【文章內(nèi)容簡介】 現(xiàn)有產(chǎn)品分析 功能 套數(shù) 套比 總建面 面積比 1室 2廳 1衛(wèi) 96 % 3001 % 2室 2廳 1衛(wèi) 888 % 67782 % 3室 2廳 1衛(wèi) 201 % 25275 % 4室 2廳 2衛(wèi) 150 % 22139 % 5室 2廳 2衛(wèi) 29 % % 6室 2廳 3衛(wèi) 1 % % 總計(jì) 1365 % 123067 % 現(xiàn)有產(chǎn)品功能配比分析： 主力戶型集中區(qū)域 從功能上看來， 1室、 2室與 3室房源為項(xiàng)目的主要功能房源，這與項(xiàng)目的區(qū)位和整體定位相比較為貼近，但是投資型產(chǎn)品相對較少，會加重出貨負(fù)擔(dān)； 項(xiàng)目現(xiàn)有產(chǎn)品分析 現(xiàn)有產(chǎn)品面積配比分析： 建筑面積區(qū)間 套數(shù) 套比 總建面 面積比 35㎡ 以下 96 % 3001 % 5070㎡ 204 % 12749 % 7090㎡ 632 % 49231 % 91120㎡ 106 % 12185 % 121140㎡ 258 % 33997 % 150180㎡ 63 % 10578 % 210250㎡ 6 % 1325 % 總計(jì) 1365 % 123066 % 大面積戶型集中區(qū)域 從面積區(qū)間上來看， 120平米以上戶型占到整盤的 38%，總價居高則會拉長整盤的營銷周期，這樣在競爭愈來激烈的市場環(huán)境下較為不利； 項(xiàng)目現(xiàn)有產(chǎn)品分析結(jié)論 功能配比設(shè)置較為合理，但是面積區(qū)間偏大； 產(chǎn)品形式過于單一，投資性產(chǎn)品和純居住產(chǎn)品比例嚴(yán)重不協(xié)調(diào)； 將近有 100套 3室、 4室房源存在內(nèi)部交叉（面積重合）的現(xiàn)象； 產(chǎn)品設(shè)計(jì)沒有太多太大的硬傷，但同時卻也沒有核心競爭優(yōu)勢； 目前項(xiàng)目產(chǎn)品體系競爭力較弱，營銷特性不強(qiáng)，會在銷售后期形成走貨壓力； 需要在下一章節(jié)中調(diào)整項(xiàng)目的產(chǎn)品組合策略與面積配比，從而迎合市場。 產(chǎn)品物業(yè)組合 物業(yè)特性定位：輻射客戶群體更廣的高品質(zhì)公寓、高附加居住型產(chǎn)品 —— 滿足 投資和居住 性的雙重特性，為項(xiàng)目銷售減輕壓力 小型創(chuàng)業(yè)的需求 商務(wù)辦公、商業(yè) 純粹的居住性需求：中端居住物業(yè) 高端居住需求：酒店、商務(wù)公寓 一次置業(yè)的需求：中端小面積居住物業(yè) 項(xiàng)目雙重價值特性 產(chǎn)品組合建議： 小戶型公寓 純居住性產(chǎn)品 商務(wù)性質(zhì)與居住性結(jié)合的商住產(chǎn)品 + + 產(chǎn)品定位 —— 產(chǎn)品功能、檔次及特征定位 主要滿足居住性需求，高級都市白領(lǐng)人士的高檔次居住需求，同時兼顧小型創(chuàng)業(yè)者對于辦公物業(yè)的需求； 通過產(chǎn)品打造，提供居住舒適度高、居住環(huán)境優(yōu)越以及良好的居住感 主要滿足投資客戶需求，結(jié)合后期營銷中所運(yùn)用的策略，形成高附加產(chǎn)品。 通過產(chǎn)品品質(zhì)和高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)來增強(qiáng)昆明投資客戶的投資熱情； 設(shè)計(jì)成為普躍和錯躍，在本項(xiàng)目中屬于居住與商務(wù)融合的產(chǎn)品，采光、通風(fēng)性能較好，居住品質(zhì)感最高，也是小戶型市場中需求最為強(qiáng)烈的產(chǎn)品。 中大戶型 —— 平層居住型戶型 精品投資戶型 —— 平層公寓戶型 精品投資戶型 —— 部分小躍層戶型 產(chǎn)品定位 —— 配比建議 產(chǎn)品種類 功能 建筑面積區(qū)間 面積比 平層居住產(chǎn)品 2室 75㎡ 80㎡ 15% 3室 90㎡ 95㎡ 15% 3室 120㎡ 125㎡ 30% 普通躍層 1室 50㎡ 55㎡ 5% 2室 70㎡ 75㎡ 10% 錯躍 小 3室 80㎡ 90㎡ 10% 平層公寓 1室 30㎡ 35㎡ 15% 其中，兩室和三室房源占主體，比例達(dá)到 80%；且設(shè)置不同種類的產(chǎn)品類型進(jìn)行區(qū)分，有效避免銷售時可能產(chǎn)生的內(nèi)部房源交叉； 下個章節(jié)中，將會以配比為導(dǎo)向做出產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議； 各功能產(chǎn)品分布建議 小戶型平層公寓 錯躍式戶型 普通躍層公寓 普通平層住宅 優(yōu)勢點(diǎn)分析： 錯開產(chǎn)品種類，雖然產(chǎn)品功能交叉，但是不同系列產(chǎn)品針對不同客戶群； 為銷售推盤贏取了多次推出炒作的噱頭，比一般的房源分批更加有效吸引市場； 住宅產(chǎn)品體系建議 產(chǎn)品屬性定位 外立面設(shè)計(jì)建議 戶型設(shè)計(jì)建議 景觀設(shè)計(jì)建議 普通平層戶型設(shè)計(jì)指向 概念描述： 主要設(shè)置兩室和三室兩種功能，但均需是雙衛(wèi)設(shè)計(jì)。兩室只需考慮一種類型的面積區(qū)間，三室戶型則考慮設(shè)置緊湊型和舒適型兩種面積區(qū)間針對不同需求的客戶群體，以盡量擴(kuò)大客戶群容量。 主要擺放在項(xiàng)目 2號地塊內(nèi)，針對居家型客戶設(shè)置； 特殊處理： 通過對圖紙的研究，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有 2號地塊產(chǎn)品中均設(shè)置有入戶花園，但對于 2梯 3戶來講，入戶花園最大意義是解決“品”字建筑后兩戶的采光問題。因此建議入戶花園進(jìn)行微調(diào)，橫向適當(dāng)擴(kuò)大入戶花園面積以拉大后兩戶的采光面，若拉大面寬后間距問題可以妥善處理，則考慮削薄進(jìn)深以滿足建筑密度問題。 圖例： 常規(guī)設(shè)置 躍層一套室設(shè)計(jì)建議： ?弱化次衛(wèi)功能，在次衛(wèi)中僅預(yù)留設(shè)置座便器與洗漱臺的位置； ?廚房最好設(shè)置成為直接采光； ?為控制一室躍層的面積，頂層不占用過道部分面積。 ?一層功能：起居室 +次衛(wèi) +廚房；二層功能：臥室 +主衛(wèi) +衣帽間。 概念描述： 小戶型躍層，室內(nèi)設(shè)置一室一廳，建筑面積大約為 55平方米以內(nèi)，為了保證外立面的豐富度，建議設(shè)置陽臺與相關(guān)的附加面積。 該戶型面積緊湊，功能單一，主要面對的客戶群體為偏向于時尚、品質(zhì)生活的過度型置業(yè)客戶、投資客戶與一定體量的商務(wù)使用客戶。 特殊處理： 做大面窗戶設(shè)置，考慮設(shè)置面寬與進(jìn)深各為 1米左右的造型槽，在外立面槽體的部位，設(shè)置橫向拉條作為立面造型的一部分，同時可以相應(yīng)控制室內(nèi)面積。 普通躍層戶型設(shè)計(jì)指向 —— 一室房型 下層 上層 建筑面積約60㎡ 普通躍層一室房型示例 普通躍層戶型設(shè)計(jì)指向 —— 兩室房型 躍層二套室設(shè)計(jì)建議： ?廚房最好設(shè)置成為直接采光，設(shè)置生活陽臺； ?主衛(wèi)功能須完善，并且考慮更衣間的位置設(shè)置； ?頂層臥室（主臥）設(shè)置空中花園。 ?頂層考慮將過道部位面積全部納入，為同一位置的一套室躍層節(jié)省面積。 ?一層功能：起居室 +次衛(wèi) +廚房 +生活陽臺 +餐廳；二層功能：主臥 +次臥 +空中花園 +主衛(wèi)。 概念描述： 中等面積躍層戶型，主要排布在 1號地塊，室內(nèi)設(shè)置兩室一廳，建筑面積大約為 75平方米以內(nèi)，室內(nèi)設(shè)置大面積的附加區(qū)域。 該戶型面積緊湊，功能相對完善，主要面對的客戶群體為偏向于時尚、品質(zhì)生活的過度型置業(yè)客戶、部分偏向都市生活的居家客戶、投資客戶與一定體量的商務(wù)使用客戶。 普通躍層兩室房型示例 錯躍層戶型設(shè)計(jì)指向 —— 小三室房型 錯躍戶型設(shè)計(jì)建議： ?設(shè)置明廚明衛(wèi)，廚房設(shè)置生活陽臺； ?設(shè)置大面積內(nèi)置陽臺，預(yù)留客戶擴(kuò)展室內(nèi)的空間； ?盡量避免室內(nèi)出現(xiàn)黑房間。 概念描述： 本項(xiàng)目中相對面積較大的躍層戶型，主要排布在 1號地塊的高層，室內(nèi)設(shè)置小三室兩廳，建筑面積主要控制在 100平方米以內(nèi)，室內(nèi)具有大面積的附加區(qū)域。 該戶型存在一定程度的面積浪費(fèi)，但是功能相對完善，是本項(xiàng)目躍層產(chǎn)品中品質(zhì)感最高的房源種類。 錯躍戶型剖面圖樣： 錯層戶型設(shè)計(jì)指向 —— 兩室房型 錯層戶型房型示例 建筑面積約： 72平方米 BOTTOM TOP 錯層戶型房型示例 平層公寓，無特殊概念，設(shè)計(jì)的主要原則是控制面積。 建筑面積約： 42平方米 建筑面積約： 31平方米 建筑面積約： 45平方米 建筑面積約： 35平方米 平層公寓設(shè)計(jì)指向 平層公寓設(shè)計(jì)指向 產(chǎn)品對應(yīng)的價值點(diǎn)提煉 平層居住戶型 寬景采光美宅 戶型的功能設(shè)置，與客戶群體需求較為切合； 優(yōu)化后的戶型大面采光，軍號型更強(qiáng)； 面積控制適中，隱性提高性價比； 帶有附加價值（入戶花園）； 平層公寓戶型 SOHO居住空間 理財(cái)方式：酒店包租（托管） /自??； 預(yù)計(jì)收益：以目前酒店托管公司租金計(jì)算，每月的租金為 900元 /㎡左右，具有定期上浮性，在以租養(yǎng)貸的同時可以坐享區(qū)域本身的增值； 投資分析：收益輕松穩(wěn)定，投資較少，由酒店托管公司長期包租，回報(bào)有保證； 部分小型躍層 百變商務(wù)領(lǐng)地 理財(cái)方式：精裝出租 +自住； 預(yù)計(jì)收益：按照裝修檔次和面積大小租金約為 13001800元； 投資分析：收益相對較高，月租金豐厚回報(bào)的同時坐享區(qū)域本身的增值； 產(chǎn)品設(shè)計(jì)特殊點(diǎn) —— “灰空間”（偷面積）應(yīng)用 合富輝煌認(rèn)為，傳統(tǒng)偷面積的方式，在 08年昆明新技術(shù)規(guī)定出臺后，目前市場中的使用余地已經(jīng)不大，甚至部分技術(shù)方式降低了居住的舒適感，因此我們建議，在本案產(chǎn)品的打造過程中，以增強(qiáng)房屋舒適度和生活品質(zhì)為原則，以偷面積為導(dǎo)向打造產(chǎn)品； 建議在目前政策環(huán)境下，增加“灰空間”面積的可執(zhí)行方式： —— 錯開式內(nèi)置陽臺 釋義： 目前一些項(xiàng)目在報(bào)批過程中， 6米層高的陽臺需要計(jì)算半面積，而普通內(nèi)置式陽臺則需要計(jì)算全面積，因此封鎖了“灰空間”設(shè)計(jì)道路。所以建議設(shè)計(jì)的過程中，加大內(nèi)置式陽臺的面積，利用“錯陽臺”設(shè)計(jì)原理，在原有的內(nèi)置式陽臺上空偷出一層使用面積，以增大附加值。 經(jīng)過我公司產(chǎn)品研發(fā)部人員分析，目前可以有效使用的偷面積方式，僅此而已。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)特殊點(diǎn) —— “灰空間”（偷面積）應(yīng)用圖例 圖例說明： 該戶型使用大面積“錯開式內(nèi)置陽臺”，在圖紙中的陽臺部位，交房后封填外墻，即可變成為該套型的客廳與餐廳，并且由于層高足夠，可以再次搭建一個“視聽娛樂”功能空間，有效偷出使用面積。 圖例說明： 與上篇章中所述戶型偷面積原理相同。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)特殊點(diǎn) —— “灰空間”（偷面積）應(yīng)用圖例 產(chǎn)品設(shè)計(jì)特殊點(diǎn) —— “灰空間”（偷面積）應(yīng)用圖例 圖例說明： 該戶型所運(yùn)用的就是前面篇章中所建議的“錯陽臺”方式，設(shè)計(jì)原理是利用奇數(shù)與偶數(shù)層陽臺方位設(shè)置的不同，使陽臺的層高超過 6米。（說明：此圖例中陽臺非內(nèi)置式陽臺） 產(chǎn)品設(shè)計(jì)特殊點(diǎn) —— “灰空間”（偷面積）應(yīng)用圖例 圖例說明： 與上篇章中所述戶型偷面積原理相同。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)特殊點(diǎn) —— “灰空間”（偷面積）應(yīng)用結(jié)論 在本項(xiàng)目 2號地塊的產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程中，強(qiáng)烈建議使用我公司建議的上述“灰空間”設(shè)計(jì)： 上述方式可以有效避開目前政策的相關(guān)強(qiáng)制規(guī)定； 同時在銷售過程中形成極大的產(chǎn)品附加值，營造項(xiàng)目硬性豐富的賣點(diǎn)，在短時間內(nèi)無法被競爭對手復(fù)制。 注：運(yùn)用此種戶型設(shè)計(jì)方式，難點(diǎn)為設(shè)計(jì)院在設(shè)計(jì)產(chǎn)品的過程中，對戶型產(chǎn)品拼接的理解。 產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)置建議 隔音玻璃 項(xiàng)目臨街面的主功能房，采用隔音玻璃； ?臨街噪聲污染是項(xiàng)目較大硬傷，弱化客戶此抗性是我們必須做的工作； ?采用隔音玻璃提高了住宅的居住性； ?提高了產(chǎn)品的品質(zhì)，提升了項(xiàng)目形象； 外挑、內(nèi)置陽臺的運(yùn)用 針對 2號地塊的居家戶型，盡量在室內(nèi)的主要功能位置即主臥或者起居室設(shè)置陽臺以大面玻璃窗與之相連，使其使用功能更加人性化，同時客戶也可以在內(nèi)置陽臺增加使用面積時享受空中花園和城市景觀； 產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)置建議 同層排水系統(tǒng)的運(yùn)用 本項(xiàng)目設(shè)置了小型