北京房山區(qū)閻村鎮(zhèn)d地塊商業(yè)項目用地項目建議書-33doc-2008年(文件)
【正文】 成以上 從歷年 15 月份土地交易宗地位置來看（詳見表 3），近幾年四類功能區(qū)交易土地面積占比呈現(xiàn)出：核心區(qū)占比逐年下降、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)占比較為穩(wěn)定、拓展區(qū)和發(fā)展新區(qū)綜合占比逐年上升的格局。從容積率上看， 2022 年3 月份我市出讓土地的平均容積率由去年同期的 下降為 ，郊區(qū)化趨勢明顯 [4]。一季度過后，深圳樓市量價齊衰的消息給了很多預計購房者以持續(xù)觀望等待的信心，但深圳市綜合地價漲幅已由 2022年一季度的 %下降到 2022年一季度的 %，而我市的綜合地價漲幅卻由 2022 年一季度的 %上漲到 2022 年一季度的 %，猛漲的地價，預示著我市房價難以出現(xiàn)下降。 2022 年，我市已成交土地中共有 6宗配建保障性住房，配建的保障性住房合計面積為 86292 平方米 [5]，其中，配建廉租房的小區(qū)均位于五環(huán)以內(nèi)。 （四）公共資源配置和城市功能布局的不合理日益影響土地資源配置效率 在我市城市化進程中，隨著城區(qū)土地資源的日益稀缺，城區(qū)生活成本的日益增加，對郊區(qū)土地的大力開發(fā)已成為大趨 勢。 一、 房山區(qū)房地產(chǎn) 市場分析 房山區(qū)概況 房山區(qū)位于北京西南，總面積 2022 平方公里，山地、丘陵、平原各占三分之一；轄 25 個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處， 462 個村，總?cè)丝? 萬。 2022 年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，地方財政收入完成 億元，區(qū)域稅收完成 億元，社會消費品零售額實現(xiàn) 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達到 元和 8032 元 交通發(fā)達 。全區(qū)建有功能齊全的政府電子信息網(wǎng)絡平臺，區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各單位均已納入該網(wǎng)絡系統(tǒng)，可聯(lián)通寬帶信息網(wǎng)絡并能通過該平臺建立小型局域網(wǎng)。 發(fā)達的供電網(wǎng)絡 。區(qū)內(nèi)輸氣管線建設納入陜甘寧天然氣進京工程。 房山區(qū)房地產(chǎn)市場 2022 年上半年，房山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %，房屋施工面積 萬平方米，同比增長 %，商品房銷售面積 萬平方米，同比下降 %。我們建議該項目的樓面價不宜超過 1700 元 /平方米，即總報價不宜超過 24300 萬元 。因此定價不宜過高。從增速看，我區(qū)財政收入、各項稅收排名均列五個城市發(fā)展新區(qū)最末，分別增長 %和 %，與增速排名首位的大興分別相差 個百分點和 個百分點。 完善的城鎮(zhèn)供氣網(wǎng)絡 。程控電話交換機總?cè)萘? 萬門，其中 ISDN 交換設備總?cè)萘?2960 端口，開通 ADSL 方式寬帶交換點 13 個。公共交通方便迅捷，公交車 91 92 6197 321 等直達市中心；建設中的北京城市六環(huán)貫穿良鄉(xiāng)衛(wèi)星城。區(qū)內(nèi)人文資源、礦產(chǎn)資源、旅游資源、地熱資源豐富，是京郊 “ 建材之鄉(xiāng) ” 、 “ 建 筑之鄉(xiāng) ” 、 “ 煤炭之鄉(xiāng) ” 、 “ 林果之鄉(xiāng) ” 和 “ 旅游勝地 ” 。從城市功能布局上看，國家級、北京市的黨政機關(guān)、大型國企、外企，尤其是就業(yè)密度較高的行業(yè)過多地集中于城八區(qū)，過多就業(yè)人員爭搶稀缺的居住條件，高層建筑和大容積率降低了居住的舒適度，也刺激中心城區(qū)的房價不斷走高。在居民的剛性需求下，直接導致的結(jié)果是：刺激房價進一步上漲；小區(qū)的容積率上升，居住的舒適度下降；住宅的性價比將難以得到保障。所以整體看來，新城啟動時間偏晚，靠新城啟動來拉動后奧運投資的 難度加大，為今年下半年保持投資相對穩(wěn)定增長埋下了隱患。地價上漲并不是推動房價上漲的直接原因，恰恰相反，是房價的不斷上漲推高了地價，而后房價和地價是同勝同衰的。其中，拓展區(qū)和發(fā)展新區(qū)占比由 2022年的 %上升到 2022年同期的 %。從交易量看， 2022 年 15 月份純住宅、居住項目交易只有 5 宗，而 2022 年同期有 13 宗。 表 1 20222022 年 15 月份土地交易量比較 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 土地宗數(shù)（宗） 42 29 34 16 土地面積（萬平方米） 從歷年一季度土地交易價格來看， 2022 年以來，我市各類土地交易價格均呈現(xiàn)加速上漲的態(tài)勢（詳見表 2）。 一、土地交易量價齊升，新城啟動土地放量 自 2022 年以來，我市的土地交易呈現(xiàn)出了量價齊升的態(tài)勢。 5 月份，新建住宅銷售價格同比上漲%，漲幅比上月回落 個百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月提高 個百分點。 5 月當月銷售住宅 7758 套，為今年以來銷售住宅套數(shù)最多的月份，但仍然比上年同期銷售減少 2123 套。其中，現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，期房銷售面積 萬平方米，分別下降%和 %。今年以來，房地產(chǎn)市場觀望氣氛依然較濃，銷售持續(xù)低迷。 經(jīng)濟適用房建設步伐加快。 住宅竣工面積降幅較大，小戶型住宅竣工比重占近 1/4。今年以來，商品房 新開工面積 萬平方米，增長 %。 從結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地費用 億元，比上年同期增長 %，增速比一季度回落 個百分點，影響全市開發(fā)投資增速放緩；由于部分工程于奧 運前集中施工建設，建安工程投資保持一定增長，增速為 %，比一季度提高 個百分點。 今年以來，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資在保持一定 增長的基礎(chǔ)上增速逐月放緩；住宅新開工面積增長較快，小戶型所占比重繼續(xù)提高。 。 15 月，我市基礎(chǔ)設施建設共完成投資 385 億元，同比增長 %，增速高于全社會投資 個百分點，占全社會投資的比重為 %，同比提高 個百分點。完成農(nóng)村投資 70 億元，增長 %。 旭輝集團北京事業(yè)部 — 項目建議書 項目投資 編號： 2022 建書字 002 號 17 第二部分 項目 市場分析 和項目定位 一、北京市房地產(chǎn)市場分析 今年以來，我市投資繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。 4. 現(xiàn)狀雨水情況：在該地塊東南側(cè)，主管徑為 米，該處向地塊內(nèi)預留雨水管線接口。停車場≤ 6 米 綠地率：居住≤ 35%，商業(yè)≤ 30%，停車場≤ 25% 三、項目功能分布 功能分區(qū)為住宅、 商業(yè)以及配套公建 四、 周邊環(huán)境 交通：京石高速閻村出口向西 1500 米，有 917 路公交車，并有規(guī)劃中的城鐵 S5 線離項目約 1 公里， 配套設施有： 郵局：房山區(qū)郵電局、新鎮(zhèn)支局、閻村郵電所 銀行：工商銀行、建設銀行、中國銀行、農(nóng)村信用社 醫(yī)院：良鄉(xiāng)醫(yī)院、房
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