)。他們的職業(yè)要求、他們的價(jià)值觀念都需要他們另類、創(chuàng)新。西華宮是唯一較集中且層次較低的新人類購物點(diǎn)。它的位置在東門并不算好，業(yè)態(tài)定位也與其它商場差異性并不明顯，但經(jīng)營情況卻一路看漲。廣州的流行前線，亦屬較低層次的新新人類購物場所。它是與地鐵站相連的地下商場，建筑面積約7000平方米。位于烈士陵園附近，屬于非繁華商業(yè)區(qū)。1999年開業(yè)，現(xiàn)在不僅名享廣州，而且揚(yáng)名深圳。流行前線的業(yè)態(tài)，與東門普通商場的經(jīng)營品種有著較多的一致性。其裝修檔次也屬于中低檔，但它的成功之處在于兩個(gè)方面：客戶定位明確，名稱與客戶聯(lián)系性強(qiáng)。業(yè)態(tài)全面，組合合理，如：麥當(dāng)勞、銀行、書店及大型游戲室等，在商場中合理布局，充分滿足了人們購物、休閑的綜合需求，具體做法是：a. 在分街（內(nèi)走道）的端頭及人流不易到達(dá)的地方，設(shè)置小吃店或冷飲店。b. 在人流逛街的疲憊尺度，如：50—80米，再設(shè)麥當(dāng)勞或游戲機(jī)室等。新新人類和新銳人類在中國漸漸被商家重視?，F(xiàn)在的商家都開始把目光轉(zhuǎn)移在他們身上，從圖書出版社、電影娛樂、電子