【文章內容簡介】 公司 要確保公寓式酒店的酒店品質，需要聘請專業(yè)的酒店管理公司進行專業(yè)化的服務和管理。而本項目與投資性公寓同處于一棟樓內，在分界處由于消防條件限制不能夠完全分隔，具有安全和流線混雜的隱患。這樣的情況為尋找有經驗、高品質的酒店公司造 成了難度。 結論： ? 根據與貴公司的溝通和交流，考慮水晶島公寓已經售出一部分，且其中 35層有 38 套公寓對客戶作過關于 5年投資回報的承諾；并結合上述對于公寓物業(yè)定位三種組合方式的分析，我行建議將公寓定位于“公寓式酒店 +投資性公寓”的組合方式。 ? 建議將公寓式酒店設在公寓樓的西半部分，投資型服務公寓設在公寓樓東半部分。 （四）商業(yè)配套定位細化 根據上述設置，公寓樓的 12 層商業(yè)配套按照為各自上部物業(yè)類型 19 西安水晶島項目 ?February 2020 服務的原則進行布局和功能安排。同時考慮到公寓式酒店對配套的要求相對投資型服務公寓要高，公寓的配套可以與公寓式 酒店共享。 公寓樓定位為“公寓式酒店 +投資性公寓”，組合方式為西側為公寓式酒店、使用公寓樓西側大堂，東側為投資型服務公寓，使用公寓樓東側大堂。 故公寓樓 12 層商業(yè)配套的定位，需以公寓樓的定位為依據，以項目綜合建筑體的整體定位為前提，緊密聯(lián)系兩類公寓針對的目標客戶的特點和差別，并結合綜合考慮，對各類業(yè)態(tài)的主要服務目標客戶進行細分，并由此確定具體業(yè)態(tài)及功能、位置等。 1 公寓式酒店 商業(yè)配套定位原則： 公寓式酒店更類似于酒店，其服務配套的內容應基本接近于酒店的公共配套設施，把握其“酒店”的特性，針對公寓 式酒店客戶的需求進行定位。同時兼顧綜合建筑體整體的定位需求。 定位依據 公寓式酒店的主要客戶類型為短期停留的、商務目的的散客。這類人群因為是短期租住，且多為因公商務往來，需求特點是注重內部空間的舒適性和高品質，注重服務的水準，對配套的要求不是非常強烈。因此在酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等，而對于使用頻次相對較低的配套如健身、會議等設施，可共享公寓或寫字樓的配套設施。 定位內容 公寓式酒店的配套定位包括一層和二層兩部分。 如前所述，公寓式酒店的配套需要在投資型服務公寓和寫 字樓配套 20 西安水晶島項目 ?February 2020 共享，故結合公寓式酒店平面分割及工程進度的現(xiàn)狀條件，在一層設置 設咖啡茶吧、美發(fā)店；二層設洗衣房（與投資型服務公寓合用）、美容美發(fā)、小型餐飲。 由于配套規(guī)模的限制，公寓式酒店的健身中心、 高檔超市需要在 投資型服務公寓中共享。而由于公寓樓原設計未包含高檔大型的中式餐飲配套，煤氣管線、給排水等條件不具備，并考慮目前的工程進度，公寓的 高檔餐飲在寫字樓配套中解決。 一層 由于公寓式酒店的一層空間面積約 920 平方米，布局較為緊湊，西端為貨流口和內部辦公值班、設備表間和機房等空間，形成內部管理區(qū)域，不便 改動，目前可以利用的僅有大堂兩側的空間。 根據定位原則和依據，結合工程現(xiàn)狀、空間特點及酒店門廳應當具有的基本接待服務功能，在此設與酒店公寓日常出入關系較為密切的內容，有接待前臺、行李寄存、咖啡茶吧、商務中心。 ? 接待前臺、行李寄存 由于大堂北側的空間相對較大，距離電梯廳相對較遠，故將此處作為咖啡茶吧的位置，而選擇南側的前臺作為公寓的前臺及管理辦公、行李寄存。 位置： 13 軸、 J K 軸圍合的空間 面積：約 50 平方米 功能：接待服務、行李寄存、內部辦公等。 ? 商務 中心 由于公寓式酒店的客戶為商務客人，其需求與普通 酒店的客戶類似，商務中心是必須的配置。 結合一層現(xiàn)有空間條件，將商務中心設在與前臺相鄰的位置。 位置： 13 軸、 KL 軸圍合的空間 21 西安水晶島項目 ?February 2020 面積：約 50 平方米 功能： 收發(fā)傳真、電子郵件服務、復印打印、票務服務、英文翻譯、秘書服務等。 ? 咖啡茶吧 根據我行對酒店的調查，酒店大堂內通常均附設咖啡休息場所，作為休息、等候、簡單商務洽談的場所。 位置： 1214 軸、 L1J1 軸圍合的空間。 面積： 150 平方米 功能：包含咖啡廳、茶吧（位于原前臺內）、單間茶室（位于原辦公室內）。 目標客戶：公寓式酒店的住客。 二層 公寓式酒店二層總面積約為 830 平方米，西端為洗衣房及空調機房，東側為餐飲、美容和挑空部分。考慮公寓式酒店的住客的需求，美容、餐飲、洗衣為基本配套，需求量和頻次都較大，故此三類功能設在二層；其余由于空間限制無法兼顧的功能如高檔餐飲、健身中心等考慮與投資型服務公寓和寫字樓共享，此處空間有限，僅設置基本配套。 ? 小型餐飲店 高檔的酒店應當能夠提供自助早餐，考慮本酒店 300 多套客房，需要的早餐廳規(guī)模較大。將原有的美容沙龍和過廳均納入餐廳的空間，以求餐廳的規(guī)模在現(xiàn)有的空間布局條件下盡可能大，盡量滿足實際使用要求。 位 置： 114 軸、 JL 及 J1L1 軸圍合空間。 面積：約 200 平方米（含操作間） 功能：為樓上客戶提供自助西式早餐、休閑餐、夜宵等。 22 西安水晶島項目 ?February 2020 目標客戶：公寓式酒店的住客。 ? 美容美發(fā) 公寓式酒店同酒店，對于美容美發(fā)具有相當需求，屬于基本生活配套。而自助洗衣屬于公寓的配套，在公寓式酒店配套面積緊張的情況下，以滿足酒店需求為主。故將原自助洗衣的空間改為美容美發(fā)。 位置： 12 軸、 NQ 軸圍合空間。 面積： 80 平方米 功能：美容、美發(fā)、簡易按摩保健。 目標客戶：公寓式酒店的住客。 ? 洗衣房 與公寓式酒店所提供的酒店式服務相適 應，洗衣房是公寓式酒店必須配置的基本配套。根據空間現(xiàn)狀，保留其在原有的位置和規(guī)模，主要服務公寓式酒店，并可 兼顧投資型服務公寓客戶的菜單式選擇服務要求。 位置： 45 軸、 PQ 軸圍合空間。 面積： 62 平方米 功能：為公寓式酒店統(tǒng)一服務提供洗衣設備和場所。 目標客戶：公寓式酒店，兼顧投資型服務公寓的選擇服務。 注意： 在水晶島公寓的兩個大堂內，從門廳到達需要經過高差為 米的臺階共 8 步；而未設殘疾人坡道。應加設殘疾人輪椅坡道。 2 投資型服務公寓 商業(yè)配套定位原則 投資型服務公寓的主要目標客戶為投資者 及長期租住的公寓客戶，而其商業(yè)配套的主要使用者是實際居住在公寓內的長期租客。與他 23 西安水晶島項目 ?February 2020 們的需求特點和偏好相匹配，是水晶島投資型服務公寓的定位原則。 定位依據 根據我們對西高新中高檔住宅購房者的調查，客戶對于配套設施的需求主要集中在保健中心、便利店、中餐廳、干洗店、美容美發(fā)、咖啡廳或茶社等方面，注重日常生活的方便性。 購房者對生活服務類配套設施的需求 作為投資型服務公寓的長期居住者，他們的特點是長期居住，因此對配套設施的需求也是以日常性需求為主，與公寓式酒店客戶相比，更注重實惠、便捷，盡可能兼顧舒 適。消費水平較為穩(wěn)定，具有較強的消費能力；以滿足日常生活的實用性為主，對生活品質有一定要求。消費范圍主要包括休閑咖啡、高檔超市、美容美發(fā)、健身、保健、干洗店、餐飲、藥店等。他們對中高檔餐廳也有需求，但由于底商設置餐飲對居住者的居住環(huán)境有一定影響，因此可以使用寫字樓配套的中高檔餐廳。 定位內容 根據上述定位原則和依據，并結合項目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀，及施工進度情況，同時考慮對于公寓式酒店配套的補充和兼顧，投保健中心19%中餐廳18%西餐廳2%咖啡廳或茶社8%干洗店14%健身娛樂9%便利店18%美容美發(fā)12% 24 西安水晶島項目 ?February 2020 資型服務公寓配套內容分布在一層和二層。其中一層設大堂、休息廳、咖啡廳、高檔超市、美容美體中心、 藥店；二層設健身會所，包括健身房、體操房、桑拿、球類運動室、兒童活動室、圖書室及與二層露臺結合的屋頂花園。 在這些配套中，分為投資型服務公寓專用配套、與酒店公寓合用配套、與寫字樓及周邊更大區(qū)域共享的配套三類。 ? 休息廳和咖啡廳主要為投資型服務公寓服務，屬于其內部配套。但咖啡廳也可兼顧酒店公寓、寫字樓等外部需求。 ? 健身會所與公寓式酒店合用配套； ? 高檔超市、藥店、美容美體保健中心由于屬于臨街門面房，兼顧了對公寓式酒店、寫字樓的需求，并可向周邊區(qū)域的寫字樓客戶提供服務。 一層 投資型服務公寓一層總面積約 1470 平方米，面積較為充足；門廳約240 平方米，賦予投資型服務公寓氣派、高檔的形象，是提升其品質、吸引高端客戶的重要因素；一層有三個臨唐延路的門面房，具有極高的商業(yè)價值，適合布置對外營業(yè)的業(yè)態(tài)。 根據上述考慮，在一層靠近大堂附近設咖啡、休息廳服務型的功能，為投資型服務公寓的內部服務區(qū)，是提升投資型服務公寓檔次的重要途徑，只有提升投資型服務公寓的檔次，才能保證其與酒店公寓品質的差距，從而縮小其目標客戶與酒店公寓客戶的差別，保證整個項目的檔次和品質，有利于項目的推廣和銷售。 一層臨街的門面房不同于內部的空間， 因其具有較高的商業(yè)價值，功能的設置應即滿足上部公寓的使用，同時對外部提供配套服務，服務對象具有對內對外兼顧的特點。故在此設可以對外服務的高檔超市、美容美體保健中心、藥店、花店，使水晶島公寓的配套能夠 25 西安水晶島項目 ?February 2020 服務于整個項目，并輻射周邊區(qū)域。 ? 大堂： 投資型服務公寓的門廳不同于公寓式酒店的大堂，其前臺可以較為簡單，主要以安全保障和提供相關服務為主。而由于客觀空間條件較好，為投資型服務公寓配置了大面積的大堂，對投資型服務公寓品質的提升具有重要作用。 位置：原有大堂位置 面積： 240 平方米 功能：為接待、問訊、交通空間。 2 層通高的大空間有利于展示 投資型服務公寓 的形象，提升檔次。 ? 休息廳 與大堂的寬闊、氣派的高品質相適應，在大堂北側設休息廳。此處窗外為本項目的綠地花園，景觀良好，適合休息、觀景，放松身心。休息廳的設置是有力提升公寓品質的另一個重要因素。 位置：位于大堂北側， 1214 軸、 D1F1 軸之間； 面積： 120 平方米 功能：休息、等候 目標客戶：公寓式酒店的客戶 ? 咖啡廳 利用原設計咖啡廳的操作間的上水、下水、電氣等設施設備的配置；且其位置位于南側，可以享受到陽光，是適合咖啡廳位置。 作為公寓客戶接待及休閑的場所，是公寓起 居廳的在空間上的延伸。 位置： CF 軸、 14 軸圍合的空間。 面積： 240 平方米 功能：咖啡茶飲、休閑、洽談、會晤等 目標客戶：公寓式酒店的客戶，可以兼顧周邊的消費人群（包括水晶島寫字樓）。 26 西安水晶島項目 ?February 2020 ? 高級超市 由于高級超市需要對內、對外服務，需選擇公寓內部與外部均可方便到達的位置。一層東北角的門面房可以通過大堂經過道直接到達，位置隱蔽而便利，是酒店內高檔超市合適的位置；同時對外臨街（唐延路），便于吸引人流對外服務。且高檔超市有利于提升公寓的檔次。 位置 ： C1A1 軸、 1214 軸圍合的空間。 面積 ：約 130 平方米 功能 ：高檔小規(guī)模超市，如屈臣氏、 SEVENELEVEN 等。 目標客戶 ：服務于公寓式酒店的客戶，同時服務于投資型服務公寓客戶、辦公樓客戶，及周邊寫字樓的消費者。 ? 美容美體保健中心 通過我行的調查，與健身中心一樣，美容美發(fā)和保健是高檔居住物業(yè)客戶的核心需求之一，具有較大的需求量和較廣的需求面。作為本項目高檔公寓的配套，美容美體中心與普通的美容美發(fā)在規(guī)模、檔次和服務范圍等要素方面屬于不同類型的業(yè)態(tài)。美容美體保健中心兼顧了美容和保健雙層需要，同時具有相當的規(guī)模，提供專業(yè)化的、多功能的美容和保健服務。其客戶不限于投 資型服務公寓和公寓式酒店，并且包括寫字樓和項目周邊其它寫字樓、居住戶的客戶需求，其輻射的范圍取決于專業(yè)化、綜合性的程度，以及營業(yè)規(guī)模的大小。 具有較大規(guī)模、選擇臨街的門面房是實現(xiàn)其功能和輻射范圍的必須條件。而原銀行營業(yè)廳的位置、面積等均能夠滿足其要求。 位置： C1A1 軸、 412 軸圍合的空間。 面積： 約 320 平方米 功能 ：美容、美發(fā)、按摩、各種保健治療等。 目標客戶 ：資型公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。 27 西安水晶島項目 ?February 2020 ? 藥店、鮮花店 如定位依據所述，針對長期居住的投資型服務公寓客 戶，他們的需求更偏重與生活化的日常需求，藥店和花店針對公寓客戶的生活化需求，同時也能夠對外服務。一層東南角的門面房能夠滿足藥店和花店對于空間和臨街位置的需求，是較為合適的位置。 位置： 藥店位于 CA 軸、 12 軸圍合的空間；花店位于 CA 軸、 24軸圍合的空間。 面積： 藥店約 120 平方米；花店約 47 平方米 功能 ：藥品銷售、簡易診所、鮮花