【文章內(nèi)容簡介】 本市現(xiàn)屋人均住房面積或低于本市平均月收入的居民可憑有關(guān)細(xì)則配置的房屋。 ? 置換： 本著平等、自愿的原則，一物業(yè)與另一相同物業(yè)相交換的行為。 ? 差價換房：本市公有住房承租人按規(guī)定有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)，用以交換商品住房或其他住房的行為。 ? 內(nèi)銷房：土地使用權(quán)出讓方式建筑住房，出售對象為中國合法公民。 ? 外銷房：可以出售給中華人民共和國境外的單位和個人的房屋，其設(shè)計和建造標(biāo)準(zhǔn)高于內(nèi)銷房的商品房。 ? 現(xiàn)房：房屋已竣工，其配套齊全并有房地產(chǎn)權(quán)的商品房。 ? 期房 ： 房屋尚未竣工，但已取得房屋預(yù)售許可證，可以出售的商品房。 ? 商品房 ： 由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)、建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 ? 按揭：凡購買房產(chǎn)開發(fā)商與建設(shè)簽有合作協(xié)議，承諾提供抵押貸款商品房的本市市民。 ? 公積金： 根據(jù)國家有關(guān)政策、法律的規(guī)定，購房人因購房資金暫時不足，可以申請住房抵押貸款。凡按規(guī)定履行繳存住房公積金，且所在單位按月正常繳交的本市職工。 ? 契稅： 是一種資源稅，是對我國境內(nèi)資源的開發(fā)，特別是土地的開發(fā)，所形成的級差收入征收的稅，由財政局征收。 ? 退稅： 凡是個人購買或差價換房所支付的購房款（含貸款擔(dān)保本息）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實后，五年內(nèi)可以從個人所得稅計征稅基中扣除。 ? 一級市場： 又稱土地使用權(quán)出讓市場或土地批租市場，實質(zhì)上又是土地使用權(quán)從土地所有者向土地使用者向流通的市場。 ? 二級市場： 又稱土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司把經(jīng)過開發(fā)的土地的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給用地單位。 ? 三級市場 ： 擁有土地使用權(quán)的企、事業(yè)單位或其他單位之間橫向讓渡土地使用權(quán)的市場。 ? 交房條件： 1）經(jīng)本市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗合格，即《 建設(shè)工程質(zhì)量核驗證明書 》 ； 2）辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證； 3）新建住宅交付使用許可證。 ? 貸款利率：經(jīng)中國人民銀行規(guī)定的對于貸款不同年限所規(guī)定的不同利率。 ? 房屋保險費：保險是指由保險公司收取保險費建立專門的房地產(chǎn)保險基金，用以在發(fā)生約定的自然災(zāi)害、意外事故，信用責(zé)任造成房地產(chǎn)損失時，對被保險人給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)幕ブ矟?jì)制度。保險費率一般在 %－ 7%之間（國內(nèi)企業(yè)）房屋。居民住房保險費率為 %左右。 ? 他項權(quán)力抵押證：房屋在抵押期內(nèi)不屬于原房地產(chǎn)權(quán)利人，而屬于其它權(quán)利人的一種非正式權(quán)利。 ? 維修基金： 為了保證房屋正常使用和延長使用年限，對房屋進(jìn)行合理維修所需的費用。 ? 交房 ： 開發(fā)商取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進(jìn)行驗收交接，購房者根據(jù)合同約定對房屋工程質(zhì)量配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)清晰等方面進(jìn)行驗收，開發(fā)商向購房者提供 《 新建住宅質(zhì)量保證書 》 和 《 新建住宅使用說明書 》 。購房者對房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗，認(rèn)為符合合同約定條件的與開發(fā)商簽訂房屋交接書。 ? 進(jìn)戶：購房者辦理好交房手續(xù)，驗收合格后，物業(yè)業(yè)主繳納一定的房屋維修基金，垃圾清運費、物業(yè)管理費等費用，陸續(xù)回原處搬遷至物業(yè)的過程。 ? 監(jiān)管銀行：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款和銷售款，應(yīng)當(dāng)委托專門機(jī)構(gòu)監(jiān)管使用，先行用于清償該房屋建設(shè)工程的各項貸款，專項用于該建設(shè)工程的建造。 ? 業(yè)務(wù)類專有名詞 銷講：全名是 “ 銷售講習(xí)資料 ” ，指在案前準(zhǔn)備期，整個專案組協(xié)同通過對該案的了解所整理出來的一份資料，它包括整體市場介紹、區(qū)域市場介紹、該案環(huán)境介紹（含生活機(jī)能、交通動線、掃樓標(biāo)的圖）、發(fā)展商基本資料、建材與設(shè)備介紹、產(chǎn)品解說、 SWOT分析、答客問、目前政策法規(guī)介紹、企劃配合（媒體安排）等；其中最重要的是 “ 答客問 ” ，它是整篇銷講的靈魂所在。 銷控 ： 指在專案或主委擬訂的去化順序控制下，對整個樓盤的房源進(jìn)行控制的一種手段。它包括軟銷控（價格銷控 —— 單價、總價）、硬銷控（房源銷控 —— 樓層、位置、面積、房型）。銷控的唯一目的是為了達(dá)成銷售目標(biāo)：一般來說，在代理而言是為了銷售速度最大化；在包銷而言是為了銷售利潤最大化。 案場 ： 指個案售樓處。 生活機(jī)能： 指在個案附近的一些與生活相關(guān)的場所。例如：菜場、醫(yī)院、學(xué)校、金融證券、商場、垃圾站、變電站等等。了解生活機(jī)能的主要目的有二：作為 NP稿中 COPY的一部分；幫助業(yè)務(wù)員尋找與客戶聊天的話題。 售： 在客戶對業(yè)務(wù)員所介紹的房源較感興趣時，客戶支付對該房屋進(jìn)行保留（訂購）的訂金，則視作為“ 售 ” 。 足 ：在客戶對業(yè)務(wù)員所介紹的房源很感興趣時，客戶支付對該房屋進(jìn)行定購的定金，是為 “ 足 ” （若未經(jīng)過“ 售 ” 的過程，則視作為 “ 售足 ” ）。 簽：客戶對所定購的房屋與業(yè)務(wù)員或發(fā)展商簽定合同，是為 “ 簽 ” （若沒有經(jīng)過 “ 足 ” 的過程，則視作為 “ 足簽 ” ）。 退：客戶對其所訂購的房屋不滿意，過來退還訂金，是為 “ 售退 ” （若是已定購（足）或已簽約者，則為 “ 足退 ” 或 “ 簽退 ” ）。 換：客戶對其所訂購（定購、簽約）的房屋不滿意，過來換房子，是為 “ 售換 ” （ “ 足換 ” 、 “ 簽換 ” ）。 清盤：指當(dāng)一個個案的銷售進(jìn)入尾聲時，開發(fā)商同意以一個比以前低的單價來進(jìn)行銷售。 1折扣：經(jīng)過代理商或發(fā)展商同意，所給予客戶的一定價格折讓。 1動線：行動的最佳路線，它包括水平動線、垂直動線、出入動線、引導(dǎo)動線、交通動線等等。對動線安排的評價標(biāo)準(zhǔn)是流暢與否。 1去化順序：按照房型或面積或總價或單價或樓層等等，對一個個案進(jìn)行銷售速度的排序，它是一個純不等式，比如 V3R V2R V復(fù)式。另一種評判的方法是去化速度，它的單位是百分比，比如 V2R=45 ,V3R=50%， V復(fù)式 =5%。 1標(biāo)的：指業(yè)務(wù)員熟悉周邊環(huán)境的一種手段。它包括壓馬路、掃樓、市調(diào)。它的最終成果是生活機(jī)能圖，掃樓標(biāo)的圖。 1 A、 B級卡：指業(yè)務(wù)員用來區(qū)分并登錄客戶資料的兩種“ 卡片 ” 。有望客戶及已購客戶填 A級卡，意愿平平及無望者填 B級卡。 1派夾報：屬于一種銷售手段，分派報及夾報兩種。派報是指通過人員散發(fā)資料；夾報是指將資料夾在其他報紙雜志中，并通過該報紙雜志的發(fā)行來散發(fā)資料。 1報備：指業(yè)務(wù)員須讓專案知道或批準(zhǔn)的事情。包括吸煙，飲食，出外，休息，接聽私人電話，撥打私人電話，如廁等。 1銷售循環(huán)：指整個一個銷售追蹤過程。（客戶接待 ——電話追蹤 —— 信件聯(lián)系 —— 節(jié)日問候 —— 告知工程進(jìn)度 —— 客戶再來現(xiàn)場） 1訂金：房屋訂購金，又稱協(xié)議金、誠意金等等，一般為RMB1000~2022。 定金：房屋定購金，又稱大定金等，一般為 RMB20220。 2強(qiáng)銷期：大批量的媒體廣告投放出去，公司的大量人力物力投入，以期在短時間內(nèi)創(chuàng)造高銷售率的一段期間。 2抗性：指阻礙個案銷售的任何事物。比如價格、地段、生活機(jī)能等等。 2主力面積 ： 以 10平方米或 15平方米或其他數(shù)量的平方米為一檔，將一個個案的房型面積進(jìn)行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力面積。 2主力單價：以 100元 /平方米或 200元 /平方米或其他數(shù)量的單價為一檔，將一個個案的單價進(jìn)行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力單價。 2主力總價：以 5萬或 10萬元為一檔，將一個個案的總價進(jìn)行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力總價。 2均價：某一個個案的總銷金額除以總建面得出的單 價。 2基價：某一個個案的最低價。 2開盤 ： 某一個個案取得了預(yù)（出）售許可證；并通過一定量的媒體投放，告知客戶該案開始進(jìn)行銷售。 ? 補(bǔ)： ① 水平動線 ： 指在一個層面中，人們行走的最佳路線。 ② 垂直動線 ： 指在同一棟樓中，人們上下的最佳路線。 ③ 出入動線：指從小區(qū)內(nèi)部到外部的最佳進(jìn)出路線。 ④ 引導(dǎo)動線：指通過一定的手段（比如刀旗、橫幅等）將客戶引導(dǎo)到售樓處的路線安排。 5. 交通動線：指從某一處到另一處的一個交通線路安排。 6. 掃樓：指一個業(yè)務(wù)員通過實地勘察對某一區(qū)域內(nèi)所有的樓盤進(jìn)行登記標(biāo)注。 7. 壓馬路：指一個業(yè)務(wù)員對某一個區(qū)域內(nèi)所有的生活機(jī)能進(jìn)行實地勘察。 8. 市調(diào)：指一個業(yè)務(wù)員對一些有威脅的樓盤進(jìn)行調(diào)查，并完成市調(diào)表。 ? SWOT：指強(qiáng)勢（ Strength）、弱勢（ Weakness）、機(jī)會（ Opportunity）、威脅（ Treat）。但強(qiáng)勢未必是機(jī)會，弱勢未必是威脅。 ? 企 劃 類 ? LOGO： 樓盤標(biāo)志，用字與圖表現(xiàn)樓盤的特征與內(nèi)涵，包括了樓盤案名。 ? POP： 戶外造勢用的宣傳平面。 ? SP： 造勢促銷活動，制造話題，吸引大眾視線，制造熱賣氣氛，利于個案炒作，促進(jìn)銷售。 ? NP： 短時間即可找開個案知名度，是最大化的媒體表現(xiàn)形式。 ? DM： 表現(xiàn)個案情況，用于郵寄的小冊子。寄發(fā)滬上企業(yè)、合資企業(yè)、外地駐滬企業(yè)負(fù)責(zé)人及各種 DM名單，并于外地展銷會上發(fā)放。 ? TVCF：電視廣告，可制成 VCD。 ? MG：各類財經(jīng)類期刊雜志、航班雜志等，力求針對客源進(jìn)行訴求。 ? DS： 用于現(xiàn)場及特定地點派發(fā)（如機(jī)場、高檔辦公樓、高級社區(qū)等）。 ? 戶外據(jù)點：以燈箱，看板等方式在公眾場合及交通動線上表現(xiàn)個案，加強(qiáng)引導(dǎo)，重復(fù)加深民眾印象，傳遞個案信息。 ? 橫幅：懸掛現(xiàn)場附近街道兩側(cè)，方便買家尋找到現(xiàn)場位置。 ? 裱板：本案擬設(shè)計十二塊裱板存放于接待區(qū)通往樣品屋的游廊兩側(cè)及現(xiàn)場，表現(xiàn)發(fā)展商實力背景，發(fā)展業(yè)績。本案規(guī)劃說明等，并可用于外地銷售。 ? 建筑結(jié)構(gòu)類專有名詞 ? 磚混結(jié)構(gòu)：一般多層住宅，由磚砌筑承重，加混凝土圈粱，構(gòu)造柱稱磚混結(jié)構(gòu)。 ? 框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱、梁組成的承重體系，一般用于公共建筑。 ? 剪力墻結(jié)構(gòu)：一般用于小高層及高層住宅，由混凝土墻體承受風(fēng)、地震的水平荷載。 ? 框剪結(jié)構(gòu)：一般用于高層公共建筑，由框架柱，混凝墻共同組成受力體系。 ? 筒剪結(jié)構(gòu)：用于高層公建，由混凝土筒體和框架柱共同組成受力體系。 ? 鋼結(jié)構(gòu)：受力構(gòu)件由鋼梁柱組成，現(xiàn)在多用于大型超市、廠房。 ? 鋼混結(jié)構(gòu)：受力構(gòu)件材料由鋼筋混凝土組成，它包括上述框架、剪力墻、框剪、筒剪結(jié)構(gòu)。 ? 電表容量：一般為 6KW，按規(guī)范動遷房 4KW，中套 4－6KW，大套 6－ 8KW，超過 130m2大套為 8KW，高檔房另考慮。 ? 箱式變壓器：似應(yīng)為箱式變電站，是指成套變配電站、出廠時即集中式配套、不需土建另設(shè)房間，體積小，代替當(dāng)前使用較多的亞型站。 ? 潔污分離：室內(nèi)污水、廢水分開排放。 ? 變頻變壓供水：根據(jù)管網(wǎng)內(nèi)水量、水壓的變化調(diào)節(jié)泵出水量和供水壓力（通過調(diào)節(jié)水泵電機(jī)、電源的電壓和頻率實現(xiàn)），以滿足用水需要。通常用于九層及九層以下的住宅供水。 ? 承重墻：承受上面?zhèn)飨聛淼呢Q向荷載是受力構(gòu)件，不能隨意敲除。一般磚混多層住宅的 240墻均為承重墻。 ? 剪力墻：剪力墻結(jié)構(gòu)中的混凝土墻體，承受風(fēng)地震作用。 ? 裙房：高層建筑附屬的多層低矮建筑部分。 ? 預(yù)制板：由預(yù)制廠生產(chǎn)好的樓板，施工現(xiàn)場拼裝即可。 ? 現(xiàn)澆：由混凝土現(xiàn)場澆制而成。 房地產(chǎn)中的有關(guān)問題 ? 1）各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少 ? 住宅為 70年，商用 50年，工業(yè)區(qū)為 40年，加油、加氣站為 30年，體育、衛(wèi)生類 50年。 ? 2）什么是綠地率？ ? 在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和和建設(shè)用地面積的比率（ %）。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。 ? 3）什么是綠化覆蓋率？ ? 在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %） ? 4）商品房預(yù)售需要具備哪些條件？ ① 預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照 ② 按照土地管理部門的有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書 ③ 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)，工程施工許可證，并已經(jīng)辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù) ④ 已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工的交付使用時間 ⑤ 七層以下的達(dá)到主體工程封頂，七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三份之二以上層數(shù) ⑥ 已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售專用帳戶 ⑦ 法律法規(guī)規(guī)定的其他條件 商品房的建筑面積如何計算？ ? 商品房建筑面積是由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分公有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。 什么是套內(nèi)房屋使用面積？ ? 套內(nèi)房屋使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下規(guī)定計算； （ 1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總