【文章內(nèi)容簡介】 形狀等進行記載，登記機關(guān)設置房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地產(chǎn) 登記事項作全面記載。 [天地人和 ]項目 銷售人員培訓手冊 梅松營銷策劃機構(gòu) 13707383300 15 1產(chǎn)權(quán)證書： 是指 “ 房屋所有權(quán)證 ” 和 “ 土地使用權(quán)證 ” 的二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。 房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 1商品房預售許可證： 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。 1房地產(chǎn)買賣合同： 是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務的協(xié)議。所有的商品房銷 售都須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。 1房屋所有權(quán)： 房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了對該房屋在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。 房屋使用權(quán)： 是指對房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權(quán)。 2銀行接揭： 是指購房者購買商品房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主會付一部分房款，余款由銀行代購房者支付，購房者的房屋所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還 銀行的貸款及利息，償還完畢后，房屋所有權(quán)歸己。 2七通一平： [天地人和 ]項目 銷售人員培訓手冊 梅松營銷策劃機構(gòu) 13707383300 16 是指上、下水通，排污通，路通，電訊通，煤氣通，電通，熱力通，場地平整。 2公共維修基金： 公共維修基金是指樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。 2房屋買賣所需費用 (1) 按揭手續(xù)費： A、財產(chǎn)保險費：總房價款 1?貸款年限（其中 1— 5年為 1?，6— 10年為 ?， 11— 20 年為 ?）。 B、抵押登記費＋工本費：房屋 90 元 /套，商業(yè) 110 元 /間。 C、公證費：以借款人所申請貸款額為基數(shù)收取， 1— 3 萬元（不含 3 萬元）收取 100 元； 3— 5 萬元（不含 5 萬元）收取 150 元； 5—10 萬元（不含 10 萬元）收取 200 元； 10— 20 萬元（不含 20 萬元）收取 300元。 （ 2）辦證手續(xù)費： A、契稅：房屋按總房款的 2％收取，商鋪按總金額的 4％。 B、交易費：在房產(chǎn)大證時間一年以內(nèi)的由開發(fā)商支付：房屋 3元 /㎡、商鋪 5 元 /㎡；在房產(chǎn)大證時間一年以外的開發(fā)商與客戶各承擔一半：房屋 6元 /㎡、商鋪 10元 /㎡。 C、測量圖紙工本費：房屋為 80 元 /套；商鋪收取標準為： 100㎡以下為 110 元， 100— 500 ㎡為 170 元， 500— 1000㎡為 210 元， 1000— 5000 ㎡為 270 元， 5000 ㎡以上 310元。 （ 3）物業(yè)維修基金： 房屋為總房款的 2％（多層）和 3％（高層）；商鋪為總金額的5％。 （ 4）配套費 [天地人和 ]項目 銷售人員培訓手冊 梅松營銷策劃機構(gòu) 13707383300 17 包括電話、天然氣、有線電視、寬帶等設施的接入或初裝費用，具體收費辦法在物業(yè)交付時確定，為開發(fā)商代收代繳費用。 2房屋的結(jié)構(gòu)形式： 主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝 土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混房屋一般在 6層以下。 磚木結(jié)構(gòu)：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)成的房屋。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層房屋多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。 2房屋的建筑面積： 是指按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面 積之和（即 房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積 ），它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。 建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 2商品房銷售面積： 商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分攤的公用建筑面積。 2建筑面積的計算規(guī)定： [天地人和 ]項目 銷售人員培訓手冊 梅松營銷策劃機構(gòu) 13707383300 18 是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外圍面積的總和。由于房屋使用要求、結(jié)構(gòu)形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。國家根據(jù)房屋使用程度的不同，對房屋建筑面積的測算制定了相應的規(guī)定。針對房屋建筑物的主要規(guī)定有： （ 1）作為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計算。單層房屋按一層計算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計算。 （ 2）建筑物內(nèi)所有永久性建筑層高在 米以上的，包括房屋內(nèi)的夾層、插層，技術(shù)層（即管道層，儲藏室等）和 米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計算建筑面積。層面上的樓梯間，水箱間，電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 ，半地下室及相應進出口，層高在 米以上的按其外圍水平投 影面積計算。 （ 3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳均按一層計算建筑面積；大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 米以上的按其水平投影面積計算。 （ 4）樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 （ 5）與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護結(jié)構(gòu)和柱的外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算；有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算；房屋之間無上蓋的架空通廊（天橋）不計算建筑面積。 （ 6）有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊，門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 （ 7）全封閉的陽臺挑廊按其外圍水平投影面積計算。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計算。 [天地人和 ]項目 銷售人員培訓手冊 梅松營銷策劃機構(gòu) 13707383300 19 （ 8）有伸縮縫的房屋，若在室內(nèi)，伸縮縫計算面積。與室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫不計算建筑面積。 （ 9）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 （ 10）突出房屋墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無拄雨蓬等，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及 屋面上的花園，游泳池等均不計算建筑面積。 以上規(guī)定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積，它是各面積計算的基礎。 2套內(nèi)建筑面積的計算： 房屋為了滿足各種需求和結(jié)構(gòu)上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進行測算。套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺面積三部分組成。 （ 1）套內(nèi)房屋的使用面積：套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計算：它包含了套內(nèi)臥室、起居室、衛(wèi)廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和；套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計算； 套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度亦計入使用面積。 （ 2）套內(nèi)墻體面積：是指套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計人套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計人套內(nèi)墻體面積。 （ 3）套內(nèi)陽臺建筑面積：按陽臺建筑面積的計算規(guī)定計算，套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻的水平投影面積計算。其中封閉陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投[天地人和 ]項目 銷售人員培訓手冊 梅松營銷策劃機構(gòu) 13707383300 20 影面積的一半計算建筑面 積。 公有建筑面積的計算和分攤： 一般房屋除了專有別墅以外，都有公共使用面積的部分。最簡單的有樓道、樓梯、樓梯間等，這部分面積應由各戶進行分攤。公有面積的處理原則一般按各戶房屋建筑面積比例進行分攤。 （ 1）共有建筑面積的內(nèi)容：共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及為整棟建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積，按水平投影面積計算。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫 、為多棟服務的警衛(wèi)室、管理用房、作為人