【正文】 六、市場調(diào)查問卷示例 問卷一：在售寫字樓項目調(diào)查表 物業(yè)名稱 ： 基 項目位置 銷售電話 本 資 料 周邊配套 周邊公交車 投資商 發(fā)展商 物業(yè)公司 物業(yè)費 代理商 使用率 開工時間 入住時間 總占地面積 工程進度 外立面材質(zhì) 外立面顏色 會所面積 提供服務(wù) 車位配置 車位價格 公共部分 裝修標(biāo)準(zhǔn) 售樓處面積 及布置情況 商務(wù)配套 智能化系統(tǒng) 產(chǎn) 品 情 況 建筑形式 銷售總面積 建筑層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 棟數(shù) 電梯數(shù)量 標(biāo)準(zhǔn)層高 首層大堂 銷 售情況 銷售單價 （元 /M2） 起價 折扣情況 均價 銷售期 最高價 目前銷售率 銷售高峰期 當(dāng)時工程進度 最小分割單元 整層銷售情況 主力購買面積 客 戶 情 況 主力購買客戶 公司性質(zhì) 較小 公司性質(zhì) 從屬行業(yè) 從屬行業(yè) 購買因素 購買因素 付款方式 付款方式 公司規(guī)模 戶型 業(yè)主 情況 公司規(guī)模 客戶來源渠道 投資客比例 投資客比例 客戶來源渠道 對項目預(yù)期 對項目預(yù)期 廣告信息 推廣賣點 目前服務(wù)廣告公司 廣告投放渠道 使用的廣告語 有效媒體 促銷方式 售樓處及銷售團隊 售樓處面積 售樓處包裝 銷售工具 沙盤狀況 銷售電話數(shù)量 銷售員服裝 是否有樣板間 樣板間面積 團隊架構(gòu) 銷售任務(wù) 銷售員數(shù)量 薪金制度 銷售員年齡 是否有寫字樓銷售經(jīng)驗 接待流程 備注 問卷二：租賃寫字樓項目調(diào)查表 物業(yè)名稱 ： 基 本 資 料 項目位置 銷售電話 周邊配套 開發(fā)商 總占地面積 總建筑面積 物業(yè)公司 物業(yè)費 規(guī) 劃 設(shè) 建筑形式 外立面 建筑層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 使用率 電梯數(shù)量 計 層高 首層大堂面 積 車位配置 車位價格 商務(wù)配套 智能化系統(tǒng) 出 租 租金 出租總面積 出租率 主力戶型面積 租 戶 情 況 樓層分布 企業(yè)名錄 第二部分 市場定位 一、 項目市場定位 類比競爭樓盤調(diào)研 .類比競爭樓盤基本資料 .項目戶型結(jié)構(gòu)詳析 .項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料 .綜合評判 項目定位 市場定位： 區(qū)域定位 主力客戶群定位 功能定位 建筑風(fēng)格定位 二、 項 目價值分析 商用物業(yè) 項目價值分析的基本方法和概念 .這里我們重點介紹一下我們的 商用物業(yè) 價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）： 首先選擇可類比項目 確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重 分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值 根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價 .類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異 B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質(zhì)的差異 C 周邊市政配套便利性的差異 項目可提升價值判斷 A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì) B 單體戶型設(shè)計 C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計 D 寫字樓的 物業(yè)管理 E 形象包裝和營銷策劃 F 發(fā)展商品牌和實力 價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素 A 經(jīng)濟因素 B 政策因素 項 目可實現(xiàn)價值分析 .類比樓盤分析與評價 .項目價值類比分析： 價值提升和實現(xiàn)要素對比分析 項目類比價值計算 三、 項目定價模擬 均價的確定 均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法 有效需求成本加價法 A 分析有效市場價格范圍 B 確保合理利潤率，追加有效需求價格 運用以上兩種方法綜合分析確定均價 項目中具體單位的定價模擬 定價法： 差異性價格系數(shù)定價法（ 根據(jù)寫字樓客戶注重的幾個因素，如 日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機 系數(shù)） .各種差異性價格系數(shù)的確定： 確定基礎(chǔ)均價 確定系數(shù) 確定幅度 .具體單位定價模擬 四、 項目投入產(chǎn)出分析 項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)模擬 .項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) .首期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 項目首期成本模擬 .成本模擬表及其說明 項目收益部分模擬 .銷售收入模擬： 銷售均價假設(shè) 銷售收入模擬表 .利潤模擬及說明： 模擬說明 利潤模擬表 .敏感性分析： 可變成本變動時對利潤的影響 銷售價格變動時對利潤的影響 五、 投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示 項目風(fēng)險性評價 .價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性： 項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項目同周項目的類比價值 項目形象包裝和營銷推廣是否成功 資金運作風(fēng)險性 .減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本 .對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠 經(jīng)濟政策風(fēng)險 .國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化 .國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè) 六、 開發(fā)節(jié)奏 建議 影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 .政策法規(guī)因素 .地塊狀況因素 .發(fā)展商操作水平因素 .資金投放量及資金回收要求 .銷售策略、銷售政策及價格控制因素 .市場供求因素