保定項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-10 00:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 從基礎(chǔ)作起，因此有很大的發(fā)展?jié)摿Α牧硪环矫嬲f(shuō)這不是作為開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，而是政府的責(zé)任。所以說(shuō)，該區(qū)域的發(fā)展應(yīng)該受到政府的大力扶持。政府的扶持力度將決定該區(qū)域的發(fā)展情況。十、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析保定的主要住宅市場(chǎng)供應(yīng)區(qū)域可以大致分為兩大區(qū)域：東部地區(qū)、北部地區(qū)（區(qū)域以向陽(yáng)大街、七一路、東三環(huán)、北三環(huán)為界），而北部市場(chǎng)供應(yīng)量占了80%：（名人國(guó)際、新一代C區(qū)、世紀(jì)華庭、警盾家園、鑫和奧林匹亞花園、誠(chéng)信麗景藍(lán)灣、秀蘭尚城等共計(jì)將近350萬(wàn)平米的供應(yīng)量）。目前北地區(qū)已經(jīng)形成大規(guī)模居住區(qū)，主要以中高檔高層公寓為主；東部地區(qū)目前成多元化發(fā)展，主要以中檔公寓為主；經(jīng)濟(jì)戶型產(chǎn)品及小戶型式公寓數(shù)量較少，有較大的開發(fā)空間。中部地區(qū)市場(chǎng)供給量更是極度匱乏，市場(chǎng)需求量較大。針對(duì)本項(xiàng)目，我們主要以兩個(gè)具有代表性的區(qū)域來(lái)分析：北部地區(qū)、東部地區(qū)。東部地區(qū)項(xiàng)目基本情況統(tǒng)計(jì)表名 稱建筑面積（萬(wàn)㎡）物業(yè)類別戶型面積（㎡）博士園（二期）10普通住宅－120新東方鳳凰城20普通住宅文華國(guó)際高檔公寓－佰盛國(guó)際高檔公寓50－70，社區(qū)檔次較高，交通便利。，加之少量?jī)删邮液退木邮?。，三居室面積在130以上，面積偏大。，他們目前的經(jīng)濟(jì)能力和收入水平能夠支持購(gòu)買現(xiàn)有的中高檔主流產(chǎn)品。，由于優(yōu)越的地理位置面世不久就以銷售一空，可見小戶型還是有著一定的市場(chǎng)銷售空間 。北部地區(qū)項(xiàng)目基本情況統(tǒng)計(jì)表名 稱建筑面積（萬(wàn)㎡）物業(yè)類別戶型面積（㎡）秀蘭鉆石嘉園17普通住宅兩居9010三居130160名人國(guó)際（三期）12普通住宅、－、－假日第一城20普通住宅一居779二居106－1三居148－178世紀(jì)華庭34普通住宅－、－麗景藍(lán)灣40普通住宅兩居10－、陽(yáng)光水岸20普通住宅兩居86－10三居112－16朝陽(yáng)龍座14普通住宅－、－、奧林匹亞花園45普通住宅105－124，137－282都市華庭普通住宅－、－、－、九號(hào)公寓高檔公寓－、－、－康誠(chéng)香檳小鎮(zhèn)別墅躍層185－20疊拼216－22聯(lián)排32雙拼482，周邊配套設(shè)施很完善，人員素質(zhì)高，區(qū)域價(jià)值及市場(chǎng)認(rèn)知度高。；少量的兩居，目前銷售基本結(jié)束。三居＆四居兩種戶型的比例加和最大達(dá)到了90%。—150平米左右，三居室面積多在160平米以上，居室面積以大戶型為主。不能滿足年輕人、成長(zhǎng)型客戶及投資者的需求。，高總價(jià)。單價(jià)幾乎都在3000元以上，而且房屋總價(jià)都超過(guò)了30萬(wàn)元。6．20萬(wàn)左右的偏小兩居戶型銷售情況非常好,.。客戶素質(zhì)高，追求高品位，高時(shí)尚的生活。由以上的分析我們可知，目前市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品在市場(chǎng)定位上沒有太明顯的差異化，價(jià)格空間也沒有較大差異，同質(zhì)化嚴(yán)重。為了保證一定的利潤(rùn)，目前項(xiàng)目的地價(jià)和居住公寓地塊的容積率決定了公寓項(xiàng)目不可能開發(fā)低檔住宅；其次，目前北部地區(qū)已經(jīng)形成大規(guī)模中高檔住宅區(qū)，做中端產(chǎn)品很難和其競(jìng)爭(zhēng)。只有向高端產(chǎn)品發(fā)展，中高檔的價(jià)格高端產(chǎn)品市場(chǎng)雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但由于產(chǎn)品差異化定位還存在較大空間，所以成功運(yùn)作不無(wú)可能。十一、項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析保定市各區(qū)域的人由以北部城區(qū)為主，其它區(qū)域?yàn)檩o，另外保定下縣的在保定置業(yè)的也是一個(gè)不可忽視的群體，且以購(gòu)買高端物業(yè)的居多：年齡結(jié)構(gòu)：30—45歲；家庭結(jié)構(gòu)：3—5口；職業(yè)：私企業(yè)主；企業(yè)中高層管理人士；國(guó)家機(jī)關(guān)管理人員；大學(xué)教授收入水平：年收入在10萬(wàn)以上；投資型客戶投資購(gòu)買踴躍，個(gè)人投資比重逐漸上升。北部區(qū)域巨大的升值潛力，很多外地在保定生活工作的人群比較集中租住在這里，這類客戶以臨時(shí)租用或投資購(gòu)買小型公寓為主，他們的需求特點(diǎn)將直接影響投資者。北部區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目針對(duì)同樣的客戶群體，無(wú)形中加劇了區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)。因此，本項(xiàng)目可另辟蹊徑，利用本項(xiàng)目獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢(shì)擴(kuò)展本項(xiàng)目的有效客戶群體，最大限度的挖掘本項(xiàng)目的有效客戶。如七一路高速引線兩側(cè)的民營(yíng)工業(yè)園區(qū)職工及高層、大學(xué)城的教師團(tuán)購(gòu)等。 另外需要注意的是,本項(xiàng)目為城中村改造項(xiàng)目，村民安置組團(tuán)的位置對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)性質(zhì)部分將有很大影響。生活習(xí)慣、職業(yè)構(gòu)成狀況、居民素質(zhì)的參差不齊將影響小區(qū)檔次的提升。在市場(chǎng)銷售上影響一部分群體的購(gòu)買欲望。十二、項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查陽(yáng)光水岸總占地： ；總建面：200000平方米；容積率：；綠化率：30% 總戶數(shù)：1687套 其中：多層291套，高層：1396套二室：77—99M2 左右（多層） 86—104 M2 左右（高層）多層：155套 其中躍層94 M2 3套高層：456套三室：116—147M2 左右（多層） 112—154 M2 左右（高層）多層：124套高層：908套 M2 72套四室：169 M2 多層：12套五室：248 M2 躍層高層：32套保定西北片區(qū)第一個(gè)大型生態(tài)園林社區(qū)，因涉及拆遷問(wèn)題現(xiàn)已停售。康城香檳小鎮(zhèn)總占地：76000；總建面：68784平方米；容積率：：40%總戶數(shù)：274套 躍層（6層）：200M2 左右76套疊拼：216 229M2 138套聯(lián)排：325 326 M2 44套雙拼：482 M2 16套已售完。開盤均價(jià)2400－5000元，07年銷售均價(jià)3000—5400元/㎡高端低密項(xiàng)目，由雙拼、疊拼、聯(lián)排及躍層組成，其位置緊臨植物園，地理位置、戶型、景觀充滿升值潛力。但因開發(fā)商過(guò)高追求經(jīng)濟(jì)價(jià)值，別墅的品質(zhì)相對(duì)較低且不夠純粹。九號(hào)公寓總占地：13畝 ；總建面：55000平方米；容積率： 綠化率：40%總戶數(shù)：438套 一室： 50M2 左右104套二室：103—107M2 164套三室：135—155 M2 170套已售完二期規(guī)劃中。開盤均價(jià)：2400元/㎡，現(xiàn)銷售均價(jià)3400元/㎡（住宅），商業(yè)銷售價(jià)格5000—9000元/㎡。九號(hào)公寓地處朝陽(yáng)大街，與京海銅鑼灣毗鄰是由大華房地產(chǎn)開發(fā)，由于前期的底價(jià)運(yùn)作，很快就銷售一空，因?yàn)榈靥幐唛_區(qū)腹地，配套齊全，使得該物業(yè)在銷售上并沒有太大的壓力。九號(hào)的二期將在今年下半年進(jìn)入市場(chǎng)，從區(qū)域優(yōu)勢(shì)上一定會(huì)分流市場(chǎng)的一部分客戶。新東方鳳凰城總占地：1270畝；總建面：200000平方米；容積率： 綠化率：35%總戶數(shù)：1400多套 已售完大約90% 。開盤均價(jià)：2850元/㎡，現(xiàn)銷均價(jià) 3200元/㎡新東方鳳凰城位于軍校廣場(chǎng)北側(cè)，由河北大學(xué)投資開發(fā)的，定位于“中高檔文化社區(qū)”、“知識(shí)社區(qū)”、“學(xué)院社區(qū)”，社區(qū)內(nèi)其中一部分房子被河北大學(xué)老師團(tuán)購(gòu)，這也是本物業(yè)的主要賣點(diǎn)之一，但該地塊有兩條高壓線從社區(qū)穿過(guò)，這也是本項(xiàng)目規(guī)劃之初的癥結(jié).青年新城總占地：80畝；總建面：104300平方米；容積率：：40% 總戶數(shù)：1048套 一室：49—51 M2 51 M2：250套 49 M2：66套二室：73—83M2 73M2：72套 74M2：306套 75 M2：66套79 M2：30套 83 M2：30套三室：89—135 M2 89M2：72套 98M2：36套 105 M2：12套106M2：12套125 M2：48套135 M2：48套售完，開盤均價(jià)：2700元/㎡，07年銷售均價(jià)3200元/㎡位于復(fù)興中路，保定唯一以消費(fèi)人群命名的社區(qū)，主打中小戶型產(chǎn)品，采取的是低價(jià)入市策略，沒有做到利潤(rùn)最大化。土地還在運(yùn)作中。麗景藍(lán)灣總占地：103畝；總建面：180000平方米；容積率：：42%總戶數(shù)：1294套 其中B區(qū)未規(guī)劃，A區(qū)共有樓15棟，其中現(xiàn)在銷售9棟，11層4棟，18層2棟，25層2棟，28層1棟 目前銷售95%以上 開盤均價(jià)：2750元/㎡，現(xiàn)銷售均價(jià)：3960
研究報(bào)告相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1