【文章內容簡介】 現有產品分析 功能 套數 套比 總建面 面積比 1室 2廳 1衛(wèi) 96 % 3001 % 2室 2廳 1衛(wèi) 888 % 67782 % 3室 2廳 1衛(wèi) 201 % 25275 % 4室 2廳 2衛(wèi) 150 % 22139 % 5室 2廳 2衛(wèi) 29 % % 6室 2廳 3衛(wèi) 1 % % 總計 1365 % 123067 % 現有產品功能配比分析： 主力戶型集中區(qū)域 從功能上看來， 1室、 2室與 3室房源為項目的主要功能房源，這與項目的區(qū)位和整體定位相比較為貼近，但是投資型產品相對較少，會加重出貨負擔； 項目現有產品分析 現有產品面積配比分析： 建筑面積區(qū)間 套數 套比 總建面 面積比 35㎡ 以下 96 % 3001 % 5070㎡ 204 % 12749 % 7090㎡ 632 % 49231 % 91120㎡ 106 % 12185 % 121140㎡ 258 % 33997 % 150180㎡ 63 % 10578 % 210250㎡ 6 % 1325 % 總計 1365 % 123066 % 大面積戶型集中區(qū)域 從面積區(qū)間上來看， 120平米以上戶型占到整盤的 38%，總價居高則會拉長整盤的營銷周期，這樣在競爭愈來激烈的市場環(huán)境下較為不利； 項目現有產品分析結論 功能配比設置較為合理，但是面積區(qū)間偏大； 產品形式過于單一，投資性產品和純居住產品比例嚴重不協調； 將近有 100套 3室、 4室房源存在內部交叉（面積重合）的現象； 產品設計沒有太多太大的硬傷，但同時卻也沒有核心競爭優(yōu)勢； 目前項目產品體系競爭力較弱，營銷特性不強，會在銷售后期形成走貨壓力； 需要在下一章節(jié)中調整項目的產品組合策略與面積配比，從而迎合市場。 產品物業(yè)組合 物業(yè)特性定位：輻射客戶群體更廣的高品質公寓、高附加居住型產品 —— 滿足 投資和居住 性的雙重特性，為項目銷售減輕壓力 小型創(chuàng)業(yè)的需求 商務辦公、商業(yè) 純粹的居住性需求：中端居住物業(yè) 高端居住需求：酒店、商務公寓 一次置業(yè)的需求：中端小面積居住物業(yè) 項目雙重價值特性 產品組合建議： 小戶型公寓 純居住性產品 商務性質與居住性結合的商住產品 + + 產品定位 —— 產品功能、檔次及特征定位 主要滿足居住性需求，高級都市白領人士的高檔次居住需求，同時兼顧小型創(chuàng)業(yè)者對于辦公物業(yè)的需求； 通過產品打造，提供居住舒適度高、居住環(huán)境優(yōu)越以及良好的居住感 主要滿足投資客戶需求，結合后期營銷中所運用的策略，形成高附加產品。 通過產品品質和高標準的服務來增強昆明投資客戶的投資熱情； 設計成為普躍和錯躍，在本項目中屬于居住與商務融合的產品，采光、通風性能較好，居住品質感最高，也是小戶型市場中需求最為強烈的產品。 中大戶型 —— 平層居住型戶型 精品投資戶型 —— 平層公寓戶型 精品投資戶型 —— 部分小躍層戶型 產品定位 —— 配比建議 產品種類 功能 建筑面積區(qū)間 面積比 平層居住產品 2室 75㎡ 80㎡ 15% 3室 90㎡ 95㎡ 15% 3室 120㎡ 125㎡ 30% 普通躍層 1室 50㎡ 55㎡ 5% 2室 70㎡ 75㎡ 10% 錯躍 小 3室 80㎡ 90㎡ 10% 平層公寓 1室 30㎡ 35㎡ 15% 其中，兩室和三室房源占主體，比例達到 80%；且設置不同種類的產品類型進行區(qū)分，有效避免銷售時可能產生的內部房源交叉； 下個章節(jié)中，將會以配比為導向做出產品設計建議； 各功能產品分布建議 小戶型平層公寓 錯躍式戶型 普通躍層公寓 普通平層住宅 優(yōu)勢點分析： 錯開產品種類，雖然產品功能交叉，但是不同系列產品針對不同客戶群； 為銷售推盤贏取了多次推出炒作的噱頭，比一般的房源分批更加有效吸引市場； 住宅產品體系建議 產品屬性定位 外立面設計建議 戶型設計建議 景觀設計建議 普通平層戶型設計指向 概念描述： 主要設置兩室和三室兩種功能，但均需是雙衛(wèi)設計。兩室只需考慮一種類型的面積區(qū)間，三室戶型則考慮設置緊湊型和舒適型兩種面積區(qū)間針對不同需求的客戶群體，以盡量擴大客戶群容量。 主要擺放在項目 2號地塊內，針對居家型客戶設置； 特殊處理： 通過對圖紙的研究，發(fā)現現有 2號地塊產品中均設置有入戶花園，但對于 2梯 3戶來講，入戶花園最大意義是解決“品”字建筑后兩戶的采光問題。因此建議入戶花園進行微調，橫向適當擴大入戶花園面積以拉大后兩戶的采光面，若拉大面寬后間距問題可以妥善處理，則考慮削薄進深以滿足建筑密度問題。 圖例： 常規(guī)設置 躍層一套室設計建議： ?弱化次衛(wèi)功能，在次衛(wèi)中僅預留設置座便器與洗漱臺的位置； ?廚房最好設置成為直接采光； ?為控制一室躍層的面積，頂層不占用過道部分面積。 ?一層功能：起居室 +次衛(wèi) +廚房；二層功能：臥室 +主衛(wèi) +衣帽間。 概念描述： 小戶型躍層，室內設置一室一廳，建筑面積大約為 55平方米以內，為了保證外立面的豐富度，建議設置陽臺與相關的附加面積。 該戶型面積緊湊，功能單一，主要面對的客戶群體為偏向于時尚、品質生活的過度型置業(yè)客戶、投資客戶與一定體量的商務使用客戶。 特殊處理： 做大面窗戶設置，考慮設置面寬與進深各為 1米左右的造型槽，在外立面槽體的部位，設置橫向拉條作為立面造型的一部分，同時可以相應控制室內面積。 普通躍層戶型設計指向 —— 一室房型 下層 上層 建筑面積約60㎡ 普通躍層一室房型示例 普通躍層戶型設計指向 —— 兩室房型 躍層二套室設計建議： ?廚房最好設置成為直接采光，設置生活陽臺； ?主衛(wèi)功能須完善，并且考慮更衣間的位置設置； ?頂層臥室（主臥）設置空中花園。 ?頂層考慮將過道部位面積全部納入，為同一位置的一套室躍層節(jié)省面積。 ?一層功能：起居室 +次衛(wèi) +廚房 +生活陽臺 +餐廳；二層功能：主臥 +次臥 +空中花園 +主衛(wèi)。 概念描述： 中等面積躍層戶型，主要排布在 1號地塊，室內設置兩室一廳，建筑面積大約為 75平方米以內，室內設置大面積的附加區(qū)域。 該戶型面積緊湊，功能相對完善，主要面對的客戶群體為偏向于時尚、品質生活的過度型置業(yè)客戶、部分偏向都市生活的居家客戶、投資客戶與一定體量的商務使用客戶。 普通躍層兩室房型示例 錯躍層戶型設計指向 —— 小三室房型 錯躍戶型設計建議： ?設置明廚明衛(wèi)，廚房設置生活陽臺； ?設置大面積內置陽臺，預留客戶擴展室內的空間； ?盡量避免室內出現黑房間。 概念描述： 本項目中相對面積較大的躍層戶型，主要排布在 1號地塊的高層，室內設置小三室兩廳，建筑面積主要控制在 100平方米以內，室內具有大面積的附加區(qū)域。 該戶型存在一定程度的面積浪費，但是功能相對完善，是本項目躍層產品中品質感最高的房源種類。 錯躍戶型剖面圖樣： 錯層戶型設計指向 —— 兩室房型 錯層戶型房型示例 建筑面積約： 72平方米 BOTTOM TOP 錯層戶型房型示例 平層公寓，無特殊概念，設計的主要原則是控制面積。 建筑面積約： 42平方米 建筑面積約： 31平方米 建筑面積約： 45平方米 建筑面積約： 35平方米 平層公寓設計指向 平層公寓設計指向 產品對應的價值點提煉 平層居住戶型 寬景采光美宅 戶型的功能設置，與客戶群體需求較為切合； 優(yōu)化后的戶型大面采光，軍號型更強； 面積控制適中，隱性提高性價比； 帶有附加價值（入戶花園）； 平層公寓戶型 SOHO居住空間 理財方式：酒店包租（托管） /自??； 預計收益：以目前酒店托管公司租金計算，每月的租金為 900元 /㎡左右，具有定期上浮性，在以租養(yǎng)貸的同時可以坐享區(qū)域本身的增值； 投資分析：收益輕松穩(wěn)定，投資較少，由酒店托管公司長期包租，回報有保證； 部分小型躍層 百變商務領地 理財方式：精裝出租 +自??； 預計收益：按照裝修檔次和面積大小租金約為 13001800元； 投資分析：收益相對較高，月租金豐厚回報的同時坐享區(qū)域本身的增值； 產品設計特殊點 —— “灰空間”（偷面積）應用 合富輝煌認為，傳統偷面積的方式，在 08年昆明新技術規(guī)定出臺后，目前市場中的使用余地已經不大，甚至部分技術方式降低了居住的舒適感，因此我們建議，在本案產品的打造過程中，以增強房屋舒適度和生活品質為原則，以偷面積為導向打造產品； 建議在目前政策環(huán)境下，增加“灰空間”面積的可執(zhí)行方式： —— 錯開式內置陽臺 釋義： 目前一些項目在報批過程中， 6米層高的陽臺需要計算半面積，而普通內置式陽臺則需要計算全面積，因此封鎖了“灰空間”設計道路。所以建議設計的過程中，加大內置式陽臺的面積，利用“錯陽臺”設計原理，在原有的內置式陽臺上空偷出一層使用面積，以增大附加值。 經過我公司產品研發(fā)部人員分析，目前可以有效使用的偷面積方式，僅此而已。 產品設計特殊點 —— “灰空間”（偷面積）應用圖例 圖例說明： 該戶型使用大面積“錯開式內置陽臺”，在圖紙中的陽臺部位，交房后封填外墻，即可變成為該套型的客廳與餐廳，并且由于層高足夠，可以再次搭建一個“視聽娛樂”功能空間，有效偷出使用面積。 圖例說明： 與上篇章中所述戶型偷面積原理相同。 產品設計特殊點 —— “灰空間”（偷面積）應用圖例 產品設計特殊點 —— “灰空間”（偷面積）應用圖例 圖例說明： 該戶型所運用的就是前面篇章中所建議的“錯陽臺”方式，設計原理是利用奇數與偶數層陽臺方位設置的不同，使陽臺的層高超過 6米。（說明：此圖例中陽臺非內置式陽臺） 產品設計特殊點 —— “灰空間”（偷面積）應用圖例 圖例說明： 與上篇章中所述戶型偷面積原理相同。 產品設計特殊點 —— “灰空間”（偷面積）應用結論 在本項目 2號地塊的產品設計過程中，強烈建議使用我公司建議的上述“灰空間”設計： 上述方式可以有效避開目前政策的相關強制規(guī)定； 同時在銷售過程中形成極大的產品附加值，營造項目硬性豐富的賣點，在短時間內無法被競爭對手復制。 注：運用此種戶型設計方式，難點為設計院在設計產品的過程中，對戶型產品拼接的理解。 產品細節(jié)設置建議 隔音玻璃 項目臨街面的主功能房，采用隔音玻璃； ?臨街噪聲污染是項目較大硬傷，弱化客戶此抗性是我們必須做的工作； ?采用隔音玻璃提高了住宅的居住性； ?提高了產品的品質，提升了項目形象； 外挑、內置陽臺的運用 針對 2號地塊的居家戶型，盡量在室內的主要功能位置即主臥或者起居室設置陽臺以大面玻璃窗與之相連，使其使用功能更加人性化，同時客戶也可以在內置陽臺增加使用面積時享受空中花園和城市景觀； 產品細節(jié)設置建議 同層排水系統的運用 本項目設置了小型