【正文】 勢(shì)重慶市政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面提速?！騼r(jià)格持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)：受地價(jià)及建材漲價(jià)、城市大拆遷、銀行降息等諸多因素的影響，重慶房地產(chǎn)銷售價(jià)格近年來(lái)呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭。重慶市的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較為樂(lè)觀。%。作為中國(guó)的老工業(yè)基地之一的重慶，隨著體制改革的完善，重慶工業(yè)重振雄風(fēng)指日可待。2003年是重慶市直轄以來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的一年，%。（2）、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化分析(歷年三大產(chǎn)業(yè)所占GDP比重變化分析)： 資料來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局年份第一產(chǎn)業(yè)所占GDP比重第二產(chǎn)業(yè)所占GDP比重第三產(chǎn)業(yè)所占GDP比重1998%%%1999%%%2000%%%2001%%%2002%%%分析：重慶作為中國(guó)的老重工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)GDP中的比重一直占有重要地位，且相對(duì)較為穩(wěn)定；而第一產(chǎn)業(yè)則持續(xù)下降，第一產(chǎn)業(yè)的萎縮是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢(shì)所在；第三產(chǎn)業(yè)比重相應(yīng)提升，反映出重慶城市化進(jìn)程較快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化。其中南岸、江北及大渡口三區(qū)的發(fā)展勢(shì)頭尤為迅猛，由于該三區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較熱，因此價(jià)格上漲幅度也較大?！虼蟊P、名盤領(lǐng)跑熱點(diǎn)區(qū)域：與2002年相比，一方面是外地有實(shí)力開(kāi)發(fā)商大舉涌入重慶圈地，另一方面本土品牌開(kāi)發(fā)商圈地和開(kāi)發(fā)規(guī)模亦有所擴(kuò)大，導(dǎo)致大盤時(shí)代蓄勢(shì)待發(fā)，龍湖、金科、翡翠湖、融橋、美茵河谷、奧園、棕櫚泉、保利、陽(yáng)光100、學(xué)府大道、大川水岸等千畝大盤，在主城區(qū)各地四處開(kāi)花，其中北部新區(qū)和南濱路堪稱大盤云集的熱點(diǎn)區(qū)域。今后23年內(nèi)，年拆遷量在200萬(wàn)平方米左右的舊城改造，無(wú)疑與城鎮(zhèn)化率共同構(gòu)成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)的剛性需求。今年15月份商品房住宅均價(jià)為2097元/平方米。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析說(shuō)明：在前一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀部分所列舉的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指標(biāo)在此不再贅述，本篇主要針對(duì)消費(fèi)者需求進(jìn)行分析。 本次調(diào)查中，購(gòu)房總價(jià)在2030萬(wàn)的居多，％，其次是1520萬(wàn)，％。　　北部新區(qū)地勢(shì)平坦，地理位置十分優(yōu)越。經(jīng)過(guò)短短21個(gè)月的緊張建設(shè)，中美合資的長(zhǎng)安福特汽車有限公司首款產(chǎn)品福特“嘉年華”已于2003年1月正式下線，形成批量生產(chǎn)。規(guī)劃有一個(gè)森林和鳥(niǎo)類保護(hù)區(qū)，兩個(gè)景觀林木培植區(qū)，三個(gè)主題生態(tài)公園，四個(gè)生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)。大竹林組團(tuán) 　，人口4萬(wàn)人，組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃有軟件產(chǎn)業(yè)園和光電產(chǎn)業(yè)園的一部分。北部新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展特征五黃路、新牌坊地區(qū)為重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較早的區(qū)域，中高檔項(xiàng)目較為密集。2003年，%，由此也顯示出2004年上半年的區(qū)域供應(yīng)量較為適度，但隨著經(jīng)開(kāi)新城大盤的紛紛推出，2004年末至2005年初，渝北房地產(chǎn)將會(huì)呈現(xiàn)出品質(zhì)躍升，價(jià)格上升和供應(yīng)量增加的勢(shì)頭。項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):項(xiàng) 目單位數(shù)值備 注項(xiàng)目位置人和鎮(zhèn)吉樂(lè)四社地塊規(guī)劃總用地㎡㎡其中道路、及綠化行政劃撥㎡㎡土地凈面積㎡㎡規(guī)劃總建筑面積㎡約60000㎡市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查附近樓盤調(diào)查表項(xiàng)目名稱占地面積（m2）總建面（m2）總戶數(shù)主力戶型銷售均價(jià)（元/m2）開(kāi)盤時(shí)間交房時(shí)間富悅景園/24529182二室二廳1740現(xiàn)房渝復(fù)麗園627029815264兩房、三房%2100人和春天/54970/二室二廳1490金科天簌200畝142000800四室二廳3000楓林秀水/73431二室二廳3630九龍湖畔1209139340242兩房、三房2400天一桂湖994090多兩房、三房、錯(cuò)躍2250金華苑C棟132兩房、三房1880碧云花園13333/462兩房、三房、四房2300仁和欣座14989154兩房、三房19502003．112004．10小結(jié)：（1）、北部新區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，新牌坊地區(qū)是發(fā)展較早，檔次較高也最為成熟的區(qū)域。（4）、周邊樓盤都以兩室至三室的戶型為主。n 項(xiàng)目為緊鄰金開(kāi)大道，底商價(jià)值高。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（O）n 重慶城市改造進(jìn)程加快，北部新城為重慶房地產(chǎn)最具吸引力的區(qū)域之一，北部新城對(duì)外區(qū)的吸引力持續(xù)增強(qiáng)。168?！鼍唧w而言，其職業(yè)構(gòu)成包括：各類企事業(yè)單位的普通辦事人員及職工、個(gè)體工商戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、具有平實(shí)生活指向的專業(yè)技術(shù)人員和離退體者等。對(duì)按揭成數(shù)和年限的依賴程度同樣不大，30萬(wàn)左右的總價(jià)對(duì)其有相當(dāng)?shù)奈?。健?加權(quán)求和193620%+250840%+221830%+373210%=2429元/平方米216。采用市場(chǎng)比較法對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格定位，在參數(shù)的選取中遵循謹(jǐn)慎原則。這些置業(yè)者，多數(shù)人都愿意為了得到好的房子而等待，并不排斥交房期較長(zhǎng)的問(wèn)題。■目標(biāo)消費(fèi)群區(qū)域構(gòu)成：江北及渝北的消費(fèi)者占到60%左右，渝中區(qū)的消費(fèi)者約占到25%左右，其余地區(qū)的消費(fèi)者約占15%。n 本區(qū)域內(nèi)，與本案規(guī)模相當(dāng)?shù)臉潜P均為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，給消費(fèi)者形成了一個(gè)低價(jià)的概念，本案要如何沖破消費(fèi)者的價(jià)格設(shè)限，以求效益的最大化。n 北部新城人和組團(tuán)的開(kāi)發(fā)步伐加快。項(xiàng)目劣勢(shì)（W）n 項(xiàng)目規(guī)模偏小，要想成為關(guān)注熱點(diǎn)有一定難度。（6）、單價(jià)普遍集中在1800—2500元/㎡，除個(gè)別單體樓盤價(jià)格在1600—3000元左右。前者往往在整個(gè)重慶房地產(chǎn)界都是執(zhí)牛耳的項(xiàng)目，因而十分注重營(yíng)銷及廣告的推廣，吸引的也是整個(gè)重慶市內(nèi)的消費(fèi)群。項(xiàng)目距龍溪鎮(zhèn)約2000米，距紅旗河溝立交橋及重慶汽車北站約占2500米,距重慶市區(qū)3500米，距火車站5000米，距朝天門15000米，距江北全天候國(guó)際機(jī)場(chǎng)18000米，交通十分便利。正是因?yàn)橛灞眳^(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有兩極性，所以從前述“2003重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要指標(biāo)列表”的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，其房屋總體均價(jià)較低，均價(jià)上漲速度也較慢。大云組團(tuán) 　，人口2萬(wàn)人，組團(tuán)內(nèi)主要規(guī)劃有生物工程及新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，重點(diǎn)發(fā)展生物工程和新藥生產(chǎn)及其相關(guān)的高科技產(chǎn)業(yè)。重點(diǎn)培植沿江綠化帶，建設(shè)生態(tài)公園、休閑度假中心和高檔住宅區(qū)，發(fā)展休閑旅游、生態(tài)觀光和高檔物業(yè)。重慶環(huán)保產(chǎn)業(yè)園（國(guó)家環(huán)保產(chǎn)業(yè)重慶基地）和重慶軟件園于2002年4月分別在重慶北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園和高新園奠基和授牌。2