【文章內(nèi)容簡介】 仍然感覺成本難于控制？ （ 1）關(guān)于目標(biāo)成本的研究和制定已經(jīng)相當(dāng)深入； （ 2）建筑市場競爭日趨激烈，建筑采購成本日益低廉； （ 3） ISO業(yè)務(wù)流程管理已經(jīng)在各大房地產(chǎn)企業(yè)廣泛運用。 設(shè)計、工程人員的苦惱 … … （ 1）成本目標(biāo)束縛設(shè)計； （ 2）招投標(biāo)與項目采購分判混亂； （ 3）變更簽證管理混亂； （ 4）遵守流程和趕進度的矛盾。 項目成本管理的苦惱 … 成本管理的宗旨與原則不明確 管理思想：“ 成本核算＝成本控制＝成本管理” 管理目的：“ 節(jié)約、省錢、不被騙” 表現(xiàn)特點：造價計算（概、預(yù)、結(jié)） — — 定額模式下，強調(diào)個人經(jīng)驗，追求算得快、算量準(zhǔn)、定額熟、套價正確。 結(jié)果：成本管理經(jīng)驗?zāi)w淺，缺乏管理知識和經(jīng)驗的沉淀。 成本管理無“ 全面組織” 保障兩個極端： （ 1）強勢地位：權(quán)威部門 — 官僚機構(gòu) — 成本管理＝降低造價 （ 2）無成本意識：成本部＝審算部 — 成本管理處于核算水準(zhǔn) 傳統(tǒng)“ 成本管理” 的誤區(qū)： — 以標(biāo)準(zhǔn)化合同文本與流程化管理為核心 — 工程量清單計價模式 — 結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價計算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為 方法，以項目營銷定位與技術(shù)管理為依托，以產(chǎn)品價值的實現(xiàn)為目標(biāo) 展開成本管理工作。強調(diào)企業(yè) /團隊的共同目標(biāo)：利潤，講求性價 比，發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值。 主動、全面、動態(tài)成本管理原則：成本超前先行（成本控制的重心前 移）；積極、主動圍繞目標(biāo)成本的實現(xiàn)進行控制；全過程、全方位、 全環(huán)節(jié)、全員參與的動態(tài)成本管理；目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項目的 每一個階段，凡是做到 事先控制 為主，事中事后控制為輔，在立項、 設(shè)計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少 無效成本 。 核算型的成本管理已瀕臨淘汰，控制型的成本管理模式已不能滿足市場的要求，成本管理必須向價值創(chuàng)造型轉(zhuǎn)變 —核心就是產(chǎn)品 “ 價值工程” 研究。 現(xiàn)代地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念： 項目成本管理的目的 — 提升價值 項目成本的構(gòu)成 — 全成本，空間與時間分布 項目成本管理的階段 — 全過程 項目成本管理的責(zé)任人 — 全員 項目成本管理的方法 — 目標(biāo)成本管理 項目成本管理的要點 — 合理確定與動態(tài)控制 現(xiàn)代地產(chǎn)企業(yè) 成本管理理念 房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤是企業(yè)用永恒目標(biāo) 利潤與成本的關(guān)系 收入一定的情況下，成本越低，利潤越大 成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的 —項目公司的目標(biāo) 成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益 — — 提升價值 成本控制不等于省錢 ,花得多會浪費，花得少也會有 浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關(guān)鍵 項目成本管理的目的： 成本構(gòu)成： 建造成本 =前期工程費 +基礎(chǔ)設(shè)施費＋建安工程 費（土建＋安裝） +公共配套設(shè)施費 開發(fā)成本 =土地成本 +建造成本 +開發(fā)期間費用 全成本（即項目總投資成本）＝開發(fā)成本 +開發(fā) 費用（管理費用＋營銷費用＋財務(wù)費用） 時間與空間上的分布 時間：建設(shè)全過程都在發(fā)生 空間：公司 +現(xiàn)場；實體 +費用 項目成本的構(gòu)成： 1，階段 立項 \定位 \設(shè)計 發(fā)包 \施工 \竣工 \維護 2，對應(yīng)成本實現(xiàn)過程 由虛到實 虛擬：估、概、預(yù)算 現(xiàn)實：合同價、付款、結(jié)算價 ……從虛到實的轉(zhuǎn)折點就是發(fā)包 項目成本管理的階段： 可研 /立項 成本測算 定位 成本測算 目標(biāo)成本 方案 擴初 /施工圖 目標(biāo)成本分解 目標(biāo)成本調(diào)整 發(fā)包 招標(biāo)籌劃 施工 變更 簽證 支付 （動態(tài)成本） （合同管理） 竣工 結(jié)算 項目成本管理的全過程 ● 立項階段 — 成本測算，項目經(jīng)濟性評價 ● 策劃階段 — 選擇性價比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計劃 ● 設(shè)計階段： — 方案：最經(jīng)濟合理方案，符合項目定位 — 初步：材料設(shè)備的合理選型 — 施工圖：限額設(shè)計，圖紙的質(zhì)量和時間保證 ● 發(fā)包階段 — 通過市場競爭找到合適的價格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系） ● 施工階段 — 合約管理（變更和簽證的管理，支付管理） ● 竣工階段 — 結(jié)算、索賠辦理 各階段成本管理重點內(nèi)容： 1. 所有與產(chǎn)品建造相關(guān)的部門，都要有成本管理的責(zé)任和成本意識 只有考慮了產(chǎn)品的性價比問題，才能算是有了成本意識 … 2. 責(zé)任成本管理體系的建立 目的：令全員實施自覺的成本管理行為要素： （ 1）責(zé)任范圍；（ 2）責(zé)任人（ 3）評價標(biāo)準(zhǔn)； （ 4）評價人 3. 成本管理專業(yè)人員的職責(zé)： 全面、全過程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作 了解產(chǎn)品、掌握市場，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控； 整合社會資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；我們的工作 協(xié)調(diào)整合，不論是設(shè)計、工程還 是成本人員，都是專家型的管理者（不是面包師） 項目成本管理的責(zé)任主體 1. 目標(biāo)成本管理的內(nèi)容 目標(biāo)成本的確定 與動態(tài)控制兩方面 2. 目標(biāo)成本確定的依據(jù) — 經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、市 場調(diào)研、對產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)的把握度 3. 實現(xiàn)目標(biāo)成本動態(tài)監(jiān)控的手段 — 成本信息化管理 4. 目標(biāo)成本管理的過程 — PDCA 循環(huán) 項目成本管理的方法 — 目標(biāo)成本管理 合理確定 — 確定是控制的前提和基礎(chǔ)，市場定價原則，沒有準(zhǔn)確只有合理； 成本的 決定因素 ：外部 — 市場；內(nèi)部 — 產(chǎn)品策劃與定位； 成本的 影響因素 : 諸多經(jīng)營、技術(shù)、管理方面 。 成本確定的 方法 : 決不是靠定額算出來的；靠對市場和產(chǎn)品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場 成本確定的 過程 :行業(yè)特點決定成本的特點：單件性、復(fù)雜性、多次性；從虛到實； 成本實現(xiàn) 關(guān)鍵環(huán)節(jié) ：招標(biāo)（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場結(jié)合 — 招標(biāo)的目的就是形成有效的競爭；競爭是降價的最有效 手段 — 定標(biāo)的原則：合理低價；合理的概念：能做出符合要求 產(chǎn)品 項目成本管理的要點 ——合理確定 和有效控制 有效控制 — — 動態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù) 控制伴隨實施的全過程，保證在過程中的實施不偏離既定目標(biāo)，控制是動態(tài)的。 控制的要素：合理的目標(biāo)、偏差測定、及時反饋與修正。 控制不等于限制：心中有數(shù)就可以說在控制之中，時刻掌握實際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果，進而做出相應(yīng)的調(diào)整方案。 技術(shù)經(jīng)濟既結(jié)合又分離的原則 技術(shù) — 招