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正文內(nèi)容

商河嘉源逸居競標(biāo)報告(編輯修改稿)

2025-02-17 19:13 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 景觀 地塊發(fā) 展前景 地塊區(qū) 域價值 交通 地塊條件 配套 人文 結(jié)論 : 本地塊具備充分的先天資源和后天條件發(fā)展成為商河縣核心居住區(qū)域。 地產(chǎn)概念之流派 概念類型 特點(diǎn) 濟(jì)南市場代表產(chǎn)品 產(chǎn)品定位類 該類概念緊緊抓住產(chǎn)品的市場定位,創(chuàng)造新鮮概念而贏得市場。 碧水尚景的小戶型概念、熙園 TOWNHOUSE概念 技術(shù)創(chuàng)新類 完全依托技術(shù)角度的突破創(chuàng)新,在同類產(chǎn)品中脫穎而出。 天泰太陽樹不要空調(diào)暖氣的科技住宅 時尚文化類 以文化牌來贏得市場。此類當(dāng)屬概念類營銷難度系數(shù)較大類別。 錦繡泉城泉文化、大舜天成自由城等 客戶服務(wù)類 仔細(xì)研究客戶需求,贏得市場認(rèn)可。 匯科旺園財智社區(qū)、彼岸新都七十年代人概念等 名人效應(yīng)類 利用各影視明星大腕做形象代言人,從而引起市場的極大關(guān)注。 富祥天地楊晨代言人、中潤世紀(jì)城任達(dá)華代言人。 園林景觀類 以園林風(fēng)情作為項目的概念,此種手法運(yùn)用范圍甚廣。 盛世花城的希臘風(fēng)情、巴黎花園的法式風(fēng)情等 復(fù)合概念類 激烈的市場競爭下,僅僅依靠一個概念的創(chuàng)新已很難在市場中歷久彌新,單一的營銷概念不足以支撐項目的營銷推廣。復(fù)合概念也由此而生。 盛世花城將希臘風(fēng)情與運(yùn)動相結(jié)合概念、領(lǐng)袖城多元素復(fù)合概念、翡翠郡教育地產(chǎn)與生態(tài)產(chǎn)品相結(jié)合概念 什么樣的產(chǎn)品支持這一定位(定位線索三) 小結(jié): 現(xiàn)代地產(chǎn)營銷中,單一的營銷概念無法支撐項目的品牌價值。更無法完成本項目的雙重戰(zhàn)略任務(wù)。基于本項目的實(shí)際,我司建議,本項目在營銷推廣中應(yīng)建立以文化為核心價值的復(fù)合營銷概念! 小結(jié): 即使在未來的商河市場,單一概念越來越無法承受項目尤其是高端項目的需求。 以文化為核心的復(fù)合概念成為項目定位推廣的必然之路。 如何與本區(qū)域的其他項目形成差異化? 小結(jié): 本項目應(yīng)當(dāng)在概念和產(chǎn)品上有所突破,走與區(qū)域內(nèi)其他項目不同的差異化路線,才能在群雄混戰(zhàn)的區(qū)域內(nèi)突出重圍、脫穎而出。 開發(fā)商的素質(zhì)能否支持這一產(chǎn)品(定位線索四) 天時 市場需要 HCLD的誕生 地利 項目地塊得天獨(dú)厚 成熟的開發(fā)商 具備這個能力! 只有搶占這一制高點(diǎn)才能從戰(zhàn)國中突出重圍 人 和 項 目 核 心 競 爭 力 分 級 第一級 核心 競爭力 高端品質(zhì): 保持高于其他項目的品質(zhì)感,制造有利于銷售的勢能 。 文化概念: 賦予項目文化概念,讓項目擁有靈魂與精神。 品牌價值: 以親情與感恩訴求為核心,建立項目品牌價值。 第二級 核心 競爭力 合理價格 : 不追求最高價格,是優(yōu)秀產(chǎn)品得以順利銷售的基礎(chǔ); 商業(yè)帶動: 引入品牌商業(yè)主力店。 產(chǎn)品合理: 以兩室與三室為主力的多層建筑,無明顯戶型缺陷。 第三級 核心 競爭力 科技運(yùn)用: 整體安裝太陽能產(chǎn)品增強(qiáng)項目的科技性與節(jié)能性; 園林景觀: 先行表現(xiàn)的園林景觀帶來客戶的信心與項目的獨(dú)特氣質(zhì) 活動營銷: 有效的組織活動營銷,帶動項目的人氣。 第三部分 核心競爭力提煉 第四部分 項目定位 一、產(chǎn)品定位 二、價格定位 三、客戶定位 四、推廣主題定位 客觀性 —— 從市場需求角度出發(fā),使產(chǎn)品獲得更大的競爭優(yōu)勢, 占據(jù)更有利的地位。 差異性 —— 從創(chuàng)造產(chǎn)品的差異化出發(fā),使產(chǎn)品展現(xiàn)獨(dú)特的個性, 易于分辨。 穿透性 —— 從客戶角度出發(fā),喚起并確立產(chǎn)品在消費(fèi)者心中與眾 不同的位置。 案名 市場定位 基礎(chǔ)定位 推廣定位 產(chǎn)品定位 價格定位 客戶定位 形象定位 核心主題定位 主題廣告語 1. 最大限度縮小超小戶型及大戶型的比例,以最大限度降低成本和銷售風(fēng)險; 2. 一期部分項目交房標(biāo)準(zhǔn)為簡單裝修; 3. 以 90多平米的兩室和 120平米的三室為主力; 4. 采用落地飄窗,最大限度擴(kuò)大采光面積; 5. 豐富戶型品種,包括躍層、復(fù)式、錯層等多種形式; 6. 點(diǎn)式建筑保證采光與通風(fēng); 一、產(chǎn)品定位 一期產(chǎn)品: 以兩室及三室的多層為主。 二期產(chǎn)品: 以產(chǎn)品類型豐富的多層及高層、小高層及商業(yè)為主; 隱蔽式衣櫥設(shè)計,高 ,增加實(shí)際使用面積,而不計入建筑面積 產(chǎn)品創(chuàng)新示例 ? 產(chǎn)品定位原則 ? 增加項目賣點(diǎn); ? 彰顯項目獨(dú)特性; ? 適度領(lǐng)先原則; ? 直接促進(jìn)成交; 產(chǎn)品創(chuàng)新 配套創(chuàng)新 產(chǎn)品定位 ? 符合當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣; ? 符合目標(biāo)客戶群消費(fèi)、居住習(xí)慣; ? 不會明顯提高成本; ? 具有市場影響力。 一、產(chǎn)品定位 建議一:先配合售樓處 做好小區(qū)入口處 成功的案例指引我們的方向。圖片為濟(jì)南路勁御景城項目。該賣點(diǎn)直接增加了客戶信心。 現(xiàn)代房地產(chǎn)營銷經(jīng)驗(yàn)證明,客戶喜歡眼見為實(shí)。而小區(qū)入口處即代表小區(qū)未來的風(fēng)格、形象等。 建議二:將地段東邊的河改造成項目的景觀河。 景觀河是所有項目的賣點(diǎn)。但是目前其他項目并沒有將其充分利用,而我項目應(yīng)當(dāng)將其改造成項目景觀的一部分。而簡單的亭臺假山運(yùn)用可以極大的豐富客戶的聯(lián)想。而其成本可以轉(zhuǎn)嫁到后期小區(qū)內(nèi)部景觀中去。 建議三:梯次復(fù)制,本土改良。 加強(qiáng)樓宇間的景觀處理,避免景觀過于集中的現(xiàn)象。 景觀是產(chǎn)品的主要支柱。 興建具有良好融入性的中心廣場,加強(qiáng)休閑及健身功能 。 避免大規(guī)模水系的出現(xiàn),可以小型噴水池代替。 建議四:注意細(xì)節(jié)的處理。 觀景飄窗和陽臺 以細(xì)節(jié)感動客戶:空調(diào)機(jī)位、郵箱等設(shè)計整齊統(tǒng)一美觀。 第一,貫徹低開高走, 頻密拉升的原則, 對市場進(jìn)行充分的引導(dǎo); 快速回籠資金,并有效地運(yùn)用資金; 尋找供給市場的空白點(diǎn), 吸引目標(biāo)客戶群 起售均價 2200元 /平方米 二、價格定位 價格支持點(diǎn) 低 高 類似項目均價 1800 2500 消費(fèi)者心理接受均價 1800 2300 成本因素均價 不清楚 不清楚 市場銷售預(yù)期價格 2022 2500 項目定位及形象影響 2022 2500 開發(fā)節(jié)奏影響價格 1800 2500 三、客戶定位 我們將項目的目標(biāo)客戶群所在地域分為三個層面: 第一層面:商河城區(qū)客戶 第二層面:下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 第三層面:來自周邊縣市的客戶 我們將項目的目標(biāo)客戶群按需求分為三大類: 改善居住需求的城鄉(xiāng)客戶; 解決基本住房需求的客戶; 外地來濟(jì)人員 綜述: 本項目是一個規(guī)模較大的項目,就決定了其必然包括商業(yè)、高檔住宅、普通住宅等多種產(chǎn)品。相應(yīng)其客戶群也必然是覆蓋范圍較為寬泛,年齡、學(xué)歷、工作等均涵蓋廣泛。 四、推廣主題定位 發(fā)展理念 形象定位 核心競爭力 由此推論出本項目的形象定位: 商河 首席新都市主義人文高尚社區(qū) 形象示范稿: 形象示范稿: 形象示范稿: 產(chǎn) 品 建 議 Part3 第一部分 規(guī)劃設(shè)計分析 第二部分 規(guī)劃設(shè)計建議 第三部分 開發(fā)周期建議 第四部分 物業(yè)建議 第五部分 售樓處建議 第一部分:規(guī)劃設(shè)計分析 ?生活中心:西部生活中心區(qū),為周邊發(fā)展提供核心動力 ?多位一體:本項目為偏重住宅的綜合型項目,商業(yè)占 15%左右,兼有幼兒園、會所等。 ?生態(tài)優(yōu)先:商河定位為濟(jì)南市次中心城,未來潛力巨大,處于剛剛起步階段,小區(qū)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)超過目前本地項目 35年水平,不僅僅是生硬的水泥鋼筋鑄造的小區(qū),在為客戶提供家的同時,為他們提供 “ 以人為本、生態(tài)優(yōu)先 ” 的環(huán)境。 第二部分:規(guī)劃設(shè)計建議 1. 分區(qū)、分組團(tuán)規(guī)劃,考慮本項目體量,分組團(tuán)利于開發(fā)節(jié)奏的控制,也利于價格提升、產(chǎn)品升級,可以分為四個組團(tuán),建設(shè)、推出任意組團(tuán),在商河都是中等規(guī)模小區(qū),利于建設(shè)、銷售。 2.按照自南向北、自西向東的順序做好產(chǎn)品升級的規(guī)劃設(shè)計,有“ N年建一座城、自 **到 **生活升級 ” 的思路。 3.組團(tuán)有獨(dú)立景觀,這樣可以形成戶戶觀景、戶戶有景,有利于提升整個小區(qū)綜合品質(zhì),組團(tuán)之間通過中心景觀帶連接,這就形成各組團(tuán)既獨(dú)立又呼應(yīng),重要的是中心主題景觀與副主題景觀也形成了呼應(yīng),
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