【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，市場(chǎng)存在一定隱憂。因此項(xiàng)目此時(shí)入市，雖然面臨的市場(chǎng)局勢(shì)整體較好，但仍然應(yīng)慎重選擇物業(yè)形態(tài)及市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析說明：在前一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀部分所列舉的房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)在此不再贅述，本篇主要針對(duì)消費(fèi)者需求進(jìn)行分析。為了把握重慶住宅消費(fèi)的發(fā)展動(dòng)向，在房交會(huì)期間對(duì)潛在購(gòu)房人群做了調(diào)查問，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，重慶人住宅消費(fèi)主流在保持基本面的同時(shí)，也出現(xiàn)了引人注目的一些新特點(diǎn)：●首次置業(yè)仍是房市主流，二次置業(yè)需求看漲本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，參加房交會(huì)的潛在購(gòu)房者大多數(shù)還是第一次的置業(yè)者，占到被訪者總數(shù)的56％；但是，被訪者為第二次置業(yè)的占到34％，這個(gè)數(shù)據(jù)與2002年秋交會(huì)調(diào)查結(jié)果比較，漲幅有13個(gè)百分點(diǎn)，這說明，在我市房地產(chǎn)需求市場(chǎng)上，首次置業(yè)買房的消費(fèi)者仍然是市場(chǎng)的主力群體，但是，已經(jīng)有越來越多的市民成為二次或多次的購(gòu)房置業(yè)者?！駶撛谛枨笸?jù)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示：參加房交會(huì)并準(zhǔn)備在今后一年內(nèi)購(gòu)房的市民占了觀眾的七成多。有10％的被訪者準(zhǔn)備在近12月內(nèi)就購(gòu)房置業(yè)，半年內(nèi)會(huì)購(gòu)房的消費(fèi)者有37％，半年至一年內(nèi)購(gòu)房的占24％?！?調(diào)查中提到，生活中最重要的方面，回答比例最高的為：健康，占31％，其次是家庭和睦占29％，再其次是事業(yè)占16％，然后才是女子成長(zhǎng)、財(cái)富、社會(huì)地位，分別占10％，9％，4％?！敖】怠焙汀凹彝ズ湍馈笔琴?gòu)房群體的生活觀中最重要的兩點(diǎn)，因此，開發(fā)商在產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)和推廣中把握這兩點(diǎn)是最有效的溝通源點(diǎn)。 從“家庭和睦”可知，重慶市三代同堂的家庭占有一定的比率?！癖敬握{(diào)查中消費(fèi)者能承受的單價(jià)是15002000元居多，％，其次是20003000元。 本次調(diào)查中，購(gòu)房總價(jià)在2030萬的居多，％，其次是1520萬，％。不同家庭結(jié)構(gòu)能承受的購(gòu)房總價(jià)。由于重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，人均收入的提高，承受的住宅單價(jià)和總價(jià)也迅速提高。● 此次調(diào)查顯示，在購(gòu)房因素上消費(fèi)者最看重的是配套設(shè)施的完善與否，統(tǒng)計(jì)得出配套設(shè)施完善占18％，其次考慮的是價(jià)格合理和地理位置優(yōu)越分別占12％，戶型合理占11％，物業(yè)管理占10％，不太注重的是增值潛力，只占3％，知名度高占2％。 ●在居家到工作地的車程的時(shí)間大多數(shù)能接受2030分鐘左右?！翊舜握{(diào)查中，擁有私家車的購(gòu)房者偏少，％。三、北部新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析北部新區(qū)概況北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)北部，地域面積130平方公里。下轄人和、鴛鴦、大竹林、禮嘉四鎮(zhèn)?！　”辈啃聟^(qū)地勢(shì)平坦，地理位置十分優(yōu)越。南接重慶中心城區(qū)江北區(qū)和渝中區(qū)；北靠江北國(guó)際空港；西鄰嘉陵江，與高校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)一橋相聯(lián)；東南3公里與規(guī)劃中的長(zhǎng)江寸灘滾裝碼頭毗鄰。231212三條高速公路呈U型在新區(qū)分布，已經(jīng)開工建設(shè)的渝懷鐵路從該區(qū)穿過，重慶新火車客運(yùn)站正在區(qū)內(nèi)興建，西南大型電信交換樞紐之一在新區(qū)南緣。優(yōu)越適中的地理位置和發(fā)達(dá)便捷的交通、通信條件，使北部新區(qū)具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較大的發(fā)展?jié)摿?。區(qū)域規(guī)劃：重慶北部新區(qū)總體規(guī)劃凸現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展理念，結(jié)合新區(qū)逶迤起伏、臨水傍山的淺丘地形，采用“多中心、組團(tuán)式”模式，規(guī)劃為7個(gè)組團(tuán)、10個(gè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)，形成“北斗七星”組團(tuán)布局；各組團(tuán)間用綠地、森林和生態(tài)農(nóng)地等隔離，既保護(hù)組團(tuán)的城市形態(tài)，又?jǐn)U大了綠地面積。在編制完成重慶北部新區(qū)建設(shè)規(guī)劃的同時(shí)，重慶北部新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、旅游規(guī)劃、教育規(guī)劃、生態(tài)建設(shè)規(guī)劃、物流規(guī)劃等一批專業(yè)規(guī)劃已經(jīng)啟動(dòng)并加緊編制，一個(gè)指導(dǎo)重慶北部新區(qū)可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、科技和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)劃文本體系正在日趨完善之中。產(chǎn)業(yè)發(fā)展：重慶北部新區(qū)主要發(fā)展信息技術(shù)、光電子、生物工程和新醫(yī)藥、綠色環(huán)保等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；醫(yī)療器械、汽車及零配件等現(xiàn)代制造業(yè)；出口加工制造等產(chǎn)業(yè)?！　￠L(zhǎng)安福特汽車工業(yè)園和重慶光電產(chǎn)業(yè)園已在2001年4月奠基并動(dòng)工建設(shè)。經(jīng)過短短21個(gè)月的緊張建設(shè)，中美合資的長(zhǎng)安福特汽車有限公司首款產(chǎn)品福特“嘉年華”已于2003年1月正式下線，形成批量生產(chǎn)。重慶出口加工區(qū)于2001年11月在重慶北部新區(qū)經(jīng)開園奠基，同年底第一批價(jià)值100多萬美元的機(jī)電產(chǎn)品已出口德國(guó)。重慶環(huán)保產(chǎn)業(yè)園（國(guó)家環(huán)保產(chǎn)業(yè)重慶基地）和重慶軟件園于2002年4月分別在重慶北部新區(qū)經(jīng)開園和高新園奠基和授牌。　　重慶北部新區(qū)共成功引進(jìn)49個(gè)項(xiàng)目，其中有世界500強(qiáng)和知名企業(yè)延鋒偉世通、APL等?；A(chǔ)設(shè)施： 　　道路：建成道路總里程22公里，縱貫北部新區(qū)南北主干道——金開大道已經(jīng)通車，橫貫東西的主干道——金山大道正在加緊建設(shè)，重慶北部新區(qū)首期開發(fā)的五個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)之間已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了城市快車道連接。北部新區(qū)各組團(tuán)分析北部新區(qū)規(guī)劃為七個(gè)組團(tuán)：人和組團(tuán)、鴛鴦組團(tuán)、大竹林組團(tuán)、大云組團(tuán)、禮嘉組團(tuán)、黃茅坪組團(tuán)、金山組團(tuán)。七個(gè)組團(tuán)間用生態(tài)農(nóng)地、林地、綠地和主題公園相隔離，規(guī)劃為北線精準(zhǔn)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)園。重點(diǎn)發(fā)展名、優(yōu)、特、新、稀種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)，發(fā)展都市觀光農(nóng)業(yè)和城郊休閑旅游業(yè)。規(guī)劃有一個(gè)森林和鳥類保護(hù)區(qū)，兩個(gè)景觀林木培植區(qū)，三個(gè)主題生態(tài)公園，四個(gè)生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)。嘉陵江16公里沿江江岸線規(guī)劃為嘉陵江濱江山水園林綜合產(chǎn)業(yè)帶。重點(diǎn)培植沿江綠化帶，建設(shè)生態(tài)公園、休閑度假中心和高檔住宅區(qū)，發(fā)展休閑旅游、生態(tài)觀光和高檔物業(yè)。各組團(tuán)、各產(chǎn)業(yè)園區(qū)之間用區(qū)內(nèi)環(huán)狀道路交通連接。人和組團(tuán) 　　人和組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)用地20平方公里，人口4萬人，組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃有綜合商務(wù)區(qū)和光電產(chǎn)業(yè)園的一部分。綜合商務(wù)區(qū)將主要建設(shè)為新區(qū)的行政、商務(wù)、金融、信息中心，重慶鐵路新客站也將在這里建設(shè)。光電園重點(diǎn)發(fā)展光電產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。鴛鴦組團(tuán) 　規(guī)劃用地17平方公里，人口8萬人，組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃有汽車工業(yè)園及金山汽車配套產(chǎn)業(yè)，主要發(fā)展長(zhǎng)安福特汽車項(xiàng)目以及相關(guān)的汽車配套產(chǎn)業(yè)。大竹林組團(tuán) 　，人口4萬人，組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃有軟件產(chǎn)業(yè)園和光電產(chǎn)業(yè)園的一部分。軟件產(chǎn)業(yè)園重點(diǎn)發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。大云組團(tuán) 　，人口2萬人，組團(tuán)內(nèi)主要規(guī)劃有生物工程及新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，重點(diǎn)發(fā)展生物工程和新藥生產(chǎn)及其相關(guān)的高科技產(chǎn)業(yè)。禮嘉組團(tuán) ，人口6萬人，組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃有新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)和部分生物工程和新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園。新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展新型材料和環(huán)保產(chǎn)業(yè)及其他高科技產(chǎn)業(yè)。黃茅坪組團(tuán) ，人口1萬人，規(guī)劃有創(chuàng)新科教園。重點(diǎn)建設(shè)北部新區(qū)的研發(fā)、教育和培訓(xùn)基地，形成北部新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的孵化基地。金山組團(tuán) 規(guī)劃總用地3平方公里，人口1萬人，重點(diǎn)發(fā)展外向型產(chǎn)業(yè)，出口加工業(yè)，拓展海外市場(chǎng)。北部新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展特征五黃路、新牌坊地區(qū)為重慶房地產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域，中高檔項(xiàng)目較為密集。而人和至兩路區(qū)域，2003年前的房地產(chǎn)開發(fā)還是較為滯后的，由于其距主城區(qū)較遠(yuǎn)，因此除少量高端別墅項(xiàng)目外