【文章內(nèi)容簡介】 租金普遍偏低。酒店物業(yè)市場酒店市場分析酒店名稱 位置 星級 客房數(shù)量 配套設(shè)施 標(biāo)間價 折扣 入住率邢州大酒店邢臺市新華北路 185號 四星 120 餐飲、娛樂、會議、洗浴280320 7折 90%邢臺辰光大酒店中興西大街319號 三星 200餐飲部設(shè)有貴賓房、中西餐廳、自助火鍋、宴會廳?？禈分行脑O(shè)有卡拉 OK歌舞廳、 KTV包房、棋牌、保齡球、桑拿、美容、戲水樂園等設(shè)施298518 8折 80%邢臺賓館（涉外）順德路 201號 三星 400餐飲、購物、娛樂、醫(yī)務(wù)、傳真、美容美發(fā)、桑拿按摩、健身、洗衣180380 7折 75%辰光快捷酒店中興東大街198號 經(jīng)濟(jì)型 166　 餐飲、商務(wù)中心170200 95%紅都快捷酒店中興東大街252號 經(jīng)濟(jì)型 100 餐飲、商務(wù)中心 188 90%酒店多分布在市區(qū)交通比較便利的位置，市場上現(xiàn)有酒店為四星及以下星級酒店；除邢臺賓館為早期唯一涉外酒店，規(guī)模較大外，其余酒店客房數(shù)量相對有限；從入住率上看，星級及經(jīng)濟(jì)型酒店入住率普遍較好，兩個經(jīng)濟(jì)型酒店入住率均在 90%以上。商住公寓市場商住公寓博客公社 —— 目前邢臺僅有的 40年產(chǎn)權(quán)小戶型商住公寓項目名稱 位置 開發(fā)商 總體量 產(chǎn)權(quán) 賣點(diǎn)Blog公社位于鋼鐵北路與達(dá)活泉西大街交叉口西北角邢臺中鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2萬平方米 40年自住投資兩相宜，低首付、低總價量身為青年人定做的過渡性居所和個性化空間，酒店式物業(yè)管理。商住公寓產(chǎn)權(quán) 戶型區(qū)間 準(zhǔn)修標(biāo)準(zhǔn) 層高 水電費(fèi)用 均價 銷售率40年 40—90 ㎡ 毛坯 未定 2700 100%實(shí)際購買人群：各年齡段，投資自住比例各半；因其主打低總價低首付、投資自住兩相宜的宣傳口號，銷售 100%。項目公建部分定位商業(yè) 酒店 辦 公 商住公寓供 應(yīng)規(guī) 模 較大 尚可 較小 較小市 場競 爭 激烈 一般 較小 較弱投 資 需求 較大 較 小 很小 較大價格實(shí)現(xiàn) 較高 較難 較難 尚可資 金回收 較快 較慢 較慢 較 快對于商業(yè)公建物業(yè)來講，地塊條件較好，具有很強(qiáng)的公建物業(yè)適應(yīng)性；因此，我們綜合比較不同類型公建物業(yè)的市場供需及價格實(shí)現(xiàn)，來確定我們的物業(yè)選擇。不同物業(yè)項目適應(yīng)性分析考慮未來價格實(shí)現(xiàn)及資金回收，我們認(rèn)為， 商業(yè)及商住公寓 將是項目公建部分物業(yè)發(fā)展的可行選擇。兩個端點(diǎn)部分，通過高層地標(biāo)性商住公寓的建造，打造新城市節(jié)點(diǎn)，可在南側(cè)建設(shè)邢臺第一高點(diǎn)，形成老城區(qū)新的標(biāo)志性建筑物業(yè) ,12層為商業(yè)。主干道沿線，及汽車站對面臨街位置，形成兩層帶狀臨街商業(yè)長龍，充分挖掘地段商業(yè)價值。公建部分物業(yè)組合模式地塊中間區(qū)域，借助南北住宅人群及商業(yè)氛圍，建設(shè)中心商業(yè)廣場，形成新的城市節(jié)點(diǎn)！同時起到將臨街商業(yè)氛圍內(nèi)延，全方位帶動廣場周邊的商業(yè)價值。廣場周邊建設(shè) 23層商業(yè)，挖掘價值。公建部分物業(yè)組合模式新華大街公建效果示意充分利用項目優(yōu)勢，打造地標(biāo)性城市新節(jié)點(diǎn)，形成聚寶盆形公建組合。中心廣場商業(yè)內(nèi)延部分，結(jié)合住宅人流設(shè)計，可使中心商業(yè)價值達(dá)到最優(yōu)。中心廣場成為項目 “內(nèi)核 ”，是項目商業(yè)價值的焦點(diǎn)。新華北街新華北街公建部分主題定位德龍城市廣場—— 邢臺城市生活新中心餐飲休閑街區(qū) +精品購物 +精品酒店式公寓主題闡釋綜合市場發(fā)展、商戶、投資人、消費(fèi)者多項因素，我們認(rèn)為，品質(zhì)型的餐飲物業(yè)將會成為商業(yè)投資新熱點(diǎn)；多功能的城市休閑區(qū)將成為未來城市居民交流的新空間。 餐飲休閑街區(qū)商業(yè)空間功能的多元化，以及本項目極佳的主干道商業(yè)展示效果，使得未來項目商業(yè)必然承擔(dān)精品商業(yè)展示功能。 精品購物酒店式服務(wù)，公寓式管理，投資自住兩相宜，居家辦公均方便，中小城市各種需求的自身規(guī)模限制，使得多功能成為未來城市物業(yè)結(jié)構(gòu)的重要組成部分。 精品酒店式公寓功能定位社區(qū)配套。面向社區(qū)居民，提供基本生活所需；餐飲休閑。面向邢臺市區(qū)居民，提供餐飲休閑的集中消費(fèi)區(qū)；精品購物。面向邢臺消費(fèi)者，提供休閑性購物的理想場所；中心廣場。是項目商業(yè)消費(fèi)者及住宅客群共有的休閑空間，為老城區(qū)注入新的休閑生活元素。 商業(yè)提供城市白領(lǐng)新的居住空間選擇、新的城市生活方式；為創(chuàng)業(yè)者提供全新的商住兩用空間，滿足多方位需求。 公寓目標(biāo)客群定位投資客。 主要是市區(qū)有實(shí)力的財富階層，少量周邊區(qū)縣財富客群。經(jīng)營者。 部分知名品牌餐飲、服飾、健身等，地區(qū)連鎖品牌經(jīng)營者。消費(fèi)者。 住宅及公寓居民；橋東中高端消費(fèi)者，橋西及少量外地客群。臨街商鋪投資客群。 主要是市區(qū)有實(shí)力的財富階層，少量周邊區(qū)縣財富客群。自住客群。 年輕白領(lǐng)，過渡性購房者，常來常往的商務(wù)客群。創(chuàng)業(yè)者。 資金有限，年輕的創(chuàng)業(yè)者，中小企業(yè)的拓展機(jī)構(gòu)等等。中小企業(yè) 。規(guī)模不大，對傳統(tǒng)辦公場所不滿的企業(yè)，可能多套購買，酒店式公寓公建物業(yè)體量新華北街新華北街地標(biāo)性公寓，考慮市場同類項目規(guī)模特點(diǎn)及風(fēng)險控制，建議規(guī)?？刂圃?。圍繞中心廣場，打造餐飲休閑廣場，同時補(bǔ)充一定規(guī)模社區(qū)配套型中小商鋪。建議面積 2。路口黃金地段及車站臨街部分，以展示性較強(qiáng)的服飾旗艦店、珠寶展示店、家居品牌店等，提升項目品質(zhì)。建議規(guī)模 50008000平米。結(jié)合地塊規(guī)劃條件及不同物業(yè)價值，各物業(yè)規(guī)劃如下，共計公建部分體量建議： 。修正因素 地理位置 交通條件 商業(yè)氛圍 硬件設(shè)施 發(fā)展商 建筑規(guī)劃 租金水平（元 /平米 *天)權(quán)重 20% 15% 20% 15% 15% 15% 100%億德隆廣場 1 1 1 1 1 1 本案 1 權(quán)重 20% 15% 20% 15% 15% 15% 100%港龍商業(yè)街 1 1 1 1 1 1 本案 1 1 權(quán)重 20% 15% 20% 15% 15% 15% 100%新世紀(jì)廣場 1 1 1 1 1 1 本案 1 權(quán)重 20% 15% 20% 15% 15% 15% 100%秀街 1 1 1 1 1 1 本案 1 1 權(quán)重 20% 15% 20% 15% 15% 15% 100%財滿街 1 1 1 1 1 1 本案 1 商業(yè)銷售價格定位經(jīng)過與典型項目對比，判斷本項目 12層目前入市租金可達(dá) /平米 *天左右；按商業(yè)首年投資回報率 8%折算，項目目前市場銷售均價可達(dá) 7500元 /建筑平米。商業(yè)銷售價格定位考慮邢臺商業(yè)投資市場處于起步階段，按商業(yè)售價年均 1015%保守估算，本項目商業(yè) 2023年入市售價可達(dá) ：8200 — 8600 元 /建筑平米商住公寓以 “ 博客公社 ” 為唯一參照，其去年銷售均價基本與周邊住宅持平，因此，本項目公寓部分售價建議：公寓銷售價格定位根據(jù)開盤時項目自身住宅定價及周邊住宅定價綜合確定高屋建瓴 卓爾不群住宅篇216。發(fā)展概況216。住宅市場深入研究216。重點(diǎn)案例研究216。住宅發(fā)展趨勢判斷216。目標(biāo)客戶深訪216。住宅定位發(fā)展概況；；、經(jīng)濟(jì)適用房占住房供應(yīng)的一半以上；…03年以前住宅市場發(fā)展概況 —— 發(fā)展歷程第一階段07年至今現(xiàn)階段，土地價格大幅上漲，房地產(chǎn)市場競爭激烈；2. 產(chǎn)品設(shè)計由粗放型向品質(zhì)化過渡；，市場表現(xiàn)較活躍；0306年；，推動商品房市場發(fā)展；。第二階段橋西區(qū)：城市新興區(qū)域，當(dāng)前主流供應(yīng)板塊；市場認(rèn)可度較高；區(qū)域價格在 3300－ 4000元 /平米；達(dá)活泉公園板塊樓盤品質(zhì)稍高。橋東區(qū)（老城區(qū)）：起步早，發(fā)展停滯，當(dāng)前供應(yīng)極少；商業(yè)氛圍較好，城市配套相對完善；城市面貌相對落后，有待改進(jìn)；區(qū)域價格在 2600－ 3000元 /平米。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)：商品住宅開發(fā)量很小 。住宅市場發(fā)展概況 —— 市場格局達(dá)活泉公園板塊住宅市場深入研究中央名城陽光印象 凱旋城天闊上城永輝巴黎陽光國際盛世公館選取原則：1. 邢臺市當(dāng)前在售且銷售情況良好的中高端項目；2. 建筑面積在 5萬平方米以上；3. 銷售價格達(dá) 3000元及以上；借鑒意義的項目；住宅市場深入研究 —— 樣本選取項目名稱 占地 （畝） 建筑面積（萬 m2） 建筑形態(tài) 面積區(qū)間 （ m2） 當(dāng)前價格 （元 /m2） 開盤時間 銷售率中央名城 70 多層、小高層 40223 2800 尾盤凱旋城 105 11 多層、小高層 103230 3300 尾盤永輝 巴黎 165 25 多層、高層、小高層 100300 3500 ％盛世公館 105 疊拼、高層、小高層 100300 疊拼 4000高層 3300 ％天闊上城 46 7 多層、高層、小高層 87240 3300 尾盤陽光國際 150 17 別墅、小高層 105－ 210 躍層 35004000 尾盤陽光印象 160 25 多層、小高層 65215 3300 ％住宅市場深入研究 —— 樣本基礎(chǔ)資料樣本項目總規(guī)劃建筑面積 ，主要在售項目僅三個，總計 ，其余均為尾盤銷售。物業(yè)名稱供應(yīng)面積（萬 m2） 在售面積中央名城 尾盤凱旋城 11 尾盤永輝 巴黎 25 盛世公館 天闊上城 7 尾盤陽光國際 17 尾盤陽光印象 25 總計 住宅市場深入研究 —— 供應(yīng)分析當(dāng)前供應(yīng)分析區(qū)域 地塊名稱 面積（畝） 總價（萬元） 拍賣時間 受讓單位橋東區(qū)共 165畝邢師南院 22 825 邢臺市順發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中興東大街 126 7200 邢房房地產(chǎn)開發(fā)有限公司原儲運(yùn)公司 17 2023 河北富興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司橋西區(qū)共 229畝原棉麻庫 126 26000 河北秀蘭房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司原總商會用地 3 355 邢臺新發(fā)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司孔村 100 18000 邢臺基業(yè)商務(wù)投資有限公司高開區(qū)共 207畝 高開區(qū)地塊 207 8800 邢臺市金宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司邢臺市近期住宅建設(shè)用地出讓結(jié)果住宅市場深入研究 —— 供應(yīng)分析數(shù)據(jù)來源：邢臺市土地儲備中心潛在供應(yīng)分析近期住宅建設(shè)用地出讓總面積為 601畝。另據(jù)《邢臺市住房建設(shè)規(guī)劃》，提出 2023—2023 年建設(shè)住房將達(dá)到 489萬平方米，約 ，區(qū)域 項目名稱 企業(yè)名稱 地 塊 占地（公頃） 開工建筑面積 （萬㎡）橋東區(qū) 新世紀(jì)嘉園 邢臺市邢房 中興東大街 天香苑 邢臺市盛捷 中興東大街南側(cè) 塬上人家 邢臺市秦塬 百泉大街南、車站南街以東 獄警花園 邢臺市安居 黃河二路 百合小筑 邢臺市新華 黃河二路東 天一城 河北家樂園 新華北路 北郭莊 (暫定 ) 河北凰家 北郭莊南側(cè) 合計 70橋西區(qū) 天合嘉園 邢臺市天合 團(tuán)結(jié)西大街 盛世公館 邢臺盛世 南大汪村西 陽光印象二期 河北凰家 太行路東側(cè) 陽光東園 河北凰家 冶金路東側(cè) 秀蘭 .水榭翰城 河北秀蘭 守敬南大街東 中房社區(qū)舊房改造 中房開發(fā) 橋西新興西大街 世紀(jì)名都 河北金大地 迎賓路北側(cè) 幸福人家住宅小區(qū) 中房開發(fā) 太行路西、團(tuán)結(jié)西大街南 合計 邢臺市 2023年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)表住宅市場深入研究 —— 供應(yīng)分析潛在供應(yīng)分析預(yù)計 08年總開工面積達(dá)米；總建設(shè)面積達(dá) 平方米。可以預(yù)見，短期內(nèi)大量的住宅集中供應(yīng)，未來市場競爭將非常激烈。物業(yè)名稱 開盤時間 開盤價（元 /m2） 當(dāng)前均價（元 /m2）中央名城 1700 2800凱旋城 2500 3300永輝 巴黎 1800 3500盛世公館 2280 3300天闊上城 2023 3300陽光國際 2500 3500陽光印象 2400 3300注 1：當(dāng)前均價為 08年 1月的調(diào)研數(shù)據(jù)，整體市場年均價漲幅對比樣本項目價格漲幅區(qū)間多在 35％－ 45％。市場年均漲幅為 ％：住宅市場深入研究 —— 價格分析樣本項目價格漲幅對比其增長主要受全國性房價增長影響較大，預(yù)計今年房價增長會趨于平穩(wěn)。物業(yè)名稱 建筑面積（萬 m2） 銷售率銷售周期（月）銷售速度（萬平米 /年）中央名城 尾盤 18 凱旋城 11 尾盤 28 永輝 巴黎 25 ％ 31 盛世公館 ％ 12 8天闊上城 7 尾盤 18 陽光國際 （二期） 尾盤 17 陽光印象 25 ％ 12 注：樓盤銷售周期為開盤日至 08年 1月。住宅市場深入研究 —— 銷售情況分析樣本項目年均銷售速度基本在 5萬平方米左右，全年總銷量為 ；其中盛世公館和陽光印象銷售速度較快，主要是其開盤價格相對較低，同時，分別受產(chǎn)品和品牌的影響作用較突出。建筑規(guī)模普遍較小， 20萬以上的僅兩個項目；容積率集中在 ；