【文章內(nèi)容簡介】 本市現(xiàn)屋人均住房面積或低于本市平均月收入的居民可憑有關細則配置的房屋。 ? 置換： 本著平等、自愿的原則，一物業(yè)與另一相同物業(yè)相交換的行為。 ? 差價換房：本市公有住房承租人按規(guī)定有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)，用以交換商品住房或其他住房的行為。 ? 內(nèi)銷房：土地使用權(quán)出讓方式建筑住房，出售對象為中國合法公民。 ? 外銷房：可以出售給中華人民共和國境外的單位和個人的房屋，其設計和建造標準高于內(nèi)銷房的商品房。 ? 現(xiàn)房：房屋已竣工，其配套齊全并有房地產(chǎn)權(quán)的商品房。 ? 期房 ： 房屋尚未竣工，但已取得房屋預售許可證，可以出售的商品房。 ? 商品房 ： 由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)、建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 ? 按揭：凡購買房產(chǎn)開發(fā)商與建設簽有合作協(xié)議，承諾提供抵押貸款商品房的本市市民。 ? 公積金： 根據(jù)國家有關政策、法律的規(guī)定，購房人因購房資金暫時不足，可以申請住房抵押貸款。凡按規(guī)定履行繳存住房公積金，且所在單位按月正常繳交的本市職工。 ? 契稅： 是一種資源稅，是對我國境內(nèi)資源的開發(fā)，特別是土地的開發(fā)，所形成的級差收入征收的稅，由財政局征收。 ? 退稅： 凡是個人購買或差價換房所支付的購房款（含貸款擔保本息）經(jīng)主管稅務機關核實后，五年內(nèi)可以從個人所得稅計征稅基中扣除。 ? 一級市場： 又稱土地使用權(quán)出讓市場或土地批租市場，實質(zhì)上又是土地使用權(quán)從土地所有者向土地使用者向流通的市場。 ? 二級市場： 又稱土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司把經(jīng)過開發(fā)的土地的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給用地單位。 ? 三級市場 ： 擁有土地使用權(quán)的企、事業(yè)單位或其他單位之間橫向讓渡土地使用權(quán)的市場。 ? 交房條件： 1）經(jīng)本市建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)核驗合格，即《 建設工程質(zhì)量核驗證明書 》 ； 2）辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證； 3）新建住宅交付使用許可證。 ? 貸款利率：經(jīng)中國人民銀行規(guī)定的對于貸款不同年限所規(guī)定的不同利率。 ? 房屋保險費：保險是指由保險公司收取保險費建立專門的房地產(chǎn)保險基金，用以在發(fā)生約定的自然災害、意外事故，信用責任造成房地產(chǎn)損失時，對被保險人給予經(jīng)濟補償?shù)幕ブ矟贫?。保險費率一般在 %－ 7%之間（國內(nèi)企業(yè)）房屋。居民住房保險費率為 %左右。 ? 他項權(quán)力抵押證：房屋在抵押期內(nèi)不屬于原房地產(chǎn)權(quán)利人，而屬于其它權(quán)利人的一種非正式權(quán)利。 ? 維修基金： 為了保證房屋正常使用和延長使用年限，對房屋進行合理維修所需的費用。 ? 交房 ： 開發(fā)商取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進行驗收交接，購房者根據(jù)合同約定對房屋工程質(zhì)量配套設施，產(chǎn)權(quán)清晰等方面進行驗收，開發(fā)商向購房者提供 《 新建住宅質(zhì)量保證書 》 和 《 新建住宅使用說明書 》 。購房者對房屋及其產(chǎn)權(quán)進行檢驗，認為符合合同約定條件的與開發(fā)商簽訂房屋交接書。 ? 進戶：購房者辦理好交房手續(xù)，驗收合格后，物業(yè)業(yè)主繳納一定的房屋維修基金，垃圾清運費、物業(yè)管理費等費用，陸續(xù)回原處搬遷至物業(yè)的過程。 ? 監(jiān)管銀行：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預售款和銷售款，應當委托專門機構(gòu)監(jiān)管使用，先行用于清償該房屋建設工程的各項貸款，專項用于該建設工程的建造。 ? 業(yè)務類專有名詞 銷講：全名是 “ 銷售講習資料 ” ，指在案前準備期，整個專案組協(xié)同通過對該案的了解所整理出來的一份資料，它包括整體市場介紹、區(qū)域市場介紹、該案環(huán)境介紹（含生活機能、交通動線、掃樓標的圖）、發(fā)展商基本資料、建材與設備介紹、產(chǎn)品解說、 SWOT分析、答客問、目前政策法規(guī)介紹、企劃配合（媒體安排）等；其中最重要的是 “ 答客問 ” ，它是整篇銷講的靈魂所在。 銷控 ： 指在專案或主委擬訂的去化順序控制下，對整個樓盤的房源進行控制的一種手段。它包括軟銷控（價格銷控 —— 單價、總價）、硬銷控（房源銷控 —— 樓層、位置、面積、房型）。銷控的唯一目的是為了達成銷售目標：一般來說，在代理而言是為了銷售速度最大化；在包銷而言是為了銷售利潤最大化。 案場 ： 指個案售樓處。 生活機能： 指在個案附近的一些與生活相關的場所。例如：菜場、醫(yī)院、學校、金融證券、商場、垃圾站、變電站等等。了解生活機能的主要目的有二：作為 NP稿中 COPY的一部分；幫助業(yè)務員尋找與客戶聊天的話題。 售： 在客戶對業(yè)務員所介紹的房源較感興趣時，客戶支付對該房屋進行保留（訂購）的訂金，則視作為“ 售 ” 。 足 ：在客戶對業(yè)務員所介紹的房源很感興趣時，客戶支付對該房屋進行定購的定金，是為 “ 足 ” （若未經(jīng)過“ 售 ” 的過程，則視作為 “ 售足 ” ）。 簽：客戶對所定購的房屋與業(yè)務員或發(fā)展商簽定合同，是為 “ 簽 ” （若沒有經(jīng)過 “ 足 ” 的過程，則視作為 “ 足簽 ” ）。 退：客戶對其所訂購的房屋不滿意，過來退還訂金，是為 “ 售退 ” （若是已定購（足）或已簽約者，則為 “ 足退 ” 或 “ 簽退 ” ）。 換：客戶對其所訂購（定購、簽約）的房屋不滿意，過來換房子，是為 “ 售換 ” （ “ 足換 ” 、 “ 簽換 ” ）。 清盤：指當一個個案的銷售進入尾聲時，開發(fā)商同意以一個比以前低的單價來進行銷售。 1折扣：經(jīng)過代理商或發(fā)展商同意，所給予客戶的一定價格折讓。 1動線：行動的最佳路線，它包括水平動線、垂直動線、出入動線、引導動線、交通動線等等。對動線安排的評價標準是流暢與否。 1去化順序：按照房型或面積或總價或單價或樓層等等，對一個個案進行銷售速度的排序，它是一個純不等式，比如 V3R V2R V復式。另一種評判的方法是去化速度，它的單位是百分比，比如 V2R=45 ,V3R=50%， V復式 =5%。 1標的：指業(yè)務員熟悉周邊環(huán)境的一種手段。它包括壓馬路、掃樓、市調(diào)。它的最終成果是生活機能圖，掃樓標的圖。 1 A、 B級卡：指業(yè)務員用來區(qū)分并登錄客戶資料的兩種“ 卡片 ” 。有望客戶及已購客戶填 A級卡，意愿平平及無望者填 B級卡。 1派夾報：屬于一種銷售手段，分派報及夾報兩種。派報是指通過人員散發(fā)資料；夾報是指將資料夾在其他報紙雜志中，并通過該報紙雜志的發(fā)行來散發(fā)資料。 1報備：指業(yè)務員須讓專案知道或批準的事情。包括吸煙，飲食，出外，休息，接聽私人電話，撥打私人電話，如廁等。 1銷售循環(huán)：指整個一個銷售追蹤過程。（客戶接待 ——電話追蹤 —— 信件聯(lián)系 —— 節(jié)日問候 —— 告知工程進度 —— 客戶再來現(xiàn)場） 1訂金：房屋訂購金，又稱協(xié)議金、誠意金等等，一般為RMB1000~2022。 定金：房屋定購金，又稱大定金等，一般為 RMB20220。 2強銷期：大批量的媒體廣告投放出去，公司的大量人力物力投入，以期在短時間內(nèi)創(chuàng)造高銷售率的一段期間。 2抗性：指阻礙個案銷售的任何事物。比如價格、地段、生活機能等等。 2主力面積 ： 以 10平方米或 15平方米或其他數(shù)量的平方米為一檔，將一個個案的房型面積進行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力面積。 2主力單價：以 100元 /平方米或 200元 /平方米或其他數(shù)量的單價為一檔，將一個個案的單價進行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力單價。 2主力總價：以 5萬或 10萬元為一檔，將一個個案的總價進行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力總價。 2均價：某一個個案的總銷金額除以總建面得出的單 價。 2基價：某一個個案的最低價。 2開盤 ： 某一個個案取得了預（出）售許可證；并通過一定量的媒體投放，告知客戶該案開始進行銷售。 ? 補： ① 水平動線 ： 指在一個層面中，人們行走的最佳路線。 ② 垂直動線 ： 指在同一棟樓中，人們上下的最佳路線。 ③ 出入動線：指從小區(qū)內(nèi)部到外部的最佳進出路線。 ④ 引導動線：指通過一定的手段（比如刀旗、橫幅等）將客戶引導到售樓處的路線安排。 5. 交通動線：指從某一處到另一處的一個交通線路安排。 6. 掃樓：指一個業(yè)務員通過實地勘察對某一區(qū)域內(nèi)所有的樓盤進行登記標注。 7. 壓馬路：指一個業(yè)務員對某一個區(qū)域內(nèi)所有的生活機能進行實地勘察。 8. 市調(diào)：指一個業(yè)務員對一些有威脅的樓盤進行調(diào)查，并完成市調(diào)表。 ? SWOT：指強勢（ Strength）、弱勢（ Weakness）、機會（ Opportunity）、威脅（ Treat）。但強勢未必是機會，弱勢未必是威脅。 ? 企 劃 類 ? LOGO： 樓盤標志，用字與圖表現(xiàn)樓盤的特征與內(nèi)涵，包括了樓盤案名。 ? POP： 戶外造勢用的宣傳平面。 ? SP： 造勢促銷活動，制造話題，吸引大眾視線，制造熱賣氣氛，利于個案炒作，促進銷售。 ? NP： 短時間即可找開個案知名度，是最大化的媒體表現(xiàn)形式。 ? DM： 表現(xiàn)個案情況，用于郵寄的小冊子。寄發(fā)滬上企業(yè)、合資企業(yè)、外地駐滬企業(yè)負責人及各種 DM名單，并于外地展銷會上發(fā)放。 ? TVCF：電視廣告，可制成 VCD。 ? MG：各類財經(jīng)類期刊雜志、航班雜志等，力求針對客源進行訴求。 ? DS： 用于現(xiàn)場及特定地點派發(fā)（如機場、高檔辦公樓、高級社區(qū)等）。 ? 戶外據(jù)點：以燈箱，看板等方式在公眾場合及交通動線上表現(xiàn)個案，加強引導，重復加深民眾印象，傳遞個案信息。 ? 橫幅：懸掛現(xiàn)場附近街道兩側(cè)，方便買家尋找到現(xiàn)場位置。 ? 裱板：本案擬設計十二塊裱板存放于接待區(qū)通往樣品屋的游廊兩側(cè)及現(xiàn)場，表現(xiàn)發(fā)展商實力背景，發(fā)展業(yè)績。本案規(guī)劃說明等，并可用于外地銷售。 ? 建筑結(jié)構(gòu)類專有名詞 ? 磚混結(jié)構(gòu)：一般多層住宅，由磚砌筑承重，加混凝土圈粱，構(gòu)造柱稱磚混結(jié)構(gòu)。 ? 框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱、梁組成的承重體系，一般用于公共建筑。 ? 剪力墻結(jié)構(gòu)：一般用于小高層及高層住宅，由混凝土墻體承受風、地震的水平荷載。 ? 框剪結(jié)構(gòu)：一般用于高層公共建筑，由框架柱，混凝墻共同組成受力體系。 ? 筒剪結(jié)構(gòu)：用于高層公建，由混凝土筒體和框架柱共同組成受力體系。 ? 鋼結(jié)構(gòu)：受力構(gòu)件由鋼梁柱組成，現(xiàn)在多用于大型超市、廠房。 ? 鋼混結(jié)構(gòu)：受力構(gòu)件材料由鋼筋混凝土組成，它包括上述框架、剪力墻、框剪、筒剪結(jié)構(gòu)。 ? 電表容量：一般為 6KW，按規(guī)范動遷房 4KW，中套 4－6KW，大套 6－ 8KW，超過 130m2大套為 8KW，高檔房另考慮。 ? 箱式變壓器：似應為箱式變電站，是指成套變配電站、出廠時即集中式配套、不需土建另設房間，體積小，代替當前使用較多的亞型站。 ? 潔污分離：室內(nèi)污水、廢水分開排放。 ? 變頻變壓供水：根據(jù)管網(wǎng)內(nèi)水量、水壓的變化調(diào)節(jié)泵出水量和供水壓力（通過調(diào)節(jié)水泵電機、電源的電壓和頻率實現(xiàn)），以滿足用水需要。通常用于九層及九層以下的住宅供水。 ? 承重墻：承受上面?zhèn)飨聛淼呢Q向荷載是受力構(gòu)件，不能隨意敲除。一般磚混多層住宅的 240墻均為承重墻。 ? 剪力墻：剪力墻結(jié)構(gòu)中的混凝土墻體，承受風地震作用。 ? 裙房：高層建筑附屬的多層低矮建筑部分。 ? 預制板：由預制廠生產(chǎn)好的樓板，施工現(xiàn)場拼裝即可。 ? 現(xiàn)澆：由混凝土現(xiàn)場澆制而成。 房地產(chǎn)中的有關問題 ? 1）各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少 ? 住宅為 70年，商用 50年，工業(yè)區(qū)為 40年，加油、加氣站為 30年，體育、衛(wèi)生類 50年。 ? 2）什么是綠地率？ ? 在建設用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和和建設用地面積的比率（ %）。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。 ? 3）什么是綠化覆蓋率？ ? 在建設用地范圍內(nèi)全部綠化種植水平投影面積之和與建設用地面積的比率（ %） ? 4）商品房預售需要具備哪些條件？ ① 預售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照 ② 按照土地管理部門的有關規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書 ③ 持有建設工程規(guī)劃許可證和建設，工程施工許可證，并已經(jīng)辦理建設工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù) ④ 已經(jīng)確定施工進度和竣工的交付使用時間 ⑤ 七層以下的達到主體工程封頂，七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三份之二以上層數(shù) ⑥ 已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售專用帳戶 ⑦ 法律法規(guī)規(guī)定的其他條件 商品房的建筑面積如何計算？ ? 商品房建筑面積是由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分公有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。 什么是套內(nèi)房屋使用面積？ ? 套內(nèi)房屋使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下規(guī)定計算； （ 1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總