【正文】 ，形象較差 小高層一梯三戶的戶型配比和面積不太合理，尤其是頂層復式結(jié)構(gòu)，單價、面積、總價以及之后的使用費用都比較高，消費者難以接受 項目戶型分析： 該小區(qū)主要戶型有三室二廳一衛(wèi)，面積有 130— 137 平方米，二室二廳一衛(wèi)，面積包括 87 平方米、 102 平方 浙博地產(chǎn) 飛達〃陽光花園 項目概況： 位于提署西路與西苑路交匯處，總建筑面積 5 萬余平方米，整個項目規(guī)劃建設(shè) 13 棟多層商住樓和 2 棟“ 11+1”小高層，是目前當涂縣 內(nèi)唯一 一處在售 小高層的項目。目前該小區(qū)大部分樓已經(jīng)封頂，八月底交付使用 。 天澤園 項目概況： 位于振興路中段，整個項目共規(guī)劃建設(shè) 8 棟多層商住樓，其中包括“ 5+1”和“ 6+1”。安徽當涂 項目 30 元，至 6 月 25 日活動全部結(jié)束為止。 項目優(yōu)勢分析： 項目位于護城河北岸，環(huán)境優(yōu)良 占地面積大，具有規(guī)模優(yōu)勢 分期開發(fā)，分別命名，既保持了項目的一致性又體現(xiàn)了差異化 銷售價格較高，成為當涂縣高檔樓盤的象征 高達 45%的綠化率 浙博地產(chǎn)規(guī)劃形態(tài)包括“ 6+1”多層和部分 聯(lián)排 別墅。 項目銷售分析： 項目現(xiàn)階段銷售情況良好，已經(jīng)銷售過半 。 商鋪： 商鋪全部沿姑孰路分布，開間從 4 米 — 米不等，最小面積 137 平方米， 4318 元 /平方米起售。安徽當涂 項目 26 項目優(yōu)勢分析： 該項目位于老城區(qū)西北角，向北即是新城區(qū)，屬新老城區(qū)的結(jié)合部 臨近有醫(yī)院、學校、幼兒園等公共設(shè)施 公交車直達，出入方便 戶型比例、面積配比相對合理 項目劣勢分析： 項目對面的臨街商鋪屬于 新建 ， 未 形成濃厚的 商業(yè) 氛圍，有待于進一步開發(fā) 項目自身的商鋪面積較大，總價較高，消費者所承受的資金壓力大 項目戶型分析： 住宅包括三室兩廳兩衛(wèi)戶型，面積為 132— 136 平方米 ；三室二廳一衛(wèi)戶型，面積為 118 平方米、 123— 124平方米；二室二廳一衛(wèi)戶型，面積為 91— 96 平方米；四室二廳二衛(wèi)戶型，面積為 146 平方米；還有部分頂層復式結(jié)構(gòu)。 對于本項目來說，如何合理定價是極其重要的，一旦定價策略出現(xiàn)失誤，將縮小項目的客群體量，直接影響項目的銷售，進而影響項目的整體效益，甚至造成死盤。安徽當涂 項目 25 現(xiàn)階 段當涂住宅市場多層均價為 2250 元 /平米，主要價格范圍集中于 2180— 2400 元 /平米之間。安徽當涂 項目 24 F、價格 物業(yè)名稱 均價（元 /平米） 銷售率 姑孰鑫苑 2230 50%（一期） 襄城明珠 2230 90%（一、二期） 天澤園 2180 70% 九韻在小區(qū)的硬件建設(shè)上，注重保安隊伍的專業(yè)訓練，設(shè)置可視對講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、紅外線防越界系統(tǒng)等安全防范系統(tǒng)，同時在主入口處實行人車分 流，保障居民安全。月，費用水平普遍較低。安徽當涂 項目 23 E、物業(yè)管理 物業(yè)管理費是客戶入住后長期支付的一筆費用，由于涉及客戶的支付能力，因此物業(yè)管理費用的高低也會影響目標客戶的購買行為?，F(xiàn)階段當涂在售樓盤中，均為毛坯房出售，未出現(xiàn)廚衛(wèi)裝修或精裝修產(chǎn)品。 浙博地產(chǎn) （ 2）當涂縣消費者認為小高層住宅銷售價格高、使用費用高，從而對小高層產(chǎn)生抗性。安徽當涂 項目 21 拍賣的土地中，政府部門 指定建筑形式政策的出臺 ，因此在未來幾年內(nèi)將會有 部分 小高層產(chǎn)品推向市場。陽光花園 多層、小高層 襄城明珠 多層、別墅 姑孰新城 多層、小高層、別墅 姑孰鑫苑 多層 當涂縣住宅市場中多層住宅占有絕對的優(yōu)勢，居民接受程度高；小高層住宅現(xiàn) 處于 起步 階段 ，居民接受程度較低。 浙博地產(chǎn)國際 17 30% 襄河灣 21 35% 飛達容積率最高為位于城區(qū)中心的姑孰新城的 ；而容積率最小為九韻國際的 。 目前 當涂縣在售的小區(qū)整體容積率維持在一個較低的水平，綠化率則相對較高，具體數(shù)字見下表： 浙博地產(chǎn) 項目概況 物業(yè)名稱 發(fā) 展 商 物業(yè)位置 九韻 安徽當涂 項目 16 在對于市場基本 情況的掌握之后，針對本案的區(qū)位特點、供應(yīng)量、項目總體規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理、價格等諸多因素如何對項目品質(zhì)產(chǎn)生直接的影響，逐項進行綜合對比分析，發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在規(guī)律，掌握當涂縣地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和分析地產(chǎn)住宅市場今后幾年甚至十幾年的發(fā)展方向。 如果本次所拍賣的土地在 O 七年度內(nèi)全部開工建設(shè)，加上原有幾個小區(qū)的后續(xù)工程，那么在二 OO 八年保守估計將有 120 萬平方米的房產(chǎn)項目推向市場。隨著自住需求的不斷增長以及投資（投機）需求的放量，未來幾年內(nèi)，當涂房地產(chǎn)將會穩(wěn)步發(fā)展。從現(xiàn)有情況來 浙博地產(chǎn) 浙博地產(chǎn) 當涂房地產(chǎn)市場運行特點及未來幾年發(fā)展前景預測 ： 房地產(chǎn)市場需求處于平穩(wěn)增長 城鎮(zhèn)化進程加快、大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。陽光花園和姑孰鑫苑兩個項目，縣城西側(cè)有國道和鐵路線，受其影響，縣城的向西發(fā)展受到阻礙。安徽當涂 項目 11 區(qū)域，商品房銷售價格較高，但現(xiàn)有 供應(yīng)土地稀缺 。 城鎮(zhèn)養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育保險參保率均達到 90%；農(nóng)村養(yǎng)老保險參保率達到 15%。衛(wèi)生事業(yè)水平不斷提高，每萬人擁有衛(wèi)生技術(shù)人員數(shù) 30 人。 —— 勞動就業(yè)。全縣各工業(yè)園區(qū)招商引資五年累計 100 億元以上。 全縣固定資產(chǎn)投資年均增長 20%， 2021 年達到 82 億元，五年累計投資 300 億元以上，是“ 十五 ” 期間的 3 倍，其中工 業(yè)投資 200 億元，較 “ 十五 ” 期間翻兩番。 —— 財政收入。 其中 第 一產(chǎn) 業(yè) 增加值 24億元，年均增長 5%以上； 第 二產(chǎn) 業(yè) 增加值 90 億元，年均增長 30%以上； 第 三產(chǎn) 業(yè) 增加值 36 億元，年均增長 16%以上。安徽當涂 項目 8 從中不難看出，當涂縣的國民生產(chǎn)總值、人均國民生產(chǎn)總值以及財政收入以年均兩位數(shù)的速度增長，尤其是第二產(chǎn)業(yè)已經(jīng)取代第一產(chǎn)業(yè)成為拉動當涂 經(jīng)濟發(fā)展的主要因素，三大產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重變?yōu)?32： 39： 29。安徽當涂 項目 7 農(nóng)民人均純收入 5066 元，增長 ％ 。 2021 年： 2021 年，當涂縣首次進入全國中部百強縣，當涂縣還被評為安徽首座國家衛(wèi)生縣城、全國科技工作先進縣、全國“兩基”教育先進地區(qū)、全國村民自治模范縣，連續(xù)三次榮獲“全國雙擁模范縣”稱號。 2021 年： “ 十五 ” 期間，全縣生產(chǎn)總值年均增長 %， 2021 年 當涂縣 實現(xiàn) 52 億元 ， 比 2021 年翻一番 ； 全社會固定資產(chǎn)投資年均增長 %，總量完成 87 億元，是 “ 九五 ” 期間的 倍；全縣財政收入年均增長 %， 2021 年實現(xiàn) 億元，是 “ 九五 ” 末的 倍。外來資金拉動了當涂經(jīng)濟的發(fā)展，使當涂基本形成了特色明顯的塊狀工業(yè)經(jīng)濟：以博望地區(qū)刃模具和機床制造為主體的金屬制造業(yè)；以安徽長江鋼鐵有限責任公司、馬鋼公司姑山鐵礦為主體的冶金壓延業(yè)；以黃池食品公司、安徽雪潤公司為主體的綠色食品加工業(yè)；以金姿臺布、棉紡企業(yè)為主體的紡織服裝業(yè)。 交通條件 ： 當涂縣自古就是交通要道、軍事要地，現(xiàn)在，正逐漸發(fā)展成為長三角地區(qū)的交通樞紐，長江黃金水道、皖贛鐵路、 205 國道、 314 省道和馬蕪高速公路 穿境而過，縣城 40 公里半徑范圍內(nèi)有兩座機場即南京祿口機場和蕪湖灣里機場，縣城 80 公里半徑范圍內(nèi)有 6 座長江大橋 (其中馬鞍山長江大橋即將建設(shè) )，水、陸、空交通運輸十分便捷。安徽當涂 項目 4 當涂境內(nèi)旅游資源豐富，不僅有紀念大詩人李白和謝眺的詩仙勝境、謝公祠，還有人稱“三塔兩浮橋”的旅游勝地，其中三塔是指黃山塔、凌云塔 、金柱塔，兩浮橋指橫跨姑溪河的南津橋和彩虹橋。當涂地居襟要，縣治姑孰城先后成為南朝南豫州、宋太平州、元太平路、明清太平府和清安徽學政、長江水師提督駐地，直至辛亥革命爆發(fā) ?！笆屎贝箝l蟹金腳紅毛，為古代皇室貢品。安徽當涂 項目 3 當涂全縣總面積 1346 平方公里， 總?cè)丝? 萬 ，轄 10 鎮(zhèn) 4 鄉(xiāng)， 187 個村，其中城區(qū) 姑孰鎮(zhèn) 人口 13 萬 ，面積 110 平方公里。天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 浙博地產(chǎn) 當 涂 項目 定位及規(guī)劃建議報告 浙博地產(chǎn) 人文環(huán)境 ： 浙博地產(chǎn)全縣耕地面積 65 萬畝，林地面積 12 萬畝，水面 47 萬畝，其中可養(yǎng)水面 27 萬畝，“一山四水五分田”， 典型的江南魚米之鄉(xiāng)，是全國糧棉生產(chǎn)大縣，全省水產(chǎn)大縣，全國河蟹生產(chǎn)強縣。隋初易稱當涂，當涂縣名源自大禹妻家涂山古氏國。 旅游資源 ： 浙博地產(chǎn)如此既形成了當涂自然風光秀美而奇險的特色，又孕育出當涂文化豐富多 彩 、兼容并蓄的 風 格。 特色經(jīng)濟逐步形成，吸引眾多外來資金 由于當涂綜合投資成本較低（包括勞動力素質(zhì)和成本），土地等各類生產(chǎn)要素價格低廉，工業(yè)配套條件也在不斷改善，吸引了大批企業(yè)前來投資，據(jù)多家企業(yè)測算，當涂 綜合投資成本只相當于沿海地區(qū)的三分之一左右，具有發(fā)展加工制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的優(yōu)越條件。安徽當涂 項目 6 自 2021 年開始連續(xù) 3 年位居全省經(jīng)濟十強縣前列。 2021 年綜合考評躍居全省第一。在崗職工年平均工資 17648 元，增長 12％ ； 浙博地產(chǎn) 年份 生產(chǎn)總值（億元） 人均 GDP（元） 財政收入（億元） 2021 52 （ %） 15553 （ %） （ %） 2021 72 (%) 17648 （ 12%） (%) 浙博地產(chǎn)全縣生產(chǎn)總值年均增長 20%以上，到 2021 年，總量達到 150 億元。工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)增加值年均增長 30%以上，到 2021 年工業(yè)總產(chǎn)值達到 400 億元，工業(yè)增加值達到 82 億元，均比 “ 十五 ” 末翻兩番。 —— 資金投入。 全縣利用縣外資金年均增長 30%， 2021 年為 52 億元，五年累計利用縣外資金 170 億元；其中，全縣利用境外資金年均增長 35%以上， 2021 年為 6000 萬美元，爭取突破 1 億美元。 城鎮(zhèn)居民人均住房面積 28 平方米 ，農(nóng)村居民人均住房面積 32 平方米，初步形成布局合理的城鎮(zhèn)體系新格局。 鞏固城鄉(xiāng)義務(wù)教育發(fā)展成果，高中階段入學率達到 85%。在崗職工年平均工資年均增長 10%以上， 2021 年實現(xiàn) 25000 元；農(nóng)民人均純收入年均增長 9%以上， 2021 年實現(xiàn) 6400 元。 【第三章 房地產(chǎn)總體現(xiàn)狀與預測】 宏觀分析 ： 根據(jù)當涂市場的特點，整個 市場可劃分為城中、城南、城北、城東、城西五大區(qū)域，具體分布情況如下： 城中區(qū)： 以姑孰新城為代表， 該區(qū)域位于老城區(qū) ， 市政配套設(shè)施、周邊商業(yè)等均比較成熟，屬于居民比較傾向的居住 浙博地