【正文】 31212三條高速公路呈U型在新區(qū)分布，已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的渝懷鐵路從該區(qū)穿過(guò)，重慶新火車(chē)客運(yùn)站正在區(qū)內(nèi)興建，西南大型電信交換樞紐之一在新區(qū)南緣。由于重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，人均收入的提高，承受的住宅單價(jià)和總價(jià)也迅速提高?！駶撛谛枨笸?jù)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示：參加房交會(huì)并準(zhǔn)備在今后一年內(nèi)購(gòu)房的市民占了觀眾的七成多。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)略快，高空置面積是“急功近利”的表征如下圖為19992004年重慶市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度：表：2003年國(guó)內(nèi)部分城市GDP與房地產(chǎn)投資指標(biāo)城市GDP增長(zhǎng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)房地產(chǎn)投資占GDP的比例全國(guó)%%%重慶%%%上海%%%廣東%%%四川%%%北京%%%有效需求的增加得益于重慶經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高。根據(jù)專(zhuān)家計(jì)算，當(dāng)一個(gè)地區(qū)人均GDP達(dá)到8000美元時(shí)，它的房地產(chǎn)市場(chǎng)才相對(duì)趨于平穩(wěn)，市場(chǎng)發(fā)展將接近飽和狀態(tài)?！蛏虡I(yè)地產(chǎn)抬頭；2003年，主城各區(qū)共推出商業(yè)項(xiàng)目近20個(gè)，并有社區(qū)商業(yè)無(wú)數(shù)，開(kāi)發(fā)體量在100萬(wàn)平方米以上，代表著重慶商業(yè)地產(chǎn)正式啟動(dòng)。同時(shí)，2003年重慶主城區(qū)商品房開(kāi)發(fā)產(chǎn)銷(xiāo)率達(dá)80%，截止12月末，㎡，受此因素帶動(dòng)，%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度在10%左右. 重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額發(fā)展趨勢(shì)分析： 單位：億元 資料來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局年份199819992000200120022003社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅（%）—%%%%%分析：整個(gè)重慶市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額不斷升高，%左右。2003年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8094元，%?！案粓?bào)泉”項(xiàng)目策劃方案第一章 市場(chǎng)分析一、重慶宏觀經(jīng)濟(jì)狀況二、重慶市房地產(chǎn)總體市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析三、北部新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析四、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析第二章 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目地盤(pán)解析三、項(xiàng)目周邊概況四、項(xiàng)目SWOT分析五、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)和發(fā)展策略第三章 產(chǎn)品定位一、定位原則二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第四章、項(xiàng)目概念定位項(xiàng)目核心概念項(xiàng)目名稱(chēng)第五章、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位第六章、項(xiàng)目推廣思路第一章、市場(chǎng)分析一、重慶宏觀經(jīng)濟(jì)分析設(shè)立直轄市后重慶的政治地位和經(jīng)濟(jì)地位得到提高，在國(guó)內(nèi)外的知名度也隨之提升；而重慶又是中國(guó)西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的重點(diǎn)和前沿陣地，其將會(huì)成為西部地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民生活水平持續(xù)提高。（3）、生活水平逐年提高重慶市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入變化分析資料來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局年份199819992000200120022003城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入（元）546758966276672172388094增幅（%）—%%%%%分析：隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，居民生活水平亦逐年得到提高，到2003年城市居民年人均可支配收入已經(jīng)達(dá)到8020元，家庭年平均可支配收入已經(jīng)達(dá)到25263元。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)特征供需兩旺，商品房空置情況有所好轉(zhuǎn)：根據(jù)前表統(tǒng)計(jì)，%，銷(xiāo)售領(lǐng)先于竣工?！蚨址拷灰咨仙?；據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年1—11月，%.◎?qū)懽謽鞘袌?chǎng)反轉(zhuǎn)；伴隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，2003年，%，%，寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)春天。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以較高的發(fā)展速度迎接新的未來(lái)。從上述房?jī)r(jià)基數(shù)來(lái)看，重慶與全國(guó)的房?jī)r(jià)基數(shù)差距大，重慶房?jī)r(jià)不足上海房?jī)r(jià)的一半。為了把握重慶住宅消費(fèi)的發(fā)展動(dòng)向，在房交會(huì)期間對(duì)潛在購(gòu)房人群做了調(diào)查問(wèn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，重慶人住宅消費(fèi)主流在保持基本面的同時(shí)，也出現(xiàn)了引人注目的一些新特點(diǎn)：●首次置業(yè)仍是房市主流，二次置業(yè)需求看漲本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，參加房交會(huì)的潛在購(gòu)房者大多數(shù)還是第一次的置業(yè)者，占到被訪者總數(shù)的56％；但是，被訪者為第二次置業(yè)的占到34％，這個(gè)數(shù)據(jù)與2002年秋交會(huì)調(diào)查結(jié)果比較，漲幅有13個(gè)百分點(diǎn)，這說(shuō)明，在我市房地產(chǎn)需求市場(chǎng)上，首次置業(yè)買(mǎi)房的消費(fèi)者仍然是市場(chǎng)的主力群體，但是，已經(jīng)有越來(lái)越多的市民成為二次或多次的購(gòu)房置業(yè)者。不同家庭結(jié)構(gòu)能承受的購(gòu)房總價(jià)。南接重慶中心城區(qū)江北區(qū)和渝中區(qū)；北靠江北國(guó)際空港；西鄰嘉陵江，與高校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)一橋相聯(lián)；東南3公里與規(guī)劃中的長(zhǎng)江寸灘滾裝碼頭毗鄰。重慶出口加工區(qū)于2001年11月在重慶北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園奠基，同年底第一批價(jià)值100多萬(wàn)美元的機(jī)電產(chǎn)品已出口德國(guó)。嘉陵江16公里沿江江岸線規(guī)劃為嘉陵江濱江山水園林綜合產(chǎn)業(yè)帶。軟件產(chǎn)業(yè)園重點(diǎn)發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。而人和至兩路區(qū)域，2003年前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是較為滯后的，由于其距主城區(qū)較遠(yuǎn)，因此除少量高端別墅項(xiàng)目外，其余均是以中低檔的小規(guī)模項(xiàng)目為主，且數(shù)量較大。第二章、項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)域分析本項(xiàng)目位于北部新區(qū)人和鎮(zhèn)，緊鄰重慶棕櫚泉花園與龍湖藍(lán)湖郡之間。其主要特征是，以龍湖花園為核心，形成了上規(guī)模的高端品質(zhì)樓盤(pán)和規(guī)模較小的中等品質(zhì)樓盤(pán)兩大集團(tuán)軍。（5）、項(xiàng)目都是小區(qū)樓盤(pán)，具有一定的環(huán)境和配套優(yōu)勢(shì)。n 項(xiàng)目雖然規(guī)模不大，但與周邊樓盤(pán)借勢(shì)，有一定大環(huán)境景觀，并且自身也可在綠化休閑方面做文章。n 隨著房屋居住的郊區(qū)化，人和的物業(yè)熱銷(xiāo)勢(shì)頭還有進(jìn)一步增加的趨勢(shì)。 項(xiàng)目威脅（T）n 人和地區(qū)現(xiàn)有人口僅2萬(wàn)余人，消化能力有限，而本區(qū)域?qū)ν獾慕煌ㄓ植皇呛芊奖?，如何吸引其它地區(qū)消費(fèi)者前往置業(yè)?！瞿繕?biāo)消費(fèi)群年齡構(gòu)成：考慮到本案區(qū)域狀況，再接合目標(biāo)消費(fèi)群的階層身份特征來(lái)看，其年齡結(jié)構(gòu)應(yīng)在2855歲左右。還有少量子女已成年的空巢家庭，主要是希望改善現(xiàn)有住宅條件和為家人購(gòu)房的置業(yè)者，也對(duì)80110 m2的三房?jī)蓮d戶(hù)型或7080 m2的兩室感興趣。生態(tài)（21世紀(jì)綠色健康住宅環(huán)境）項(xiàng)目案名盛世盛世彩虹彩虹盛世五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)期為均價(jià)2500元—2700元/平方米（套內(nèi)面積價(jià)格），現(xiàn)運(yùn)用市場(chǎng)比較法，就此預(yù)期做初步評(píng)估。 計(jì)算結(jié)果修正考慮到其它樓盤(pán)已銷(xiāo)售接近尾聲，且已是銷(xiāo)售壹年左右的時(shí)間，依據(jù)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)平均年增幅10%的計(jì)算，本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間初步也在明年初，故對(duì)上述價(jià)格進(jìn)行修正，修正結(jié)果為：均價(jià)：2429+2429=2671元/平方米則開(kāi)盤(pán)均價(jià)可確定為：2500元/平方米六、營(yíng)銷(xiāo)推廣思路營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度計(jì)劃及市場(chǎng)推廣策略詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案！營(yíng)銷(xiāo)部二00四年五月34