【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 式。 本案應(yīng)在物業(yè)管理上做足文章，使客戶從本案充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性，本案就會(huì)因出色的物業(yè)管理在市場(chǎng)上樹(shù)立良好形象，促進(jìn)本案取得更大程度的成功。 建議：本案在物業(yè)管理方面招聘國(guó)內(nèi)知名物業(yè)管理公司，通過(guò)其高效、專業(yè)的物業(yè)管理來(lái)樹(shù)立小區(qū)物業(yè)管理形象。在小區(qū)的硬件建設(shè)上，注重保安隊(duì)伍的專業(yè)訓(xùn)練，設(shè)置可視對(duì)講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、紅外線防越界系統(tǒng)等安全防范系統(tǒng)，同時(shí)在主入口處實(shí)行人車分 流，保障居民安全。物業(yè)管理應(yīng)實(shí)行二十四小時(shí)隨叫隨到服務(wù)。通過(guò)硬件建設(shè)來(lái)打造軟環(huán)境，是業(yè)主真正體會(huì)到安全、便捷的物業(yè)服務(wù)。 浙博地產(chǎn)安徽當(dāng)涂 項(xiàng)目 24 F、價(jià)格 物業(yè)名稱 均價(jià)（元 /平米） 銷售率 姑孰鑫苑 2230 50%（一期） 襄城明珠 2230 90%（一、二期） 天澤園 2180 70% 九韻國(guó)際 2250 75%（一期） 飛達(dá)陽(yáng)光花園 23002400（多層） 2500（小高層） 60%以上 姑孰新城 2250 70% 說(shuō)明：如分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，銷售率是以本期并包括之前銷售面積計(jì)算，不包括未開(kāi)發(fā)的部分。 浙博地產(chǎn)安徽當(dāng)涂 項(xiàng)目 25 現(xiàn)階 段當(dāng)涂住宅市場(chǎng)多層均價(jià)為 2250 元 /平米，主要價(jià)格范圍集中于 2180— 2400 元 /平米之間。其中，最高價(jià)為飛達(dá)陽(yáng)光花園 2300— 2400 元 /平米，最低價(jià)為天澤園 2180 元 /平米，價(jià)格 區(qū)間 較為集中。小高層市場(chǎng)均價(jià)約為 2500 元 /平米，與多層均價(jià)差價(jià)為 250 元。 對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如何合理定價(jià)是極其重要的，一旦定價(jià)策略出現(xiàn)失誤，將縮小項(xiàng)目的客群體量，直接影響項(xiàng)目的銷售，進(jìn)而影響項(xiàng)目的整體效益，甚至造成死盤(pán)。 【第五章 典型案例分析】 姑孰鑫苑 項(xiàng)目概況： 位于當(dāng)涂縣人民醫(yī)院以北約 100 米，規(guī)劃建設(shè)十五 棟“ 6+1”多層商住樓，其中沿姑孰路一側(cè)三棟樓一、二層為商鋪。目前一期工程基本封頂，銷售率過(guò)半，預(yù)計(jì) 2021 年 10 月底交付使用。 浙博地產(chǎn)安徽當(dāng)涂 項(xiàng)目 26 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析： 該項(xiàng)目位于老城區(qū)西北角，向北即是新城區(qū)，屬新老城區(qū)的結(jié)合部 臨近有醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等公共設(shè)施 公交車直達(dá)，出入方便 戶型比例、面積配比相對(duì)合理 項(xiàng)目劣勢(shì)分析： 項(xiàng)目對(duì)面的臨街商鋪屬于 新建 ， 未 形成濃厚的 商業(yè) 氛圍，有待于進(jìn)一步開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目自身的商鋪面積較大，總價(jià)較高，消費(fèi)者所承受的資金壓力大 項(xiàng)目戶型分析： 住宅包括三室兩廳兩衛(wèi)戶型，面積為 132— 136 平方米 ；三室二廳一衛(wèi)戶型，面積為 118 平方米、 123— 124平方米；二室二廳一衛(wèi)戶型，面積為 91— 96 平方米；四室二廳二衛(wèi)戶型，面積為 146 平方米；還有部分頂層復(fù)式結(jié)構(gòu)。 浙博地產(chǎn)安徽當(dāng)涂 項(xiàng)目 27 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析： 住宅： 一層： 2188 元 /平方米，二、四層： 2288 元 /平方米，三層： 2338 元 /平方米，五層： 2021 元 /平方米，六層：2308 元 /平方米（贈(zèng)送閣樓）。每一層最東側(cè)一套每平方米增加 20 元。 商鋪： 商鋪全部沿姑孰路分布，開(kāi)間從 4 米 — 米不等，最小面積 137 平方米， 4318 元 /平方米起售。 小區(qū)內(nèi)設(shè)有車庫(kù)和綠地停車位，只收取 管理費(fèi)用，不租不售。物業(yè)管理費(fèi)為 元 /平方米月，周邊有 20202 公交車經(jīng)過(guò)。 項(xiàng)目銷售分析： 項(xiàng)目現(xiàn)階段銷售情況良好，已經(jīng)銷售過(guò)半 。該項(xiàng)目的宣傳單以綠色為主色調(diào)，在眾多宣傳單中尤為引人注目，同時(shí)也體現(xiàn)了該小區(qū)高綠化率的特點(diǎn)。 浙博地產(chǎn)安徽當(dāng)涂 項(xiàng)目 28 襄城明珠 項(xiàng)目概況： 位于縣城北，處于新老城區(qū)的交界處，緊鄰護(hù)城河，總占地面積約 200 畝，規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米，小區(qū)綠化率為 45%，為當(dāng)涂目前最高，樓間距為 1： 。規(guī)劃形態(tài)包括“ 6+1”多層和部分 聯(lián)排 別墅。 目前一、二期工程竣工交付使用，部分業(yè)主 已 入住，商鋪 沿姑孰路部分已銷售完畢，剩余部分封盤(pán)，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格在 5000 元 /平方米左右。三期工程多數(shù)戶型為三室二廳，面積在 120 平方米左右，二 OO 七年八月底開(kāi)盤(pán)銷售。二 OO 八年中葉交付使用。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析： 項(xiàng)目位于護(hù)城河北岸，環(huán)境優(yōu)良 占地面積大，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì) 分期開(kāi)發(fā)，分別命名，既保持了項(xiàng)目的一致性又體現(xiàn)了差異化 銷售價(jià)格較高，成為當(dāng)涂縣高檔樓盤(pán)的象征 高達(dá) 45%的綠化率 浙博地產(chǎn)安徽當(dāng)涂 項(xiàng)目 29 項(xiàng)目劣勢(shì)分析： 距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，出入不便 周邊沒(méi)有大型超市、醫(yī)院等公共設(shè)施，單純依靠項(xiàng)目自身的商鋪在短時(shí)間難以形成商業(yè)氛圍 配套設(shè)施不完備 項(xiàng)目 戶型分析： 住宅方面，現(xiàn)房只剩三套三室二廳二衛(wèi)和五室三廳二衛(wèi)兩種戶型，面積分別為 135 平方米和 平方米，后期開(kāi)發(fā)過(guò)程中也主要以三室二廳 戶型為主 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析： 剩余三室二廳的住宅銷售價(jià)格均為 2330 元 /平方米，頂層復(fù)式銷售價(jià)格為 2300 元 /平方米左右。一次性付款優(yōu)惠 3%，商業(yè)貸款優(yōu)惠 2%，公積金貸款優(yōu)惠 1%。 為應(yīng)對(duì)天氣炎熱帶來(lái)的銷售淡季，目前該項(xiàng)目舉行“佳有千金”活動(dòng)，活動(dòng)時(shí)間自 2021 年 5 月 25 日至 2021年 6 月 25 日，為期一個(gè)月，從 5 月 25 日起，業(yè)主購(gòu)買 指定 房源時(shí)可享受 4999 元的優(yōu)惠， 且該優(yōu)惠逐日遞減 166 浙博地產(chǎn)安徽當(dāng)涂 項(xiàng)目 30 元，至 6 月 25 日活動(dòng)全部結(jié)束為止。 項(xiàng)目銷售分析： 項(xiàng)目以“陽(yáng)光、清風(fēng)、秀水”為宣傳主題，著力塑造親水生活，迎合消費(fèi)者對(duì)環(huán)境的要求。 該項(xiàng)目在當(dāng)涂開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，在市場(chǎng)上具有一定的影響力，其分階段開(kāi)發(fā)的思路為本案的操作提供了一個(gè)思路。但是必須注意到該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)致使成本增加的問(wèn)題。 天澤園 項(xiàng)目概況： 位于振興路中段，整個(gè)項(xiàng)目共規(guī)劃建設(shè) 8 棟多層商住樓，其中包括“ 5+1”和“ 6+1”。具體規(guī)劃形態(tài)為 5樓為“ 5+1”住宅， 2樓為“ 5+1”商住樓，一、二層為商鋪， 6樓為 “ 5+1”住宅樓，一層為層高 米的架空層花園和停車位， 8樓“ 6+1”商住樓，一、二層為商鋪。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析： 浙博地產(chǎn)安徽當(dāng)涂 項(xiàng)目 31 位于當(dāng)涂形象大道 —— 振興路中段，有公交車經(jīng)過(guò)，出入方便 周邊有醫(yī)院、學(xué)校等公共設(shè)施 區(qū)內(nèi)有天然湖 泊 ， 自然景觀環(huán)境良好 銀行、保險(xiǎn)公司、酒店 商業(yè)配套較為齊全 項(xiàng)目劣勢(shì)分析： 社區(qū)規(guī)劃較小，無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng) 項(xiàng)目沒(méi)有專門(mén)的售樓處和專業(yè)銷售人員，可能會(huì)成為制約銷售的主要因素 小區(qū)布局略顯局促 項(xiàng)目戶型分析： 主要戶型 分布為 四室二廳二衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)，面積分布為 168 平方米、 123 平 方米、 117平方米等。目前該小區(qū)大部分樓已經(jīng)封頂，八月底交付使用 。 浙博地產(chǎn)安徽當(dāng)涂 項(xiàng)目 32 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析： 目前的銷售價(jià)格為 2080— 2280 元 /平方米，商鋪已經(jīng)銷售完畢。 項(xiàng)目銷售分析： 該項(xiàng)目的 地理位置相對(duì)較好，但是由于與九韻國(guó)際相鄰 ，且沒(méi)有更為有效的宣傳方式和現(xiàn)場(chǎng)銷售，因此受到九韻國(guó)際的壓制，銷售情況并不樂(lè)觀，價(jià)格因素是唯一優(yōu)于九韻國(guó)際的地方，但是不足以保證小區(qū)的銷售。 飛達(dá)〃陽(yáng)光花園 項(xiàng)目概況： 位于提署西路與西苑路交匯處，總建筑面積 5 萬(wàn)余平方米，整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè) 13 棟多層商住樓和 2 棟“ 11+1”小高層，是目前當(dāng)涂縣 內(nèi)唯一 一處在售 小高層的項(xiàng)目。小區(qū)建成后可容納 400 余戶居民。目前一期工程已經(jīng)完成，部分業(yè)主入住，二期工程大部封頂，二 OO 八年一月份交付使用。 浙博地產(chǎn)安徽當(dāng)涂 項(xiàng)目 33 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析： 距離縣城內(nèi)現(xiàn)有的公共設(shè)施較近，方便居民生活 周邊商業(yè)已經(jīng)起步，足以拉動(dòng)小區(qū)自身的商業(yè)發(fā)展 戶型及面積配比相對(duì)合理 首家設(shè)計(jì) 270 度觀景陽(yáng)臺(tái) 高達(dá) 40%的綠化率 項(xiàng)目劣勢(shì)分析： 周邊商業(yè)以小門(mén)頭為主，難以形成濃厚的商業(yè)氛圍，并且多以工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用品為主 ，形象較差 小高層一梯三戶的戶型配比和面積不太合理，尤其是頂層復(fù)式結(jié)構(gòu)，單價(jià)、面積、總價(jià)以及之后的使用費(fèi)用都比較高，消費(fèi)者難以接受 項(xiàng)目戶型分析： 該小區(qū)主要戶型有三室二廳一衛(wèi)，面積有 130— 137 平方米，二室二廳一衛(wèi)，面積包括 87 平方米、 102 平方 浙博地產(chǎn)安徽當(dāng)涂 項(xiàng)目 34 米、 105 平方米、 107 平方米、 113 平方米、 119 平方米，四室二廳二衛(wèi)加閣樓，總面積在 200— 230 平方米之間。平層的層高為 米。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析： 多層住宅的銷售均價(jià)在 23002400 元 /平方米之間，小高層銷售均價(jià)在 2500 元 /平方米左右，其頂層閣樓計(jì)算面積，銷售價(jià)格為 1280 元 /平方米。商鋪銷售價(jià)格在 4500— 5000 元 /平方米之間 項(xiàng)目銷售分析： 項(xiàng) 目大部分工程已經(jīng)封頂，即將實(shí)行現(xiàn)房銷售 。 襄河灣 浙博地產(chǎn)安徽當(dāng)涂 項(xiàng)目 35 項(xiàng)目概況： 位于姑孰路北端，護(hù)城河北岸，北靠 314 省道，占地 13 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè) 63 棟多層建筑，建筑形態(tài)包括住宅樓、商住樓以及臨河別墅，總建筑面積約 21 萬(wàn)平方米，建成后可容納 1500 余戶居民。其售樓處位于護(hù)城河與姑孰路交叉口北 100 米左右。根據(jù)規(guī)劃，小區(qū)東側(cè)沿姑孰路全部為商住樓，一、二層為商鋪。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析： 緊鄰省道，出行方便 作為新城區(qū)第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，占據(jù) 區(qū)位 先機(jī) 北側(cè)緊靠小黃山，南側(cè)緊鄰護(hù)城河，環(huán)境較好 建設(shè)規(guī)模較大，可以形成較為系統(tǒng)的品牌形 象 社 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全 項(xiàng)目劣勢(shì)分析： 處于新城區(qū)， 生活 環(huán)境不成熟， 周邊沒(méi)有公交車經(jīng)過(guò)，出行不便 浙博地產(chǎn)安徽當(dāng)涂 項(xiàng)目 36 小區(qū)西側(cè)為火車道，東側(cè)為姑孰路，北側(cè)為 314 省道，環(huán)境嘈雜 項(xiàng)目戶型分析： 該小區(qū)全部為板式結(jié)構(gòu)，戶型 分布為 三室二廳二衛(wèi)，面積包括 138 平方米、 112 平方米、 125 平方米、 122 平方米，三室二廳一衛(wèi)戶型面積包括 108 平方米，二室二廳一衛(wèi)戶型，面積為 72 平方米、 83 平方米和 86 平方米，一室一廳一衛(wèi)戶型，面積為 60 平方米，層高為 米。頂層為復(fù)式結(jié)構(gòu)，復(fù)式住宅的面積在 180200 平方米之間。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析： 由 于該項(xiàng)目處于初建階段 ，尚未拿到預(yù)售許可證，預(yù)計(jì)于 六月中旬開(kāi)盤(pán)， 現(xiàn)處于預(yù)約階段 。 項(xiàng)目銷售分析： 該小區(qū)是目前當(dāng)涂縣城最北側(cè)樓盤(pán) ，因此配套設(shè)施尚不完善，在入住初期要使用罐裝液化氣。公交車有可能在未來(lái)兩到三年內(nèi)通達(dá)。目前來(lái)說(shuō)該項(xiàng)目在區(qū)位上并不占優(yōu)勢(shì)。 為避免 西側(cè) 鐵路 對(duì)社區(qū)影響 ，西側(cè) 將種植大型樹(shù)木，隔離噪音， 開(kāi)挖 5— 10 米寬的人工河，將護(hù)城河水引入