【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 分的定價(jià)基礎(chǔ)。預(yù)計(jì) 2023年，年， 6000元／平米以上元／平米以上將是區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目的主流。預(yù)計(jì)至將是區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目的主流。預(yù)計(jì)至 2023年前，中央大道年前，中央大道全面竣工，解決漢沽與塘沽之間的交通瓶頸，將會(huì)使地價(jià)全面竣工，解決漢沽與塘沽之間的交通瓶頸，將會(huì)使地價(jià)再次飆升之時(shí)。再次飆升之時(shí)。歡樂(lè)港板塊營(yíng)銷的主要難點(diǎn)與矛盾歡樂(lè)港板塊營(yíng)銷的主要難點(diǎn)與矛盾第 2部分未來(lái)規(guī)劃與現(xiàn)狀條件的嚴(yán)重失衡未來(lái)規(guī)劃與現(xiàn)狀條件的嚴(yán)重失衡? 失衡一：由于目前游樂(lè)港區(qū)內(nèi)基本為空地，現(xiàn)狀可利用資失衡一：由于目前游樂(lè)港區(qū)內(nèi)基本為空地，現(xiàn)狀可利用資源匱乏，基礎(chǔ)設(shè)施未齊備，項(xiàng)目的成長(zhǎng)只能隨著大區(qū)域的源匱乏，基礎(chǔ)設(shè)施未齊備，項(xiàng)目的成長(zhǎng)只能隨著大區(qū)域的發(fā)展而逐步發(fā)展。發(fā)展而逐步發(fā)展。? 另一方面，游樂(lè)港區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)較高，而實(shí)施難度較大，另一方面，游樂(lè)港區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)較高，而實(shí)施難度較大，本項(xiàng)目作為游樂(lè)港前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，承擔(dān)著引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的本項(xiàng)目作為游樂(lè)港前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，承擔(dān)著引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的重任，同時(shí)也勢(shì)必會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。重任，同時(shí)也勢(shì)必會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。政府意志與現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)狀況的矛盾? 游樂(lè)港項(xiàng)目早在游樂(lè)港項(xiàng)目早在 2023年就已列為政府的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，并年就已列為政府的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，并相繼實(shí)施了航母主題公園、酒店等項(xiàng)目，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能達(dá)相繼實(shí)施了航母主題公園、酒店等項(xiàng)目，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能達(dá)到預(yù)期的到預(yù)期的 ““ 2023年初具規(guī)模年初具規(guī)模 ”” 的建設(shè)目標(biāo)?，F(xiàn)狀開(kāi)發(fā)的滯的建設(shè)目標(biāo)?，F(xiàn)狀開(kāi)發(fā)的滯后與政府對(duì)該地區(qū)的高期望值將同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的操作造成影后與政府對(duì)該地區(qū)的高期望值將同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的操作造成影響，阻力與推動(dòng)力并存的矛盾，是影響項(xiàng)目的主導(dǎo)因素之響，阻力與推動(dòng)力并存的矛盾，是影響項(xiàng)目的主導(dǎo)因素之一。一。功能：區(qū)域規(guī)劃功能重疊功能：區(qū)域規(guī)劃功能重疊? 以航空母艦為中心的天津國(guó)際游樂(lè)港主題公園以航空母艦為中心的天津國(guó)際游樂(lè)港主題公園 休閑旅游度休閑旅游度假區(qū)假區(qū) 包括五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的基輔航母金星大酒店、碧海藍(lán)天水包括五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的基輔航母金星大酒店、碧海藍(lán)天水榭別墅、生態(tài)美食園、東湖水秀賓館、海岸休閑區(qū)、海鮮榭別墅、生態(tài)美食園、東湖水秀賓館、海岸休閑區(qū)、海鮮食廊等子項(xiàng)目與本案的功能多有重疊，因此，先人一步，食廊等子項(xiàng)目與本案的功能多有重疊，因此，先人一步，具備自己的特色是根本的解決方式。具備自己的特色是根本的解決方式。項(xiàng)目策略思路項(xiàng)目策略思路第 3部分長(zhǎng)線 —— 項(xiàng)目策略基礎(chǔ)思考但是，先行者必將同時(shí)面臨挑戰(zhàn)與機(jī)遇，做長(zhǎng)線的態(tài)度必不但是，先行者必將同時(shí)面臨挑戰(zhàn)與機(jī)遇，做長(zhǎng)線的態(tài)度必不可少，短線為繼，長(zhǎng)線獲利是本案策略的基礎(chǔ)思考方式?？缮?，短線為繼，長(zhǎng)線獲利是本案策略的基礎(chǔ)思考方式。高度：站在濱海包裝項(xiàng)目高度：站在濱海包裝項(xiàng)目? 本項(xiàng)目的策略思考不同于普通住宅開(kāi)發(fā)，而是站在板塊炒本項(xiàng)目的策略思考不同于普通住宅開(kāi)發(fā)，而是站在板塊炒作的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，這是大策略，小營(yíng)銷的思考前提，站作的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，這是大策略，小營(yíng)銷的思考前提，站在濱海市場(chǎng)的高度推廣，才能為本案的完整策略定型。在濱海市場(chǎng)的高度推廣，才能為本案的完整策略定型。多重體系，肩負(fù)多職能塑造多重體系，肩負(fù)多職能塑造? 同時(shí)，本案需要肩負(fù)項(xiàng)目多重職能塑造的任務(wù)，因此，對(duì)同時(shí)，本案需要肩負(fù)項(xiàng)目多重職能塑造的任務(wù)，因此，對(duì)于項(xiàng)目大定位的推廣必須先行，體現(xiàn)在包裝推廣上，不僅于項(xiàng)目大定位的推廣必須先行，體現(xiàn)在包裝推廣上，不僅要有整體定位體現(xiàn)的包裝，商業(yè)、住宅、別墅、酒店都需要有整體定位體現(xiàn)的包裝，商業(yè)、住宅、別墅、酒店都需要獨(dú)立，明確地包裝定位。要獨(dú)立，明確地包裝定位。結(jié)論：轉(zhuǎn)化尷尬立場(chǎng)結(jié)論：轉(zhuǎn)化尷尬立場(chǎng)站在天津新濱海城市定位高度站在天津新濱海城市定位高度? 本案所在漢沽區(qū)在未來(lái)本案所在漢沽區(qū)在未來(lái) 20年內(nèi)，將成為整個(gè)濱海，天津，年內(nèi)，將成為整個(gè)濱海，天津，乃至亞太區(qū)域內(nèi)的度假職能區(qū)，這對(duì)于本案的定位高度有乃至亞太區(qū)域內(nèi)的度假職能區(qū)，這對(duì)于本案的定位高度有著指引的高度。本案是這一概念的發(fā)端。因此，定位不能著指引的高度。本案是這一概念的發(fā)端。因此，定位不能局限于漢沽和濱海。要站在全球化的立場(chǎng)。這樣可以輕易局限于漢沽和濱海。要站在全球化的立場(chǎng)。這樣可以輕易擺脫區(qū)位現(xiàn)狀的尷尬。擺脫區(qū)位現(xiàn)狀的尷尬?；A(chǔ)定位基礎(chǔ)定位第 4部分定位導(dǎo)入：綜合度假職能區(qū)定位導(dǎo)入：綜合度假職能區(qū)? 本案的定位不僅僅是類似本案的定位不僅僅是類似 ““ 圣喬治小鎮(zhèn)圣喬治小鎮(zhèn) ”” 的溫馨異域的居的溫馨異域的居住感受，而是一個(gè)綜合度假職能區(qū)，酒店度假職能區(qū)，休住感受，而是一個(gè)綜合度假職能區(qū)，酒店度假職能區(qū)，休閑商業(yè)職能區(qū)，度假居所，多功能住區(qū)的組合。在市場(chǎng)推閑商業(yè)職能區(qū)，度假居所，多功能住區(qū)的組合。在市場(chǎng)推廣的角度，先立市場(chǎng)影響力，在分別推進(jìn)。廣的角度，先立市場(chǎng)影響力，在分別推進(jìn)。? 英倫內(nèi)核英倫內(nèi)核 國(guó)際外延國(guó)際外延濱海首席綜合度假職能區(qū)濱海首席綜合度假職能區(qū)濱海首席濱海首席 綜合度假職能區(qū)綜合度假職能區(qū)整體基礎(chǔ)定位APAC BAY INTERNATIONAL AREA泛太灣岸國(guó)際區(qū)泛太灣岸國(guó)際區(qū)基礎(chǔ)定位上的整體推廣定位 1市場(chǎng)地位描述休閑特色描述 項(xiàng)目規(guī)格描述津?yàn)I津?yàn)I 泛海英倫泛海英倫 ︱︱ 國(guó)際區(qū)國(guó)際區(qū)項(xiàng)目整體推廣名稱案名解析：案名解析： APAC灣岸（泛海）灣岸（泛海）（英倫）國(guó)際區(qū)（英倫）國(guó)際區(qū)? 以地理特征，職能特征，產(chǎn)品特征組合案名。以地理特征，職能特征，產(chǎn)品特征組合案名。? 灣岸，泛海均為項(xiàng)目自然屬性灣岸，泛海均為項(xiàng)目自然屬性? 國(guó)際區(qū)可以弱化居住職能，體現(xiàn)綜合性概念和項(xiàng)國(guó)際區(qū)可以弱化居住職能，體現(xiàn)綜合性概念和項(xiàng)目廣度。具有很大的可調(diào)節(jié)性。目廣度。具有很大的可調(diào)節(jié)性。? 本案名是項(xiàng)目的整體定位體現(xiàn)，即濱海外延。本案名是項(xiàng)目的整體定位體現(xiàn)，即濱海外延。案名解析：案名解析： APAC? 所謂所謂 APAC，并非亞太經(jīng)合組織，而是，并非亞太經(jīng)合組織，而是 ASIA—PACIFIC 亞太的縮寫，其作用在于引領(lǐng)項(xiàng)目高度亞太的縮寫，其作用在于引領(lǐng)項(xiàng)目高度，完成項(xiàng)目對(duì)于濱海，環(huán)渤海輻射乃至作為中國(guó)，完成項(xiàng)目對(duì)于濱海，環(huán)渤海輻射乃至作為中國(guó)北方沿海度假區(qū)代表輻射整個(gè)亞太地區(qū)。北方沿海度假區(qū)代表輻射整個(gè)亞太地區(qū)。酒店定位及項(xiàng)