【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)進(jìn)入市場，如青一百、九星國際地下層、小尾羊總部大廈、東源國際、都 市 陽光新城以及 時(shí)代財(cái)富城等，這些商業(yè)物業(yè)都位于城市中心區(qū)，可以預(yù)見未來包頭 的商業(yè)競爭 將空 前 激烈。 商業(yè) 物業(yè) 市場啟示 1） 包頭市商業(yè)布局高度集中，項(xiàng)目處在包頭市兩個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)核心之一的娜琳商圈核心位置，座擁成熟人流和物流，先天商業(yè)優(yōu)勢明顯； 2） 傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)占據(jù)主導(dǎo)地位，大型、復(fù)合型、滿足多業(yè)態(tài)聚集一站式購物需求的現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)缺失，成為項(xiàng)目可以利用的市場機(jī)遇； 3） 大量商業(yè)物業(yè)的集中入市，使商業(yè)物業(yè)銷售面臨空前壓力，本項(xiàng)目要直面來自對(duì)手的價(jià)格競爭，合理的定價(jià) 事關(guān) 本項(xiàng)目的 營銷 成敗。 20 四、 項(xiàng)目周邊 重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)及租金 重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目 租賃價(jià)格 （商鋪以實(shí)用面積計(jì)算） 商場名稱 租金（元 /平米） 臨街底商 1F 1F 2F 3F 4F 5F 娜琳百貨 350/500 60 150/170 140~150 90/100 50/70 40 寶林商廈 250/500 170/190 150~180 60/80 —— —— 向陽市場 250/300 150/180 130~150 —— —— —— 凱萊商廈 170/200 40/60 90/110 100/110 50/60 —— —— 紅房子 250/300 80/100 60/80 50/60 —— —— 北京華聯(lián) 200左右 —— —— —— —— —— —— 九星廣場 150/190 —— 110/130 70/100 45 40 —— 競爭 商業(yè)項(xiàng)目 售價(jià)水平 （商鋪以 建筑 面積計(jì)算 ，臨街商鋪無公攤 ） 商場名稱 售價(jià) （元 /平米） 臨街底商 1F 1F 2F 3F 4F 5F 娜琳百貨 48000/50000 14000 8000 5000 3200 九星購物廣場 —— 7000 地下一層在售，其它樓層售完 東源國際 25000/36000 16000/20220 12022 —— —— —— 都市陽光新城 13000/25000 —— —— —— —— —— —— 北京華聯(lián) 23000/28000 —— —— —— —— —— —— 均價(jià) 35000 15000 9000 4500 3200 21 項(xiàng)目周邊重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目租金 /售價(jià)總結(jié) 1）青山區(qū) 成熟 商業(yè)物業(yè)（商場）底層臨街商鋪?zhàn)饨鸶呶豢蛇_(dá) 500元 /平方米， 成熟經(jīng)營的商場 內(nèi)場鋪?zhàn)饨鹪?50 元 /平米 —— 190元 /平米范圍 （根據(jù)樓層而定，從 三 樓到一樓租金逐步提高）； 2）項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè) 售價(jià)水平如下： 底層臨街商鋪 銷售均價(jià) 35000 元 /平 米，總體價(jià)格區(qū)間在 13000元 /平米 —— 50000元 /平米，從娜琳商圈外圍到娜琳商圈核心（娜琳百貨）物業(yè)價(jià)格逐步增加，最高達(dá) 50000 元 /平米 ； 一樓 內(nèi)場鋪 銷售均價(jià)在 15000元 /平米 ； 二樓內(nèi)場鋪銷售均價(jià) 9000元 /平米； 三樓商鋪銷售均價(jià) 4500元 /平米 ；四樓銷售均價(jià) 3200 元 /平米。 五、 包頭重點(diǎn)住宅項(xiàng)目現(xiàn)狀 分析 昆區(qū)板塊 典型 樓盤情況 ? 恒隆公館 地理位置 昆區(qū)鋼鐵大街，海德酒店西側(cè) 發(fā)展商 包鋼恒隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 業(yè)態(tài)形式 公寓、住宅、商鋪 產(chǎn)品類型 高層 占地面積 10370㎡ 建筑面 積 55327㎡ 容積率 綠化率 30％ 總棟數(shù) 2棟高層 總套數(shù) 住宅（含公寓） 484套 開盤時(shí)間 2022 年 6月 1日 戶型 二室二廳 119㎡ 34套 二室二廳 138㎡ 2套 三室二廳 136㎡ 25套 三室二廳 153㎡ 68 套 四室二廳 172－ 194㎡ 82套 公寓 41－ 47㎡ 238 套 22 公寓 81－ 92㎡ 20套 公寓 122－ 139㎡ 15 套 主力戶型 三室二廳 153㎡，四室二廳 172－ 194㎡，公寓 41－ 47 ㎡ 最低價(jià) 3000元 /㎡ 整體均價(jià) 4700 住宅均價(jià) 4250 元 /㎡ 公寓均價(jià) 5100元 /㎡ 寫字樓起價(jià) 5900 元 /㎡ 物業(yè)收費(fèi) 包鋼物業(yè)管理公司， /㎡ 優(yōu)惠政策 按揭 97折，一次性 96折 銷售情況 剩余 12套 銷售率 97％ 配套 項(xiàng)目地處昆百商圈， 項(xiàng)目自身配套及周邊的市政配套成熟完善：附近有包九中、科麗瓏便利店、永和豆?jié){等快餐店；包商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國移動(dòng)營業(yè)廳。 智能化配套 小區(qū) 24 小時(shí)實(shí)施攝像監(jiān)控； 24 小時(shí)電子巡更；可視對(duì)講系統(tǒng)；一卡通門禁系統(tǒng) 交通情況 交通便利 ， 25路、 11路、 5路等公交線路從此經(jīng)過。 公共裝修標(biāo)準(zhǔn) 單元門為可視對(duì)講防盜門、品牌電梯、全封閉落地陽臺(tái)、斷橋鋁合金窗、有線電視、電話、寬帶入戶、雙水雙氣。 室內(nèi)裝修保準(zhǔn) 毛坯 廣告主題 百年尊崇 貴族領(lǐng)域 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊交通便利，社會(huì)配套完善。項(xiàng)目是包頭少有的純高層電梯住宅項(xiàng)目。 ? 松石名第（二期 ） 地理位置 昆都侖區(qū)校園南路 246 號(hào)松石名第小區(qū) B03號(hào)樓 102室 發(fā)展商 松石房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 業(yè)態(tài)形式 住宅、商鋪、 車庫 產(chǎn)品類型 高層 （毛坯） 占地面積 65582平方米 建筑面積 平方米 23 容積率 綠化率 39％ 總棟數(shù) 5棟 高 層 （二期） 總套數(shù) 350套 （二期） 開盤時(shí)間 戶型 二室 二 廳 88— 95㎡ 256套 二室二廳 105㎡ 51 套 三室二廳 121－ 124㎡ 51套 主力戶型 二室二廳 95㎡ 最低價(jià) 3300元 /㎡ 均價(jià) 3600元 /㎡ 物業(yè)收費(fèi) /平米月 優(yōu)惠政策 10層以下 一次性 99折 ， 10層以上一次性 94折，按揭 96 折 銷售情況 售出 200 套左右 消化率 85% 周邊配套 教育： 內(nèi)蒙古科技大學(xué) 、 包鋼一中 、 包鋼技校、 208中學(xué)、鐵路五小等眾多知名學(xué)府，全階段教育資源一應(yīng)俱全 ； 醫(yī)療： 云龍骨科醫(yī)院、二 0八醫(yī)院、麻池醫(yī)院等； 金融： 中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄等 24 小時(shí)自助； 辦公： 稀土大廈、移動(dòng)、聯(lián)通信息大廈等多家寫字樓； 餐飲： 小尾羊、稀土國際大酒店、園林生態(tài)美食廣場、神華億佰購物、碧海云天洗浴中心 等； 文化 ： 包頭市博物館、包頭市少年宮，以及正在規(guī)劃的市圖書館 ； 休閑： 音樂水景互融的稀土大廈廣場、蒙古族特色友誼廣場、市委阿爾丁廣場、包頭樂園 等。 項(xiàng)目配套 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有園林、會(huì)所 智能 配套 可視對(duì)講系統(tǒng)；一卡通門禁系統(tǒng) 公共裝修標(biāo)準(zhǔn) 地面防滑地磚、墻面、頂棚使用涂料 ， 高檔外墻磚及鍛橋鋁合金窗 室內(nèi)裝修保準(zhǔn) 毛坯 交通狀況 2 10 13 134路公共汽車 廣告主題 庭院中的書香門第 24 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套完善。 ? 歐風(fēng)麗景 （二期） 地理位置 昆區(qū)民族東路西側(cè)，麗日花園北側(cè)，金稅佳苑南側(cè) 發(fā)展商 包頭市銀基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 業(yè)態(tài)形式 住宅、商鋪、車庫 產(chǎn)品類型 小高層、高層 占地面積 75173萬 ㎡ 建筑面積 83431萬 ㎡ 容積率 綠化率 43﹪ 總棟數(shù) 3棟小高層， 2棟高層 總套數(shù) 住宅 368套 開盤時(shí)間 2022年 7月 19日 戶型情況 小高層、高層： 二室一廳 120㎡ 2套 二室二廳 118－ 125㎡ 23套 三室二廳 161－ 179㎡ 197套 四室二廳 184－ 200㎡ 110套 躍四室二廳 197－ 313㎡ 36套 主力戶型 多層：二室二廳 119－ 120㎡ ，躍四室二廳 193－ 244㎡ ； 小高層、高層：三室二廳 161－ 179㎡ ，四室二廳 184－ 200㎡ 最低價(jià) 4300元 /平方米 整體均價(jià) 4700元 /㎡ 物業(yè)收費(fèi) /平方米月 優(yōu)惠政策 銷售情況 不詳 銷售率 不詳 配套 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有意大利新古典主義風(fēng)格藝術(shù)園林，但目前小區(qū)內(nèi)園林和綠地未做。項(xiàng)目還規(guī)劃有米蘭風(fēng)情商街。項(xiàng)目有會(huì)所（會(huì)所里有健身館、桑拿、兒童天地及網(wǎng)球場）、景觀泳池、私家車庫、地上及地下停車位。 周邊有 青松小學(xué)，包四十三中，新城中學(xué) ，市腫瘤醫(yī)院，北方醫(yī)院以及 凱星建材中心 等。 25 智能化配套 小區(qū)還配套有 24 小時(shí)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、周邊界防范系統(tǒng)、家居報(bào)警系統(tǒng)、 電子巡更系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。 交通狀況 26路 公共裝修標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi) 裝修保準(zhǔn) 毛坯 廣告主題 前期 ： 擇鄰而居 目前 ： 意式闊居，傳世加冕 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目處于市區(qū)邊緣地帶，周邊環(huán)境較好，但公共交通不便，社會(huì)配套離項(xiàng)目較遠(yuǎn)。項(xiàng)目突出意大利新古典主義風(fēng)格藝術(shù)園林的宣傳。 青山板塊 典型 樓盤情況 ? 田城御庭苑 地理位置 包頭市青山區(qū)勞動(dòng)路與龍江道交匯處 發(fā)展商 包頭田城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 業(yè)態(tài)形式 住宅、商鋪 產(chǎn)品類型 小高層、高層 占地面積 27484㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 綠化率 41％ 總棟數(shù) 4棟小高層， 1棟高層 總套數(shù) 住宅 433套 開盤時(shí)間 2022 年 6月 7日 首期戶型 二室二廳 114－ 117㎡ 128套 三室二廳 124㎡ 10套 三室二廳 158－ 186㎡ 234套 三室二廳 223－ 252㎡ 6套 躍二室二廳 153㎡ 1套 躍三室二廳 183－ 189㎡ 13套 躍四室二廳 196－ 307㎡ 31套 主力戶型 二室二廳 114－ 117㎡ ，三室二廳 158－ 186㎡ 26 最低價(jià) 2900 元 /㎡ 均價(jià) 3400元 /㎡ 物業(yè)收費(fèi) /㎡ 月 優(yōu)惠政策 銷售情況 售出約 410套 消化率 89％ 周邊配套 中小學(xué)：南開小學(xué)，包四十五中；醫(yī)院：電力中心醫(yī)院；綜合市場：永盛成超市，五一市場，深港家具城，武銀福鋼材市場 項(xiàng)目配套 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有園林、健身房、網(wǎng)球場、棋牌室、醫(yī)療室 智能化配套 小區(qū) 24小時(shí)實(shí)施攝像監(jiān)控；周界紅外對(duì)射報(bào)警； 24小時(shí)電子巡 更；可視對(duì)講系統(tǒng)；一卡通門禁系統(tǒng) 交通狀況 29路 廣告主題 用心雕琢，讓心感動(dòng) 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目地理位置較好，周邊配套較完善，但公共交通不 便。 ? 歐鹿生活城（三期） 地理位置 包頭市青山區(qū)青東路與文化路交匯處 發(fā)展商 包頭蘇蒙置業(yè)有限公司 業(yè)態(tài)形式 住宅、商鋪 產(chǎn)品類型 多層 占地面積 11萬平方米 建筑面積 14萬平方米 容積率 綠化率 35％ 總棟數(shù) 三期 4 棟多層 總套數(shù) 三期 126套 開盤時(shí)間 三期戶型 二房 96㎡ 116套 三房 126㎡ 10套 主力戶型 二房 96㎡ （三期產(chǎn)品） 最低價(jià) 3700元 /平方米 均價(jià) 4300元 /平方米 物業(yè)收費(fèi) /㎡ 月 27 優(yōu)惠政策 一次性 99折 銷售情況 88 銷售率 70％ 周邊配套 項(xiàng)目地處一機(jī)生活圈，周邊配套完善 項(xiàng)目配套 1800平方米會(huì)所、地上車庫 智能化配套 小區(qū) 24 小時(shí)實(shí)施攝像監(jiān)控； 24 小時(shí)電子巡更；可視對(duì)講系統(tǒng)；一卡通門禁系統(tǒng) 交通狀況 1 3 134路 廣告主題 城市新中心 引領(lǐng)歐陸風(fēng)情 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套完善。項(xiàng)目推出的 96 和 126 平米的中小戶型屬于市場消費(fèi)的主流戶型。 其它各區(qū) 典型 樓盤情況 ? 美岸華庭（二期） 東河區(qū) 地理位置 東河區(qū)環(huán)城路（原皮革 廠） 發(fā)展商 包頭市東正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 業(yè)態(tài)形式 住宅、商鋪 產(chǎn)品類型 多層、小高層 總棟數(shù) 多層產(chǎn)品， 6棟 總套數(shù) 330套 占地面積 萬平方米 建筑面積 15萬平方米 容積率 綠化率 35％ 開盤時(shí)間 2022 年 9月 二期戶型 一室一廳 45㎡ 兩室一廳 60— 79㎡ 兩室兩廳 90— 107㎡ 三房兩廳 130— 145㎡ 主力戶型 兩室一廳