【文章內(nèi)容簡介】 交通便利：位于青白江新人民廣場(chǎng)旁，有完善的交通設(shè)施。 周邊環(huán)境優(yōu)美，適宜居家生活，周邊新舊廣場(chǎng)，怡湖公園休閑生養(yǎng) 近在咫尺。 發(fā)展商實(shí)力雄厚，為您安心置業(yè)有充足的保障。 小區(qū)擁有優(yōu)美的內(nèi)部環(huán)境，將流水，噴泉，小徑，雕塑，草地，以 及高低錯(cuò)落，疏密有致的多層次植物有機(jī)融合其間。 獨(dú)特的物管：引入國際最新理念，新加坡共管式物業(yè)管理。讓您溶 入社區(qū)大家庭中。 項(xiàng)目劣勢(shì) 小區(qū)競(jìng)爭激烈（見本規(guī)劃書一 —4—3青白江地區(qū)大彎鎮(zhèn)、華嚴(yán)鎮(zhèn)樓 盤一覽） 成鋼新規(guī)劃 500畝集資建房預(yù)計(jì)年底動(dòng)工，會(huì)對(duì)國龍 御景名都造 成很大的沖擊。 六、國龍 御景名都市場(chǎng)定位 青白江居民住宅供給 —— 需求分析 住宅需求在戶 型上的要求 國龍 御景名都銷售市場(chǎng)定位 國龍 御景名都價(jià)格定位 按年齡分 按收入狀況分析 國龍 御景名都 成本估算 國龍 御景名都 定價(jià)模擬 青江市居民住宅供給 —— 需求分析 周邊居住群體：工薪層、一部分政府職員，個(gè)體戶等。 按年齡分： 25歲 ——30歲 由于本區(qū)域的樓盤價(jià)位高低皆有，而青年工作時(shí)間不長，積蓄 不多，一般都買不起商品房，因此在本區(qū)域來購買樓盤的年輕 一族大部分會(huì)有家庭的經(jīng)濟(jì)支助。 30歲 ——50歲 該年齡段的購房族是本區(qū)域的主力客源。由于工作時(shí)間較久，有 相當(dāng)多的積蓄，因此對(duì)該區(qū)域的大部分樓盤具有購買力，特別是 那些事業(yè)有成人士，更會(huì)注重對(duì)環(huán)境和鄰居的要求。 50歲 ——70歲 從經(jīng)濟(jì)收入上來看，老年人也有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力。但老年人從心 理上來說，往往具有一種懷舊心理，不太愿意搬離原先的住所。 本區(qū)域的購房消費(fèi)者中，只有一小部分老年人，并且很多老年人 購房的目的并不是為了自己的居住，而是為子女購房，或者是作 為投資。 按收入狀況分析： 低于 1500元 /月的家庭 這種家庭一般都不會(huì)考慮二次置業(yè)，并不是我們的潛在的目標(biāo) 客戶群體。 月收入在 1500元 /月 ——2500元 /月的家庭 該階層有能力購買本區(qū)域的大部分商品房，但選擇的對(duì)象主要是 本區(qū)域中有一定的環(huán)境并且價(jià)格適中的樓盤，是我們主要的潛在 目標(biāo)客戶群體。 月收入高于 2500元 /月以上的家庭 該收入段的消費(fèi)群體本區(qū)域中比較少，也是高價(jià)位樓盤的主要消 費(fèi)群。在本區(qū)域價(jià)位相對(duì)較低樓盤的購房者中也有一些這樣的購 房族，但一般是購買躍層。也是我們潛在的目標(biāo)客戶群體。 住宅需求在戶型上的要求 大部分客戶對(duì)戶型的要求是三房兩廳雙衛(wèi)的戶型，要求一個(gè)大的客廳，主臥室的面積相對(duì)要大，廚衛(wèi)分開，通風(fēng)采光好。 所有想買房的家庭都是我們的潛在目標(biāo)客戶。 國龍 御景名都銷售市場(chǎng)定位： 國龍 御景名都價(jià)格定位 國龍 御景名都成本估算： 土地費(fèi)用： 前期工程費(fèi)用： 建筑安裝工程費(fèi)用： 公用配套設(shè)施費(fèi)用： 管理費(fèi)用： 銷售費(fèi)用： 利息： 稅費(fèi)： 利潤： 國龍 御景名都定價(jià)模式： 市場(chǎng)自身價(jià)值： 國龍 御景名都本身就具有一個(gè)優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，有足夠的 硬件支撐，工程質(zhì)量過硬。 消費(fèi)者購買行為分析： 消費(fèi)者的行為受其動(dòng)機(jī)的支配，而動(dòng)機(jī)又是由需求產(chǎn)生的。 感情動(dòng)機(jī)：是指人們處于精神，情感需要而產(chǎn)生的動(dòng)機(jī)， 購買行為的目的在于，人們?yōu)榍蟮纳畹陌踩院褪孢m性和 顯示自己的個(gè)人能力和地位，為表現(xiàn)公司的實(shí)力和氣派等。 理智動(dòng)機(jī)：是經(jīng)過人們的分析和比較而形成的心理動(dòng)機(jī)， 具有周密性和控制性的特點(diǎn)。表現(xiàn)在購買行為上是比較注 重房屋的質(zhì)量，講究實(shí)用性。 信任動(dòng)機(jī)：消費(fèi)者基于經(jīng)驗(yàn)和感情，對(duì)特定的產(chǎn)品產(chǎn)生特 殊信任和偏愛而引起的購買動(dòng)機(jī)。這種動(dòng)機(jī)往往產(chǎn)生于對(duì) 企業(yè)的良好信譽(yù)，及時(shí)的服務(wù)等因素。 市場(chǎng)競(jìng)爭： 目前區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭是比較激烈的，在國龍 御景名都周邊 1000米內(nèi)，大大小小的項(xiàng)目多達(dá) 8個(gè)，還有部分為現(xiàn)房，對(duì)我們有 很大的沖擊影響。 建議使用尾數(shù)定價(jià)策略和折扣定價(jià)策略： 因?yàn)樵搮^(qū)域的消費(fèi)者消費(fèi)能力有限， 800元 /㎡ 是一道門檻，所以 起價(jià)應(yīng)低于這個(gè)數(shù)字。再加上該區(qū)域的消費(fèi)者已經(jīng)習(xí)慣討價(jià)還價(jià) 的購買方式，所以建議價(jià)格一是以低開高走的形式入市，便于今 后的銷售；二是便于和客戶談判的時(shí)候有比較大的回旋空間。 七、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示 規(guī)避方式 風(fēng)險(xiǎn)來源 當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平 當(dāng)?shù)乜山邮軆r(jià)格 當(dāng)?shù)亓?xí)慣價(jià)格 購買能力：具有一定的購買能力， 但消費(fèi)能力不高。 成鋼 500畝集資建房對(duì)我們的沖擊。 同類小區(qū)競(jìng)爭 價(jià)格 名譽(yù) 環(huán)境硬件 售后服務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)來源 當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平： 青白江地區(qū)家庭的消費(fèi)水平不高，每年可供隨意支配的金額大約為 3000元左右，如果買房按揭那么可再追加的金額為 2021元以內(nèi)，但 是這樣就會(huì)對(duì)家庭的生活遭成一些影響。 當(dāng)?shù)乜山邮軆r(jià)格： 當(dāng)?shù)乜山邮艿膬r(jià)格就是： 720元 /㎡ ——1020元 /㎡ 。 當(dāng)?shù)亓?xí)慣價(jià)格： 當(dāng)?shù)亓?xí)慣價(jià)格為： 720元 /㎡ ——920元 /㎡ 。 購買能力： 具有一定的購買能力，但消費(fèi)能力不高。 成鋼 500畝集資建房對(duì)我們的沖擊。 同類小區(qū)競(jìng)爭 （參見一 ——4——3）青白江地區(qū)大彎鎮(zhèn)、華嚴(yán)鎮(zhèn) 樓盤項(xiàng)目一覽表） 規(guī)避方式 價(jià)格： 通過前期的調(diào)研及對(duì)周邊樓盤價(jià)位的分析，以及青白江市民 消費(fèi)習(xí)慣的了解，我們?cè)趦r(jià)格上采取了尾數(shù)定價(jià)策略和折扣 定價(jià)策略，以讓消費(fèi)者在適當(dāng)?shù)膬r(jià)位上享受到與其他小區(qū)不 一樣的優(yōu)美生活環(huán)境，優(yōu)質(zhì)的物管。 名譽(yù)： 國龍集團(tuán)的實(shí)力雄厚，使消費(fèi)者安心置業(yè)有充足的保障（見 公司簡介） 環(huán)境硬件（價(jià)格支撐）： 小區(qū)擁有優(yōu)美的內(nèi)部環(huán)境（流水，噴泉， 小徑，雕塑，草地，以及高低錯(cuò)落，疏密有致的多層次植物有機(jī)融 合其間），獨(dú)特的物管（引入國際最新理念，新加坡共管式物業(yè)管 理），小區(qū)設(shè)有親子幼兒圓，社區(qū)醫(yī)療保健中心（為每位業(yè)主制定 個(gè)人健康卡）等系列配套設(shè)施。 售后服務(wù)： 因?yàn)閲?御景名都是樓花，所以從簽定購房合同到 業(yè)主入住現(xiàn)房這段時(shí)間，一般短則幾個(gè)月長則一年，在這段時(shí)間里 售樓人員需要和客戶保持經(jīng)常的聯(lián)系，以增加雙方之間的信任和感 情。售后服務(wù)是現(xiàn)代營銷方式的需要。 八、開發(fā)節(jié)奏建議 2021年 5月 30日規(guī)劃書到位。 2021年 6月 15日施工方進(jìn)場(chǎng)。 2021年 8月 15日基礎(chǔ)部分竣工。 2021年 9月 15日部分綠化環(huán)境做好。 2021年 12月 15日主體竣工。 2021年 3月 15日整體環(huán)境竣工。 2021年 5月 15日交房。 一、總體規(guī)劃布局 二、建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 三、主力戶型選擇及比例 四、花園二期項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)及藝術(shù)風(fēng)格提示 五、營銷中心概念設(shè)計(jì)提示 六、小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo) 第二篇 國龍 御景名都建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷 一、總體規(guī)劃布局 三、主力戶型選擇及比例 二、建筑風(fēng) 格定位、色彩計(jì)劃 六、小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo) 四、花園二期項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)及藝術(shù)風(fēng)格提示 五、營銷中心概念設(shè)計(jì)提示 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷流程 兩房兩廳普通型 兩房兩廳豪華型 三房兩廳主力型 三房兩廳豪華型 四房兩廳經(jīng)濟(jì)型 四房兩廳豪華型 一、總體規(guī)劃布局 二、建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 見規(guī)劃設(shè)計(jì)書 建筑風(fēng)格： 川西園林式建筑風(fēng)格 現(xiàn)代主義式建筑風(fēng)格 后現(xiàn)代主義式建筑風(fēng)格 歐式建筑風(fēng)格 地中海式建筑風(fēng)格 色彩： 色彩以淺灰和深灰為主，輔以米色。 色彩以淺灰和深灰為主，輔以褐色。 色彩以淺藍(lán)為主，輔以米色。 色彩以淺綠為主，輔以淺灰和深灰。 色彩以淺褐色為主，輔以深灰和深褐。 結(jié)構(gòu)部分及面積： 住宅部分：均為 6層及 6+1層磚混結(jié)構(gòu)。 共 62021平米 商業(yè)部分：均為雙層磚混結(jié)構(gòu)。 共 6000平米 兩房兩廳普通型： 10% 兩房兩廳單衛(wèi)單廚雙陽臺(tái)， 85㎡ ——87㎡ ； 生活陽臺(tái)： 5㎡ （ ㎡ ） 景觀陽臺(tái)： 10㎡ （ 5㎡ ） 兩房兩廳豪華型： 15% 兩房兩廳單衛(wèi)單廚雙陽臺(tái)， 90㎡ ——92㎡ ； 生活陽臺(tái)： 5㎡ （ ㎡ ） 景觀陽臺(tái)： 12㎡ （ 6㎡ ） 三房兩廳主力型： 30% 三房兩廳雙衛(wèi)單廚雙陽臺(tái)， 110㎡ ——112㎡ ； 生活陽臺(tái)： 6㎡ （ 3㎡ ） 景觀陽臺(tái)： 15㎡ （ ㎡ ） 三、主力戶型選擇及比例 三房兩廳豪華型： 30% 三房兩廳雙衛(wèi)單廚雙陽臺(tái)， 115㎡ ——118㎡ ； 生活陽臺(tái)： 6㎡ （ 3 ㎡ ） 景觀陽臺(tái)： 16㎡ （ 8㎡ ） 四房兩廳經(jīng)濟(jì)型： 10% 四房兩廳雙衛(wèi)單廚雙陽臺(tái)， 126㎡ ——130㎡ ； 生活陽臺(tái)： 6㎡ （ 3 ㎡ ） 景觀陽臺(tái)： 16㎡ （ 8㎡ ） 四房兩廳豪華型： 5% 躍層： 150㎡ 生活陽臺(tái)： 6㎡ （ 3 ㎡ ） 景觀陽臺(tái)： 16㎡ （ 8㎡ ） 送生態(tài)花園： 關(guān)于臥室的說明： 主臥室建筑面積不低于 15㎡ 次臥室建筑面積不低于 12㎡ 書房（第三臥室）建筑面積不低于 10㎡ 關(guān)于景觀陽臺(tái)的說明： 景觀陽臺(tái)有 3種： 純粹的客廳獨(dú)立景觀外陽臺(tái) 純粹的主臥室獨(dú)立景觀外陽臺(tái) 包含客廳與主臥的超大景觀外陽臺(tái) 另：生活陽臺(tái)均以廚房相連 四、花園二期項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)及藝術(shù)風(fēng)格提示 川西自然風(fēng)光園林設(shè)計(jì) 江南水鄉(xiāng)風(fēng)情設(shè)計(jì) 后現(xiàn)代主義風(fēng)格園林設(shè)計(jì) 江南古典園林風(fēng)格設(shè)計(jì) 古典法國浪漫主義園林風(fēng)格設(shè)計(jì) 閩南地方特色風(fēng)格設(shè)計(jì) 五、營銷中心概念設(shè)計(jì)提示 功能分布： ① 接待區(qū)：接待臺(tái)、銷控臺(tái)、主景畫幅等 ② 模型區(qū)：總體模型、園林模型、單元模型 ③ 洽談區(qū)： 4組 5組談判桌椅 ④ 簽約區(qū)：簽定臨時(shí)合約及正式合約的地方 ⑤ 主要建材和設(shè)備展示：各種建材、門窗、防盜設(shè)施等 ⑥ 聲光效果演示：廣告片、 flash、背景音樂等 ⑦ 燈光設(shè)計(jì)與布置：環(huán)境照明、局部照明、背景燈、頂燈、地?zé)舻龋? 且注意光的布局、亮度、燈具的形狀和造型等 主格調(diào)： 高檔、大氣、明快、敞亮、親切、尺度適宜 位 置： 現(xiàn)有位置 ⑧ 特殊要求： 示范單位離售樓中心不能過遠(yuǎn)，去看樣板房的時(shí)候可以看見示范園林 綠化景觀為佳 社區(qū)模型必須非常講究，在模型上不單要表明樓宇的排布、座向、位 置、組團(tuán)、圍合等，還要把項(xiàng)目的景觀設(shè)置、綠化地貌、配套設(shè)施、 建筑小品、組團(tuán)和圍合內(nèi)的景觀都表現(xiàn)出來。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在是樓花階 段，這些都會(huì)給消費(fèi)者形成極大的吸引力和沖擊力的。 六、小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)： 在總體設(shè)計(jì)方面，國龍 御景名都將 “ 以人為本、以人為尊 ” 的設(shè)計(jì)理念引入到平面和空間布局之中，完善超前的設(shè)施 配