【正文】 績溪西路二街 公園路 范圍：新安路至老街段，績溪西路以南。 租金狀況：租金差異較大，約為 2.55.1 元 /平方米 /天，新安大橋兩側(cè)欄桿隔開的沿街商鋪則在 1 元 /平方米 /天以下 經(jīng)營狀況：該路段的主力店如上島咖啡生意清淡，商業(yè)大廈現(xiàn)已被合肥百大集團整體收購，總體經(jīng) 營狀況不佳。 檔次：低、中、高各種檔次都有，由東向西，檔次逐漸由低趨高。 發(fā)展趨勢：未來本地區(qū)的商業(yè)設(shè)施建設(shè)以改造和完善為主，其功能定位以為本地居民服務(wù)為主，與 這一特點與老街明顯不同。 檔次：產(chǎn)品為中低檔。 業(yè)態(tài)：地 下一層為家具，一層是菜場，二層是小商品批發(fā)市場，主要業(yè)態(tài)為小百貨、小五金、文化用品、工藝品、針織品、化妝品、床上用品、箱包等，三層為家具大市場（比地下一層檔次高）。 租售狀況：地段、產(chǎn)品等不同租金、售價相差很大，老的市中心及績溪中路、前園路上的商鋪價位較高，恒隆廣場和恒隆商貿(mào)城的一層沿街商鋪最高價達1.61.8 萬元 /平方米，均價 1.31.4 萬元 /平方米。 概念最早是在上世紀 70 年代由斯坦斯菲爾德（ Stansfield）和里克特（ Rickert）在研究旅游區(qū)的購物問題時提出的：所謂 RBD 就是為滿足季節(jié)性涌入城市的游客的需要，城市內(nèi)集中布置飯店、娛樂業(yè)、新奇物和 禮品商店的街區(qū)。近期上海農(nóng)工商等大超市相繼到績溪考察，看到家得利只有 8000 平方米的規(guī)模，相繼退出。為了保證一期住宅及商用房的順利去化，價格不要過高，甚至要考慮通盤全局，故一定要低于周邊市價，智在“一舉突破”，打開項目品 牌口碑。在大賣場的周邊范圍內(nèi)，很少有百貨商場以及同類型的大型超市，而且和大賣場形成競爭的各大小商鋪和菜市場也基本上是不存在的。 規(guī)劃定位太全面，涵蓋廣泛，由于開發(fā)商內(nèi)部原因沒有精心經(jīng)營，目前經(jīng)營狀況很差，檔次也較低。 大型商業(yè)：績溪在售的大型商業(yè)多為 13 層，大多為整層銷售或 13 層整體出售或出租（如：恒隆廣場、恒隆商貿(mào)城、同馨園等），少數(shù)小面積分割出售（宇隆大廈）。 規(guī)模： 2020 年開始營業(yè)，建筑面積 1.2 萬平方米，有攤位 700 個。 租金狀況： 1.53.2 元 /平方米 /天。 主力商場：購物中心、蘇果超市、徽州商場。 經(jīng)營狀況：臨近績溪中路段人流量較多，經(jīng)營較好，其他一般。 特征：較為混亂，沒有統(tǒng)一特色，既有大商場，又有小雜貨店。 經(jīng)營業(yè)態(tài)：徽墨、歙硯、徽州四雕（磚、木、石、竹）、徽派國畫、版畫、金石、根雕、刺繡、篆刻、紫砂、玉器等文化藝術(shù)品，以及中藥、茶葉等土特產(chǎn)品。 特 點：商業(yè)氛圍成熟、有大量 品牌和大型商場、超市的支撐，作為主導的傳統(tǒng)商業(yè)中心的觀念深入人心，占有明顯優(yōu)勢。商業(yè)大廈已被合肥百大集團全資收購， 6 月至 9 月裝修重組， 10 月重新開業(yè)；徽州商場也在加速向現(xiàn)代百貨的方向發(fā)展，積極創(chuàng)新新的經(jīng)營模式。 ―――－房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時，商用房地產(chǎn)近兩年也快速發(fā)展，通過下表的數(shù)據(jù)可以看出 房地產(chǎn)開發(fā)投資加劇，商用房地產(chǎn)投資增幅超過了住宅投資； 2020 年，購置土地開始回落，房地產(chǎn)開始向理性化發(fā)展，由于 2020 年土地的大量購置，房產(chǎn)有 12 年的開發(fā)周期，預(yù)計 2005 年將是績溪房產(chǎn)供應(yīng)的高峰階段； 2020 年商品房供應(yīng)方面有所增加，但銷售量 有所下降，房地產(chǎn)市場供給漸漸開始大于需求，對于只有 15 萬人口的市區(qū)來說市場已接近飽和； 房屋空置有所減少，但減少的是住宅的空置，商用房的空置大大增加， 2020年大約有 8 萬方左右，項目去化壓力盡顯。旅游業(yè)的快速發(fā)展將影響本案商業(yè)用房的定位。 ―――－人口增長得到有效控制，城鎮(zhèn)居民收入和居民可支配收入不斷增長。 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元） 住宅投資（萬元） 購置土地（萬方） 房屋施工 :萬方 住宅施工：萬方 房屋新開工 住宅新開工 商品房竣工（萬方） 住宅竣工（萬方） 商品房銷售（萬方） 實際銷售（萬方） 房屋空置（萬方） 空置住宅（萬方） 2020 110699 64374 25.44 120.33 90.59. 71.92 50.6 43.23 33.08 32.43 26.21 10.15 1.5 2020 64290 46405 110.57 79.52 62.3 43.43 33.7 49.12 35 40.52 33.24 11.19 5.68 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)金融用地規(guī)劃采用點線結(jié)合方式、結(jié)合中心區(qū)布局形成四個集中的商業(yè)網(wǎng)點，分別為老城中心 、前園路中心、陽湖中心和黎陽中心。另外新建的恒隆廣場、恒隆商貿(mào)城等大型商場的加盟，績溪的現(xiàn)代百貨業(yè)日趨壯大。 發(fā)展階段：已經(jīng)開始向商圈的整體提升階段發(fā)展，各類沿街商鋪具有一定的檔次，并且形成了老街、步行街等具有濃郁購物氛圍的特色街。 租金狀況：老街購物者基本為外地游客，相對而言，兩頭入口處的人氣旺一些，總體租金狀況是中間低、兩頭高，約為 2.53.8 元 /平方 米 /天。績溪西路口的商業(yè)大廈已被合肥百大集團收購，自 6 月 1 日起開始重新裝修，三個月后再進行營業(yè)，南部至新安大橋兩側(cè)多為一些沿街小店。 績溪中路 范圍：前園路至新安路一段。 主要業(yè)態(tài)：餐飲、服飾、家電、茶葉、摩配、百貨等。 經(jīng)營狀況：人流量較大，經(jīng)營狀況較好。 業(yè)態(tài)：一層為日用百貨、五金電器、工藝品、文化用品、針織用品，二層為皮革制品、塑料制品、服裝、鞋帽以及床上用品，三層為精品服裝。整體出售或出租有利于后期的經(jīng)營與管理，但客戶群較少，需要大力招商；分割出售，客戶群較廣，能盡快回籠資金，但 不利于后期的經(jīng)營，可統(tǒng)一招商采用“返租“等手段來吸引購買客戶?，F(xiàn)在已由另一家公司接手，重新定位，重新招商，大概 910 月開始重新銷售。所以，在其輻射范圍內(nèi)，大賣場具有相對獨立性和唯一性。建議一期開盤折后價為： 住宅折實均價： 1350 元 /M2 商鋪折實均價： 分開銷售：一層 38005000 元 /平方米，二層 2500 元 /平方米左右，三層1400 元 /平方米 12 層一起出售的：外街均價 3900 元 /平方米左右，內(nèi)街均價 3000 元 /平方米； 13 層一起出售的：外街均價 3500 元 /平方米左右，內(nèi)街均價 2500 元 /平方米； .fdcsky. 圖表 1 8241 6001 9139 6320 10935 6894 12706 7608 職工平均工資（元） 人均可支配收入（元） Sheet1 年度 2020 2020 2020 2020 職工平均工資（元） 8241 9139 10935 12706 人均可支配收入（元） 6001 6320 6894 7608 Sheet1 0 0 0 0 0 0 0 0 職工平均工資（元） 人均可支配收入（元） Sheet2 Sheet3 。在績溪家得利營業(yè)面積 8000 多平方米，商品種類 4000 多種，在績溪來說具有核心競爭力，幾乎覆蓋的全市范圍，家得利的進入，使得華聯(lián)超市奄奄一息，蘇果超市營業(yè)額開始下滑。 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品形象定位： 打造績溪“新城生活中心” 創(chuàng)建績溪的 RBD（ Recreational Business District，即城市商業(yè)游憩區(qū)，簡稱 RBD）。 租售分析 績溪新建商業(yè)開發(fā)商以出售為主，交房后規(guī)模較大的一般設(shè)置市場部，由市場部負責租賃（如秀水豪園、濱江華庭、世紀花園等）。 規(guī)模：建筑面積 3.8 萬平方米，有 2020 平方米停車場。 特征：這條街是績溪有一定特色的商業(yè)街道，整條街商業(yè)分布以五金、建材、電機工具為主，人流量不多，商業(yè)氛圍有待形成。 發(fā)展階段：城市商業(yè)中心地位已經(jīng)呈現(xiàn)，但目前商業(yè)檔次和商業(yè)氛圍還不是很好。該條街道由東向西，按其業(yè)態(tài)及檔次可分為四段： A、前園路 至仙人洞路一段主要是低檔商品，業(yè)態(tài)散亂； B、由仙人洞路至寬網(wǎng)大廈，主要是城市花園新街的沿街商鋪，與其內(nèi)街不同，全都產(chǎn)權(quán)出售，并已有轉(zhuǎn)租經(jīng)營； C、由寬網(wǎng)大廈至家得利超市一段，北面主要是維多利亞廣場沿街商鋪，女性品牌服飾、鞋包為主，南面沿街商鋪主要是數(shù)碼、電子、電器產(chǎn)品居多； D、由家得利往西，主要是珠寶、鉆石、高檔服飾等。 經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨、咖啡、眼鏡。目前整體經(jīng)營較好。 重點商街詳情： 績溪西路 范圍：新安北路至華馨路一段。 餐飲娛樂命運不同： 績溪市的餐飲業(yè)較為發(fā)達，老街一樓、臨江一樓、小尾羊、高中低檔的徽菜館等等，外地游客能隨時享受到徽菜風格的美食。 保留調(diào)整現(xiàn)有的市