【正文】 生態(tài)（21世紀綠色健康住宅環(huán)境）項目案名盛世盛世彩虹彩虹盛世五、項目價格定位項目銷售價格預期為均價2500元—2700元/平方米（套內(nèi)面積價格），現(xiàn)運用市場比較法，就此預期做初步評估。■目標消費群年齡構成：考慮到本案區(qū)域狀況，再接合目標消費群的階層身份特征來看，其年齡結構應在2855歲左右。n 隨著房屋居住的郊區(qū)化，人和的物業(yè)熱銷勢頭還有進一步增加的趨勢。（5）、項目都是小區(qū)樓盤，具有一定的環(huán)境和配套優(yōu)勢。第二章、項目分析項目區(qū)域分析本項目位于北部新區(qū)人和鎮(zhèn)，緊鄰重慶棕櫚泉花園與龍湖藍湖郡之間。軟件產(chǎn)業(yè)園重點發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)及其相關的高新技術產(chǎn)業(yè)。重慶出口加工區(qū)于2001年11月在重慶北部新區(qū)經(jīng)開園奠基，同年底第一批價值100多萬美元的機電產(chǎn)品已出口德國。不同家庭結構能承受的購房總價。從上述房價基數(shù)來看，重慶與全國的房價基數(shù)差距大，重慶房價不足上海房價的一半?！蚨址拷灰咨仙?；據(jù)統(tǒng)計，2003年1—11月，%.◎寫字樓市場反轉；伴隨經(jīng)濟形勢的好轉，寫字樓市場逐漸復蘇，2003年，%，%，寫字樓市場迎來春天。（3）、生活水平逐年提高重慶市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入變化分析資料來源：重慶市統(tǒng)計局年份199819992000200120022003城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入（元）546758966276672172388094增幅（%）—%%%%%分析：隨著經(jīng)濟的增長，居民生活水平亦逐年得到提高，到2003年城市居民年人均可支配收入已經(jīng)達到8020元，家庭年平均可支配收入已經(jīng)達到25263元。“富報泉”項目策劃方案第一章 市場分析一、重慶宏觀經(jīng)濟狀況二、重慶市房地產(chǎn)總體市場現(xiàn)狀及走勢分析三、北部新區(qū)房地產(chǎn)市場分析四、房地產(chǎn)市場需求分析第二章 項目分析一、項目概況二、項目地盤解析三、項目周邊概況四、項目SWOT分析五、項目綜合評價和發(fā)展策略第三章 產(chǎn)品定位一、定位原則二、項目市場定位三、項目規(guī)劃設計建議第四章、項目概念定位項目核心概念項目名稱第五章、項目價格定位第六章、項目推廣思路第一章、市場分析一、重慶宏觀經(jīng)濟分析設立直轄市后重慶的政治地位和經(jīng)濟地位得到提高，在國內(nèi)外的知名度也隨之提升；而重慶又是中國西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重點和前沿陣地，其將會成為西部地區(qū)新的經(jīng)濟增長點。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度在10%左右. 重慶市社會消費品零售總額發(fā)展趨勢分析： 單位：億元 資料來源：重慶市統(tǒng)計局年份199819992000200120022003社會消費品零售總額增幅（%）—%%%%%分析：整個重慶市的社會消費品零售總額不斷升高，%左右?！蛏虡I(yè)地產(chǎn)抬頭；2003年，主城各區(qū)共推出商業(yè)項目近20個，并有社區(qū)商業(yè)無數(shù)，開發(fā)體量在100萬平方米以上，代表著重慶商業(yè)地產(chǎn)正式啟動。房地產(chǎn)投資增長略快，高空置面積是“急功近利”的表征如下圖為19992004年重慶市房地產(chǎn)投資增長幅度：表：2003年國內(nèi)部分城市GDP與房地產(chǎn)投資指標城市GDP增長房地產(chǎn)投資增長房地產(chǎn)投資占GDP的比例全國%%%重慶%%%上海%%%廣東%%%四川%%%北京%%%有效需求的增加得益于重慶經(jīng)濟水平的持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高。由于重慶經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，人均收入的提高，承受的住宅單價和總價也迅速提高。重慶環(huán)保產(chǎn)業(yè)園（國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)重慶基地）和重慶軟件園于2002年4月分別在重慶北部新區(qū)經(jīng)開園和高新園奠基和授牌。大云組團 　，人口2萬人，組團內(nèi)主要規(guī)劃有生物工程及新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，重點發(fā)展生物工程和新藥生產(chǎn)及其相關的高科技產(chǎn)業(yè)。項目距龍溪鎮(zhèn)約2000米，距紅旗河溝立交橋及重慶汽車北站約占2500米,距重慶市區(qū)3500米，距火車站5000米，距朝天門15000米，距江北全天候國際機場18000米，交通十分便利。（6）、單價普遍集中在1800—2500元/㎡，除個別單體樓盤價格在1600—3000元左右。n 北部新城人和組團的開發(fā)步伐加快?！瞿繕讼M群區(qū)域構成：江北及渝北的消費者占到60%左右，渝中區(qū)的消費者約占到25%左右，其余地區(qū)的消費者約占15%。采用市場比較法對本項目進行價格定位，在參數(shù)的選取中遵循謹慎原則。健康■具體而言，其職業(yè)構成包括：各類企事業(yè)單位的普通辦事人員及職工、個體工商戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、具有平實生活指向的專業(yè)技術人員和離退體者等。 項目機會（O）n 重慶城市改造進程加快，北部新城為重慶房地產(chǎn)最具吸引力的區(qū)域之一，北部新城對外區(qū)的吸引力持續(xù)增強。（4）、周邊樓盤都以兩室至三室的戶型為主。2003年，%，由此也顯示出2004年上半年的區(qū)域供應量較為適度，但隨著經(jīng)開新城大盤的紛紛推出，2004年末至2005年初，渝北房地產(chǎn)將會呈現(xiàn)出品質躍升，價格上升和供應量增加的勢頭。大竹林組團 　，人口4萬人，組團內(nèi)規(guī)劃有軟件產(chǎn)業(yè)園和光電產(chǎn)業(yè)園的一部分。經(jīng)過短短21個月的緊張建設，中美合資的長安福特汽車有限公司首款產(chǎn)品福特“嘉年華”已于2003年1月正式下線，形成批量生產(chǎn)。 本次調(diào)查中，購房總價在2030萬的居多，％，其次是1520萬，％。今年15月份商品房住宅均價為2097元/平方米?！虼蟊P、名盤領跑熱點區(qū)域：與2002年相比，一方面是外地有實力開發(fā)商大舉涌入重慶圈地，另一方面本土品牌開發(fā)商圈地和開發(fā)規(guī)模亦有所擴大，導致大盤時代蓄勢待發(fā)，龍湖、金科、翡翠湖、融橋、美茵河谷、奧園、棕櫚泉、保利、陽光100、學府大道、大川水岸等千畝大盤，在主城區(qū)各地四處開花，其中北部新區(qū)和南濱路堪稱大盤云集的熱點區(qū)域。（2）、產(chǎn)業(yè)結構發(fā)展變化分析(歷年三大產(chǎn)業(yè)所占GDP比重變化分析)： 資料來源：重慶市統(tǒng)計局年份第一產(chǎn)業(yè)所占GDP比重第二產(chǎn)業(yè)所占GDP比重第三產(chǎn)業(yè)所占GDP比重1998%%%1999%%%2000%%%2001%%%2002%%%分析：重慶作為中國