【文章內(nèi)容簡介】 式。 本案應在物業(yè)管理上做足文章，使客戶從本案充分認識到物業(yè)管理的重要性，本案就會因出色的物業(yè)管理在市場上樹立良好形象，促進本案取得更大程度的成功。 建議：本案在物業(yè)管理方面招聘國內(nèi)知名物業(yè)管理公司，通過其高效、專業(yè)的物業(yè)管理來樹立小區(qū)物業(yè)管理形象。在小區(qū)的硬件建設上，注重保安隊伍的專業(yè)訓練，設置可視對講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、紅外線防越界系統(tǒng)等安全防范系統(tǒng)，同時在主入口處實行人車分 流，保障居民安全。物業(yè)管理應實行二十四小時隨叫隨到服務。通過硬件建設來打造軟環(huán)境，是業(yè)主真正體會到安全、便捷的物業(yè)服務。 浙博地產(chǎn)安徽當涂 項目 24 F、價格 物業(yè)名稱 均價（元 /平米） 銷售率 姑孰鑫苑 2230 50%（一期） 襄城明珠 2230 90%（一、二期） 天澤園 2180 70% 九韻國際 2250 75%（一期） 飛達陽光花園 23002400（多層） 2500（小高層） 60%以上 姑孰新城 2250 70% 說明：如分期開發(fā)的項目，銷售率是以本期并包括之前銷售面積計算，不包括未開發(fā)的部分。 浙博地產(chǎn)安徽當涂 項目 25 現(xiàn)階 段當涂住宅市場多層均價為 2250 元 /平米，主要價格范圍集中于 2180— 2400 元 /平米之間。其中，最高價為飛達陽光花園 2300— 2400 元 /平米，最低價為天澤園 2180 元 /平米，價格 區(qū)間 較為集中。小高層市場均價約為 2500 元 /平米，與多層均價差價為 250 元。 對于本項目來說，如何合理定價是極其重要的，一旦定價策略出現(xiàn)失誤，將縮小項目的客群體量，直接影響項目的銷售，進而影響項目的整體效益，甚至造成死盤。 【第五章 典型案例分析】 姑孰鑫苑 項目概況： 位于當涂縣人民醫(yī)院以北約 100 米，規(guī)劃建設十五 棟“ 6+1”多層商住樓，其中沿姑孰路一側三棟樓一、二層為商鋪。目前一期工程基本封頂，銷售率過半，預計 2021 年 10 月底交付使用。 浙博地產(chǎn)安徽當涂 項目 26 項目優(yōu)勢分析： 該項目位于老城區(qū)西北角，向北即是新城區(qū)，屬新老城區(qū)的結合部 臨近有醫(yī)院、學校、幼兒園等公共設施 公交車直達，出入方便 戶型比例、面積配比相對合理 項目劣勢分析： 項目對面的臨街商鋪屬于 新建 ， 未 形成濃厚的 商業(yè) 氛圍，有待于進一步開發(fā) 項目自身的商鋪面積較大，總價較高，消費者所承受的資金壓力大 項目戶型分析： 住宅包括三室兩廳兩衛(wèi)戶型，面積為 132— 136 平方米 ；三室二廳一衛(wèi)戶型，面積為 118 平方米、 123— 124平方米；二室二廳一衛(wèi)戶型，面積為 91— 96 平方米；四室二廳二衛(wèi)戶型，面積為 146 平方米；還有部分頂層復式結構。 浙博地產(chǎn)安徽當涂 項目 27 項目價格分析： 住宅： 一層： 2188 元 /平方米，二、四層： 2288 元 /平方米，三層： 2338 元 /平方米，五層： 2021 元 /平方米，六層：2308 元 /平方米（贈送閣樓）。每一層最東側一套每平方米增加 20 元。 商鋪： 商鋪全部沿姑孰路分布，開間從 4 米 — 米不等，最小面積 137 平方米， 4318 元 /平方米起售。 小區(qū)內(nèi)設有車庫和綠地停車位，只收取 管理費用，不租不售。物業(yè)管理費為 元 /平方米月，周邊有 20202 公交車經(jīng)過。 項目銷售分析： 項目現(xiàn)階段銷售情況良好，已經(jīng)銷售過半 。該項目的宣傳單以綠色為主色調，在眾多宣傳單中尤為引人注目，同時也體現(xiàn)了該小區(qū)高綠化率的特點。 浙博地產(chǎn)安徽當涂 項目 28 襄城明珠 項目概況： 位于縣城北，處于新老城區(qū)的交界處，緊鄰護城河，總占地面積約 200 畝，規(guī)劃建筑面積 萬平方米，小區(qū)綠化率為 45%，為當涂目前最高，樓間距為 1： 。規(guī)劃形態(tài)包括“ 6+1”多層和部分 聯(lián)排 別墅。 目前一、二期工程竣工交付使用，部分業(yè)主 已 入住，商鋪 沿姑孰路部分已銷售完畢，剩余部分封盤，預計銷售價格在 5000 元 /平方米左右。三期工程多數(shù)戶型為三室二廳，面積在 120 平方米左右，二 OO 七年八月底開盤銷售。二 OO 八年中葉交付使用。 項目優(yōu)勢分析： 項目位于護城河北岸，環(huán)境優(yōu)良 占地面積大，具有規(guī)模優(yōu)勢 分期開發(fā)，分別命名，既保持了項目的一致性又體現(xiàn)了差異化 銷售價格較高，成為當涂縣高檔樓盤的象征 高達 45%的綠化率 浙博地產(chǎn)安徽當涂 項目 29 項目劣勢分析： 距離老城區(qū)較遠，出入不便 周邊沒有大型超市、醫(yī)院等公共設施，單純依靠項目自身的商鋪在短時間難以形成商業(yè)氛圍 配套設施不完備 項目 戶型分析： 住宅方面，現(xiàn)房只剩三套三室二廳二衛(wèi)和五室三廳二衛(wèi)兩種戶型，面積分別為 135 平方米和 平方米，后期開發(fā)過程中也主要以三室二廳 戶型為主 項目價格分析： 剩余三室二廳的住宅銷售價格均為 2330 元 /平方米，頂層復式銷售價格為 2300 元 /平方米左右。一次性付款優(yōu)惠 3%，商業(yè)貸款優(yōu)惠 2%，公積金貸款優(yōu)惠 1%。 為應對天氣炎熱帶來的銷售淡季，目前該項目舉行“佳有千金”活動，活動時間自 2021 年 5 月 25 日至 2021年 6 月 25 日，為期一個月，從 5 月 25 日起，業(yè)主購買 指定 房源時可享受 4999 元的優(yōu)惠， 且該優(yōu)惠逐日遞減 166 浙博地產(chǎn)安徽當涂 項目 30 元，至 6 月 25 日活動全部結束為止。 項目銷售分析： 項目以“陽光、清風、秀水”為宣傳主題，著力塑造親水生活，迎合消費者對環(huán)境的要求。 該項目在當涂開發(fā)時間較早，在市場上具有一定的影響力，其分階段開發(fā)的思路為本案的操作提供了一個思路。但是必須注意到該項目開發(fā)周期較長致使成本增加的問題。 天澤園 項目概況： 位于振興路中段，整個項目共規(guī)劃建設 8 棟多層商住樓，其中包括“ 5+1”和“ 6+1”。具體規(guī)劃形態(tài)為 5樓為“ 5+1”住宅， 2樓為“ 5+1”商住樓，一、二層為商鋪， 6樓為 “ 5+1”住宅樓，一層為層高 米的架空層花園和停車位， 8樓“ 6+1”商住樓，一、二層為商鋪。 項目優(yōu)勢分析： 浙博地產(chǎn)安徽當涂 項目 31 位于當涂形象大道 —— 振興路中段，有公交車經(jīng)過，出入方便 周邊有醫(yī)院、學校等公共設施 區(qū)內(nèi)有天然湖 泊 ， 自然景觀環(huán)境良好 銀行、保險公司、酒店 商業(yè)配套較為齊全 項目劣勢分析： 社區(qū)規(guī)劃較小，無法形成規(guī)模效應 項目沒有專門的售樓處和專業(yè)銷售人員，可能會成為制約銷售的主要因素 小區(qū)布局略顯局促 項目戶型分析： 主要戶型 分布為 四室二廳二衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)，面積分布為 168 平方米、 123 平 方米、 117平方米等。目前該小區(qū)大部分樓已經(jīng)封頂，八月底交付使用 。 浙博地產(chǎn)安徽當涂 項目 32 項目價格分析： 目前的銷售價格為 2080— 2280 元 /平方米，商鋪已經(jīng)銷售完畢。 項目銷售分析： 該項目的 地理位置相對較好，但是由于與九韻國際相鄰 ，且沒有更為有效的宣傳方式和現(xiàn)場銷售，因此受到九韻國際的壓制，銷售情況并不樂觀，價格因素是唯一優(yōu)于九韻國際的地方，但是不足以保證小區(qū)的銷售。 飛達〃陽光花園 項目概況： 位于提署西路與西苑路交匯處，總建筑面積 5 萬余平方米，整個項目規(guī)劃建設 13 棟多層商住樓和 2 棟“ 11+1”小高層，是目前當涂縣 內(nèi)唯一 一處在售 小高層的項目。小區(qū)建成后可容納 400 余戶居民。目前一期工程已經(jīng)完成，部分業(yè)主入住，二期工程大部封頂，二 OO 八年一月份交付使用。 浙博地產(chǎn)安徽當涂 項目 33 項目優(yōu)勢分析： 距離縣城內(nèi)現(xiàn)有的公共設施較近，方便居民生活 周邊商業(yè)已經(jīng)起步，足以拉動小區(qū)自身的商業(yè)發(fā)展 戶型及面積配比相對合理 首家設計 270 度觀景陽臺 高達 40%的綠化率 項目劣勢分析： 周邊商業(yè)以小門頭為主，難以形成濃厚的商業(yè)氛圍，并且多以工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用品為主 ，形象較差 小高層一梯三戶的戶型配比和面積不太合理，尤其是頂層復式結構，單價、面積、總價以及之后的使用費用都比較高，消費者難以接受 項目戶型分析： 該小區(qū)主要戶型有三室二廳一衛(wèi)，面積有 130— 137 平方米，二室二廳一衛(wèi)，面積包括 87 平方米、 102 平方 浙博地產(chǎn)安徽當涂 項目 34 米、 105 平方米、 107 平方米、 113 平方米、 119 平方米，四室二廳二衛(wèi)加閣樓，總面積在 200— 230 平方米之間。平層的層高為 米。 項目價格分析： 多層住宅的銷售均價在 23002400 元 /平方米之間，小高層銷售均價在 2500 元 /平方米左右，其頂層閣樓計算面積，銷售價格為 1280 元 /平方米。商鋪銷售價格在 4500— 5000 元 /平方米之間 項目銷售分析： 項 目大部分工程已經(jīng)封頂，即將實行現(xiàn)房銷售 。 襄河灣 浙博地產(chǎn)安徽當涂 項目 35 項目概況： 位于姑孰路北端，護城河北岸，北靠 314 省道，占地 13 萬平方米，規(guī)劃建設 63 棟多層建筑，建筑形態(tài)包括住宅樓、商住樓以及臨河別墅，總建筑面積約 21 萬平方米，建成后可容納 1500 余戶居民。其售樓處位于護城河與姑孰路交叉口北 100 米左右。根據(jù)規(guī)劃，小區(qū)東側沿姑孰路全部為商住樓，一、二層為商鋪。 項目優(yōu)勢分析： 緊鄰省道，出行方便 作為新城區(qū)第一個房地產(chǎn)項目，占據(jù) 區(qū)位 先機 北側緊靠小黃山，南側緊鄰護城河，環(huán)境較好 建設規(guī)模較大，可以形成較為系統(tǒng)的品牌形 象 社 區(qū)內(nèi)配套設施齊全 項目劣勢分析： 處于新城區(qū)， 生活 環(huán)境不成熟， 周邊沒有公交車經(jīng)過，出行不便 浙博地產(chǎn)安徽當涂 項目 36 小區(qū)西側為火車道，東側為姑孰路，北側為 314 省道，環(huán)境嘈雜 項目戶型分析： 該小區(qū)全部為板式結構，戶型 分布為 三室二廳二衛(wèi)，面積包括 138 平方米、 112 平方米、 125 平方米、 122 平方米，三室二廳一衛(wèi)戶型面積包括 108 平方米，二室二廳一衛(wèi)戶型，面積為 72 平方米、 83 平方米和 86 平方米，一室一廳一衛(wèi)戶型，面積為 60 平方米，層高為 米。頂層為復式結構，復式住宅的面積在 180200 平方米之間。 項目價格分析： 由 于該項目處于初建階段 ，尚未拿到預售許可證，預計于 六月中旬開盤， 現(xiàn)處于預約階段 。 項目銷售分析： 該小區(qū)是目前當涂縣城最北側樓盤 ，因此配套設施尚不完善，在入住初期要使用罐裝液化氣。公交車有可能在未來兩到三年內(nèi)通達。目前來說該項目在區(qū)位上并不占優(yōu)勢。 為避免 西側 鐵路 對社區(qū)影響 ，西側 將種植大型樹木，隔離噪音， 開挖 5— 10 米寬的人工河，將護城河水引入