【文章內(nèi)容簡介】 ? 北外灘區(qū)域由于靠近航運業(yè)服務(wù)機構(gòu) ， 從而吸引了大量的航運物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入駐 。 高檔辦公樓需求大 、 新增供應(yīng)少 ， 導致其多個物業(yè)接近滿租 。 ? 而吳淞路由于大量新建物業(yè)的交付使用 ， 導致區(qū)域內(nèi)空置率略高 。 ? 由于對預期北外灘發(fā)展規(guī)劃不明朗，以及缺乏傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)交通和商業(yè)等配套設(shè)施的支持，大部分北外灘區(qū)域獲取土地的發(fā)展商并沒有馬上動工，而是觀望并等待區(qū)域商務(wù)配套的成熟； ? 目前新增的辦公項目，主要集中在 吳淞路沿線 。 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至時間 : 2023 2023 2023 2023 2023 歷年空置率走勢 ( 按區(qū)域分 ) 0% 5% 10% 15% 20% 25% 吳淞路沿線 濱江沿線 虹口平均 % % % % % % % % % 5 0 5 10 15 20 25 30 2023之前 2023 2023 2023 2023 總共 歷年累計供應(yīng) ( 萬 M2 ) 新增 供應(yīng) 0 Page 31 北外灘高檔寫字樓租金走勢 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2023 2023 2023 2023 2023 2023 平穩(wěn)波動期 ? 2023年至 2023年底，北外灘高檔寫字樓租金始終在一個較為狹窄的區(qū)間內(nèi)平穩(wěn)波動。一方面由于供應(yīng)量的稀缺，確保物業(yè)租金的相對平穩(wěn)，而另一方面由于北外灘無法形成規(guī)模聚集效應(yīng)的綜合商務(wù)區(qū)，因此無法吸引大型企業(yè)的入住，從而抑制租金的上漲動力； ? 從 2023年開始，北外灘地區(qū)陸續(xù)有些高檔樓盤供應(yīng)，租金水平也呈現(xiàn)穩(wěn)步向上的走勢，目前該區(qū)域租金為 149 元 / M2 ? 月，仍低于全市甲級寫字樓租金平均水平。 穩(wěn)步發(fā)展期 ( 元 / M2 ? 月 ) 020406080100120140160資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至時間 : 北外灘高檔寫字樓入住企業(yè)特征 區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓入駐企業(yè)行業(yè)分布 ( % ) * 北外灘地區(qū)目前現(xiàn)有航運功能性機構(gòu)和行業(yè)協(xié)會包括 ：上海航運交易所、上海海事局、上海市船 東協(xié)會、上海國際貨運代理協(xié)會、中國港口協(xié)會、上海貨主協(xié)會、中國海事仲裁委員會上海分會。 區(qū)域內(nèi)入駐寫字樓主要行業(yè)面積分布 物流 % 貿(mào)易 % 加工制造 % IT % 房地產(chǎn) % 貨運代理 % 主導行業(yè) 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 ≥ 2023 15002023 10001500 5001000 200500 100200 ≤ 100 45% 40% 17% 41% 50% 42% 30% 39% 17% 44% 50% 45% 貨運 代理 物流 航運 貿(mào)易 加工 制造 IT 房地產(chǎn) 102 62 42 22 18 12 9 入駐企業(yè)總數(shù) ( 家 ) 辦公面積 (M2) 航運 % ? 由于北外灘地區(qū)集中了一大批航運功能性機構(gòu)和行業(yè)協(xié)會 *，因此區(qū)域內(nèi)行業(yè)聚集效應(yīng)非常明顯。 ? 入駐企業(yè)中接近 70%的企業(yè)屬于貨運代理、航運和物流行業(yè)；此外貿(mào)易、 IT、咨詢、房地產(chǎn)等行業(yè)企業(yè)入駐數(shù)量也較為明顯。 ? 目前入駐企業(yè)雖然數(shù)量眾多，但是企業(yè)大都規(guī)模較小，缺少世界著名跨國企業(yè)或大型國企得入駐，究其原因主要是交通不便和樓宇品質(zhì)不高。 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至時間 : % Page 33 小結(jié) 市場供需 租金走勢 ? 北外灘高檔寫字樓主要分布在 吳淞路沿線 和濱江沿線 ，市場新增供應(yīng)量較小。 ? 北外灘區(qū)域由于靠近航運業(yè)服務(wù)機構(gòu)，從而吸引了大量的航運物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入駐。高檔辦公樓需求大、新增供應(yīng)少，導致其高品質(zhì)物業(yè)接近滿租。 ? 北外灘高檔寫字樓租金逐年上升，但與全市相比還存在一定差距，目前達到 RMB 149 / M2 ?月 。 客戶特征 ? 全市 高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級寫字樓租戶基本集中在 金融、專業(yè)服務(wù) 等高增值服務(wù)業(yè)； ? 租賃面積多集中在 10002023M2 及以上。 ? 北外灘 高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級寫字樓租戶基本集中在 航運、貿(mào)易和物流 等北外灘支柱產(chǎn)業(yè)； ? 企業(yè)規(guī)模較小，租賃面積多在 1000M2 以下 全市 北外灘 ? 全市 高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級寫字樓金目前維持在RMB 240 元 / M2 ? 月 的平均水平。 ? 全市甲級寫字樓主要分布在小陸家嘴、淮海中路、南京西路、人民廣場、徐家匯等傳統(tǒng) 商務(wù)區(qū)內(nèi)， ? 年供應(yīng)量基本保持在 30萬 M2左右。 北外灘航運服務(wù)業(yè)聚集度較高，但由于區(qū)域內(nèi)缺乏高品質(zhì)物業(yè)，加上對外交通不便，目前尚未成為上海的主要商務(wù)圈。 Page 34 北外灘寫字樓未來供應(yīng) 大 連 路 路 平 公 路 名 大 東 路 治 長 東 路 嘴 家 周 路 陽 溧 路 淞 吳 國中世紀廣場 金港廣場 (APP地塊 ) 中美信托大廈 海泰中心一期 弘基休閑廣場 匯德豐廣場 漢榮國際廣場 瑞豐大廈 上海港國際客運中心 2023 2023 2023 2023 2023以后 金港廣場 國際客運中心 國中世紀廣場 瑞豐大廈 弘基休閑廣場 中美信托大廈 海泰中心一期 漢榮國際廣場 匯德豐廣場 總計 ( 萬 M2 ) 未來 2年北外灘區(qū)域高檔寫字樓供應(yīng)較少 ， 2023和 2023年分別為 M2和 M2； 2023年以后市場供應(yīng)有所放量 ， 20232023年 2年間新增 M2； 2023年前新增高檔寫字樓體量為 M2， 為現(xiàn)有北外灘高檔寫字樓面積的 2倍 ， 發(fā)展勢頭迅猛 。 Page 35 市場供需 租金走勢 ? 市中心土地供應(yīng)日益稀缺，未來像本項目區(qū)域這類有濱江優(yōu)勢的項目更是鳳毛麟角。 ? 由于浦東甲級寫字樓新增供應(yīng)大幅增加，有可能拖累全市甲級寫字樓租金下滑，但下跌幅度有限。 客戶特征 ? 市中心未來主要主導產(chǎn)業(yè)還是面向高增值服務(wù)業(yè)，主要客戶來源于此；另外陸家嘴對金融業(yè)的吸引，盧灣、黃浦、靜安等對于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的吸引仍因其聚集效應(yīng)有一定優(yōu)勢 全市未來 區(qū)域未來 區(qū)域?qū)懽謽羌蹍^(qū)仍會繼續(xù)集中在北外灘的濱江和吳淞路沿線，由于其地理位置和政策的關(guān)系，區(qū)域?qū)竭\業(yè)的聚集度未來將更高。隨著市中心土地供應(yīng)的稀缺和本項目區(qū)域無可比擬的江景優(yōu)勢，本項目將慢慢縮小與市中心高尚地段的租金差距。 ? 未來區(qū)域周邊高檔寫字樓仍然集中分布在 吳淞路沿線 和 濱江沿線 ； ? 吳淞路沿線距離稍遠，對本項目不構(gòu)成直接競爭；濱江沿線 2023年供應(yīng)達到高峰，體量約 M2，有一定競爭壓力。 ? 預計未來北外灘區(qū)域?qū)懽謽亲饨饘⒊手鹉昱噬邉?，其稀缺江景?yōu)勢和無法比擬的集聚商務(wù)環(huán)境，將對區(qū)域內(nèi)支持的航運業(yè)起到極大的拉動和提升。 ? 預計未來區(qū)域?qū)τ诤竭\及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的新引力將更大，同時對于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的 500強企業(yè)產(chǎn)生一定的吸引力，前景看好。 北外灘寫字樓未來市場預測 Page 36 寫字樓相關(guān)企業(yè)訪談結(jié)論分析 Page 37 消費者調(diào)研 — 小結(jié) ? 有搬遷意向的企業(yè)略超過總量的一半，占 %； ? 其主要看中樓宇品質(zhì)、地段、交通以及是否符合當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)定位； ? 地段所決定的樓宇品質(zhì)是企業(yè)挑選寫字樓的重要考量 企業(yè)搬遷意愿 寫字樓產(chǎn)品偏好 ? 標準型寫字樓仍為市場主流產(chǎn)品； ? 各行業(yè)考慮辦公樓所需求的面積多在 15002500 M2 ， 500 強企業(yè)傾向于 20232500M2 ，航運業(yè)巨頭多集中在 15002023 M2 ； ? 對室內(nèi)凈高要求基本在 米以上。 企業(yè)對寫字樓租買意向 ? 外資傾向于租賃的比例大大高于購買，尤其在金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)和貨運代理這 3大行業(yè)中，租賃的比例分別為 87% 、 83% 和 93% ； ? % 的企業(yè)租金承受力在 48 元 /M2 ?天 ? 售價承受力在 35 和 23 萬元 /M2 的居多。 會展及車位需求 ? 除金融服務(wù)業(yè)外，其他行業(yè)對會展的需求度均低于 10% ? 停車位需求量更多受企業(yè)規(guī)模影響、但與企業(yè)行業(yè)類型相關(guān)度較?。坏骄枨罅勘憩F(xiàn)出來行業(yè)差異，現(xiàn)代物流、貨運代理等企業(yè)車位需求量較多，每千平米的停車位需求達到 其他配套要求 ? 對于其他配套需求最多的 4個為員工餐廳、銀行、周邊餐飲和咖啡廳 ? 對于客梯的滿意度不高主要表現(xiàn)在速度慢和客體數(shù)量少等方面 ? 智能化水平方面對于辦公智能化的要求較高 ? 物業(yè)管理費的承受力基本在 1625 元 /M2 ?月 *詳細內(nèi)容請查閱附件 Page 38 上海市五星級酒店 總體市場分析 Page 39 黃黃浦浦江江市中心內(nèi)環(huán)線中環(huán)線外環(huán)線黃黃浦浦江江2 1 3 4 28 5 6 8 9 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 延安中路 南京東路 陸家嘴 虹橋路 徐匯 上海市內(nèi)環(huán)區(qū)域地圖 11 10 29 7 主要區(qū)域 代表性酒店 外灘、人民廣場 南京西路、茂名南路 虹橋路 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū) 徐家匯附近 威斯汀大飯店、金威萬豪酒店 波特曼麗嘉酒店、花園飯店 西郊賓館、興國賓館 金茂君悅大酒店、瑞吉紅塔、香格里拉 華亭賓館 上海五星級酒店高度組團式發(fā)展，除部分傳統(tǒng)高級酒店外，通常都是圍繞 CBD商務(wù)區(qū)發(fā)展，如浦東金融區(qū)、人民廣場、南京西路、虹橋及徐家匯商務(wù)區(qū) 高端酒店定義為掛牌五星級酒店 資料來源：全國旅游星級飯店評定委員會辦公室 上海市五星級酒店市場 — 分布特征 Page 40 ? 五星級酒店供應(yīng)量逐步上升，從 1995年的 11家發(fā)展到 2023年上半年的 29家， 全球排名前 15位的頂級酒店集團已經(jīng)全部進駐上海市場 上海市五星級酒店歷年客房數(shù) 上海市五星級酒店歷年供應(yīng)（酒店數(shù)量） 上海市五星級酒店市場 —— 歷年供應(yīng)量分析 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至時間 : 萬間 Page 41 ? 自 2023年起，上海市五星級酒店房價保持平均 15%的增長速度，表現(xiàn)出了較旺盛的市場需求 ? 2023年上海五星級酒店平均客房收入在亞太區(qū)各城市排名第二，僅次于香港，未來上漲空間縮小 ? 2023年高端市場（四、五星級）客房增長速度為 ％，增幅為歷年最高，但入境過夜人數(shù)和國內(nèi)旅游過夜人數(shù)增幅僅為 ％?？头吭隽?。因此高端酒店市場供小于求狀況得到緩解， 2023年五星級酒店房價增速減緩至 %. 元 /間 /天 1, 993 888 1,362 1, % % % % 0 300 600 900 1200 1500 2023 2023 2023 2023 2023 0% 5% 10% 15% 20% 平均房價 房價增長率 上海市五星級酒店市場 —— 房價分析 *房價為實際成交價 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至時間 : Page 42 ? 酒店行業(yè)受旅游及商務(wù)會議淡旺季等因素影響，通常存在 35月及 69月兩個入駐高峰 ? 五星級酒店出租率平均高出星級酒店及旅游飯店約 8％，高端酒店市場需求較星級酒店整體市場更為旺盛 五星級出租率 (%) 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2023 2023 2023 2023 2023 五星級酒店平均出租率 =% 2023年受 SARS影響，市場出租率下降 星級酒店平均出租率 =% 上海市五星級酒店市場 —— 季度出租率分析 資料來源 : DTZ Consultancy 數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至時間 : Page 43 港臺,1 1 . 4 %其他,1 0 . 5 %歐洲,1 8 . 5 %美國,1 5 . 6 %東南亞, 4 %日韓,