【文章內(nèi)容簡介】 82142 92345 114071 163046 207587 247018 309120 城市規(guī)模 大城市 中等規(guī)模城市 小城市 戶均房產(chǎn)價值（萬元） 在不同收入層次的家庭、在不同規(guī)模城市的家庭，他們的戶均房產(chǎn)價值顯示出明顯的差異： 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 2021年 6月份 《 中國城市居民家庭財產(chǎn)調(diào)查總報告 》 ， 國家統(tǒng)計局城市調(diào)查總隊于 2021年 57月在河北、天津、山東、江蘇、廣東、四川、甘肅、遼寧等 8個?。ㄖ陛犑校┎扇《嘞喑闃拥姆绞剑? Zion Consulting 機密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential a) 房地產(chǎn)行業(yè)體現(xiàn)著社會的不公平和階層性 戶均房產(chǎn)價值（元 /戶） 不同人群 31萬 私營企業(yè)經(jīng)營者等； 20萬－ 30萬 娛樂服務(wù)人員、證券業(yè)務(wù)人員和股份制企業(yè)負(fù)責(zé)人等； 15萬－ 20萬 教授、社會中介人員、事業(yè)單位負(fù)責(zé)人、三資企業(yè)人員、國家機關(guān)負(fù)責(zé)人、銀行業(yè)務(wù)人員、國有企業(yè)負(fù)責(zé)人、演員、 IT從業(yè)人員和工藝美術(shù)人員等； 戶主學(xué)歷分布 研究生及以上 大學(xué)本科 大學(xué)?？? 中專 高中 初中 小學(xué) 戶均房產(chǎn)價值（萬元） 在不同職業(yè)的家庭、在不同學(xué)歷層次的家庭，他們的戶均房產(chǎn)價值顯示出明顯的差異： 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 2021年 6月份 《 中國城市居民家庭財產(chǎn)調(diào)查總報告 》 ， 國家統(tǒng)計局城市調(diào)查總隊于 2021年 57月在河北、天津、山東、江蘇、廣東、四川、甘肅、遼寧等 8個省（直轄市）采取多相抽樣的方式； Zion Consulting 機密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential b) 低收入家庭淡出一手商品房市場 資料來源： 20210608 南京市房產(chǎn)局，全市的 《 地產(chǎn)市場需求研究報告（春季版） 》 。 主要潛在購房人群（按家庭年總收入水平） 占潛在購房人群的比重 4萬至 ％ 3萬至 ％ 2萬至 ％ 6萬至 ％ 南京市潛在購房人群的構(gòu)成分布 隨著南京房價的不斷飆升，較低收入的潛在購房家庭將逐漸淡出商品房需求市場，而轉(zhuǎn)向經(jīng)濟適用房、二手房市場，商品房目標(biāo)受眾逐漸指向較高收入階層。 Zion Consulting 機密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential c) 城市高價房不僅帶來了居民居住的 “ 階層同質(zhì)化 ” ，而且加劇了低收入階層的 “ 精神貧困 ” 、 “ 文化鴻溝 ” ? 高價房加劇“精神貧困”、“文化鴻溝” –對于房價較高、持續(xù)上漲且中心城區(qū)土地有限的大城市（如上海）出現(xiàn)“富人進城、窮人下鄉(xiāng)”的逆向流動潮，而這樣不僅會產(chǎn)生居住的“階層同質(zhì)化”，同時還將導(dǎo)致多數(shù)普通大眾對城市文化、環(huán)境等公共基礎(chǔ)設(shè)施享用機會的實際下降，從而加劇“精神貧困”、“文化鴻溝”； ? 高價房產(chǎn)生的種種弊端主要影響的是低收入階層 –從而看到城市高房價產(chǎn)生的種種弊端，而其影響的群體往往是低收入階層。過分超過實際支付能力的高房價，將在根本上削弱他們的發(fā)展機會； Zion Consulting 機密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 房地產(chǎn)三大特點總結(jié)：用歷史的觀點看待中國房地產(chǎn)的發(fā)展階段和存在的問題 1. 房地產(chǎn)三大屬性的關(guān)系是： 經(jīng)濟屬性是基礎(chǔ) (支撐 )，政治屬性是過程 (穩(wěn)定 )，社會屬性是歸屬 (公平 )； 2. 房地產(chǎn)行業(yè)的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是 :在社會公正和公平的目標(biāo)下 ,通過構(gòu)造持續(xù)發(fā)展機制 , 建立起企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展預(yù)期與市場公平的競爭體系； 3. 中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來是 :土地市場化與金融市場化 ,房地產(chǎn)走向理性、責(zé)任； 4. 中國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀是 : ? 經(jīng)濟屬性的層面 :需求旺盛 ,供給方競爭性不夠 ,兩大要素 (土地與資金 )的自由化程度不夠 ,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)沒有在國民經(jīng)濟、政治穩(wěn)定與社會公平方面起到頂梁柱的作用； ? 宏觀層面的經(jīng)濟標(biāo)桿調(diào)控手段延遲效應(yīng) (事后調(diào)控而不是事前手段 )與微觀層面的能力錯位 (社會能力比市場能力強 )； 發(fā)展中的問題，需要在發(fā)展中來解決：未來房地產(chǎn)的行業(yè)變化趨勢 Zion Consulting 機密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 政府的規(guī)則錯位與企業(yè)的能力錯位 政府提供制度 企業(yè)經(jīng)營要素 消費者購買住宅 經(jīng)濟支柱 政治穩(wěn)定 社會公平 銀行 :資金 政府 :土地 經(jīng)濟手段 行政手段 Zion Consulting 機密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 政府的規(guī)則錯位與企業(yè)的能力錯位的一個解釋 王石關(guān)于金融政策的看法 ?政府規(guī)則錯位，進行事后調(diào)控而不是強調(diào)事前手段： – 現(xiàn)在國家在金融政策方面對資金加以太多的限制。政府不允許貸款買地，給開發(fā)企業(yè)帶來了很大的障礙，割斷了大部分開發(fā)企業(yè)的土地資金來源； ?企業(yè)能力錯位，強調(diào)社會能力而弱化市場能力： – 但在市場需求的實際情況下，雖然政策有限制，開發(fā)商還是會變相地進入，政策的效果也就大打折扣了； ?溫州民間資本大量進入房地產(chǎn)行業(yè)正是有力說明了政府規(guī)則錯位和企業(yè)能力的錯位： – 比如說在 5月份之前，各地開發(fā)商到溫州推銷房子，就是沖著溫州的強大資本能力，因此可以看出，溫州的這種民間資本，成了房地產(chǎn)開發(fā)資金不足的一個補充，也是一個風(fēng)險投資；另一方面，民營資本發(fā)達(dá)的浙江，其民營資本發(fā)展向金融資本轉(zhuǎn)化有一個出入口，這個出入口就是房地產(chǎn)投資。一方面缺資金，另一方面卻有資金，而我們在政策方面卻沒有加以很好的引導(dǎo)和規(guī)范。 Zion Consulting 機密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 政府的規(guī)則錯位與企業(yè)的能力錯位的一個解釋 關(guān)于土地一級開發(fā)的市場化 ?王石表示，應(yīng)倡導(dǎo)土地一級開發(fā)的市場化，他認(rèn)為： ?政府角色定位不準(zhǔn)確導(dǎo)致所制定規(guī)則的錯位： – 我們國家缺少土地資源，在農(nóng)村租用土地過程中，土地資源的盲目開發(fā)和利用，造成了土地貶值的現(xiàn)象，結(jié)果直接受損傷的是農(nóng)民，城市化進程以犧牲農(nóng)民的利益為代價。因此，城市化進程的土地利用中，地方政府應(yīng)做好裁判員的角色，切實保障農(nóng)民的利益； – 要加強土地的合理開發(fā)，由于土地非常有限，因此從城市規(guī)劃來講，需要提高土地使用率，向高層和小高層發(fā)展，這種住宅的質(zhì)量和電梯的運用，也會直接刺激工業(yè)化水平，與此同時，不同區(qū)域城市也應(yīng)該有不同的政策，不能一概而論； Zion Consulting 機密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 人是時間與空間的延續(xù)：時間是生命 (損益表 )，空間就是房子 (資產(chǎn)負(fù)債表 ) 社會屬性是歸屬 經(jīng)濟屬性是基礎(chǔ)， 政治屬性是過程， 生命的本質(zhì)是使人不斷超越自我 ,房地產(chǎn)的本質(zhì)就是要使人不斷超越既定的社會角色與地位 房地產(chǎn)是社會物質(zhì)財富的支柱 房地產(chǎn)為政府權(quán)力提供合法性 房地產(chǎn)為社會成員提供身分與地位的合理性 Zion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 中國房地產(chǎn)行業(yè)四大屬性 Zion Consulting 機密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 市場化之后，中國的房地產(chǎn)業(yè)同樣具有不同于其他行業(yè)的產(chǎn)品四大屬性 ① 消費品屬性 ② 投資品屬性 ④ 階層屬性 ③ DIY屬性 Zion Consulting 機密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 目 錄 ?房地產(chǎn)行業(yè)的四大屬性 –消費品屬性 –投資品屬性 –DIY屬性 –階層性 Zion Consulting 機密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential Zion Consulting 機密 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司 Zion Consulting Confidential a) 消費品屬性 — 上海住宅市場由保障型向小康型轉(zhuǎn)變，引發(fā)巨大的 “ 存量需求 ” 釋放出來 巨大的新購房需求 ? 上海住宅已從救濟型、解困型、福利型和保障型的階段，跨入了改善型、投資型和小康型的發(fā)展階段； ? 根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)以及人民生活水平的趨勢預(yù)測，20212021年，上海的住宅需求約在 85009300萬平方米之間，今后 5年每年住宅需求約 18502021萬平方米，需求數(shù)量巨大； 資料來源： 2021年 2月 4日 14:47 新聞晚報 家庭改善需求53%城市動遷安臵需求21%投資性購房需求8%其他18%高速增長的換房需求 ?從換房率來看： ?2021年本市二手房成交量已達(dá) 2306萬平方米，與一手房成交量之比為 1： ，兩者基本持平； ?從二手房指數(shù)來看： ?上海二手房指數(shù)辦公室發(fā)