【文章內(nèi)容簡介】 ，項目整體成交均價為5300元/㎡。東壩價格走勢分析：a、目前東壩區(qū)域的總價區(qū)間為：套二戶型4550萬；套三戶型5570萬。b、2012年下半年，東壩區(qū)域房地產(chǎn)市場價格相對穩(wěn)定，但預計明年萬源區(qū)域會有部分項目推出，將一定程度上分流東壩的部分客戶，預計未來東壩的住宅價格會相對有所下滑?？偨Y(jié)：根據(jù)廣元市各個區(qū)域的成交價格分析可知目前區(qū)域之間的價格差距較大，區(qū)域內(nèi)客群相對較為獨立，南河片區(qū)可以通過價格策略分流部分老城以及東壩片區(qū)的客戶。目前市場競爭比較激烈、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重、市場供應(yīng)量增加，所以預計未來一年里開發(fā)商將繼續(xù)做針對性的價格策略進行“以價換量”，未來市場價格會相對有所下滑。四、 廣元市住宅成交客群分析 以本案成交客群為分析依據(jù)總結(jié)：從目前來訪及成交情況來看，項目的目標客群主要分布在南河區(qū)域，占來成交客戶的40%，其次是廣元郊縣客戶，占成交客戶的28%，老城占14%，下西壩占10%，東壩和上西壩占8%，考慮到目前廣元市區(qū)域內(nèi)東壩目前的房地產(chǎn)價格和老城的房地產(chǎn)價格較項目明年的推貨價格有一定重合，明年將加大對東壩和老城區(qū)域的推廣力度。項目目標客戶群體：目前項目的來訪客群主要集中在南河片區(qū)，其次為老城、東壩以及下西壩片區(qū)，而南河與下西壩片區(qū)的客戶購買力相對較弱，未來2批次客群的推廣將深入至老城及東壩區(qū)域，根據(jù)目前的來訪客戶統(tǒng)計，區(qū)縣客戶占比較大，所以針對本項目的具體情況，建議明年在加大對東壩和老城區(qū)域的推廣力度外，同時進入?yún)^(qū)縣進行深度推廣，提高銷售額。其它區(qū)域客群：根據(jù)市場調(diào)查，目前各區(qū)域市場目標客戶如下：東壩區(qū)域：主要以東壩及老城客戶群體為主，少部分南河及區(qū)縣客戶雪峰區(qū)域：主要以雪峰、東壩及老城區(qū)客戶為主，少部分為區(qū)縣客戶。萬源區(qū)域：該區(qū)域目前尚無項目，目標客群的分布暫無數(shù)據(jù)支撐，考慮到該區(qū)域的地理位置以及區(qū)域規(guī)劃，預計該區(qū)域主要客戶群體將以企事業(yè)單位人群為主，以及部分東壩區(qū)域的客戶。五、 廣元市商業(yè)市場分析20112012年廣元商業(yè)地產(chǎn)項目分析項目名稱總體量(㎡)剩余體量(㎡)層高(m)面積區(qū)間（㎡）價格區(qū)間(萬元)開云世家13000620071—7002—廣匯花園50002000—20—200—2翠江半島5000200050—2003—都市廣場200001400038—800—御景灣22000700038—1000—廣元國貿(mào)城60000600035—150—2總計12500037200注：以上價格均為銷售員報價，實際以項目成交數(shù)據(jù)為準 數(shù)據(jù)統(tǒng)計：通過以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前廣元市場商業(yè)在售項目6個，目前已去化9萬方。㎡,。目前廣元在售商業(yè)主要以底商為主。數(shù)據(jù)分析：目前廣元在售商業(yè)分布均衡度不高，主要在售商業(yè)以國際商貿(mào)城為主，其項目商業(yè)占市場整體商業(yè)推售量48%，其次為御景灣項目，占市場整體商業(yè)推售量18%，剩余項目商業(yè)體量除廣匯花園、翠江半島外較為均衡。商業(yè)地產(chǎn)項目分析a、銷售形態(tài)：現(xiàn)階段已推的商業(yè)形態(tài)主要為：底商、大型商業(yè)以及專業(yè)市場。未來隨著都市廣場、金橄欖廣場、百麗城等項目的商業(yè)陸續(xù)入市，市場將逐漸向大型商業(yè)的營銷模式轉(zhuǎn)型。b、銷售價格：由于各個區(qū)域的商業(yè)形態(tài)、發(fā)展進程不一樣，導致價格差距較大，目前商業(yè)價格最高的區(qū)域為老城，其次為東壩區(qū)域，最后是南河區(qū)域。c、產(chǎn)品形態(tài)：老城區(qū)域為集中式商業(yè)，主要以購物、電影院等業(yè)態(tài)組成；東壩區(qū)域為商務(wù)辦公型商業(yè)，主要以辦公、商務(wù)酒店等業(yè)態(tài)組成；南河區(qū)域為休閑商業(yè)，主要以餐飲、娛樂、酒吧等業(yè)態(tài)組成。d、客戶方面:廣元本地客戶對商業(yè)投資有一定的認識，但多數(shù)為零散商業(yè)投資，青睞于底層面積較小，總價較低的商鋪，面積較大的商鋪去化緩慢。e、去化量：近兩年共計去化商鋪9萬方，明年新推商業(yè)28萬方，因此未來廣元市商業(yè)將呈現(xiàn)供大于求的市場現(xiàn)象，區(qū)域之間商業(yè)的競爭將更加激烈。六、 房地產(chǎn)市場類比分析與廣元同等（相似）城市分析巴中市城市GDP(億)人口(萬)固定投資(億)房地產(chǎn)投資(億)住宅施工面積(萬方）住宅竣工面積(萬方)期房銷售情況(萬方)廣元巴中（數(shù)據(jù)來源于《2011年四川統(tǒng)計公報》）數(shù)據(jù)分析：通過對城市經(jīng)濟和銷售情況分析，廣元的房產(chǎn)投資及住宅施工面積僅為巴中市的75%，2011年廣元的住宅竣工銷售面積小于巴中市，而期房銷售面積卻遠遠大于巴中市，通過對巴中市市場進行類比可以分析出：廣元房地產(chǎn)市場2011年突然間產(chǎn)品供應(yīng)井噴，由于人口制約以及市場因素等原因，去化量遠遠低于供應(yīng)量。巴中市房地產(chǎn)供應(yīng)量情況分析（數(shù)據(jù)來源于《2011年巴中市統(tǒng)計年鑒》）數(shù)據(jù)分析：巴中市2009至2011年年均推出量與成交量都有大幅度提升，巴中市在2008年地震之后，政府加強對房地產(chǎn)市場的招商引資，積壓幾年的市場需求得到快速釋放，房地產(chǎn)行業(yè)有了飛躍的發(fā)展，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是巴中市重要的支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)財政稅收占總財政稅收的50%，其市場和廣元市較為相似，而值得關(guān)注的是巴中市對比廣元市人口相對較多，房價相對較低，城市地理位置相對二線城市較為偏遠，故城市整體吸附能力大與廣元，因此潛在購房群體優(yōu)于廣元市。數(shù)據(jù)分析:巴中市房地產(chǎn)市場目前房源銷售價格在32004000元/㎡之間，從20092012年的價格走勢來看有較大幅度的增長，由于需求量較大，所以價格在穩(wěn)定中略微有所上漲。數(shù)據(jù)分析:目前推出的房源戶型面積段為70140㎡，熱銷面積段為90110㎡套三戶型，目前市場對經(jīng)濟型套三戶型認可對較高，這與廣元目前的市場較為相似。數(shù)據(jù)分析:從購房群體的比例來看，目前巴中市的購房群體主要是外出打工者回鄉(xiāng)置業(yè)為主，且以首置和首改為主（由于巴中較為偏僻，外出打工者較多），其次政府、企事業(yè)單位客群占18%，商人和其他占14%。巴中房地產(chǎn)市場總結(jié)巴中市房地產(chǎn)市場由于2011年房源的集中供應(yīng)，導致目前房地產(chǎn)市場競爭激烈，目前巴中市房地產(chǎn)市場價格在32004000元/㎡之間，除個別性價比較高樓盤外，其他樓盤去化難度較大。受到購房人群的限制及集中供應(yīng)對市場的沖擊，預計明年房地產(chǎn)市場將會面臨低價格、高供應(yīng)量的雙層沖擊，房源去化將會更加艱難。（和廣元目前市場及明年情況相似）七、 整體市場總結(jié)宏觀政策國家宏觀調(diào)控政策對廣元影響不大，主要是二套房首付比例上調(diào)，嚴重影響改善型以及投資型客戶的購房需求，未來國家調(diào)控暫不會有所緩解，形勢較為嚴峻。土地市場由于存量與增量的進一步加大，明年廣元房地產(chǎn)市場的競爭較為激烈。住宅供應(yīng)a、2012年主要是以套三戶型推售為主，目前套三的戶型面積主要為100120㎡，120㎡以上的大戶型推售量較少；b、區(qū)域內(nèi)大型項目戶型主要特點為：帶飄窗、帶入戶、帶贈送；小項目在戶型設(shè)計不夠合理。住宅銷售a、區(qū)域內(nèi)熱銷戶型集中在80110㎡之間，對套二及套三的戶型需求較為均衡。由于未來市場價格將持續(xù)走低，因此客戶資金壓力可得到一定的緩解，預計未來套三戶型將逐漸熱銷；b、2012年下半年由于項目開始大規(guī)模推廣以及區(qū)域內(nèi)部分新盤推出，區(qū)域內(nèi)月平均銷售量達到100套，本區(qū)域雖有一定的潛在市場，但需要價格支撐和產(chǎn)品引導，未來下西壩區(qū)域住宅的推出將對南河區(qū)域潛力造成一定的影響；c、南河區(qū)域市場價格下降幅度較為明顯，區(qū)域內(nèi)小型項目已基本去化完畢。在未來一年里，南河區(qū)域的價格將不會有較大變化，在后期將會隨下西壩區(qū)域的影響略微調(diào)整；d、剛需客戶除關(guān)注價格之外，對戶型的功能性、贈送率和交房時間也作為重點考慮因素。區(qū)域規(guī)劃東壩片區(qū)為政府規(guī)劃的重點，客戶對東壩區(qū)域認可度提升；而項目所在的南河區(qū)域由于多為居民自建房，建設(shè)水平不高，客戶對比東壩與老城區(qū)域的心里接受相對較低；萬源板塊因政府各規(guī)劃項目即將入場，該區(qū)域未來新推項目較多，競爭將較為激烈。客群走勢由于廣元市區(qū)大盤數(shù)量較少，所以區(qū)域標桿樓盤會起到大盤輻射效應(yīng)，隨著城市化進程加快，區(qū)域客戶對房地產(chǎn)的認識也會增加，未來將更傾向于大盤給自己帶來的附加值。另一方面，城區(qū)客戶逐漸萎縮，區(qū)縣客戶慢慢成為主力客群。