【文章內(nèi)容簡介】 障性住房項(xiàng)目開工建設(shè)進(jìn)度加快，小戶型住宅新開工面積比重大幅提高。 15 月， 90 平方米及以下住宅新開工面積為 萬平方米，占全部住宅新開工面積的比重為 %，比上月提高 個(gè)百分點(diǎn)，比一季度提高 個(gè)百分點(diǎn)。 住宅竣工面積降幅較大，小戶型住宅竣工比重占近 1/4。由于前幾年施工和新開工面積持續(xù)下降，今年以來，全市商品房竣工面積比上年同期下降 %，為 萬平方米。其中，住宅竣工面積 344 萬平方米，下降 %。 90 平方米及以下住宅竣工面積占全部住宅竣工面積的 %，比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)步伐加快。 15 月，經(jīng)濟(jì)適用房住宅完成投資 億元，比上年同期增長 倍。 5 月末，經(jīng)濟(jì)適用房住宅施工面積 萬平方米，增長 %；其中，本年新開工面積 萬平方米，增長 74%。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況 商品房銷售面積持續(xù)下降。今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛依然較濃，銷售持續(xù)低迷。15 月，全市商 品房銷售面積為 萬平方米，比上年同期下降 %，降幅與一季度基本持平。其中，現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，期房銷售面積 萬平方米，分別下降 %和 %。 商品房中，住宅銷售面積為 萬平方米，下降 %，降幅比一季度擴(kuò)大 個(gè)旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部 — 項(xiàng)目建議書 項(xiàng)目投資 編號(hào)： 2022 建書字 002 號(hào) 20 百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，期房銷售面積 萬平方米，分別下降%和 %。 5 月住宅銷售套數(shù)達(dá)今年以來最高。 15 月，住宅銷售 22975 套，為上年同期的 %。其中， 90 平方米以下住宅銷售 8574 套，占全部住宅銷售套數(shù)的 %。 5 月當(dāng)月銷售住宅 7758 套，為今年以來銷售住宅套數(shù)最多的月份，但仍然比上年同期銷售減少 2123 套。 20222022 年各月住宅銷售套數(shù) 單位：套 四、房屋銷售價(jià)格情況 房 屋銷售價(jià)格同比漲幅回落，環(huán)比小幅上漲。 5 月份，全市房屋銷售價(jià)格同比上漲%，漲幅比上月回落 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月提高 個(gè)百分點(diǎn)。 從結(jié)構(gòu)看，小戶型普通住宅價(jià)格漲幅提高較快。 5 月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲%，漲幅比上月回落 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中， 90 平方米及以下普通住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲 %，漲幅比上月提高 個(gè)百分點(diǎn)。 旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部 — 項(xiàng)目建議書 項(xiàng)目投資 編號(hào)： 2022 建書字 002 號(hào) 21 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)土地交易分析 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)系列分析之一 房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地交易 量是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的先行指標(biāo)，土地交易價(jià)格的走勢(shì)更是未來房價(jià)的導(dǎo)向性指標(biāo)。在國家加大對(duì)開發(fā)商囤地的查處及出臺(tái)對(duì)購置土地的閑置時(shí)間的限制后，這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷顯得尤為重要。 一、土地交易量價(jià)齊升，新城啟動(dòng)土地放量 自 2022 年以來，我市的土地交易呈現(xiàn)出了量價(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。從歷年 15 月份的土地交易量 [1]上看（詳見表 1）， 2022 年 15 月份累計(jì)交易土地 萬平方米，是 2022 年同期的 10 倍多；交易土地 42 宗，是 2022 年同期的 2 倍多。其中，通州、順義、亦莊三個(gè)重點(diǎn)新城土地 供應(yīng)放量，交易面積大幅增長。三個(gè)新城的土地交易面積占土地交易總面積的 %，三個(gè)新城的土地規(guī)劃建筑面積占全市規(guī)劃建筑總面積的 %。 表 1 20222022 年 15 月份土地交易量比較 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 土地宗數(shù)（宗） 42 29 34 16 土地面積（萬平方米） 從歷年一季度土地交易價(jià)格來看， 2022 年以來，我市各類土地交易價(jià)格均呈現(xiàn)加速上漲的態(tài)勢(shì)（詳見表 2）。無論是成交價(jià)格還是漲幅均位列全國主要大城市 [2]之首；用于土地購置的費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)投資中所占比例由 2022 年的 25%左右上升到 2022 年的30%以上。 旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部 — 項(xiàng)目建議書 項(xiàng)目投資 編號(hào)： 2022 建書字 002 號(hào) 22 表 2 20222022 年一季度地價(jià)比較（單位：元 /平方米， %） 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 價(jià)格 增長 價(jià)格 增長 價(jià)格 增長 價(jià)格 增長 綜合 4654 3766 3393 2394 商業(yè)用途 7361 6136 5554 4756 居住用途 5707 4428 3957 2135 二、綜合居住類用地比例增加，純住宅用地供給不足 從歷年 15 月份的綜合居住類 [3]土地交易量上看， 2022 年 15 月份，累計(jì)交易綜合居住類及相關(guān)用地占全部土地交易面積的比例高達(dá) 90%以上，交易量和占比較歷年同期均增長較快。但其中，住宅和居住項(xiàng)目用地供給較少，尤其是普通住宅開發(fā)不足。從交易量看， 2022 年 15 月份純住宅、居住項(xiàng)目交易只有 5 宗，而 2022 年同期有 13 宗。從房地產(chǎn)開發(fā)資金使用用途構(gòu)成看，住宅尤其是普通住房占比出現(xiàn)下降；與此同時(shí)，普 通住宅銷售價(jià)格指數(shù)一直領(lǐng)漲房屋銷售價(jià)格指數(shù)，在 2022 年 4 月，當(dāng)月和累計(jì)漲幅分別達(dá)到 %和 18%，均高于房屋銷售價(jià)格指數(shù) 個(gè)百分點(diǎn)，在一定程度上反映了供給缺口較大。 旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部 — 項(xiàng)目建議書 項(xiàng)目投資 編號(hào)： 2022 建書字 002 號(hào) 23 2022 年 2 月 2022 年 4 月房地產(chǎn)開發(fā)投資中住宅和 普通住房所占比重變化比較 三、土地供給郊區(qū)化趨勢(shì)顯著 ，五環(huán)外供給占八成以上 從歷年 15 月份土地交易宗地位置來看（詳見表 3），近幾年四類功能區(qū)交易土地面積占比呈現(xiàn)出：核心區(qū)占比逐年下降、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)占比較為穩(wěn)定、拓展區(qū)和發(fā)展新區(qū)綜合占比逐年上升的格局。其中，通州、昌平、順義、房山、大興五區(qū)的供地比重呈現(xiàn)快速的上升趨勢(shì)。其中，拓展區(qū)和發(fā)展新區(qū)占比由 2022年的 %上升到 2022年同期的 %。土地供給的近郊化趨