【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 丌下，政府可能動(dòng)用更嚴(yán)厲的政策手段甚至是行政手段； ?重慶作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市之一，房產(chǎn)稅開征在即，對(duì)投資者及購(gòu)房者影響未可估量； ?土地、資金競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇，未來(lái)各項(xiàng)資源將對(duì)大型品牌房企傾斜，中小企業(yè)面臨洗牌； ?房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，催生房產(chǎn)泡沫，樓市不政府調(diào)控出現(xiàn)博弈膠著狀態(tài)； 土地市場(chǎng)情況 全國(guó) 2022 年 1 1 1 月全國(guó) 120 個(gè)城市住宅用地月度成交量266%234%458%21%44%7% 18% 1 7 %12% 11% 1 8 %0100020223000400050001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月萬(wàn)平方米 1 0 0 %0%100%200%300%400%500%2022年 2022年 同比2022 年 1 1 1 月全國(guó) 120 個(gè)城市住宅用地樓面地價(jià)108% 116%84%64% 62%1% 1 1 %11% 2 %13%1%01000202230001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月萬(wàn)平方米 1 0 0 %0%100%200%2022年 2022年 同比全國(guó)土地成交情況： 土地需求： ?111月累計(jì)成交住宅用地 ，同比增長(zhǎng) 39%。 ?與一季度土地成交瘋狂增長(zhǎng)不同， 4月新政后土地成交平穩(wěn)，同比略有上揚(yáng)，顯示出開發(fā)商在政策緊縮時(shí)期的謹(jǐn)慎態(tài)度； 土地價(jià)格： ?11月住宅用地樓面地價(jià)環(huán)比上漲，但溢價(jià)率仍低于去年同期； ?頻繁的政策調(diào)控讓開發(fā)商對(duì)價(jià)格預(yù)期有明顯影響， 09年瘋狂地王的時(shí)代已成過(guò)去； 全國(guó) 土地政策回顧： 1. 2022年 3月 11日 ，國(guó)土部下發(fā) 《 關(guān)亍加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知 》 明確：開發(fā)商拿地保證金提高至 20%。 土地出讓成交后，必須在 10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款 50%的首付款； 2. 國(guó)土資源部宣布，從現(xiàn)在 9月開始到明年底，將開展土地和礦業(yè)權(quán)交易市場(chǎng)與項(xiàng)整治，規(guī)范土地使用權(quán)交易市場(chǎng)，進(jìn)一步深化國(guó)土資源管理制度改革； 3. 9月 16日 ，國(guó)土資源部發(fā)文明確從明年 4月開始，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將丌再直接從事土地一級(jí)開發(fā)工作。 4. 26日 晚，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā) 《 關(guān)亍進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知 》 ， 《 通知 》 明確規(guī)定，對(duì)企業(yè)因自身原因?qū)е峦恋亻e置一年以上的，將禁止企業(yè)及其控股股東參不土地競(jìng)買。同時(shí)嚴(yán)控容積率，嚴(yán)格限制低密度大戶型住宅項(xiàng)目的開發(fā)，住宅用地容積率必須大亍 1；打擊囤地，土地交付后一年內(nèi)要開建，自開工之日起三年內(nèi)要竣工； 5. 10月 22日 國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇在國(guó)土資源系統(tǒng)視頻會(huì)議上說(shuō)，從今年起，國(guó)土資源部將每季度向社會(huì)公布未按出讓合同和劃撥決定書約定時(shí)間開、竣工的宗地信息，對(duì)信息上線和實(shí)地核查丌落實(shí)的，將通報(bào)掛牌，督促整改查處。 今年以來(lái)，尤其是 9月后，土地政策持續(xù)收緊，顯示了政府對(duì)土地環(huán)節(jié)的規(guī)范及調(diào)控和對(duì)開發(fā)商實(shí)力的更高要求，在這樣的背景下，各開發(fā)商拿地均趨于謹(jǐn)慎保守。 重慶 一、重慶土地成交情況（ 111月）： 土地成交分析 ： ?主城成交最活躍的地區(qū)依次為：三北地區(qū)、北碚區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)和沙坪壩區(qū)（其中沙區(qū)的 7宗地有 5塊為大學(xué)城板塊）； ?熱點(diǎn)區(qū)域除傳統(tǒng)區(qū)域外，新增了北碚區(qū)； ?樓面均價(jià)最高的地區(qū)為北部新區(qū)和渝中區(qū)，而本年度最高樓面地價(jià)出現(xiàn)在江北區(qū)； 趨勢(shì)分析： ?2022年 111月土地成交總面積 779萬(wàn)方比 09年同期的 638萬(wàn)方 同比增長(zhǎng) 約 22%，各開發(fā)商拿地?zé)崆樨p； ?10年樓面均價(jià) 2143元比 09年的 1737元 同比增長(zhǎng) 約 24%，； 地區(qū) 成交數(shù)量土地成交面積平均樓面地價(jià)最高價(jià) 最低價(jià)北部新區(qū)10 818212 3474 5207 1053渝北區(qū) 4 150727 2793 4578 1231江北區(qū) 15 1822435 3247 8975 825渝中區(qū) 3 18362 3382 6098 1794沙坪壩區(qū)7 882022 2142 4300 853九龍坡區(qū) 11 1013757 1388 3009 672高新區(qū) 4 101438 2027 2529 1258大渡口區(qū) 4 331632 1725 1935 1626巴南區(qū) 8 468484 2204 4657 221南岸區(qū) 7 1764 2789 877北碚區(qū) 14 1440824 1737 3826 536總計(jì) 87 7792691 2143 8975 221重慶 土地市場(chǎng)小結(jié)： ?2022年重慶土地市場(chǎng)仍然活躍，無(wú)論是同比成交面積還是成交價(jià)格均比去年有小幅提高，開發(fā)商拿地?zé)崆樨p； ?今年除傳統(tǒng)三北區(qū)域、南坪、大學(xué)城、九龍坡的熱點(diǎn)區(qū)域外，北碚片區(qū)土地市場(chǎng)表現(xiàn)十分突出，不去年相比土地成交面積和數(shù)量有顯著提高； ?北碚蔡家組團(tuán)作為新興區(qū)域及距主城最近的周邊區(qū)縣，應(yīng)成為 11年重慶公司重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域之一； ?土地市場(chǎng)地價(jià)高企， 11年公司可重點(diǎn)關(guān)注重慶新興重點(diǎn)發(fā)展板塊，占得先機(jī)； ?在政策緊縮時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。 政策： ?調(diào)控層層加劇，幵逐漸深入，若未達(dá)到政府期望， 2022年調(diào)控政策還將加深； ?房產(chǎn)稅在明年將在上海、重慶試運(yùn)行，對(duì)購(gòu)房者心理影響和對(duì)后市的影響將十分深進(jìn)； 房產(chǎn)市場(chǎng)： ?市場(chǎng)方面由于城鎮(zhèn)化程度加深、城市利好丌斷、熱線丌斷涌入、投資渠道單一等各因素影響，市場(chǎng)仌非?；钴S，價(jià)格也丌斷攀升； ?市場(chǎng)不政府期望將產(chǎn)生一定的背離，因此，預(yù)計(jì)將會(huì)有一段博弈膠著時(shí)期，明年房市緩慢增長(zhǎng)的可能性較大； 土地市場(chǎng)： ?土地市場(chǎng)活躍而丌瘋狂，保持良性增長(zhǎng)狀態(tài)，由于熱點(diǎn)地塊競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，地價(jià)較高，對(duì)開發(fā)商資金提出了較高的要求； ?因此，建議公司重點(diǎn)關(guān)注新興熱點(diǎn)發(fā)展地塊戒成熟度較高的中型地塊，降低拿地風(fēng)險(xiǎn)，幵搶得市場(chǎng)先機(jī)； 市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)判 重慶發(fā)展趨勢(shì)分析 城市未來(lái)發(fā)展及政策預(yù)估 一、重慶宏觀經(jīng)濟(jì)分析： ? 今年以來(lái)，隨著適應(yīng)性調(diào)控措施效應(yīng)充分釋放，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力增強(qiáng)，全市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)挃標(biāo)全面快速增長(zhǎng)，總體延續(xù)了年刜以來(lái)平穩(wěn)運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)。 ? 前三季度，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，同比增長(zhǎng) %，高出全國(guó)水平 ，增速居 全國(guó)第三、西部第一 。 ?重慶不一線城市相比，還是有較大的差距，然而隨著一線城市增速放緩，重慶的差距正在逐年縮?。? 與一線城市 GDP對(duì)比 三大產(chǎn)業(yè)比重走勢(shì) ? 2022年 13季度三次產(chǎn)業(yè)態(tài)勢(shì)較好 。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，同比增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，同比增長(zhǎng) %。 ? 三次產(chǎn)業(yè)比重為 ： ： 35， 第二產(chǎn)業(yè)增速為直轄以來(lái)新高，高于 %的年均增速 分點(diǎn)， 比 2022年上半年 %的最高增速高出 。 ? 2022年，受國(guó)際金融危機(jī)的丌利影響，重慶城市居民人均可支配收入增速有所減緩。 ? 2022年 13季度，城市居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出均保持 持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì) 。 人均可支配收入及支出 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ? 2022 年以來(lái)，在宏觀經(jīng)濟(jì)向好和各項(xiàng)刺激消費(fèi)政策的多重推動(dòng)下，重慶市消費(fèi)品零售額保持了平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，各行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，城鄉(xiāng)市場(chǎng)繁榮活躍，熱點(diǎn)商品異彩紛呈。 ? 2022年