【文章內(nèi)容簡介】 御城，享受一站式生活對(duì)于購房者的需求是：一個(gè)具有現(xiàn)代都市氣息的高尚景觀社區(qū)，周邊的商業(yè)配套滿足消費(fèi)者對(duì)生活便利的追求，又使消費(fèi)者享受到項(xiàng)目所給予的寧靜、安謐，是對(duì)居住身份充分體現(xiàn)。商業(yè)定位：幅射天河片區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心 城市部分商業(yè)聚集地。、目標(biāo)消費(fèi)群定位 主要針對(duì)畢節(jié)市中高檔收入群體：市區(qū)希望改善生活環(huán)境的居住人群、在周邊單位及居住的群體、在市區(qū)居有多年工作的公務(wù)員、在市區(qū)多年經(jīng)商的經(jīng)營戶為項(xiàng)目主力目標(biāo)客戶群，周邊城鎮(zhèn)也會(huì)有相當(dāng)一部分消費(fèi)群。具體特征如下：l 政府部門與企事業(yè)單位職業(yè)：教師、公務(wù)員、部分事業(yè)單位職員等。購房原因：希望改善目前居住環(huán)境，追求生活品味，提升居住格調(diào)；具有多年的老城地緣生活情結(jié)和追求一種現(xiàn)代都市生活。該部分群體選擇購房主要特征是以距工作單位遠(yuǎn)近作為購房的主要參考因素。l 經(jīng)商群體職業(yè)：私人老板、高級(jí)管理者購房原因：改善居住條件；提升自己的身份和地位；追求生活的品位；交通方便，離產(chǎn)業(yè)地不太遠(yuǎn)，又住在市中心，易于打理自己的業(yè)務(wù)。l 周邊縣城成功人士多年發(fā)展的積累，從各縣城發(fā)展得非常有出色，有一定的積蓄，是一種想從縣城進(jìn)入市區(qū)的成功人士。從調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，受訪群體目前在市區(qū)基本上都有固定的居住場所，但對(duì)目前居住條件不滿，主要集中在居住面積、環(huán)境、配套等的不足，希望于改變目前居住條件。各客戶群所占比例：根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果及我司的操作經(jīng)驗(yàn)，各客戶群所占比例為：政府部門及企事業(yè)單位群體：經(jīng)商群體：周邊縣市群體為6：3：1。、項(xiàng)目形象定位 打造一個(gè)具有現(xiàn)代都市風(fēng)情的高尚住宅區(qū)，將現(xiàn)代都市的閑適、高雅、寧靜而又積極、樂觀、奮進(jìn)生活方式揉入到建筑、規(guī)劃、設(shè)計(jì)及園林景觀、物業(yè)管理、小區(qū)居住氛圍營造等各個(gè)方面的高尚、精致的生態(tài)人文小區(qū)，都市新生活社區(qū)。、價(jià)格定位A、住宅價(jià)格定位：根據(jù)目前房地產(chǎn)消費(fèi)市場、市場售價(jià)及項(xiàng)目預(yù)計(jì)檔次，必將成為領(lǐng)先于畢節(jié)市房地產(chǎn)市場的高檔產(chǎn)品。因此，建議一期以目前市場的價(jià)格入市，一有利于價(jià)格的可比性形成產(chǎn)品的可比性；二有利于樹立項(xiàng)目品牌，為后期項(xiàng)目形成過渡期，也為后期項(xiàng)目價(jià)格的提升形成一定的基礎(chǔ)?？傮w均價(jià)1360元/㎡ 一期均價(jià)1280元/㎡ 二期均價(jià)1400元/㎡ 三期均價(jià)1380元/㎡ 項(xiàng)目各期的開發(fā)量比例不一，因此，在各期時(shí)達(dá)到均價(jià)時(shí)未必達(dá)到項(xiàng)目的總體均價(jià)。因此，在項(xiàng)目實(shí)際操作過程中需以項(xiàng)目總體均價(jià)為項(xiàng)目實(shí)際值，在各期的價(jià)格作為項(xiàng)目發(fā)展指導(dǎo)價(jià)（詳見后期提供的項(xiàng)目一期價(jià)格表）B、商鋪價(jià)格： 依據(jù)天河路及環(huán)城北路商業(yè)氛圍，按項(xiàng)目的商業(yè)總體定位。建議項(xiàng)目商鋪價(jià)格達(dá)到：一層均價(jià)3500元/㎡二層均價(jià)1800元/㎡目前所提出的價(jià)格是我司對(duì)項(xiàng)目價(jià)格的初步建議，因項(xiàng)目入期與總體操作周期較長，具體價(jià)格按項(xiàng)目實(shí)際情況而定。、規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)建議l 利用小區(qū)總體落差，將小區(qū)打造成層次感強(qiáng)、在小區(qū)整體性的基礎(chǔ)上突出各組團(tuán)的獨(dú)立性與貫通性的居住小區(qū)；l 以人為本的原則，強(qiáng)調(diào)自然與社會(huì)的融合和“以人為本”’的精神，注重社區(qū)生活環(huán)境與文化環(huán)境的營造，創(chuàng)造適宜人居的人文社區(qū)；l 本小區(qū)的商業(yè)天河片區(qū)商業(yè)及城市部分商業(yè)聚集地，因此比例只應(yīng)占總規(guī)模的10%—15%為宜。小區(qū)的商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)，力求達(dá)到商業(yè)環(huán)境與居住環(huán)境相對(duì)統(tǒng)一，商業(yè)人流與居住人流相對(duì)分離的原則，盡力挖掘地塊最大商業(yè)價(jià)值，以充分實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤最大化。l 成本效益原則，通過規(guī)劃設(shè)計(jì)提高產(chǎn)品性價(jià)比實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化；l 市場導(dǎo)向原則，充分考慮目標(biāo)客戶的需求，創(chuàng)造具有領(lǐng)域感、享受感和歸屬感的居住空間； l 以市政公共交通為導(dǎo)向、以行人為基本尺度的道路系統(tǒng)應(yīng)構(gòu)成社區(qū)基本的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；l 綠化、景觀的建設(shè)既要保證提升小區(qū)的整體價(jià)值的需要，又要考慮成本原則。、戶型及面積設(shè)計(jì)的建議l 戶型結(jié)構(gòu)以錯(cuò)層為主，輔以平層、復(fù)式結(jié)構(gòu)。各結(jié)構(gòu)的比例為6：3：1l 功能分區(qū)需明確l 增大客廳及主臥的面積l 將飄窗、凸窗融入至客廳或主臥窗臺(tái)l 盡量使客廳及主臥朝l 設(shè)計(jì)小面積復(fù)式結(jié)構(gòu)、會(huì)所設(shè)置的設(shè)計(jì)建議主要是考慮項(xiàng)目居住群體的室內(nèi)活動(dòng)，并在考慮會(huì)所設(shè)置時(shí)也可以考慮會(huì)所的對(duì)外營業(yè)，增加會(huì)所的盈利性。所以建議會(huì)所主要具有下列功能：l 室外游泳池，從項(xiàng)目調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，有近30%的受訪群體需要配置游泳池，并目前畢節(jié)市對(duì)外游泳池幾乎沒有，有較大的市場空間。并游泳池的配置也有利于提高項(xiàng)目檔次。l 室內(nèi)羽毛球場l 室內(nèi)乒乓球場l 室內(nèi)健身房會(huì)所的設(shè)置主要是針對(duì)群體的室內(nèi)的活動(dòng)，功能相對(duì)較單一。所以，在推廣時(shí)要將整個(gè)小區(qū)的功能配套作為會(huì)所的概念進(jìn)行推廣，也就是泛會(huì)所概念。、環(huán)境、景觀的建議A、目標(biāo)：l 設(shè)計(jì)整體表現(xiàn)堅(jiān)持統(tǒng)一原則、以人為本原則、文化原則、簡潔原則。l 以現(xiàn)代人居環(huán)境的功能要求與自然生態(tài)環(huán)境和諧為目標(biāo)，以高雅的文化底蘊(yùn)為內(nèi)容，以超前的景觀質(zhì)量為要求；堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)原則，營造健康、溫馨的全新理念的生態(tài)型居住環(huán)境。l 各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立，而又使小區(qū)整體有機(jī)的統(tǒng)一。小區(qū)內(nèi)各個(gè)組團(tuán)主要以人行道路、景觀帶的形成連接，從而使小區(qū)形成統(tǒng)一；各小區(qū)在各組團(tuán)形成景觀上的差異，l 項(xiàng)目兩邊臨城市主要交通干道，區(qū)內(nèi)修建一條連接二路的城市主干道；并項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目周邊具有一定的居住群體；現(xiàn)周邊商業(yè)氛圍較差及城市部分商業(yè)具有一定的空白，所以項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)如何達(dá)到居住、商業(yè)、休閑的統(tǒng)一。B、設(shè)計(jì)要點(diǎn)：——景觀節(jié)點(diǎn)根據(jù)項(xiàng)目的地塊形態(tài)及初步規(guī)劃設(shè)想，那么在景觀設(shè)計(jì)時(shí)需把握以下幾點(diǎn)：一是臨天河路的弧形廣場及小區(qū)主入口，二是區(qū)內(nèi)市政主要交通干道，三是各組團(tuán)的核心景觀的把握，四是區(qū)內(nèi)小山坡景觀，五是地形高差銜接處，六是臨區(qū)內(nèi)市政路入口的設(shè)計(jì)。——道路交通在各組團(tuán)內(nèi)修建環(huán)行單車道，并對(duì)速度進(jìn)行一定的限制。在核心景觀處禁止車輛的通行?！?wù)、娛樂設(shè)施設(shè)置休閑椅、垃圾桶、老年休閑場所、游泳池、室外運(yùn)動(dòng)區(qū)、兒童娛樂區(qū)等?！坝^設(shè)施景觀設(shè)施包括綠化、雕塑、噴泉、標(biāo)識(shí)物等景觀小品?！彰髟O(shè)施照明設(shè)施包括人行道燈、廣場燈、埋地?zé)?、泛光燈等，其造型以現(xiàn)代、簡潔、柔和、亮麗為原則，使燈光豐富建筑和小區(qū)環(huán)境景觀?！罩谢▓@可安排立體空間綠化、親子樂園和休閑涼亭、休閑椅等。C、分區(qū)布局l 臨天河路弧形廣場及小區(qū)主入口天河路是城區(qū)的主要交通干道之一，來往車輛較多，居住群體相對(duì)也較多；除臨天河邊有一條休閑路之外，基本上沒有可供周邊群體消遣的場所，并天河路周邊建筑基本上比較陳舊、灰悶。因此，弧形廣場與臨廣告建筑的修建必須使人有耳目一新的感覺，從周邊沉悶的環(huán)境中突現(xiàn)項(xiàng)目的閃亮之處?；⌒螐V場景觀應(yīng)動(dòng)靜結(jié)合，噴泉、綠化、雕塑、標(biāo)志旗、休閑桌椅等的結(jié)合，讓人群充分在此逗留，聚集項(xiàng)目人氣，帶動(dòng)商業(yè)街的發(fā)展。所以該處的設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)項(xiàng)目的休閑娛樂與商業(yè)、居住的結(jié)合。l 市政主干道項(xiàng)目區(qū)內(nèi)道路建成后作為城市的主要干道，過往人流、車流都比較多，并且道路兩邊主要為商鋪。所以主干道是展示項(xiàng)目的主要點(diǎn)之一，道路的標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)也成為衡量商鋪價(jià)值的一個(gè)因素之一。人氣是衡量商業(yè)價(jià)值的重要標(biāo)準(zhǔn)，休閑與商業(yè)的有效結(jié)合有利于人氣的聚集。休閑椅、綠化、景觀小品，再配合沿街外立面造型，形成具有一條都市休閑的景觀大道。l 各組團(tuán)核心景觀打造 小區(qū)內(nèi)各組團(tuán)建筑形成層疊而上，而各組團(tuán)景觀有顯不同。在A組團(tuán)以動(dòng)景為主，穿插水景、兒童游樂場；在中心景觀區(qū)（B組團(tuán)山坡），形成核心景觀區(qū)，以水景小瀑布與四季常青樹木結(jié)合，形成階梯廣場、林蔭小道；在C組團(tuán)，以靜景為主，休閑桌椅、室外健身、廊架等形成休閑性場所。D、綠化景觀l 區(qū)內(nèi)綠化從整體環(huán)境，綠化功能要求出發(fā)運(yùn)用植物各自的生物學(xué)特性，有機(jī)的進(jìn)行組合配置，通過植物群植的體塊，色彩，肌理的對(duì)比創(chuàng)造獨(dú)特鮮明的園區(qū)園林綠化景觀形象。l 在綠化配置中，除表現(xiàn)四季季象的景觀要求外，重點(diǎn)突出區(qū)域主題概念綠化景觀。在建筑周邊、林蔭下，道路旁，草坪坡地，大塊面的種植花灌木。流線型的色帶沿著項(xiàng)目的高低起伏，錯(cuò)落有致的貫穿整個(gè)項(xiàng)目，猶如彩色起伏的水浪，彰顯蘇都市風(fēng)情，流暢而奔放，富有動(dòng)態(tài)感，猶如水面漣漪的春天。、道路交通的規(guī)劃建議A、 主干道及小區(qū)入口l 因小區(qū)整體落差較大，將小區(qū)二邊臨道路坡度適當(dāng)放至6%，在中間地段放至11%，從而確保前后二處區(qū)域坡度較小，利于項(xiàng)目打造及主干道旁商業(yè)氛圍的營造。l 從主干道上開二至三個(gè)入口通往小區(qū)各組團(tuán)，在入口處設(shè)置車輛進(jìn)出關(guān)口，雙車道，約十二米。B、 各組團(tuán)內(nèi)車道：按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目需達(dá)到5個(gè)/1000㎡的停車位，且建大型地下停車場成本相對(duì)較高。因此，盡可能利用小區(qū)空地，所以在組團(tuán)內(nèi)進(jìn)行人車分流較不切實(shí)際。l 組團(tuán)內(nèi)設(shè)環(huán)行單車道，約六米寬，需通往各棟住宅樓或組團(tuán)內(nèi)的集中停車場；C、 小區(qū)道路系統(tǒng)：小區(qū)道路規(guī)劃采用一種自由的、具有藝術(shù)特色的、切合項(xiàng)目以都市主義風(fēng)情為主題的曲直相結(jié)合設(shè)計(jì)，在道路設(shè)計(jì)上體現(xiàn)簡約、清晰，在建筑、園林景觀與道路系統(tǒng)的細(xì)節(jié)處理上又細(xì)致、生動(dòng)。其設(shè)計(jì)注重對(duì)景的處理，力求達(dá)到移步換景，同時(shí)又考慮方便住戶。、智能化系統(tǒng)與新技術(shù)的應(yīng)用建議好的住宅小區(qū)應(yīng)