【正文】 米 —— 50000元 /平米，從娜琳商圈外圍到娜琳商圈核心（娜琳百貨）物業(yè)價格逐步增加，最高達 50000 元 /平米 ； 一樓 內場鋪 銷售均價在 15000元 /平米 ； 二樓內場鋪銷售均價 9000元 /平米； 三樓商鋪銷售均價 4500元 /平米 ；四樓銷售均價 3200 元 /平米。 項目配套 項目規(guī)劃設計有園林、會所 智能 配套 可視對講系統(tǒng)；一卡通門禁系統(tǒng) 公共裝修標準 地面防滑地磚、墻面、頂棚使用涂料 ， 高檔外墻磚及鍛橋鋁合金窗 室內裝修保準 毛坯 交通狀況 2 10 13 134路公共汽車 廣告主題 庭院中的書香門第 24 項目點評： 項目地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套完善。項目突出意大利新古典主義風格藝術園林的宣傳。月 ，小高層待定 優(yōu)惠政策 多層 6樓送閣樓 ，一次性付款 98折 銷售情況 280套 消化率 83% 28 周邊配套 中小學：第一試驗小學，包一中，包二中；醫(yī)院：市中心醫(yī)院，蒙中醫(yī)院；環(huán)城路商圈 項目配套 項目有園林、地下車庫 智能化配套 紅外線對射、一卡通門禁系統(tǒng)、電子巡更 交通狀況 1 35路公共汽車 廣告主題 都市人的綠色別墅 項目點評： 項目地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套完善。 5）物業(yè)管理公司以本地 為主，管理水平待提高 物業(yè)管理公司以本地為主，一線城市先進的物業(yè)管理（服務）理念體現(xiàn)不多，具體內容以簡單的進出管理、清潔維護、設備維護等傳統(tǒng)內容，人性化、個性化的服務理念和服務內容體現(xiàn)不多。 前期客戶分析總結 1） 客戶對項目的投資持謹慎態(tài)度，對項目沒有明確的前景判定； 2）客戶的年齡偏向年輕，主要客戶為新生代財富階層，且對投資經(jīng)營有相當?shù)慕?jīng)驗積累； 3）客戶對經(jīng)營要求具有相當比重，項目營銷過程中要注意置業(yè)后回租經(jīng)營的客戶需求； 4）價格是最敏感的銷售因素，定價要充分 論證，在項目目標價格和客戶心理價格之間找到平衡 ； 5）從前期的 400 多組客 戶到目前 87組客戶有效回訪、深入了解項目再到 5人認購 VIP 卡（截止到日前），一定程度 反應了在房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷的市場環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)也不能獨善其身。 適度領先原則 項目立足包頭市，在符合市場需求，保持項目競爭領先的前提下不一味追求先進 性和超前性， 超前要有“度”，并不是要出現(xiàn)一個完全“異類”的項目，而是要深入分析與挖掘商家、消費者、投資者等多方的利益后，考慮得更充分、更貼近市場及消費者的需求。 ? 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營計劃 實施全國招商推廣計劃，招商能力是影響商場經(jīng)營能否持久經(jīng)營的重要因素，全國招商，引入具有強大影響力的品牌店經(jīng)營，保證旺場。 ? 商業(yè)培訓計劃 組織商場的經(jīng)營戶和投資者進行專業(yè)的商業(yè)培訓，豐富他們的商業(yè)知識，提升經(jīng)營技巧，做到與時俱進。 二、 商業(yè)部份運作策略 招商先行，先租金后售價 商鋪投資者最直接的投資信心來源于所投資的商鋪日后 能租個好價錢，有了租金保障，投資客戶自然對物業(yè)的價值（價格）有信心。 確保投資信心，強化品牌口碑 通過租金水平、招商成果、運營能力、永續(xù)經(jīng)營方案等措施，使投資者對項目的后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生樂觀的預期，從而增強其投資信心。 強化展示，提前蓄客 住宅消費愈發(fā)理性的市場環(huán)境下， “看的清楚、買 的實惠” 成為眾多消費者的購房基本準則，時代財富城商住結合尤其是項目具有大量酒店式公寓等形態(tài)產(chǎn)品的特性決定了住宅銷售可以借力商業(yè)銷售進行超前推廣和蓄客， 在銷售住宅的同時了解商鋪投資客（商鋪租賃客）對住宅的投資 (居住 )意向 ；通過渠道營銷、關系營銷等在商鋪銷售時同步推廣住宅 。 圈層營銷工具：時代財富城 【 時代財富城 2022年 包頭 市引進國內（區(qū)外）資金和直接利用外資實際到位額分別達到 248 億元和 6 億美元，直接利用外資連續(xù) 11 年位居全區(qū)第一。 區(qū)內設有８個街道辦事處，１２６個居民委員會， 工業(yè)發(fā)達、科學技術先進、文化教育興旺、服務設施齊全。 【總結】 青山區(qū)的人口基數(shù)和產(chǎn)業(yè)基地與經(jīng)濟核心的地位特征 為 項目商業(yè)經(jīng)營成功提供了保障 。全區(qū)現(xiàn)有科研所１１個，各類科技人員１ .２萬人。 2） 青山區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展分析 ? 幅員廣闊，人口眾多。 07 年社會消費品零售總額 達到 420億 元，是 2022年的 ，保持著快速增長的勢頭 。 ? 以“志同道合”為凝聚力 時代財富城 渠道營銷 梳理公關資源，使項目推廣定向開進到政府部門、事業(yè)單位、企業(yè)、銀行 和通訊等行業(yè)的 VIP客戶會 ，以公益、座談 、聯(lián)合舉辦活動 等形式進行項目推介 。 示例一：智能電梯系統(tǒng) 在具備品牌電梯設備的前提下，增加智能化控制，如設計身份識別讀卡器、指紋識別系統(tǒng)、限制到達系統(tǒng)（即給予住戶到達自己所在樓層以及經(jīng)過其它住戶授權的訪問樓層權利，其它樓層則無權到達），即體現(xiàn)住戶的個性化權益，又增加了 安全按保障。 磁性主力店優(yōu)先，打造形象工程 有良好市場口碑、有強勁品牌號召力、有大量忠實客戶（尤其是會員客戶）的主力商家一般都有極強的自主經(jīng)營能力，通過自己在消費者中深入人心的市場品牌來吸引人氣和人流，對所進駐的商業(yè)物業(yè)提供 的商業(yè)推廣和扶持依賴度小。 4） 滿足住戶提高生活品質的需求： 時代財富城 的地段以及配套決定了其住宅產(chǎn)品消費者 是以改善生活、提高生活品質為購買目的的，因此，住宅產(chǎn)品要能迎合住戶的需求，滿足住戶過上高品質生活 、提高身份地位 的愿望。 ? “百城萬店無假貨”計劃 申請加入“百城萬店無假貨”協(xié)會，樹立 時 代財富城 商業(yè)廣場無假貨的社會現(xiàn)象，執(zhí)行“假一罰十”購物政策。 ? VIP 會員計劃 擁有一批固定高質量的消費者是商場旺場的保證，提前實行會員制購物計劃，讓商家和投資者感受開發(fā)商的誠意。 全面領先，適當超前 1） 領先要素 規(guī)劃領先 : 通過 新穎和超前的規(guī)劃，給市場（客戶）全新的項目認識； 理念領先 : 在認真研究市場及客戶的潛在需求基礎上，以領先的生活及事業(yè)理念來征服市場，并貫穿在項目開發(fā)過程中； 產(chǎn)品領先 : 體現(xiàn)項目的市場領袖地位，首先從產(chǎn)品上著手，產(chǎn)品設計和產(chǎn)品質量領先是最直接的競爭優(yōu)勢； 經(jīng)營領先 : 以成功的商業(yè)經(jīng)營來樹立項目 服務領先 : 36 從服務內容、服務方式、服務質量等方面進行完善和提高，以服務 營銷理念來指導房地產(chǎn)售賣行為，讓客戶獲得優(yōu)越的買受體驗； 營銷領先 : 整合營銷體系，將關系營銷、圈層營銷、城市營銷等體系進行優(yōu)化和整合，提高營銷效率； 回報領先 : 給市場 (客戶 )超出預期的利益所得，如設備比市場預期的先進、功能比預期的多、商業(yè)經(jīng)營 （招商） 比預期的要成功等。 4)投資用途 有 76為客戶對商鋪的購買意向為投資，另有 11人的購買意向是自營，表明32 目標客戶 有相當部分是商家客戶。 3）高層、小高層電梯產(chǎn)品成為城區(qū)主流物業(yè) 在市區(qū)的物業(yè)基本都是高層和小高層，電梯物業(yè)成為主流并被市場所接受。項目推出的 96 和 126 平米的中小戶型屬于市場消費的主流戶型。 25 智能化配套 小區(qū)還配套有 24 小時閉路監(jiān)控系統(tǒng)、周邊界防范系統(tǒng)、家居報警系統(tǒng)、 電子巡更系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)。 ? 松石名第（二期 ） 地理位置 昆都侖區(qū)校園南路 246 號松石名第小區(qū) B03號樓 102室 發(fā)展商 松石房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 業(yè)態(tài)形式 住宅、商鋪、 車庫 產(chǎn)品類型 高層 （毛坯） 占地面積 65582平方米 建筑面積 平方米 23 容積率 綠化率 39％ 總棟數(shù) 5棟 高 層 （二期） 總套數(shù) 350套 （二期） 開盤時間 戶型 二室 二 廳 88— 95㎡ 256套 二室二廳 105㎡ 51 套 三室二廳 121－ 124㎡ 51套 主力戶型 二室二廳 95㎡ 最低價 3300元 /㎡ 均價 3600元 /㎡ 物業(yè)收費 /平米 5） 規(guī)劃中的商業(yè) 物業(yè)市場供應量不斷增大 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，以及 包頭市整體商業(yè)的快速發(fā)展，包頭市即將有大量的商業(yè)物業(yè)進入市場，如青一百、九星國際地下層、小尾羊總部大廈、東源國際、都 市 陽光新城以及 時代財富城等，這些商業(yè)物業(yè)都位于城市中心區(qū)，可以預見未來包頭 的商業(yè)競爭 將空 前 激烈。但購物空間的規(guī)劃尚停留在滿足于單一的購物功能， 公共休閑空間 如中庭等 不足，公共休閑設施不齊全，欠缺環(huán)境的營造。 昆區(qū)中心商圈代表包頭市最高檔次商業(yè)經(jīng)營形態(tài)， 商業(yè)經(jīng)營環(huán)境好，為中高端商業(yè)定位，品牌涵蓋國內各知名品牌和部分國際品牌 ；青山區(qū)中心商圈作為包頭市第二核心商圈，商業(yè)經(jīng)營檔次稍低于昆區(qū)， 以中檔經(jīng)營為主，城市基礎設施、購物環(huán)境等遜色于昆區(qū)。 青山區(qū)房地產(chǎn)市場簡述 青山區(qū)由于依托塞汗塔拉生態(tài)園，居住環(huán)境優(yōu)越，是包頭市的新興的居住生活區(qū)。東河區(qū)上半年的成交均價均低于全市同期平均水平。 2）市場需 求持續(xù)低 位盤旋 與 待售商品房總量持續(xù)上升相對應的是房地產(chǎn) 成交量 卻一直 保持低迷 ， 各主要城市的房屋銷售面積均出現(xiàn)大幅降低，北京、廣州等城市成交量只有高峰期的一半，深圳等城市銷售量更是極端的下降到 正常成交量的 三成。整場拍賣會在半小時內結束戰(zhàn)斗，創(chuàng)下廣州土地拍賣用時最短記錄。因此， 此次調控呈現(xiàn)前所未有的 立竿見影效果，對整個房地產(chǎn)行業(yè)的“盤整”將起到深遠的影響。 08年 在宏觀經(jīng)濟形勢趨緊，拉動內需的政策需要前提下， 普通商業(yè)貸款和公積金貸款的利率先后進行了四次下調， 大幅降低交易稅， 減輕了購房者的負擔，但對促進成交起到的作用有限 。 市場環(huán)境變化了，原有的吆喝式、鼓動式溝通方式或廣告訴求已經(jīng)沒有 了市場空間，本項目適宜采用理性的溝通方式，以事證、數(shù)據(jù)、政策依據(jù)、專題研究成果等作為和市場基本的溝通要素，從根本上征服市場。 取舍得當 項目要獲得成功，必然要取舍得當，放棄部分不切實際的收益，如項目 商場 3 樓商鋪，在全國類似商鋪都 沒有理想 成交率和高價格的前提下，本項目與其銷售不暢影響市場形象還不如不銷售，降低招商運營的難度而做好經(jīng)營，獲得比短期銷售 收益 豐厚得多的長期 經(jīng)營 回報。 ? 投資客大幅減少 曾經(jīng)風靡一時的溫州炒房團、山西炒房團、深圳炒房團等已經(jīng) 不再是 樓市的焦點 ， 經(jīng)濟不景氣 導致 曾經(jīng)活躍的大批 專業(yè) 物業(yè)投資客 對物業(yè)價格的承受能力大幅下降 ，或者 因為 對樓市泡沫的擔心而對物業(yè)投資持謹慎態(tài)度，房地產(chǎn) 物業(yè)價格失去了基于炒作而上漲的驅動力 。 ? 商業(yè) 物業(yè)銷售普遍不理想 ，內場鋪無人問津 包頭的商業(yè)物業(yè)乃至全國的商業(yè)物業(yè)銷售現(xiàn)狀都不理想， 尤其是 商場臨街商鋪 因為大面積、高總價的高門檻 使 投資者望而卻步，即使有個別發(fā)展商推出 100%返租率但依然銷售不暢， 內場鋪、二樓及二樓以上商鋪 則 基本無人問津 。 穩(wěn)健經(jīng)營，取信市場客戶 通過穩(wěn)健的項目開發(fā)經(jīng)營，滿足客戶的需求，建立項目以人為本的市場形象；通過持續(xù)、穩(wěn)定、可預見的成功商業(yè)發(fā)展計劃與經(jīng) 營行為，建立項目商業(yè)經(jīng)營成功可期的市場形象。 9 市 場 篇 ? 全國房地產(chǎn)市場基本情況 ? 包頭房地產(chǎn)市場基本情況 ? 包頭商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ? 項目周邊 重點商業(yè)項目售價及租金 ? 包頭重點住宅項目現(xiàn)狀 分析 ? 客戶分析 10 一、 全國房地產(chǎn)市場基本 情況 政策解讀 1) 住房消費政策 ? 房貸新政主要內容 及后續(xù)措施 ? 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以下的，貸款首付款比例 (包括本外幣貸款，下同 )不得低于 20%；建筑面積在 90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%。消費者的購房理念發(fā)生了根本性的轉變，理性置業(yè)和觀望情緒成為主流，這是簡單的稅費減免措施所改變不了的現(xiàn)實。 在各地今年供地總量不變的情況下，下半年這的供地壓力驟升 ，預計 總體 土地出讓底價還會進一步降低 。如何處理這些燙手山芋，開發(fā)商或主動和政府協(xié)商降低出讓價格 、或向政府退還已 獲得的開發(fā)用地 、或干脆損失保證金違約放棄土地。 2） 產(chǎn)品創(chuàng)新逐步增多 （ N+1）戶型 、 酒店式公寓、產(chǎn)權式公寓 以及主題概念式住宅 等創(chuàng)新型產(chǎn)品逐步增多，以適應房地產(chǎn)發(fā)展趨勢、迎合 消費者的需求變化。房地產(chǎn)市場發(fā)展較為迅速，有多家外地開發(fā)商在此進行開發(fā)，主要以福建、廣東、浙江為主。區(qū)域內整體主力戶型以 85105 兩居為主， 120135 三居為輔，還有少 量的 130150 的三居。 3） 業(yè)態(tài)與 經(jīng)營 17 包頭 商業(yè)發(fā)展具有明顯的 品牌扎堆、經(jīng)營高度集中特征，形成商業(yè)焦