【文章內容簡介】 住宅市場的主流產品l 公寓216。 標準戶型：120㎡的3房2廳2衛(wèi)，暢銷。216。 小戶型：90－100㎡的2房2廳，暢銷。216。 大戶型：130－140㎡的3房2廳2衛(wèi)、140㎡以上4－6房的戶型，銷售較慢。l 聯(lián)排別墅：四聯(lián)、六聯(lián)、八聯(lián)，180㎡－220㎡，其中180㎡暢銷。l 獨立別墅：250㎡－350㎡，大于300㎡的居多，其中250㎡暢銷。 住宅市場的空缺產品l 精裝修房。在售樓盤的住宅均為毛坯房，精裝修房的節(jié)約住戶裝修成本及裝修時間。若引導得法，將大有市場。l 系統(tǒng)的基礎教育配套。此次重點調查的25個樓盤中，僅懷德苑引入一所重點小學，其余的中大型樓盤也只有幼兒園。l 公寓：216。 較大戶型：100－105㎡的3房2廳2衛(wèi)。95－100㎡的3房2廳1衛(wèi)。216。 小戶型：70－85㎡的2房2廳1衛(wèi)－2房2廳2衛(wèi)?，F(xiàn)有市場曾出現(xiàn)85－93㎡的小戶型，銷售情況非常好?？蛇m當調整為90㎡左右的3房2廳1衛(wèi)或大2房2廳2衛(wèi)。216。 超小戶型：40－60㎡的1房1廳、2房1廳。因常州人口較少，流動人口更少，所以1房1廳的戶型需求量不會太大。如在60㎡的2房1廳的基礎上增加20㎡，以2000元／㎡計算，首期僅多付8000－12000元也不失為一種選擇，所以該類戶型在常州市的需求量不很明朗。l 聯(lián)排別墅：雙聯(lián)戶型，前后花園。在進一步滿足常州人對室內環(huán)境及私密性的要求外，用半開放式的環(huán)境設計（用矮灌木分割前后花園取代高柵欄）適當引導他們享受社區(qū)氣氛。l 獨立別墅：頂級別墅，大環(huán)境。在提高別墅的品位上有許多可供挖掘的市場空缺。但常州人對此類物業(yè)的需求量及其利潤空間還需進一步分析，同時對開發(fā)商的企業(yè)品牌有相當高的要求。附:《樓盤調查匯總表》 可類比項目研究樓盤名稱金色新城項目類型多層、小高層、高層(未推出)發(fā)展商江蘇新城集團地理位置新市路6號工程進度一期主體完工、二期動工交通狀況位于市中心，交通十分便利總占地面積——總建筑面積50萬㎡層數(shù)多層6小高層911建筑風格現(xiàn)代容積率綠化率50%實用率87％配套設施2個會所、2個泳池、2個超市、1個大型農貿市場推出日期交樓日期2004．3付款方式一次性98折，八成三十年按揭售價最高3100元/㎡最低2750元/㎡均價2880元/㎡銷售率一期85%交樓標準毛坯管理費㎡主力戶型情況類型面積比例銷售率二室二廳 ㎡、㎡三室二廳㎡四室二廳㎡五室二廳㎡目標客戶群中高收入階層(企業(yè)中高管理階層、事業(yè)單位職員和個私企業(yè)主)主力賣點地段、規(guī)模、品質、學區(qū)廣告訴求市中心五十萬平米高品質生活城堡綜合點評造城概念，營銷手法在常州最先進，設有樣板房及樣板環(huán)境，售樓部裝修大氣。第一期去年10月22日開盤時價格定位在3200元/㎡，豪宅概念，擬針對中心城區(qū)的高收入者，但銷售形勢嚴峻，隨即價格下調到2900元/㎡，目前銷售率達到85％，其中一半為武進區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主購買，另一半為老城區(qū)的醫(yī)生、白領、公務員購買。今年10月22日推出第二期，至今為止，銷售情況不佳。樓盤名稱世紀明珠園項目類型多層、小高層、高層發(fā)展商常州潤隆房地產開發(fā)有限公司地理位置勞動西路2號工程進度三期封頂交通狀況極其便捷，有7條公交線經過總占地面積8．3萬㎡總建筑面積16萬㎡層數(shù)三期小高層911建筑風格歐陸容積率1．9綠化率42%實用率配套設施會所、菜場、雙語幼稚園、銀行、美容美發(fā)等推出日期三期2002．5交樓日期2003．付款方式一次性，八成三十年按揭售價最高3950元/㎡最低2760元/㎡均價3200元/㎡銷售率60%交樓標準管理費／㎡主力戶型情況類型面積比例銷售率三室二廳一衛(wèi) 125133㎡54％50％三室二廳二衛(wèi)13176㎡30％80％四室二廳三衛(wèi)205㎡10％10％六室二廳三衛(wèi)21250㎡6％80％目標客戶群個私企業(yè)主、公司高層管理人員主力賣點地段、環(huán)境、規(guī)模、配套廣告訴求財富階層非凡之選綜合點評中心城區(qū)的后起之秀，首推第一期時市場并不看好，但其人性化的規(guī)劃設計及多級立體綠化初現(xiàn)廣州大盤經典手筆的端倪。有業(yè)內人士認為：綜合素質在常州市列第一位。樓盤名稱明日星城（怡康花園三期）項目類型高層發(fā)展商常州怡康房地產開發(fā)公司地理位置關河中路80號工程進度剛開工交通狀況總占地面積——總建筑面積——層數(shù)高層20建筑風格歐陸容積率——綠化率38%實用率84％配套設施6800㎡三層會所（泳池2個、網球場、健身房、桌球室、便利店等）推出日期2002．3交樓日期2004．5付款方式一次性96折，八成三十年按揭售價最高最低均價23002500元/㎡銷售率55%預測交樓標準管理費㎡主力戶型情況類型面積比例銷售率三室二廳二衛(wèi)㎡三室二廳二衛(wèi)㎡目標客戶群事業(yè)單位中高收入者,企業(yè)高層管理人員,個私企業(yè)主主力賣點地段、品質廣告訴求有高度才有境界綜合點評常州市首個國家級小康示范小區(qū)，曾獲建設部及科技部頒發(fā)的規(guī)劃設計、工程質量、科技進步、環(huán)境質量、物業(yè)管理五項優(yōu)秀獎的小區(qū)。一期二期銷售良好，有較高的美譽度，創(chuàng)造了良好的銷售業(yè)績。第三期由于規(guī)劃變動，在社會上造成了極大的負面影響，加之位置鄰近鐵路，銷售受阻。樓盤名稱藍色港灣項目類型小高層、聯(lián)排別墅、獨立別墅發(fā)展商常州高成房地產開發(fā)有限公司地理位置新區(qū)長江路北（新區(qū)公園正對面）工程進度小高層竣工，別墅已成現(xiàn)房交通狀況交通較便利，公交路線較少總占地面積7．87萬㎡總建筑面積9．9萬㎡層數(shù)小高層10建筑風格歐陸容積率1．28綠化率35%實用率配套設施會所、藍港廣場推出日期2002．1交樓日期2002．12付款方式七成按揭售價均價小高層2300聯(lián)排2500獨立3500銷售率85%交樓標準管理費主力戶型情況類型面積比例銷售率三室二廳二衛(wèi)㎡聯(lián)排別墅㎡獨立別墅㎡目標客戶群公務員、周邊外企中層管理人員、個企企業(yè)主主力賣點環(huán)境、生活理念廣告訴求生活因藍色而改變綜合點評新北區(qū)的多元化產品結構項目。期房發(fā)售，聯(lián)排別墅最暢銷，其中180㎡的戶型（總價45萬元）最先銷售完畢。公寓中130㎡的戶型（總價30萬元）較好賣，目前已銷售率85％。獨立別墅銷售較慢，每套總價在116萬元以上。發(fā)展商為高成公司，當?shù)仄髽I(yè)排行在三甲之內，同時銷售的樓盤還有藍色星空、萊茵花園，萊茵花園（二線城區(qū)）與藍色港灣極其相似，僅僅所處區(qū)域有所分別。該公司的三個樓盤今年在常州市的銷售速度在常州市屬均前列。樓盤名稱懷德苑當代藝墅（四期）項目類型高層、小高層發(fā)展商常信房地產開發(fā)公司地理位置懷德南路79號工程進度主體竣工交通狀況3路、903路公交車總占地面積——總建筑面積50萬層數(shù)小高層9高層15建筑風格現(xiàn)代容積率——綠化率30%實用率配套設施商業(yè)街、會所、小學、幼兒園推出日期2001．5交樓日期2003．7付款方式八成按揭售價最高最低均價2700元／㎡銷售率四期80%交樓標準管理費㎡主力戶型情況類型面積比例銷售率二室二廳一衛(wèi) 105㎡90％三室二廳一衛(wèi)138㎡92％三室二廳二衛(wèi)㎡89％四室二廳二衛(wèi)158㎡85％目標客戶群投資購房者,公務員,中高管理人員主力賣點物業(yè)管理廣告訴求,一層平面兩層空間綜合點評常州最知名的老牌開發(fā)商，以物管著稱。第一家引入常州市當?shù)亟逃放啤智敖中W。其開發(fā)商在常州市當?shù)仄髽I(yè)中名列前茅——常信公司，與?；莨就瑢傩磐屑瘓F下屬企業(yè)。曾獲得中國房地產協(xié)會頒發(fā)的全國優(yōu)秀人文環(huán)境社區(qū)獎。樓盤名稱天安新城市花園項目類型小高層發(fā)展商天安房地產公司地理位置新區(qū)公園東工程進度三期開工交通狀況226路公交車總占地面積——總建筑面積14萬㎡層數(shù)小高層9建筑風格現(xiàn)代容積率——綠化率——實用率——配套設施會所推出日期——交樓日期2003．6付款方式八成三十年按揭售價最高最低1期1700元/㎡均價2500元/㎡銷售率70%交樓標準管理費——主力戶型情況類型面積比例銷售率三室二廳 120150㎡四室二廳130140㎡五室二廳(平面)150160㎡五室二廳(躍層)210220㎡目標客戶群市區(qū)較年輕的中層管理人員，個私企業(yè)主主力賣點環(huán)境、品質廣告訴求被城市珍藏的自然綜合點評第一家進入常州房地產界的外資企業(yè)，口碑較好，小區(qū)大面積的整體綠化給人很大的吸引力。物業(yè)管理處于常州市龍頭位置。 常州市住宅消費市場研究 消費者市場調查結果本次消費者調查由7人組成調查小組，歷經6天時間的調查，共計42個工作日，分別對市區(qū)、新區(qū)及薛家鎮(zhèn)三個區(qū)域，以入戶調查、問卷派發(fā)回收調查及房產會上調查三種形式對常州市購房消費者作了一個初步的摸底調查，共回收有效問卷642份，其中市區(qū)261份、新區(qū)381份，%，單項有效最低指標71%。從以上數(shù)字顯示，此次調查的結果不一定能完全反映常州市市民的住房消費的真實意圖。l 未來幾年購房消費主體從以上問卷所反映的年齡結構、學歷、家庭收入、家庭人口等指標統(tǒng)計結果可以看出未來幾年購房消費的主體應集中在2638的中青年一代，他們年齡輕、學歷較高、收入較穩(wěn)定、家庭人口較少、負擔輕；這部分人容易接受新事物，對未來生活預期充滿希望，這部分群體也正是奧園歷來的購房者的中堅力量。但從家庭收入的指標來看，因涉及個人的隱私，所反映的情況真實性有待斟酌，另外反映常州人對此話題相當敏感。l 新區(qū)成了置業(yè)的首選從“購房動機”和“置業(yè)區(qū)域”來看，首選新區(qū)置業(yè)的比例較大，相反市中心置業(yè)的欲望并非很強烈，而且首次置業(yè)的比重較大，二次置業(yè)的比例緊隨其后，這一方面說明未來幾年的購房潛在需求量還很大，同時也說明城市的改造已加快和二手市場已全面啟動；購房作為投資的想法已初露端倪，而且基數(shù)較大，說明常州人的投資意識較強烈。l 購房者越來越理智，消費觀念也在逐步發(fā)生改變總比例：200%從“交房標準、重點考慮因素、配套等幾項指標來看：178。 明購房者在對裝修標準的介定還較模糊；178。 從以前一味追求價格、地段，而今他們開始追求景觀環(huán)境、配套、品牌、消費者購房 觀念也逐漸在發(fā)生改變，購房者也越來越理智；178。 在現(xiàn)配套需求方向，也越來越看重，在交通、購物、醫(yī)療設施、運動、教育設施中