【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 P 39.2 313.88 11.5% 合理區(qū)間 10％～ 14％ 北海房地產(chǎn)投資占 GDP的比重適中，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸成熟，上升空間不大 北海市場(chǎng)環(huán)境分析 新政對(duì)北海房地產(chǎn)造成一定影響，外地投資客萎縮，本地富裕原住民不再購(gòu)買。但由于北海房?jī)r(jià)基數(shù)低，仍有部分投資客逢低買進(jìn)。 ?―提高第二套住房按揭首付 ” 的政策對(duì)北海市影響較明顯，統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，截至１０月２０日，１０月份銷售的商品房?jī)H１７３套， 十一 期間的１０月３日到５日，成交為空白。 ?從今年３月份起，北海市商品住房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)一直位居全國(guó)首位，交易一直較為活躍，平均每月在６００套左右，其中最高的６月份達(dá)１５００套。由于當(dāng)?shù)厣唐纷》夸N售價(jià)格從每平方米２４００元到每平方米３０００元不等，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，交易量的萎縮反映出購(gòu)銷雙方對(duì)市場(chǎng)的心理預(yù)期。 ?隨著 9月下旬提高第二套住房按揭首付比例等調(diào)控措施出臺(tái)，北海樓市初顯頹勢(shì)， “ 十一 ” 黃金周銷售寥寥無(wú)幾，但 11月出現(xiàn)反彈跡象，新購(gòu)住房成交量近6萬(wàn)平方米。而目前除偏遠(yuǎn)地段及尾樓，新房銷售價(jià)都在 3000元左右，部分樓盤超過(guò) 4000元。 ? 新政下北海成交量萎縮，但房?jī)r(jià)呈現(xiàn)剛性，并未明顯下跌。（一般區(qū)域 3500元 /平米。市中心區(qū)公寓 4000元/平米。） 北海市場(chǎng)環(huán)境分析 可以推導(dǎo)出 :新政對(duì)北海市場(chǎng)影響較大 ,隨著物業(yè)稅的出臺(tái) ,以目前北海市場(chǎng)情況 , 投資者很可能撤出市場(chǎng) .大量物業(yè)拋售 ,造成供求關(guān)系失衡 . 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)－初步發(fā)展階段，健康穩(wěn)定；經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和居民收入的提高將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展 對(duì)本項(xiàng)目有利因素 ?經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和居民收入的提高促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，投資逐年上升 ?從房?jī)r(jià)收入比和人均居住面積等指標(biāo)來(lái)看，北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲空間不大 ?北海市房地產(chǎn)隨著城市發(fā)展方向的轉(zhuǎn)移，中心城區(qū)將成為住宅供應(yīng)稀缺區(qū)域 ?小高層、高層產(chǎn)品已被接受 . 本地人更傾向于市中心樓盤 . ?產(chǎn)品品質(zhì)一般，社區(qū)概念初步形成，細(xì)節(jié)注重不足。消費(fèi)者對(duì)小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)管理、規(guī)劃、產(chǎn)品創(chuàng)新等要求逐步增加，沒有有效滿足和引領(lǐng)消費(fèi)者的需求 對(duì)本項(xiàng)目不利因素 ?房地產(chǎn)價(jià)格上升過(guò)快，使得本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破空間小 ?銀灘新區(qū)的樓盤分流了大部分目標(biāo)客戶 ?市場(chǎng)供過(guò)于求 ?市場(chǎng)對(duì)新政反應(yīng)過(guò)度 北海市場(chǎng)環(huán)境分析 項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位研究思路 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 市場(chǎng)分析 成功模式及案例研究 競(jìng)爭(zhēng) 分析 客戶分析 從樓盤開發(fā)領(lǐng)域來(lái)看，北海房地產(chǎn)可分為如下主要五個(gè)區(qū)域 北海競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 目前北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在三個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng) ——區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)、資源的競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng) 海景、城市資源 資源的競(jìng)爭(zhēng) 開發(fā)區(qū)、中心區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū) 區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng) 未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 樓盤的競(jìng)爭(zhēng) 北海競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 新城板塊 ?新城板塊將啟動(dòng)開發(fā)馮家江文化、教育、旅游綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)（馮家江新區(qū)），建設(shè)新行政中心，初步形成集行政辦公、商務(wù)會(huì)展、旅游觀光于一體的現(xiàn)代化新城區(qū)； ?新城近期規(guī)劃新增 居住用地 58公頃。 新城板塊內(nèi)有馮家江，南接銀灘旅游區(qū)，地理及自然環(huán)境優(yōu)越，可以預(yù)見新城板塊將形成北海高尚社區(qū)群。 北海競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 中心板塊 ?中心板塊是城市最成熟的板塊，金融教育購(gòu)物中心等生活配套齊全，政府機(jī)關(guān)眾多，核心商圈北部灣廣場(chǎng)也在板塊中，目前開發(fā)集中在北部灣大道、北京路與四川路、北海大道中段兩側(cè)，多為舊城改造項(xiàng)目，是目前拉動(dòng)市場(chǎng)樓價(jià)的主力軍。 ?中心區(qū)域地價(jià)高，產(chǎn)品類型大部分是以高層為主的商住樓，還有以商務(wù)辦公為主題的商務(wù)公寓，如北海大道中段的明麗商務(wù)中心、格林云天；商業(yè)開發(fā)也集中在此板塊，如海洋購(gòu)物廣場(chǎng)；樓盤均價(jià)在 4300元 /㎡ 左右，樓盤單價(jià)最高價(jià)突破 6000元 /㎡ ，樓層差價(jià)一般在 6090元 /㎡ 之間； ?促銷策略還是采用比較傳統(tǒng)的房?jī)r(jià)折扣手法，一般是按揭付款給 ，一次性付款給 ； ?由于地處中心地段，人流量較大，較少運(yùn)用戶外媒體宣傳，甚至樓書及圍墻廣告都是簡(jiǎn)單設(shè)計(jì)。 ?板塊客戶群中外來(lái)消費(fèi)人群和本地消費(fèi)人群的比例比較均衡。 北海競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 南部板塊 ?南部板塊為在四川路南段與廣東路南段之間、金海岸大道與西南大道之間，是未來(lái)城市發(fā)展的重心，隨著行政中心的南移及銀灘的開發(fā)，金海岸大道及廣東路兩側(cè)地塊具有極大的投資價(jià)值，有條件建設(shè)中高端產(chǎn)品； ?目前市政設(shè)施及生活配套不完善，樓盤主要在云南路與四川路兩側(cè)，產(chǎn)品類型有高容積率的度假公寓及多層低容積率的別墅社區(qū)及普通住宅，產(chǎn)品參差不齊； ?由于目前爛尾樓盤較多，整體品質(zhì)不高，有 4000元 /㎡ 以上的海景房，也有低于 2022元 /㎡ 多層及別墅，呈兩級(jí)分化； ?樓層差價(jià)一般在 50－ 80元 /㎡ 之間，景觀差價(jià)一般在 80－ 100元 /㎡ 之間；目標(biāo)客戶群主要針對(duì)外地投資置業(yè)人群； ?廣告渠道主要是樓書、北海房地產(chǎn)信息網(wǎng)、市中心戶外廣告、旅游景點(diǎn)路牌廣告。 ?這個(gè)板塊外來(lái)消費(fèi)人群比重較大，占 7成甚至更多。 北海競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 城西板塊 ?北海城市西部板塊分兩個(gè)區(qū)域，西藏路以西區(qū)域和西藏南路與云南南路之間區(qū)域，有工業(yè)園區(qū)及國(guó)家級(jí)北海出口加工區(qū)，近期規(guī)劃建設(shè)有經(jīng)濟(jì)適用房與廉租住房。城西板塊所處的地段相對(duì)偏遠(yuǎn)，但交通還算方便，非政府發(fā)展的主流區(qū)域。 ?政府西藏南路與云南南路之間的區(qū)域大部分是已建成的商住社區(qū)，有銀灣花園、大益花園、碧桂華庭、北?；▓@、濱城公寓，在建的項(xiàng)目有嘉和麗景，多為中端多層公寓。銀灣花園是最具代表性，規(guī)模大，社區(qū)內(nèi)配有幼兒園、逸夫小學(xué)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、老人活動(dòng)中心、小區(qū)商業(yè)街。 ?樓盤住宅起價(jià)一般不低于 2500元 /㎡ ，最高價(jià)基本已突破 3500元 /㎡ ，樓層景觀差價(jià)一般在 50元 /㎡ 之間； ?廣告渠道主要是樓書、北海房地產(chǎn)信息網(wǎng)。 ?這個(gè)板塊外來(lái)消費(fèi)人群和本地消費(fèi)人群的比例為 6： 4，在外地人群中福建移民人群占相當(dāng)比重。 北海競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 城東板塊 ?北海城市東部板塊集中在北海大道東段、廣東路、上海路、深圳路開發(fā)，城市生活配套較完善，外來(lái)人口比較多，政府規(guī)劃建設(shè)公司總部 “ 后花園 ”居住區(qū)； ?近期規(guī)劃新增居住用地 50公頃，并規(guī)劃建設(shè)有經(jīng)濟(jì)適用房； ?產(chǎn)品類型目前多層和高層 ?大部分樓盤住宅起價(jià)不低于 3000元 /㎡ ，最高價(jià)突破 5500元 /㎡ ； ?廣告渠道主要是樓書、北海房地產(chǎn)信息網(wǎng)； ?這個(gè)板塊外來(lái)消費(fèi)人群所占比例略高，隨著房?jī)r(jià)逐步攀升，市政中心的南移，本地市民的消費(fèi)潛力將被激發(fā)； ?并且由于東臨北海核心經(jīng)濟(jì)區(qū)，北聯(lián)鐵山港，有條件成為本地市民及外來(lái)就業(yè)人員理想的置業(yè)區(qū)域。 北海競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 興海 龍福苑 項(xiàng)目名稱： 興海 龍福苑 項(xiàng)目地址 ：北海市北部灣中路汽車總站對(duì)面 開 發(fā) 商： 廣西興海房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司住宅 銷售狀態(tài)： 已銷售 70% 單價(jià)： 17層 4370元 /㎡ , 9層 3770元 /㎡ 商業(yè)： 700013000元 /㎡ 戶型概況： 一房 :㎡ 二房 : ㎡ 三房 : ㎡ 總價(jià)： 15萬(wàn)起 去化： 65% 中間層價(jià)格： 9層 3770元 /㎡ 主力戶型： 一房 /二房 總建面積： ㎡ 裝修狀況： 毛坯 建筑形態(tài)： 3棟高層及小高層 規(guī)劃戶數(shù)： 485 優(yōu)惠方式： 按揭 99折優(yōu)惠 北海競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 金海灣 項(xiàng)目名稱： 金海灣 項(xiàng)目地址 ： 北海市四川北路與海角路交匯處 開 發(fā) 商： 北海市銀基房地產(chǎn) 銷售狀態(tài)： 在售 單價(jià)： 1號(hào)樓 606單價(jià) :5118元 /㎡ 特價(jià)房 1號(hào)樓 217單價(jià) :3780元 /㎡ 戶型概況： 一房： ㎡ 二房 :㎡ 總價(jià)： 2230萬(wàn) 去化 :50% 中間層價(jià)格： 4500元 /㎡ 主力戶型： 一房 總建面積： ㎡ 裝修狀況： 精裝修 容 積 率： 規(guī)劃戶數(shù)： 161 綠 化 率： 5% 建筑形態(tài)： 多層 \西班牙建筑風(fēng)格 優(yōu)惠方式： 一次性 92折優(yōu)惠 ,按揭 9