【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的商場(chǎng)人均消費(fèi)額在 2030 元之間，家得利超市的人均消費(fèi)額在 2836 之間。淡季營(yíng)業(yè)額 3040 萬(wàn)元 /月，旺季（例如春節(jié)）達(dá) 100 多萬(wàn)元 /月，開(kāi)業(yè)時(shí)曾達(dá)到過(guò)約 200 萬(wàn)元 /月。總體來(lái)說(shuō)，超市人氣極旺，經(jīng)營(yíng)狀況非常好。 前園路商業(yè)街 前園路商業(yè)街以為本地居民服務(wù)為主，目前已經(jīng)建成了一些大型商場(chǎng)，但目前商業(yè)氛圍還不是很好，未來(lái)本地區(qū)的商業(yè)設(shè)施建設(shè)以改造和完善為主。 范 圍：前園路和績(jī)溪路組成的一個(gè)十字形區(qū)域，向西沿績(jī)溪中路連接績(jī)溪西路和老街，向東沿績(jī)溪東路輻射屯光大道。 主力商場(chǎng)：購(gòu)物中心、蘇果超市、徽州商場(chǎng)。 主要業(yè)態(tài)：餐飲、服飾、家電、茶葉、摩配、百貨等。 特 點(diǎn)：主要為本地居民服務(wù)，前園路因華聯(lián)和蘇果超市的進(jìn)駐，曾經(jīng)人氣很旺，是較繁華的地帶，后來(lái)因購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題以及外在競(jìng)爭(zhēng)，影響了這一帶的人氣。 發(fā)展階段：城市商業(yè)中心地位已經(jīng)呈現(xiàn)，但目前商業(yè)檔次和商業(yè)氛圍還不是很好。 發(fā)展趨勢(shì)：未來(lái)本地區(qū)的商業(yè)設(shè)施建設(shè)以改造和完善為主，其功能定位以為本地居民服務(wù)為主，與 這一特點(diǎn)與老街明顯不同。 重點(diǎn)街道詳情： 前園北路 范圍：績(jī)溪路至火車(chē)站。 特征：因其正對(duì)火車(chē)站南大門(mén)，所以賓館、酒店較為集中，沿街商鋪以摩配為主要業(yè)態(tài)。 檔次：中低檔。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：摩配、電器、百貨、餐飲。 重點(diǎn)品牌：望江 鈴木、五羊 本田、勁隆、宗申、新大洲 本田、奧克斯。 租金狀況：約 0.771.8 元 /平方米 /天 經(jīng)營(yíng)狀況：雖然是火車(chē)站門(mén)前的交通干道，但都是匆匆過(guò)客，駐足停留的不多，因此本條道路人流不足，商業(yè)氣氛一般，僅徽州商場(chǎng)帶動(dòng)了一些人氣。 前園南路 范圍：績(jī)溪路至長(zhǎng)干 路一段。 特征：有兩大超市，曾經(jīng)人氣很旺，目前人流也較多，以本地居民消費(fèi)為主。隨著附近新建樓盤(pán)的集中以及外來(lái)人口的增多，將來(lái)有望成為這一商業(yè)區(qū)域的中心街道之一。 檔次：中檔。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：餐飲、食品、圖書(shū)、家電、百貨、休閑娛樂(lè)等，餐飲業(yè)較為集中。 租金狀況： 1.53.2 元 /平方米 /天。 經(jīng)營(yíng)狀況：人流量較大，經(jīng)營(yíng)狀況較好。 躍進(jìn)路 范圍：績(jī)溪中路至濱江東路一段。 特征：這條街是績(jī)溪有一定特色的商業(yè)街道，整條街商業(yè)分布以五金、建材、電機(jī)工具為主，人流量不多，商業(yè)氛圍有待形成。 檔次：產(chǎn)品為中低檔。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：電纜、電器、電機(jī)、電絲、照明、軸承、五金、電動(dòng)工具、螺絲、燈飾、線纜、燈具、焊機(jī)、燃具等 重點(diǎn)品牌：美寶、豪邦、哈瓦洛。 租金狀況：該條街租金主要在 0.51.0 元 /平方米 /天。 經(jīng)營(yíng)狀況：該條街目前人流量不大，經(jīng)營(yíng)狀況不好。 *****路 范圍：仙人洞路至阜上路一段。 特征：臨近績(jī)溪茶城，以茶葉、餐飲為主，因茶城市場(chǎng)尚處于培育發(fā)展期，該條街目前人流量少，商業(yè)氛圍不是很好。 檔次：中低檔。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：茶葉、土特產(chǎn)、餐飲。 重點(diǎn)品牌：毛峰、祁紅、西蘭香、太平猴魁、富溪黃芽、牯牛降云霧。 租 金狀況：約 0.30.8 元 /平方米 /天。 經(jīng)營(yíng)狀況：人流較少，經(jīng)營(yíng)狀況較差。 重點(diǎn)商場(chǎng)詳情： 購(gòu)物中心 層數(shù) 主要業(yè)態(tài) 重點(diǎn)品牌 一層 華聯(lián)超市 奧妙、納普斯、柯達(dá)、金霸、雙鹿、海神 二層 服裝、鞋包 南極人、紅豆、戈林、波司登、龍之步、勞斯 ??帥特 三層 原為羊毛衫超市（已停業(yè)） —— 徽州商場(chǎng) 層數(shù) 主要業(yè)態(tài) 重點(diǎn)品牌 一層 世聯(lián)超市、摩托輕騎 順?biāo)?、飄柔、超人、腦白金 二層 服裝廣場(chǎng) 寶威、波司登、紅豆 三層 家電廣 場(chǎng) TCL、海爾、廈新 批發(fā)市場(chǎng)市場(chǎng)詳情： 小商品批發(fā)市場(chǎng) 區(qū)位：阜上路與北海路交界處、緊鄰汽車(chē)站，與火車(chē)站不遠(yuǎn)，交通方便。 規(guī)模： 2020 年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，建筑面積 1.2 萬(wàn)平方米，有攤位 700 個(gè)。 業(yè)態(tài)：一層為日用百貨、五金電器、工藝品、文化用品、針織用品，二層為皮革制品、塑料制品、服裝、鞋帽以及床上用品，三層為精品服裝。 豐華大市場(chǎng) 區(qū)位：位于濱江中路新安江畔，新安大橋附近。 規(guī)模：建筑面積 3.8 萬(wàn)平方米，有 2020 平方米停車(chē)場(chǎng)。 業(yè)態(tài)：地 下一層為家具，一層是菜場(chǎng)，二層是小商品批發(fā)市場(chǎng)，主要業(yè)態(tài)為小百貨、小五金、文化用品、工藝品、針織品、化妝品、床上用品、箱包等，三層為家具大市場(chǎng)（比地下一層檔次高）。 第三篇：微觀競(jìng)爭(zhēng)分析 競(jìng)爭(zhēng)考量 由于績(jī)溪城市較小，商用房的區(qū)域性不明顯，因此不再細(xì)分競(jìng)爭(zhēng)格局?？紤]到本案的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，商用房部分明年才能開(kāi)始銷(xiāo)售，考慮績(jī)溪商鋪空置率較高、銷(xiāo)售緩慢，因此與本案構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)，由三部分構(gòu)成：新開(kāi)樓盤(pán)、老盤(pán)及后繼工程、潛在樓盤(pán) 樓盤(pán)名稱(chēng) 地址 商業(yè)規(guī)模 發(fā)售時(shí)間 銷(xiāo) 售率 東方家園 長(zhǎng)干東路世紀(jì)廣場(chǎng)旁 3000 多平方米 2020 年底 60％以上 世紀(jì)花園 濱江中路，躍進(jìn)路附近 10000 多方 二期 04 年底 二期銷(xiāo)售不到 10％ 清和麗庭 安東路附近 1500 平方米 2020 年底 25％ 天都華庭 股份大道 1000 多平米 2020 年 40％ 秀水豪園 機(jī)場(chǎng)大道附近 近 2 萬(wàn)方 2020 年底 60％ 錦繡橫江 橫江西側(cè) 6000 平米 未定 0％ 維多利亞廣場(chǎng) 績(jī)溪中路躍進(jìn)路附近 近 2 萬(wàn)方 2020 年 80％ 濱江華庭 躍進(jìn)路，長(zhǎng)干中路 2 萬(wàn)方 2020 年 80％ 績(jī)溪城市花園 績(jī)溪中路北側(cè) 2.1 萬(wàn)方 2020 30％ 宇隆廣場(chǎng) 績(jī)溪東路 139 號(hào) 5000 多平米 2020 年底 10％ 同馨園 股份大道 4000 多平米 2005 年初 10％ 恒隆廣場(chǎng) 前園路，劇院對(duì)面 1 萬(wàn)多平米 2020 年 10％ 恒隆商貿(mào)城 延安路，延安賓館附近 1 萬(wàn)多平米 2020 年 10％ 新開(kāi)樓盤(pán) 樓盤(pán)名稱(chēng) 地址 商業(yè)規(guī)模 發(fā)售時(shí)間 蓮花怡庭 股份大道，體育館附近 8000 方左右， 05 年 78 月 天都華庭高層 股份大道，市政府附近 裙房商業(yè)， 6000 方左右 05 年 89 月 潛在樓盤(pán) 樓盤(pán)名稱(chēng) 地址 規(guī)模 定位 發(fā)售時(shí)間 新徽天地 位于績(jī)溪區(qū)東面，北臨國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū) —— 花山謎窟，西臨新安江，與新的市政府廣場(chǎng)及商務(wù)區(qū)一江之隔。 總占地約 6000 畝，建筑面積達(dá) 120 萬(wàn)㎡，投資計(jì)劃 30 億，計(jì)劃建設(shè) 8— 10 年，一期產(chǎn)權(quán)酒店出售，大約近 1 萬(wàn)方 將構(gòu)建為集多個(gè)主題公園集群式構(gòu)架為主的休 閑娛樂(lè)、會(huì)議、度假、旅游觀光、購(gòu)物、生態(tài)居住等一體的以發(fā)揚(yáng)徽文化精髓，傳承徽風(fēng)徽韻之神氣的大型的與國(guó)際接軌的生態(tài)旅游休閑度假區(qū) 預(yù)計(jì) 0607 年 近幾年績(jī)溪房地產(chǎn)迅猛發(fā)展， 23年的時(shí)間內(nèi)上市的商業(yè)房產(chǎn)高達(dá) 15萬(wàn)方，對(duì)于只有 16 萬(wàn)人口的市區(qū)開(kāi)說(shuō)，新建人均商用房幾乎達(dá)到 1 平方米，再加上現(xiàn)有的商業(yè)（老街、家得利等等），人均商用房面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了北京（ 0.9 平方米）、大連（ 1 平方米）等大城市的水平，趕上甚至超過(guò)了上海（ 1.4 平方米），已超出國(guó)際警戒線（發(fā)達(dá)國(guó)家水平：人均商業(yè)用房 1.2 平方米）。目 前商鋪的極高空置率就說(shuō)明了這點(diǎn)。 目前績(jī)溪商用房，供應(yīng)量大（競(jìng)爭(zhēng)量大約 12 萬(wàn)方左右）、空置率高（據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì) 2020 年中心城區(qū)空置房屋 10.15 萬(wàn)方，其中住宅空置 1.5 萬(wàn)方）、銷(xiāo)售緩慢（大部分在售樓盤(pán)都還有大量鋪位可售），給本案的去化帶來(lái)極大的壓力。 在商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)如此激烈的背景下，只有抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，找準(zhǔn)自己的經(jīng)營(yíng)定位，進(jìn)行合理的規(guī)劃布局，制定合理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略，才能在眾樓盤(pán)中脫穎而出。 競(jìng)爭(zhēng)博弈 樓盤(pán)名稱(chēng) 商業(yè)規(guī)模 產(chǎn)品形態(tài) 面積分割 價(jià)格狀況 :元 /平方 米 業(yè)態(tài)規(guī)劃 開(kāi)間 進(jìn)深 層高 層數(shù) 東方家園 3000 多平方米 3.54 米 15 米 4.05