【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 7購(gòu)物紅旗超市、紅艷超市、沿街各種商鋪8城市公建邛崍客運(yùn)站等9休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所方圓街、金桂街等10河流等地貌南河11醫(yī)院邛崍市人民醫(yī)院等12緊臨建成道路匯源街、東星大道13緊臨規(guī)劃道路匯源街延伸線（與鳳凰大道相交，建設(shè)時(shí)間還未正式確定）14相鄰規(guī)劃道路方圓街南延線（與鳳凰大道相交，2004年內(nèi)建設(shè)）金桂街南延線（與鳳凰大道相交，2004年內(nèi)建設(shè)）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平⑴、國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體水平2003年，邛崍市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較為平穩(wěn)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），%。2003年，%，其中：，%。（其中：），（其中：），（），（）。從以上數(shù)據(jù)可以看出，2003年，邛崍市房地產(chǎn)市場(chǎng)的施工面積和新開(kāi)工面積相對(duì)于目前的銷(xiāo)售額而言，顯得較為龐大。同時(shí)，通過(guò)對(duì)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人的訪談，我們得知目前邛崍的辦公樓市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)尚未正式開(kāi)始，故而在房屋施工面積與住宅施工面積的差值中，營(yíng)業(yè)用房占大部分的比例，由此我們不難推斷，在將來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，邛崍市房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房的供給量將會(huì)持續(xù)居于一個(gè)較高的水平。⑵、周邊商業(yè)狀況從整個(gè)邛崍城區(qū)來(lái)看，由于城區(qū)人口數(shù)量較多，城內(nèi)公交車(chē)、出租車(chē)、人力三輪車(chē)等各種交通方式一應(yīng)俱全，城內(nèi)城外交通均較為方便，城市道路較為整潔，有一定的綠化率；現(xiàn)在城區(qū)內(nèi)零星分布了紅旗連鎖、廣客隆、紅艷等多家中小型超市，還有各類(lèi)型底層商鋪散布于城區(qū)各個(gè)角落，各類(lèi)型日常生活用品商店隨處可見(jiàn)，使得整個(gè)城區(qū)商業(yè)氛圍較為濃厚、生活較為方便。而從本項(xiàng)目地塊及周邊來(lái)看，城東片區(qū)在政府的規(guī)劃指導(dǎo)之下（同時(shí)也是市場(chǎng)自身發(fā)展的結(jié)果），已經(jīng)形成了兩種主流業(yè)態(tài)：餐飲休閑娛樂(lè)和建材飾材（具體情況在下一章中進(jìn)行闡述），本項(xiàng)目具備發(fā)展餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)和建材飾材業(yè)兩種業(yè)態(tài)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。㈢、城市區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展方向邛崍市新城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)與分區(qū)建設(shè)圖城市發(fā)展方向：近年來(lái)，邛崍城市建設(shè)按照“樹(shù)形象、抓機(jī)遇、促發(fā)展”的工作思路和“東方波爾多，天府五彩城”的城市總體形象定位，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，并取得了城市建設(shè)的可喜成績(jī)。到2003年，通過(guò)集思廣益、反復(fù)論證之后，邛崍市政府將近期發(fā)展重心放到了新城區(qū)。同時(shí)，為提升城市綜合品質(zhì)，政府提出建設(shè)“西部鳳凰城”的目標(biāo)：創(chuàng)造一個(gè)集旅游、休閑、度假為一體的浪漫新城，為西部大都會(huì)成都量身打造一個(gè)“周末假日城”，為四川乃至于更大范圍內(nèi)的旅游市場(chǎng)創(chuàng)造一個(gè)“消費(fèi)浪漫”的休閑城。這一城市整體定位為本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位提供了重要的指引方向。而在政府的規(guī)劃中，自東街延伸至318國(guó)道一段形成城市副中心區(qū)域，這一區(qū)域是緩解城市中心區(qū)人流、物流、用地風(fēng)貌制約壓力的新城市中心，而本項(xiàng)目地塊正是處于這一區(qū)域與新城區(qū)的交匯處（按照規(guī)劃新城區(qū)玉帶街以東、東星大道以南部分規(guī)劃的是兩個(gè)居住用地片區(qū)——5號(hào)和6號(hào)“新城區(qū)居住社區(qū)”用地），從而使本項(xiàng)目具有較大的發(fā)展?jié)摿??？傊?xiàng)目地塊所在的區(qū)域是邛崍市城市規(guī)劃中舊城與新城的結(jié)合地帶、城市副中心區(qū)域與城市新興居住區(qū)的交匯帶，是在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將獲得重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域，同時(shí)也是目前邛崍城區(qū)居民較為認(rèn)可的具備餐飲休閑娛樂(lè)市場(chǎng)基礎(chǔ)的區(qū)域。因此，本項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展前景較佳。第四章、邛崍房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與分析知已知彼，百戰(zhàn)不殆?！獙O子精要提示：邛崍市土地供給狀況及土地需求分析、邛崍房地產(chǎn)市場(chǎng)概述、邛崍城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研、邛崍城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征、邛崍房地產(chǎn)及商業(yè)業(yè)界人士訪談、邛崍城區(qū)未來(lái)13年房市趨勢(shì)等一、邛崍市土地供給狀況及土地需求分析㈠、市場(chǎng)土地供給狀況邛崍市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市面貌改善，結(jié)合邛崍市的實(shí)際情況，可以從兩個(gè)方面啟動(dòng)，一是走擴(kuò)大城市外延策略，二是加快中心城區(qū)改造的步伐?！囤鰨埵锌傮w規(guī)劃（19952010）》提出：2005年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口要達(dá)到17萬(wàn)人，規(guī)劃建成區(qū)用地達(dá)到14平方公里，2010年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口20萬(wàn)人，規(guī)劃建成區(qū)面積17平方公里，2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口27萬(wàn)人，規(guī)劃建成區(qū)面積23平方公里。按照上述目標(biāo)，到2015年邛崍市規(guī)劃建成區(qū)面積將達(dá)到18平方公里，城市建設(shè)尚需要7平方公里（10500畝）土地。結(jié)合邛崍市現(xiàn)階段城市發(fā)展現(xiàn)狀，要實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，每年需增加城市建設(shè)用地1050畝。據(jù)邛崍市土地儲(chǔ)備交易中心提供的資料，在現(xiàn)建成區(qū)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)面積為7421畝，加之邛崍市3000畝占用耕地的建設(shè)用地指標(biāo)全部納入土地儲(chǔ)備交易中心，其總共可以?xún)?chǔ)備土地總量為10412畝，可供土地量小于城市規(guī)劃發(fā)展建設(shè)的用地需求。邛崍市土地儲(chǔ)備交易中心自成立以來(lái)共儲(chǔ)備23宗地塊，現(xiàn)已出讓16宗，面積164畝，已儲(chǔ)備和擬儲(chǔ)備土地總量無(wú)法滿(mǎn)足邛崍市中長(zhǎng)期建設(shè)規(guī)劃用地的需求。在過(guò)去的19992001年中，邛崍市國(guó)土資源局對(duì)城市規(guī)劃區(qū)供地分別為230畝、540畝、920畝，呈逐年遞增趨勢(shì)。2002年由于邛崍市政府加強(qiáng)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷經(jīng)營(yíng)，并實(shí)施非飽和供地政策，有計(jì)劃地對(duì)土地供應(yīng)總量進(jìn)行宏觀調(diào)控。㈡、城市土地需求分析從嚴(yán)格意義上而言，本項(xiàng)目應(yīng)屬于新城區(qū)建設(shè)范疇，結(jié)合城市總體規(guī)劃，其正常開(kāi)發(fā)模式應(yīng)以商業(yè)、綜合、辦公、住宅為主，對(duì)這種類(lèi)型的市場(chǎng)需求主要取決于人民生活水平狀況。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，經(jīng)過(guò)整理，得到邛崍市城市居民人均可支配收入表：表邛崍市城市居民人均可支配收入表年份1999年2000年2001年2002年2003年人均可支配收入(元/人)53905629610966287065增長(zhǎng)比例%%%%點(diǎn)評(píng)：可以看出邛崍市城市居民人均可支配收入在以平均每年7%左右的比例增長(zhǎng)，而且近三年增長(zhǎng)的比例最大。居民消費(fèi)能力的提高，必然刺激對(duì)生活質(zhì)量的追求，在衣食住行方面，消費(fèi)的絕對(duì)數(shù)量必然增加，從而帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。現(xiàn)階段，人們一般在住的方面花費(fèi)比例較大，一般在25%—30%以上，因此，隨著居民消費(fèi)能力的增強(qiáng)，必將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)及餐飲休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)土地需求的增長(zhǎng)。二、邛崍城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀概述目前，邛崍市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)總體來(lái)說(shuō)尚處在初步發(fā)展階段。近3年來(lái)邛崍房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是圍繞著舊城改造來(lái)展開(kāi)，但是，這種舊城改造的政策性較強(qiáng)，其運(yùn)作也不是純市場(chǎng)化的。從而造成邛崍房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程十分緩慢，真正意義上的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不多，規(guī)模較小，運(yùn)作落后。但隨著新區(qū)“邛崍新城”集群式房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，邛崍房地產(chǎn)業(yè)正逐漸向市場(chǎng)化過(guò)渡。三、邛崍房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研㈠、邛崍房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯總表1999—2003年房地產(chǎn)業(yè)完成投資總額統(tǒng)計(jì)表（單位：萬(wàn)元）年份1999年2000年2001年2002年2003完成投資總額188020421203741112927260表1998—2002年房地產(chǎn)竣工統(tǒng)計(jì)表 單位：萬(wàn)/㎡年份1998年1999年2000年2002年房屋竣工面積住宅綜合點(diǎn)評(píng)：邛崍房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅整體規(guī)模大，但商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最為繁榮，這體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)量和銷(xiāo)售情況方面。新開(kāi)工面積增速迅猛，這預(yù)示著未來(lái)一定時(shí)間的市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求的情況，因?yàn)樵跐撛诘墓┙o增大時(shí)，需求卻在下滑。㈡、區(qū)域內(nèi)主要在售樓盤(pán)一覽表邛崍市主要在售樓盤(pán)一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)地址開(kāi)發(fā)商物業(yè)形態(tài)面積幅度(㎡)價(jià)格(元/㎡)銷(xiāo)售狀況其他邛崍新城天天步行街邛崍市玉帶街成都瑞云置業(yè)有限責(zé)任公司6層住宅+3層商業(yè)用房30150步行街：1F：310050002F：198025003F: 13801500露臺(tái)：400步行街：50%步行街占地23畝，建面11350㎡。先委托管理公司經(jīng)營(yíng)五年,每年按5%返租；且由管理公司負(fù)責(zé)裝修。6間門(mén)面為一組，中間兩間為單獨(dú)1F（50㎡），兩側(cè)均為“1F兩間＋2F3間+3F3間”—共8間組合銷(xiāo)售，面積達(dá)到200余㎡。華夏名園二期預(yù)計(jì)占地120畝，總建面115966，㎡，㎡，綠化率46%。玉帶生活廣場(chǎng)邛崍?zhí)烊鸪鞘虚_(kāi)發(fā)有限公司，成都市越恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地約10余畝商住樓＋多層住宅商業(yè)約40－100㎡約4000－7000商業(yè)部分銷(xiāo)售約30％總占地約10余畝，占據(jù)邛崍新城區(qū)最佳口岸，但沒(méi)有明確的、具有說(shuō)服力與競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)定位，盡管升值潛力較大，但目前的認(rèn)可度較低。五彩大世界五彩廣場(chǎng)旁邛崍五彩大世界開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司34層家?guī)У觐?lèi)型的商鋪30100（單層面積）1F鋪面：55001300024F住房：40073380%（2001年5月開(kāi)盤(pán)）占地110畝，建面6萬(wàn)㎡。臨東西街鋪面銷(xiāo)售與目前的經(jīng)營(yíng)情況都較好。但內(nèi)部步行街位置的鋪面銷(xiāo)售與目前的經(jīng)營(yíng)情況都較差，在9月份調(diào)查時(shí)，入住率僅為40%左右。該項(xiàng)目的目前銷(xiāo)售基本處于停滯狀態(tài)。但通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著時(shí)間的推移，商氣逐步聚集，許多原本打算將已購(gòu)商鋪出租的業(yè)主基于多方面的考慮，開(kāi)始自己進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。目前的入住率已經(jīng)達(dá)到了60%以上。同時(shí)在已經(jīng)開(kāi)始營(yíng)業(yè)商鋪的80%左右的經(jīng)營(yíng)戶(hù)已經(jīng)在24樓的住房中安家，但普遍反映此種類(lèi)型的家?guī)У甑纳套蔷蛹倚Ч?。文君古街東街菜市口、文君街重慶樂(lè)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司78層商?。▋蓪由啼仯?3層純商業(yè)用房住宅：70150商鋪：30120住宅：700900商鋪：700014000住宅：65%（在售部分）商鋪：40 %（一樓）該項(xiàng)目與2003年2月開(kāi)盤(pán)，是目前邛崍城區(qū)最具古風(fēng)古貌建筑特色的新建小區(qū)。整體上可分為兩片：靠南街側(cè)的“文君街”純商業(yè)和和靠東街側(cè)的菜市口商住樓部分。目前純商業(yè)部分的23樓已經(jīng)被兩個(gè)單位購(gòu)買(mǎi)，一樓因全景初步呈現(xiàn)，銷(xiāo)售率已超過(guò)80%。而商住樓部分的營(yíng)業(yè)房目前銷(xiāo)售較緩慢。華夏景園西橋西南側(cè)成都瑞云置業(yè)有限責(zé)任公司3層單體別墅4層連排別墅單體：380以上連排：280以上單體：23002700連排：15001700單體：32套余1套連排：36套余2套（2003年上半年交房）該項(xiàng)目總占地88畝，緊鄰西河，自然環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，其小區(qū)的定位檔次和價(jià)格在目前的邛崍市均是最高。項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況證明其定位切合了市場(chǎng)的需求，同時(shí)也說(shuō)明中高檔定位的住宅小區(qū)在邛崍有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)發(fā)展?jié)摿?。南寧花園南街345346新都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司5層住宅（臨街底樓商鋪）住宅：50190商鋪：3050住宅：6901180商鋪：4500550090%該項(xiàng)目占地約22畝，，一期于2000 年10月開(kāi)盤(pán)，2001年12月交房，目前所剩住宅主要是少量位置較差，戶(hù)型稍次的套二戶(hù)型。新世紀(jì)花園東星大道展望房產(chǎn)5層住宅（臨街底樓商鋪）、3層家?guī)У辍?層聯(lián)體別墅住宅：88189家?guī)У辏?23聯(lián)體別墅：306住宅；500720商鋪：25004200家?guī)У辏?1001300普通住宅及底層商鋪已售完，還剩少部分家?guī)У旰椭懈邫n住宅該項(xiàng)目占地約11畝，總建面約10400平米， 2002年3月開(kāi)盤(pán)。東森花園東星大道四川鑫龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司6層住宅及底層商鋪?zhàn)≌?37254住宅；410900商鋪：29004000底層商鋪售完，剩少量住宅， 2000年6月開(kāi)盤(pán)。銀豐閣建設(shè)路邛崍高宇集團(tuán)3層家?guī)У甑讓由啼伱娣e約:底層商鋪：約80009000近期開(kāi)盤(pán)總建面約4700㎡（建筑進(jìn)深約21米，面寬約75米），僅一幢，18個(gè)家?guī)У辏ǎ?，?4米）銀豐苑銀豐路、318國(guó)道旁邛崍高宇集團(tuán)3層家?guī)У?24－260三層均一價(jià)：1150－13802003年底㎡，㎡，緊鄰東虹農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，綠化率達(dá)35％，共5棟，其中ABC三棟均為二樓一底家?guī)У?。部分樓盤(pán)實(shí)景圖片：華夏名園天天步行街實(shí)景圖極富地方特色的市中心項(xiàng)目——文廟古街實(shí)景圖華德步行街實(shí)景（內(nèi)側(cè)）五彩大世界實(shí)景圖（西部?jī)?nèi)側(cè)）㈢、邛崍代表樓盤(pán)個(gè)案資料統(tǒng)計(jì)與分析個(gè)案一、 金色時(shí)代 調(diào)查時(shí)間：項(xiàng)目名稱(chēng)金色時(shí)代項(xiàng)目地址邛崍市東街、南街交匯處開(kāi)發(fā)商邛崍市陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總用地面積總建筑面積住宅面積營(yíng)業(yè)房面積總棟數(shù)總套數(shù)1278823000㎡15000㎡5460㎡6住宅118戶(hù)商鋪148間物業(yè)類(lèi)型建筑風(fēng)格層 數(shù)結(jié)構(gòu)形式容積率綠化率多層（底樓商鋪）古典4層底框+磚混10%公攤系數(shù)層 高樓間距裝修標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型面積住宅單價(jià)（元/㎡）10%住宅3m15m清水住宅70190㎡商鋪1080㎡ 3F：8004F：6504躍5：750均價(jià)（元/㎡）差價(jià)系數(shù)付款方式物管收費(fèi)營(yíng)業(yè)房單價(jià)（元/㎡）720層差50元按揭優(yōu)惠3%一次性6%㎡月臨東街商鋪1400015000臨南街商鋪1300014000其余300010000開(kāi)盤(pán)時(shí)間交房時(shí)間銷(xiāo)售率銷(xiāo)售戶(hù)數(shù)車(chē)位及單價(jià)商鋪：45%（臨東、南街100%）住宅：90%商鋪：約60間住宅：約110套暫未定主 要 戶(hù) 型 情 況序號(hào)戶(hù)型格局面積(㎡)空間形式銷(xiāo)售比A3室2廳2衛(wèi)平層90%B4室2廳2衛(wèi)平層C3室2廳2衛(wèi)平層D4室2廳2衛(wèi)平層3室2廳1衛(wèi)E