【正文】 市 場(chǎng) 篇 ? 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況 ? 包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況 ? 包頭商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ? 項(xiàng)目周邊 重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)及租金 ? 包頭重點(diǎn)住宅項(xiàng)目現(xiàn)狀 分析 ? 客戶分析 10 一、 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本 情況 政策解讀 1) 住房消費(fèi)政策 ? 房貸新政主要內(nèi)容 及后續(xù)措施 ? 對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以下的，貸款首付款比例 (包括本外幣貸款，下同 )不得低于 20%；建筑面積在 90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%。 ? 對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 ，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。 ? 多次降息，未能明顯促樓市回暖。 ? 房貸新政 實(shí)施效果 ? 成交直線下降， 各大中城市商品房銷(xiāo)售面積出現(xiàn)銳減現(xiàn)象，部分城市出現(xiàn)“腰斬”，成交量同比下降五成以上， 隨之而來(lái)的是開(kāi)發(fā)商因銷(xiāo)售不暢回款不及時(shí)而不得不面對(duì)資金緊張的局面 ； ? 價(jià)格拉鋸戰(zhàn) 在樓市出現(xiàn) ，以萬(wàn)科、復(fù)地為代表的房地產(chǎn)企業(yè) 順應(yīng)市場(chǎng)， 率先開(kāi)展主動(dòng)降價(jià)， 獲得 了不錯(cuò)的市場(chǎng)口碑和銷(xiāo)售成績(jī)，同時(shí)絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)在死扛價(jià)格，前幾次宏觀調(diào)控“越控越漲”的結(jié)果使開(kāi)發(fā)商對(duì)調(diào)控的后市看好，但市場(chǎng)并沒(méi)有及時(shí)出現(xiàn)反彈， 降價(jià)已經(jīng)成為各地開(kāi)發(fā)商“保命”的唯一出路 ，打折、直接降價(jià)、送裝修、送首付、送利息甚至補(bǔ)償差價(jià)等花招層出不窮； 11 ? 擠壓房?jī)r(jià)水分，期待價(jià)格回歸理性 ，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展已 成為社會(huì)民眾的普遍心愿 ，在金融危機(jī)影響逐步深入、企業(yè)倒閉潮蔓延、失業(yè)率上升、物價(jià)上漲等形勢(shì)下，樓市已經(jīng)喪失了非理 性 爆炸性發(fā)展的動(dòng)力。消費(fèi)者的購(gòu)房理念發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，理性置業(yè)和觀望情緒成為主流，這是簡(jiǎn)單的稅費(fèi)減免措施所改變不了的現(xiàn)實(shí)。 ? 融資受阻， 房地產(chǎn)貸款加強(qiáng)監(jiān)控 在 提高銀行存款準(zhǔn)備金率的政策 之后，國(guó)家又出臺(tái) 限制房地產(chǎn)企業(yè)的 IPO融資計(jì)劃，今年以來(lái)更是 對(duì)各商業(yè)銀行發(fā)出通知，要求不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)放用于支付土地款的貸款，且銀行對(duì)放貸資金的流向都加強(qiáng)了監(jiān)控，這些措施使本來(lái)就陷于資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜。但 政策針對(duì)所需調(diào)控的對(duì)象更為直接、準(zhǔn)確，也基本沒(méi)有給投資者留有多少可周旋的空間 ，而且此次調(diào)控的背景不同以往， 歷次調(diào)整都是處在經(jīng)濟(jì)“過(guò)熱”的膨脹形勢(shì)下，此次調(diào)控措施出臺(tái)后是由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危機(jī)，居民財(cái)富與實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力都大幅縮水 。 事實(shí)證明，后來(lái)針對(duì)普通購(gòu)房者的一 系列 金融政策支持諸如降息、提高公 積金貸款額度、降低交易稅收等措施都沒(méi)能使住宅市場(chǎng)即刻回暖。 在各地今年供地總量不變的情況下，下半年這的供地壓力驟升 ，預(yù)計(jì) 總體 土地出讓底價(jià)還會(huì)進(jìn)一步降低 。而截至今年 4 月底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自去年 10 月后的半年內(nèi)，全國(guó)范圍內(nèi)的土地流拍數(shù)量也不過(guò) 40 幅。 2）、底價(jià)成交成為常態(tài)，土地市場(chǎng)黃金 周 期 不再 據(jù)報(bào)道， 12 月 3 日 在 廣州 舉行的本年度 最大規(guī)模住宅用地拍賣(mài) 會(huì) ， 在 8 個(gè)地塊中，有一塊因無(wú)人應(yīng)價(jià)而流拍，而另有六個(gè)地塊都只有 1家企業(yè)報(bào)價(jià)，因此在底價(jià)拍出。 廣州的土地出讓情況是全國(guó)土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影， 今年以 來(lái)全國(guó)主要城市 均13 出現(xiàn)大量住宅用地以底價(jià)成交（且通常都是一家開(kāi)發(fā)商直接以底價(jià)獲得地塊），說(shuō)明在開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈緊張、樓市進(jìn)入深度調(diào)整的階段， 開(kāi)發(fā)企業(yè)都謹(jǐn)慎拿地，注重對(duì)土地開(kāi)發(fā)價(jià)值的理性研究， 土地市場(chǎng)的黃金周期已經(jīng)不再。如何處理這些燙手山芋，開(kāi)發(fā)商或主動(dòng)和政府協(xié)商降低出讓價(jià)格 、或向政府退還已 獲得的開(kāi)發(fā)用地 、或干脆損失保證金違約放棄土地。 供需分析 1） 可售商品房 持續(xù)增加 ? 待售商品房存量創(chuàng)新高 截至十月末，空置商品住宅六千八百三十五萬(wàn)平方米，同比增一成八，增幅比前九個(gè)月提高三點(diǎn)九個(gè)百分點(diǎn)。 ? 新一輪產(chǎn)品供應(yīng)高峰即將到來(lái) 14 受開(kāi)發(fā)政策影響，在 06年、 07年房地產(chǎn)黃金時(shí)期大量出讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地將陸續(xù)進(jìn)入正式的開(kāi)發(fā)周期， 未來(lái)一到兩年將迎來(lái)新一輪的商品房集中上市高潮，待售商品房總量將不斷刷新記錄，銷(xiāo)售壓力將空前巨大。 總結(jié)：在國(guó)家 9000 億保障住房政策實(shí)施的前提下，大量保障性住房將沖擊商品房市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)的供需矛盾將進(jìn)一步突出。 2） 產(chǎn)品創(chuàng)新逐步增多 （ N+1）戶型 、 酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式公寓 以及主題概念式住宅 等創(chuàng)新型產(chǎn)品逐步增多，以適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)、迎合 消費(fèi)者的需求變化。 15 總結(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的積淀，在買(mǎi)方市場(chǎng)環(huán)境下，競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)轉(zhuǎn)移到以品質(zhì)和性價(jià)比為核心的領(lǐng)域 ，抱殘守缺 的堅(jiān)持舊有的產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 理念 顯然已經(jīng)落伍。 區(qū)域房地 產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格差距顯著 昆區(qū)最高， 青山區(qū)其次， 東河區(qū)最低。 投 資性購(gòu)房以昆區(qū)為主，青山區(qū)為輔 包頭市目前的投資性購(gòu)房主要選擇在昆區(qū) ，作為市府所在地和傳統(tǒng)的“包頭中心”，昆區(qū)有發(fā)達(dá)的商業(yè)、完善的商務(wù)辦公環(huán)境 和完備的酒店、娛樂(lè)等服務(wù)配套產(chǎn)業(yè)，是投資性購(gòu)房的主要?jiǎng)右?。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為迅速，有多家外地開(kāi)發(fā)商在此進(jìn)行開(kāi)發(fā)，主要以福建、廣東、浙江為主。區(qū)域內(nèi)整體主力戶型以80100平方米區(qū)間的兩居為主， 120136的三居為輔，以及少量的 150170的三居。根據(jù)包頭市整體規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)未來(lái)的發(fā)展方向?qū)⑾蚶^(qū)的北部和南部?jī)A斜，將約16 有 10多萬(wàn)平方公里左右的土地進(jìn)行收購(gòu)整理掛牌出售。周邊教育、醫(yī)療、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物服務(wù)設(shè)施完善，是包頭市新興的商業(yè)區(qū)域。區(qū)域內(nèi)整體主力戶型以 85105 兩居為主， 120135 三居為輔，還有少 量的 130150 的三居。 三、 包頭商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 包頭商業(yè)現(xiàn)狀 及特點(diǎn) 1） 競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)營(yíng)概述 布局。 競(jìng)爭(zhēng)。 2）物業(yè)類型 目前商業(yè)物業(yè)類型主要有：臨街商鋪、百貨商廈、專業(yè)市場(chǎng)，步行街、購(gòu)物中心。 3） 業(yè)態(tài)與 經(jīng)營(yíng) 17 包頭 商業(yè)發(fā)展具有明顯的 品牌扎堆、經(jīng)營(yíng)高度集中特征，形成商業(yè)焦點(diǎn)，如昆區(qū)的四大百貨、青山區(qū)的娜琳步行街（那林百貨、王府井百貨）無(wú)不如此，集中最齊全、最高檔的品牌，聚集最大化的人流和物流，產(chǎn)生最大化的商業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。 2） 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式 包頭商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)一般采用由經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)， 具體做法是 在引進(jìn)主力店的基礎(chǔ)上統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)，以 租金或者扣點(diǎn)方式，部分采用店中店或敞開(kāi)式經(jīng)營(yíng)，但經(jīng)營(yíng)同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重。 4） 商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境 目前，包頭多數(shù)商場(chǎng)購(gòu)物硬件通過(guò)改造而提高了舒適度。 5） 商場(chǎng) 商業(yè)管理 物業(yè)管理水平相對(duì)較低；商業(yè)管理還處于發(fā)展階段 ,管理水平的高低已成為18 影響商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成敗的一個(gè)主要因素。 包頭 商業(yè)發(fā)展綜述 1） 傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)形成新的競(jìng)爭(zhēng)格局 包頭 商業(yè)正處于一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，傳統(tǒng)百貨（ 包百、為一、藍(lán)天 等 ）努力通過(guò)改造購(gòu)物環(huán)境 、引入新的商業(yè)發(fā)展理念 增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，鞏固商業(yè)地位；同時(shí)大量外來(lái)百貨和超市如 北京王府井百貨 、 北京華聯(lián) 、 好又多 等以品牌優(yōu)勢(shì)、理念優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、物流優(yōu)勢(shì)等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 加入， 形成了傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)形式并存 ，外來(lái)大型百貨、超市主導(dǎo) 商業(yè) 市場(chǎng) 的局面 。追求舒適的購(gòu)物環(huán)境和全新消費(fèi)體驗(yàn)逐漸成為 包頭消費(fèi)者的新 消費(fèi)趨勢(shì)。 19 4） 商場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比 例不合理，不能滿足人們的消費(fèi)需求 目前，在 包頭 大多數(shù)商場(chǎng)中，業(yè)態(tài)比例不合理 ，業(yè)態(tài)分布主要以 購(gòu)物為主，休閑、餐飲、娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)相對(duì)比例較少，甚至沒(méi)有；但隨著 人們生活水平的不斷提高，其不合理的業(yè)態(tài) 組合 已經(jīng)不能滿足人們對(duì)休閑、娛樂(lè)、餐飲的 “一站式”需求。 商業(yè) 物業(yè) 市場(chǎng)啟示 1） 包頭市商業(yè)布局高度集中，項(xiàng)目處在包頭市兩個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)核心之一的娜琳商圈核心位置，座擁成熟人流和物流，先天商業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯； 2） 傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)占據(jù)主導(dǎo)地位，大型、復(fù)合型、滿足多業(yè)態(tài)聚集一站式購(gòu)物需求的現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)缺失，成為項(xiàng)目可以利用的市場(chǎng)機(jī)遇； 3） 大量商業(yè)物業(yè)的集中入市，使商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售面臨空前壓力，本項(xiàng)目要直面來(lái)自對(duì)手的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，合理的定價(jià) 事關(guān) 本項(xiàng)目的 營(yíng)銷(xiāo) 成敗。 五、 包頭重點(diǎn)住宅項(xiàng)目現(xiàn)狀 分析 昆區(qū)板塊 典型 樓盤(pán)情況 ? 恒隆公館 地理位置 昆區(qū)鋼鐵大街，海德酒店西側(cè) 發(fā)展商 包鋼恒隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 業(yè)態(tài)形式 公寓、住宅、商鋪 產(chǎn)品類型 高層 占地面積 10370㎡ 建筑面 積 55327㎡ 容積率 綠化率 30％ 總棟數(shù) 2棟高層 總套數(shù) 住宅（含公寓） 484套 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2022 年 6月 1日 戶型 二室二廳 119㎡ 34套 二室二廳 138㎡ 2套 三室二廳 136㎡ 25套 三室二廳 153㎡ 68 套 四室二廳 172－ 194㎡ 82套 公寓 41－ 47㎡ 238 套 22 公寓 81－ 92㎡ 20套 公寓 122－ 139㎡ 15 套 主力戶型 三室二廳 153㎡，四室二廳 172－ 194㎡，公寓 41－ 47 ㎡ 最低價(jià) 3000元 /㎡ 整體均價(jià) 4700 住宅均價(jià) 4250 元 /㎡ 公寓均價(jià) 5100元 /㎡ 寫(xiě)字樓起價(jià) 5900 元 /㎡ 物業(yè)收費(fèi) 包鋼物業(yè)管理公司， /㎡ 優(yōu)惠政策 按揭 97折，一次性 96折 銷(xiāo)售情況 剩余 12套 銷(xiāo)售率 97％ 配套 項(xiàng)目地處昆百商圈， 項(xiàng)目自身配套及周邊的市政配套成熟完善：附近有包九中、科麗瓏便利店、永和豆?jié){等快餐店；包商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳。 公共裝修標(biāo)準(zhǔn) 單元門(mén)為可視對(duì)講防盜門(mén)、品牌電梯、全封閉落地陽(yáng)臺(tái)、斷橋鋁合金窗、有線電視、電話、寬帶入戶、雙水雙氣。項(xiàng)目是包頭少有的純高層電梯住宅項(xiàng)目。月 優(yōu)惠政策 10層以下 一次性 99折 ， 10層以上一次性 94折，按揭 96 折 銷(xiāo)售情況 售出 200 套左右 消化率 85% 周邊配套 教育： 內(nèi)蒙古科技大學(xué) 、 包鋼一中 、 包鋼技校、 208中學(xué)、鐵路五小等眾多知名學(xué)府，全階段教育資源一應(yīng)俱全 ； 醫(yī)療： 云龍骨科醫(yī)院、二 0八醫(yī)院、麻池醫(yī)院等； 金融： 中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄等 24 小時(shí)自助； 辦公： 稀土大廈、移動(dòng)、聯(lián)通信息大廈等多家寫(xiě)字樓； 餐飲： 小尾羊、稀土國(guó)際大酒店、園林生態(tài)美食廣場(chǎng)、神華億佰購(gòu)物、碧海云天洗浴中心 等； 文化 ： 包頭市博物館、包頭市少年宮，以及正在規(guī)劃的市圖書(shū)館 ； 休閑： 音樂(lè)水景互融的稀土大廈廣場(chǎng)、蒙古族特色友誼廣場(chǎng)、市委阿爾丁廣場(chǎng)、包頭樂(lè)園 等。 ? 歐風(fēng)麗景 （二期） 地理位置 昆區(qū)民族東路西側(cè)，麗日花園北側(cè)，金稅佳苑南側(cè) 發(fā)展商 包頭市銀基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 業(yè)態(tài)形式 住宅、商鋪、車(chē)庫(kù) 產(chǎn)品類型 小高層、高層 占地面積 75173萬(wàn) ㎡ 建筑面積 83431萬(wàn) ㎡ 容積率 綠化率 43﹪ 總棟數(shù) 3棟小高層， 2棟高層 總套數(shù) 住宅 368套 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2022年 7月 19日 戶型情況 小高層、高層： 二室一廳 120㎡ 2套 二室二廳 118－ 125㎡ 23套 三室二廳 161－ 179㎡ 197套 四室二廳 184－ 200㎡ 110套 躍四室二廳 197－ 313㎡ 36套 主力戶型 多層：二室二廳 119－ 120㎡ ，躍四室二廳 193－ 244㎡ ； 小高層、高層：三室二廳 161－ 179㎡ ，四室二廳 184－ 200㎡ 最低價(jià) 4300元 /平方米 整體均價(jià) 4700元 /㎡ 物業(yè)收費(fèi) /平方米項(xiàng)目還規(guī)劃有米蘭風(fēng)情商街。 周邊有 青松小學(xué)，包四十三中，新城中學(xué) ，市腫瘤醫(yī)院，北方醫(yī)院以及 凱星建材中心 等。 交通狀況 26路 公共裝修標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi) 裝修保準(zhǔn) 毛坯 廣告主題 前期 ： 擇鄰而居 目前 ： 意式闊居，傳世加冕 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目處于市區(qū)邊緣地帶，周邊環(huán)境較好，但公共交通不便，社會(huì)配套離項(xiàng)目較遠(yuǎn)。 青山板塊 典型 樓盤(pán)情況 ? 田城月 優(yōu)惠政策 銷(xiāo)售情況 售出約 410套 消化率 89％ 周邊配套 中小學(xué)：南開(kāi)小學(xué)，包四十五中；醫(yī)院：電力中心醫(yī)院；綜合市場(chǎng)：永盛成超市，五一市場(chǎng)，深港家具城，武銀福鋼材市場(chǎng) 項(xiàng)目配套 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有園林、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、棋牌室、醫(yī)療室 智能化配套 小區(qū) 24小時(shí)實(shí)施攝像監(jiān)控；周界紅外對(duì)射報(bào)警； 24小時(shí)電子巡 更；可視對(duì)講系統(tǒng)；一卡通門(mén)禁系統(tǒng) 交通狀況 29路 廣告