【文章內(nèi)容簡介】 屋所有權登記。 注銷登記： 是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等進行的房屋權屬登記。 房屋所有權 房屋的所有權： 是指對房屋全面支配的權利。 《 民法通則 》 規(guī)定，房屋的所有權分為占有權、使用權、收益權 和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內(nèi)容。 房屋權利人： 是指依法享有房屋所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權、房地產(chǎn)他項權利的法人、其他組 織和自然人。 房屋權利申請人： 是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權證書的法人、其他組織和自然 人。 1房屋權屬證書： 是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證，房 屋權屬證書受到國家法律保護。包括 《 房屋所有權證 》 、 《 房屋共有權證 》 、 《 房屋他項權證 》 或者 《 房地產(chǎn)權證 》 、 《 房地產(chǎn)共有權證 》 、 《 房地產(chǎn)他項權證 》 。 房屋所有權 1所有權證： 指由縣級以上房產(chǎn)管理部門向房屋所有人核發(fā)的對房屋擁有合法所有權利的證書。 1共有權證： 指由縣級以上房產(chǎn)管理部門對共有的房屋向共有權人核發(fā)，每個共有權人各持一份的權利證書。是 《 房屋所有權證 》 的附件，用以證明共有房屋的歸屬。 1他項權證： 指在他項權利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權人持有的權利證書。 1宅基地證： 農(nóng)村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申請建房用地，經(jīng)集體報送縣（市）人民政府 批準后，向縣（市）土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權登記并由縣（市）人民政府頒 發(fā) 《 集體土地使用證 》 。宅基地證是當前農(nóng)村村民合法擁有房屋和用地的權利憑證，可以在集 體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，但不得向非集體組織成員轉(zhuǎn)讓。 1房屋部分產(chǎn)權： 職工以房改的標準價購買住房，擁有部分產(chǎn)權。經(jīng)登記核實后，發(fā)給 《 房屋所有權證 》 ，產(chǎn) 別為“私產(chǎn)（部分產(chǎn)權）”，注記：“房改出售的標準價房，總價款： 元，售房單位： ，產(chǎn)權比例為： %（個人）， % 房屋所有權 多層房屋 (37層 )： 多層房屋指高于 10米、低于或等 于 24米的建筑物。多層房屋一般為 4– 8層，一般采用磚混結構，少數(shù)采用鋼 筋混凝土結構。多層房屋一般規(guī)格 (房 型 )整齊，通風采光狀況好，空間緊湊 而不閉塞。與高層相比，多層房屋公 用面積少，得房率相應提高，這是很 多人喜歡多層房屋的主要原因。 低層房屋： 低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是 13 層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結構簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。 房地產(chǎn)專業(yè)術語 高層房屋 （ 8層以上）： 高層房屋是指高于 24米的建筑。 8層以 上 (可含 8層 )的建筑體，一般可分為小高層 、高層和超高層。人們一般把 8 層至 1 1 3層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一 般采用鋼筋混凝土結構， 帶電梯。小高層 有多層親切安寧、房型好、 得房率高的特 點，又有普通高層結構強度高、 耐用年限 高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點， 很 受購房人歡迎。同時， 小高層對土地的利 用率提高，土地成本相對下降， 很受房地 產(chǎn)開發(fā)商的青睞。 所以，近年來中心城區(qū) 小高層如雨后春筍，越來越多。 高層建筑（ 18層以上建筑高度 54M上） 超高層（建筑高度 100米以上） 房地產(chǎn)專業(yè)術語 復式住宅 ： 復式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一種 經(jīng)濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層 ，實際是在層高較高的一層樓中增建一個 1. 2米的夾 層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為 ， 而一般躍層為 ）， 復式住宅的下層供 起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯 藏用，戶內(nèi)設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即 上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料 又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭 居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照 應的目的。 板式小高層： 國家住宅工程中心副總工程師開彥先生認為： 板式小高層 是一種不規(guī)范的叫法。我們目前常說的板式小高層 是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的小高層住宅，目前大多在９至１２層左右。６層以下的稱為 多層 ；更高的則稱為 高層 ，這與標準規(guī)范有些出入。 塔樓 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內(nèi)；而板樓由許多單元組成，每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。但從其外觀上看，不一定都呈 一 字型，也可以是拐角、圍合等形狀。 房地產(chǎn)專業(yè)術語 躍式住宅： 躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎 住宅建筑形式。這類住宅的特點是，內(nèi)部 空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手 法，住宅占有上下兩層樓面，一般在首層 安排臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房 及其它輔助用房，二層安排臥室、書房、 衛(wèi)生間等，可以分層布置，上下層之間的 交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓 梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二 層或二層合一的采光面，即使朝向不好， 也可通過增大采光面積彌補，通風較好， 戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊 ，功能明確，相互干擾較小。 房地產(chǎn)專業(yè)術語 1 、商品房： 是指在市場經(jīng)濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權后開發(fā)建設的房屋，均按市場價出售。 商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。 外銷房： 外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，可以出 售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。 2022年 9月 1日以后，“ W” 、“ N” 兩個字母從此自 《 商品房買賣的合同文本 》 上抹去，這個被 稱作“調(diào)整本市內(nèi)外銷商品房管理”的政策，源于 1994年、 1995年先后形成的商品房分為外銷 和內(nèi)銷的雙軌供應制終于完成了歷史使命，隨著我國加入 WTO壽終正寢。外銷房是房地產(chǎn)業(yè)邁 向市場經(jīng)濟過程中產(chǎn)生的一個歷史現(xiàn)象。外銷房數(shù)量頗為可觀。退回幾年去，這些外銷房在上 海樓市中，可謂是傲視群雄，由于其出眾的外立面，精心打造的環(huán)境，令不少國內(nèi)買家驚羨不 止。在這些被行家稱為作品的外銷房面前，當時的內(nèi)銷房成了真正的“鄉(xiāng)巴佬”。外銷房的存 在畢竟反映了中國在國民待遇觀念上的落伍。而這種落伍很快給人以報復。 房地產(chǎn)專業(yè)術語 內(nèi)銷房： 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可 以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。 商品房預售： 房屋預售也稱商品房預售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付 定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買 賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的 房屋銷售形式。 我國 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 44條規(guī)定，商品房預售應符合下列條件： (1)已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，土地使用權未經(jīng)抵押。 (2)持有建設工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預售，真正受到損失的將會是善意購買人。 (3)按提供預售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設的資金應達到工程建設總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付時間。 (4)已經(jīng)同金融機構簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議。 (5)已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。 房地產(chǎn)專業(yè)術語 房屋預售制度是造成房價居高不下的重要原因之一。在房屋預售制度下，房 地產(chǎn)開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商 的墊款，而且也不需承擔房屋的存貨成本。所以開發(fā)商所謂“期房價格低”只是 假象，實際上房地產(chǎn)開發(fā)商在使用各種策略讓房價持續(xù)上升。 而預售制度更大的危害在于，當開發(fā)商提前拿到預收款，提前收回大部分乃 至全部成本之后，他們就沒有了后顧之憂，便通過囤積居奇等方式步步推高房價 上漲，而房價的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個項目的預收款創(chuàng)造了條件， 因為在房價上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動下，人們未來房價增值的預期 會推動房價屢創(chuàng)新高。 中國房屋預售制的潛在風險：風險轉(zhuǎn)嫁給消費者和銀行；通過“炒樓花”等 制造樓市虛假緊缺，借機囤積抬高價格；逐步提高房價慢慢賣，造成期房價格低 的幻覺等。 房地產(chǎn)專業(yè)術語 國外也有房屋預售。在美國，房屋預售基本上發(fā)生在房地產(chǎn)市場比較“熱” 的地方，如 21世紀初的大華府地區(qū)。一般開發(fā)商要求 1萬 2萬美金的預售款，占總 房價的比例一般都不大 (如與 30萬 50萬的房價相比 )。業(yè)主愿意支付預售款的原因 是：房地產(chǎn)市場火熱，預期的房價上漲比較確定；預售款占總房價的比例比較小 ，如果因?qū)ǔ珊蟮姆孔?(戶型、質(zhì)量等原因 )不滿意或者其它不可控制因素 (如失 業(yè)、變換工作地點等 )想要退房，風險和損失都不大。對開發(fā)商而言，房屋預售可 以減少市場成本和提高資金流轉(zhuǎn)速度，而可能的損失是預售價與建成后房價之間 的差值。但是考慮到未來房地產(chǎn)市場的不確定性，這個可能損失的經(jīng)濟價值的期 待值要比這個差值要小。 房地產(chǎn)專業(yè)術語 居住面積： 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積 就是要除去墻、柱等建筑構件所占的水平面積。 二手房： 二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為 一手 ，第二次交易則為 二手 。 北京 的已購公房和經(jīng)濟適用房上市的政策，成就了二手房市場。一些無房的人，可以買一套別 人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住 房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 產(chǎn)權置換： 是指居民之間以自身原有產(chǎn)權房進行置換的一種業(yè)務。一般是在中介的撮合下進行，并可 由中介代辦置換手續(xù)。 房地產(chǎn)專業(yè)術語 房地產(chǎn)產(chǎn)權： 房地產(chǎn)產(chǎn)權指房屋所有權和該房屋占用國有土地的使用權，房地產(chǎn)所有者對其所有的房地 產(chǎn)享有占用、使用、收益和處分的權利。 房地產(chǎn)專業(yè)術語 房地產(chǎn)產(chǎn)權 房屋所有權 房屋占用國有 土地使用權 房屋： 一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、 娛樂 和儲藏物資，并具有固定基礎，層高一般在 。 房地產(chǎn)專業(yè)術語 別墅 (villa)（ bi233。 sh249。）