【文章內(nèi)容簡介】 住宅市場的主流產(chǎn)品l 公寓216。 標(biāo)準(zhǔn)戶型：120㎡的3房2廳2衛(wèi)，暢銷。216。 小戶型：90－100㎡的2房2廳，暢銷。216。 大戶型：130－140㎡的3房2廳2衛(wèi)、140㎡以上4－6房的戶型，銷售較慢。l 聯(lián)排別墅：四聯(lián)、六聯(lián)、八聯(lián)，180㎡－220㎡，其中180㎡暢銷。l 獨(dú)立別墅：250㎡－350㎡，大于300㎡的居多，其中250㎡暢銷。 住宅市場的空缺產(chǎn)品l 精裝修房。在售樓盤的住宅均為毛坯房，精裝修房的節(jié)約住戶裝修成本及裝修時間。若引導(dǎo)得法，將大有市場。l 系統(tǒng)的基礎(chǔ)教育配套。此次重點(diǎn)調(diào)查的25個樓盤中，僅懷德苑引入一所重點(diǎn)小學(xué)，其余的中大型樓盤也只有幼兒園。l 公寓：216。 較大戶型：100－105㎡的3房2廳2衛(wèi)。95－100㎡的3房2廳1衛(wèi)。216。 小戶型：70－85㎡的2房2廳1衛(wèi)－2房2廳2衛(wèi)?，F(xiàn)有市場曾出現(xiàn)85－93㎡的小戶型，銷售情況非常好。可適當(dāng)調(diào)整為90㎡左右的3房2廳1衛(wèi)或大2房2廳2衛(wèi)。216。 超小戶型：40－60㎡的1房1廳、2房1廳。因常州人口較少，流動人口更少，所以1房1廳的戶型需求量不會太大。如在60㎡的2房1廳的基礎(chǔ)上增加20㎡，以2000元／㎡計(jì)算，首期僅多付8000－12000元也不失為一種選擇，所以該類戶型在常州市的需求量不很明朗。l 聯(lián)排別墅：雙聯(lián)戶型，前后花園。在進(jìn)一步滿足常州人對室內(nèi)環(huán)境及私密性的要求外，用半開放式的環(huán)境設(shè)計(jì)（用矮灌木分割前后花園取代高柵欄）適當(dāng)引導(dǎo)他們享受社區(qū)氣氛。l 獨(dú)立別墅：頂級別墅，大環(huán)境。在提高別墅的品位上有許多可供挖掘的市場空缺。但常州人對此類物業(yè)的需求量及其利潤空間還需進(jìn)一步分析，同時對開發(fā)商的企業(yè)品牌有相當(dāng)高的要求。附:《樓盤調(diào)查匯總表》 可類比項(xiàng)目研究樓盤名稱金色新城項(xiàng)目類型多層、小高層、高層(未推出)發(fā)展商江蘇新城集團(tuán)地理位置新市路6號工程進(jìn)度一期主體完工、二期動工交通狀況位于市中心，交通十分便利總占地面積——總建筑面積50萬㎡層數(shù)多層6小高層911建筑風(fēng)格現(xiàn)代容積率綠化率50%實(shí)用率87％配套設(shè)施2個會所、2個泳池、2個超市、1個大型農(nóng)貿(mào)市場推出日期交樓日期2004．3付款方式一次性98折，八成三十年按揭售價最高3100元/㎡最低2750元/㎡均價2880元/㎡銷售率一期85%交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯管理費(fèi)㎡主力戶型情況類型面積比例銷售率二室二廳 ㎡、㎡三室二廳㎡四室二廳㎡五室二廳㎡目標(biāo)客戶群中高收入階層(企業(yè)中高管理階層、事業(yè)單位職員和個私企業(yè)主)主力賣點(diǎn)地段、規(guī)模、品質(zhì)、學(xué)區(qū)廣告訴求市中心五十萬平米高品質(zhì)生活城堡綜合點(diǎn)評造城概念，營銷手法在常州最先進(jìn)，設(shè)有樣板房及樣板環(huán)境，售樓部裝修大氣。第一期去年10月22日開盤時價格定位在3200元/㎡，豪宅概念，擬針對中心城區(qū)的高收入者，但銷售形勢嚴(yán)峻，隨即價格下調(diào)到2900元/㎡，目前銷售率達(dá)到85％，其中一半為武進(jìn)區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主購買，另一半為老城區(qū)的醫(yī)生、白領(lǐng)、公務(wù)員購買。今年10月22日推出第二期，至今為止，銷售情況不佳。樓盤名稱世紀(jì)明珠園項(xiàng)目類型多層、小高層、高層發(fā)展商常州潤隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置勞動西路2號工程進(jìn)度三期封頂交通狀況極其便捷，有7條公交線經(jīng)過總占地面積8．3萬㎡總建筑面積16萬㎡層數(shù)三期小高層911建筑風(fēng)格歐陸容積率1．9綠化率42%實(shí)用率配套設(shè)施會所、菜場、雙語幼稚園、銀行、美容美發(fā)等推出日期三期2002．5交樓日期2003．付款方式一次性，八成三十年按揭售價最高3950元/㎡最低2760元/㎡均價3200元/㎡銷售率60%交樓標(biāo)準(zhǔn)管理費(fèi)／㎡主力戶型情況類型面積比例銷售率三室二廳一衛(wèi) 125133㎡54％50％三室二廳二衛(wèi)13176㎡30％80％四室二廳三衛(wèi)205㎡10％10％六室二廳三衛(wèi)21250㎡6％80％目標(biāo)客戶群個私企業(yè)主、公司高層管理人員主力賣點(diǎn)地段、環(huán)境、規(guī)模、配套廣告訴求財(cái)富階層非凡之選綜合點(diǎn)評中心城區(qū)的后起之秀，首推第一期時市場并不看好，但其人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)及多級立體綠化初現(xiàn)廣州大盤經(jīng)典手筆的端倪。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：綜合素質(zhì)在常州市列第一位。樓盤名稱明日星城（怡康花園三期）項(xiàng)目類型高層發(fā)展商常州怡康房地產(chǎn)開發(fā)公司地理位置關(guān)河中路80號工程進(jìn)度剛開工交通狀況總占地面積——總建筑面積——層數(shù)高層20建筑風(fēng)格歐陸容積率——綠化率38%實(shí)用率84％配套設(shè)施6800㎡三層會所（泳池2個、網(wǎng)球場、健身房、桌球室、便利店等）推出日期2002．3交樓日期2004．5付款方式一次性96折，八成三十年按揭售價最高最低均價23002500元/㎡銷售率55%預(yù)測交樓標(biāo)準(zhǔn)管理費(fèi)㎡主力戶型情況類型面積比例銷售率三室二廳二衛(wèi)㎡三室二廳二衛(wèi)㎡目標(biāo)客戶群事業(yè)單位中高收入者,企業(yè)高層管理人員,個私企業(yè)主主力賣點(diǎn)地段、品質(zhì)廣告訴求有高度才有境界綜合點(diǎn)評常州市首個國家級小康示范小區(qū)，曾獲建設(shè)部及科技部頒發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、科技進(jìn)步、環(huán)境質(zhì)量、物業(yè)管理五項(xiàng)優(yōu)秀獎的小區(qū)。一期二期銷售良好，有較高的美譽(yù)度，創(chuàng)造了良好的銷售業(yè)績。第三期由于規(guī)劃變動，在社會上造成了極大的負(fù)面影響，加之位置鄰近鐵路，銷售受阻。樓盤名稱藍(lán)色港灣項(xiàng)目類型小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅發(fā)展商常州高成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置新區(qū)長江路北（新區(qū)公園正對面）工程進(jìn)度小高層竣工，別墅已成現(xiàn)房交通狀況交通較便利，公交路線較少總占地面積7．87萬㎡總建筑面積9．9萬㎡層數(shù)小高層10建筑風(fēng)格歐陸容積率1．28綠化率35%實(shí)用率配套設(shè)施會所、藍(lán)港廣場推出日期2002．1交樓日期2002．12付款方式七成按揭售價均價小高層2300聯(lián)排2500獨(dú)立3500銷售率85%交樓標(biāo)準(zhǔn)管理費(fèi)主力戶型情況類型面積比例銷售率三室二廳二衛(wèi)㎡聯(lián)排別墅㎡獨(dú)立別墅㎡目標(biāo)客戶群公務(wù)員、周邊外企中層管理人員、個企企業(yè)主主力賣點(diǎn)環(huán)境、生活理念廣告訴求生活因藍(lán)色而改變綜合點(diǎn)評新北區(qū)的多元化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)項(xiàng)目。期房發(fā)售，聯(lián)排別墅最暢銷，其中180㎡的戶型（總價45萬元）最先銷售完畢。公寓中130㎡的戶型（總價30萬元）較好賣，目前已銷售率85％。獨(dú)立別墅銷售較慢，每套總價在116萬元以上。發(fā)展商為高成公司，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)排行在三甲之內(nèi)，同時銷售的樓盤還有藍(lán)色星空、萊茵花園，萊茵花園（二線城區(qū)）與藍(lán)色港灣極其相似，僅僅所處區(qū)域有所分別。該公司的三個樓盤今年在常州市的銷售速度在常州市屬均前列。樓盤名稱懷德苑當(dāng)代藝墅（四期）項(xiàng)目類型高層、小高層發(fā)展商常信房地產(chǎn)開發(fā)公司地理位置懷德南路79號工程進(jìn)度主體竣工交通狀況3路、903路公交車總占地面積——總建筑面積50萬層數(shù)小高層9高層15建筑風(fēng)格現(xiàn)代容積率——綠化率30%實(shí)用率配套設(shè)施商業(yè)街、會所、小學(xué)、幼兒園推出日期2001．5交樓日期2003．7付款方式八成按揭售價最高最低均價2700元／㎡銷售率四期80%交樓標(biāo)準(zhǔn)管理費(fèi)㎡主力戶型情況類型面積比例銷售率二室二廳一衛(wèi) 105㎡90％三室二廳一衛(wèi)138㎡92％三室二廳二衛(wèi)㎡89％四室二廳二衛(wèi)158㎡85％目標(biāo)客戶群投資購房者,公務(wù)員,中高管理人員主力賣點(diǎn)物業(yè)管理廣告訴求,一層平面兩層空間綜合點(diǎn)評常州最知名的老牌開發(fā)商，以物管著稱。第一家引入常州市當(dāng)?shù)亟逃放啤智敖中W(xué)。其開發(fā)商在常州市當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中名列前茅——常信公司，與?；莨就瑢傩磐屑瘓F(tuán)下屬企業(yè)。曾獲得中國房地產(chǎn)協(xié)會頒發(fā)的全國優(yōu)秀人文環(huán)境社區(qū)獎。樓盤名稱天安新城市花園項(xiàng)目類型小高層發(fā)展商天安房地產(chǎn)公司地理位置新區(qū)公園東工程進(jìn)度三期開工交通狀況226路公交車總占地面積——總建筑面積14萬㎡層數(shù)小高層9建筑風(fēng)格現(xiàn)代容積率——綠化率——實(shí)用率——配套設(shè)施會所推出日期——交樓日期2003．6付款方式八成三十年按揭售價最高最低1期1700元/㎡均價2500元/㎡銷售率70%交樓標(biāo)準(zhǔn)管理費(fèi)——主力戶型情況類型面積比例銷售率三室二廳 120150㎡四室二廳130140㎡五室二廳(平面)150160㎡五室二廳(躍層)210220㎡目標(biāo)客戶群市區(qū)較年輕的中層管理人員，個私企業(yè)主主力賣點(diǎn)環(huán)境、品質(zhì)廣告訴求被城市珍藏的自然綜合點(diǎn)評第一家進(jìn)入常州房地產(chǎn)界的外資企業(yè)，口碑較好，小區(qū)大面積的整體綠化給人很大的吸引力。物業(yè)管理處于常州市龍頭位置。 常州市住宅消費(fèi)市場研究 消費(fèi)者市場調(diào)查結(jié)果本次消費(fèi)者調(diào)查由7人組成調(diào)查小組，歷經(jīng)6天時間的調(diào)查，共計(jì)42個工作日，分別對市區(qū)、新區(qū)及薛家鎮(zhèn)三個區(qū)域，以入戶調(diào)查、問卷派發(fā)回收調(diào)查及房產(chǎn)會上調(diào)查三種形式對常州市購房消費(fèi)者作了一個初步的摸底調(diào)查，共回收有效問卷642份，其中市區(qū)261份、新區(qū)381份，%，單項(xiàng)有效最低指標(biāo)71%。從以上數(shù)字顯示，此次調(diào)查的結(jié)果不一定能完全反映常州市市民的住房消費(fèi)的真實(shí)意圖。l 未來幾年購房消費(fèi)主體從以上問卷所反映的年齡結(jié)構(gòu)、學(xué)歷、家庭收入、家庭人口等指標(biāo)統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看出未來幾年購房消費(fèi)的主體應(yīng)集中在2638的中青年一代，他們年齡輕、學(xué)歷較高、收入較穩(wěn)定、家庭人口較少、負(fù)擔(dān)輕；這部分人容易接受新事物，對未來生活預(yù)期充滿希望，這部分群體也正是奧園歷來的購房者的中堅(jiān)力量。但從家庭收入的指標(biāo)來看，因涉及個人的隱私，所反映的情況真實(shí)性有待斟酌，另外反映常州人對此話題相當(dāng)敏感。l 新區(qū)成了置業(yè)的首選從“購房動機(jī)”和“置業(yè)區(qū)域”來看，首選新區(qū)置業(yè)的比例較大，相反市中心置業(yè)的欲望并非很強(qiáng)烈，而且首次置業(yè)的比重較大，二次置業(yè)的比例緊隨其后，這一方面說明未來幾年的購房潛在需求量還很大，同時也說明城市的改造已加快和二手市場已全面啟動；購房作為投資的想法已初露端倪，而且基數(shù)較大，說明常州人的投資意識較強(qiáng)烈。l 購房者越來越理智，消費(fèi)觀念也在逐步發(fā)生改變總比例：200%從“交房標(biāo)準(zhǔn)、重點(diǎn)考慮因素、配套等幾項(xiàng)指標(biāo)來看：178。 明購房者在對裝修標(biāo)準(zhǔn)的介定還較模糊；178。 從以前一味追求價格、地段，而今他們開始追求景觀環(huán)境、配套、品牌、消費(fèi)者購房 觀念也逐漸在發(fā)生改變，購房者也越來越理智；178。 在現(xiàn)配套需求方向，也越來越看重，在交通、購物、醫(yī)療設(shè)施、運(yùn)動、教育設(shè)施中