【正文】 2022 年上半年，房山區(qū)實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)稅收 億元，與首位順義分別相差 億元和 億元。區(qū)府所在地良鄉(xiāng)是《北京市總體規(guī)劃》中首都四個(gè)中心衛(wèi)星城之一，距市中心 20 公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。 表 3 20222022 年 15 月份土地交易區(qū)域面積比較 旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部 — 項(xiàng)目建議書(shū) 項(xiàng)目投資 編號(hào)： 2022 建書(shū)字 002 號(hào) 24 （單位：萬(wàn)平方米 /%） 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 土地總面積 100 100 100 100 核心區(qū) 拓展區(qū) 發(fā)展新區(qū) 生態(tài)涵養(yǎng)區(qū) （一）地價(jià)猛漲，預(yù)示著房?jī)r(jià)難降 2022 年下半年以來(lái)， 我市地價(jià)保持了 4%左右的增長(zhǎng)，同期房?jī)r(jià)保持了 2 位數(shù)以上的增長(zhǎng)。在國(guó)家加大對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地的查處及出臺(tái)對(duì)購(gòu)置土地的閑置時(shí)間的限制后，這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷顯得尤為重要。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況 商品房銷(xiāo)售面積持續(xù)下降。 15 月，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，增速較上月回落 1 個(gè)百分點(diǎn)，較一季度回落 個(gè)百分點(diǎn)。 從投資領(lǐng)域來(lái)看， 15 月，我市完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %。停車(chē)場(chǎng)≤ 6 米 綠地率：居住≤ 35%，商業(yè)≤ 30%，停車(chē)場(chǎng)≤ 25% 掛牌 價(jià)格： 萬(wàn)元 （土地出讓金、 土地補(bǔ)償 ） ，預(yù)計(jì)價(jià)格 21458 萬(wàn)元 1項(xiàng)目直接成本： 65861 萬(wàn)元（含土地成本、建安成本及不可預(yù)見(jiàn)等直接成本，詳見(jiàn)正文《 投資估算表》） 其中： 1可售地上面積單方成本： 3806 元 /㎡（直接總成本 /地上可售面積） 1周邊調(diào)查市場(chǎng)均價(jià)： （ 1） 普通住宅（毛坯房） 6000 元 /㎡ ；聯(lián)排 低密度住宅 7000 元 /㎡；獨(dú)棟 低密度住宅10000 元 /㎡ （ 2）商業(yè)整體 8000 元 /㎡ 旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部 — 項(xiàng)目建議書(shū) 項(xiàng)目投資 編號(hào)： 2022 建書(shū)字 002 號(hào) 4 1 同類(lèi)可比產(chǎn)品最低價(jià)格： （ 1） 聯(lián)排 低密度住宅 7000 元 /㎡； 住宅 5500 元 /㎡ （ 2） 商業(yè)整體 8000 元 /㎡ 同類(lèi)可比產(chǎn)品最高價(jià)格 1）聯(lián)排 低密度住宅 8000 元 /㎡； 住宅 7000 元 /㎡ （ 2）商業(yè)整體 8000 元 /㎡ 旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部 — 項(xiàng)目建議書(shū) 項(xiàng)目投資 編號(hào)： 2022 建書(shū)字 002 號(hào) 5 建議結(jié)論： 目前郊區(qū)住宅的的銷(xiāo)售受油價(jià)和市場(chǎng)環(huán)境的影響，不是特別的理想，本地需求能力有限，因此，銷(xiāo)售情況不是特別的理想，銷(xiāo)售速度明顯放慢。 4. 現(xiàn)狀雨水情況：在該地塊東南側(cè)，主管徑為 米，該處向地塊內(nèi)預(yù)留雨水管線接口。 。 住宅竣工面積降幅較大，小戶(hù)型住宅竣工比重占近 1/4。 5 月當(dāng)月銷(xiāo)售住宅 7758 套，為今年以來(lái)銷(xiāo)售住宅套數(shù)最多的月份，但仍然比上年同期銷(xiāo)售減少 2123 套。從交易量看， 2022 年 15 月份純住宅、居住項(xiàng)目交易只有 5 宗，而 2022 年同期有 13 宗。在居民的剛性需求下，直接導(dǎo)致的結(jié)果是：刺激房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲；小區(qū)的容積率上升，居住的舒適度下降；住宅的性?xún)r(jià)比將難以得到保障。程控電話交換機(jī)總?cè)萘? 萬(wàn)門(mén)，其中 ISDN 交換設(shè)備總?cè)萘?2960 端口，開(kāi)通 ADSL 方式寬帶交換點(diǎn) 13 個(gè)。我們建議該項(xiàng)目的樓面價(jià)不宜超過(guò) 1700 元 /平方米，即總報(bào)價(jià)不宜超過(guò) 24300 萬(wàn)元 。全區(qū)建有功能齊全的政府電子信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各單位均已納入該網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，可聯(lián)通寬帶信息網(wǎng)絡(luò)并能通過(guò)該平臺(tái)建立小型局域網(wǎng)。 2022 年，我市已成交土地中共有 6宗配建保障性住房，配建的保障性住房合計(jì)面積為 86292 平方米 [5]，其中，配建廉租房的小區(qū)均位于五環(huán)以?xún)?nèi)。 旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部 — 項(xiàng)目建議書(shū) 項(xiàng)目投資 編號(hào)： 2022 建書(shū)字 002 號(hào) 22 表 2 20222022 年一季度地價(jià)比較（單位：元 /平方米， %） 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 價(jià)格 增長(zhǎng) 價(jià)格 增長(zhǎng) 價(jià)格 增長(zhǎng) 價(jià)格 增長(zhǎng) 綜合 4654 3766 3393 2394 商業(yè)用途 7361 6136 5554 4756 居住用途 5707 4428 3957 2135 二、綜合居住類(lèi)用地比例增加，純住宅用地供給不足 從歷年 15 月份的綜合居住類(lèi) [3]土地交易量上看， 2022 年 15 月份，累計(jì)交易綜合居住類(lèi)及相關(guān)用地占全部土地交易面積的比例高達(dá) 90%以上，交易量和占比較歷年同期均增長(zhǎng)較快。 15 月，住宅銷(xiāo)售 22975 套，為上年同期的 %。 今年以來(lái)我市限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)進(jìn)度加快，小戶(hù)型住宅新開(kāi)工面積比重大幅提高。 旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部 — 項(xiàng)目建議書(shū) 項(xiàng)目投資 編號(hào)： 2022 建書(shū)字 002 號(hào) 18 基礎(chǔ)設(shè)施投資中，公共服務(wù)業(yè)投 資增長(zhǎng)明顯。 2. 現(xiàn)狀中水情況：在該地塊東南側(cè)，主管徑為 DN300，該處向地塊內(nèi)預(yù)留中水管線接口。房山區(qū)周邊近幾年受市場(chǎng)的影響，把土地的平均價(jià)格為 2022 元 /平方米，但上述價(jià)格早已透支了房山的樓價(jià)，明顯過(guò)高。城鎮(zhèn)投資中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，住宅完成投資 297 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，增速比一季度略提高 個(gè)百分點(diǎn)；受奧運(yùn)相關(guān)工程配套設(shè)施投資較大影響，商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房完成投資達(dá) 億元，增長(zhǎng) %，增幅比一季度提高 個(gè)百分點(diǎn)。15 月，全市商 品房銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，比上年同期下降 %，降幅與一季度基本持平。從歷年 15 月份的土地交易量 [1]上看（詳見(jiàn)表 1）， 2022