【文章內(nèi)容簡介】 揚(yáng)，加上寮步優(yōu)越的地理位置以及快速路網(wǎng)等配套設(shè)施的完善，寮步的房價(jià)將直追城區(qū)房價(jià)水平。 商住用地比重較大 居住用地常平價(jià)最高 監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示， 2020 年一季度土地交易總面積中，商住用地有 17 宗，共計(jì) 平方米，占本季度成交量的 92%，同比去年一季度成交量微增約 %，總成交金額為 226187 元。 本季度各鎮(zhèn)區(qū)成交地面均價(jià)最高的板塊是常平鎮(zhèn)，常平鎮(zhèn)本季度以的形式成交 1 宗商住用地，由私人以 10005 元 /平方米的高價(jià)競得；其次是厚街、虎門、長安鎮(zhèn)，地面均價(jià)分別為 4500 元 /平方米、 4400 元 /平方米和 4100 元 /平方米。 本地開發(fā)商拿地活躍 監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在 2020 年一季度土地交易市場(chǎng)中，本土開發(fā)商表現(xiàn)比較活躍，東莞市新世紀(jì)潤城房地產(chǎn)開發(fā)公司共成功購入 2 宗地塊；東莞市虎門建設(shè)發(fā)展有限公司成功購入虎門鎮(zhèn)的 1 宗地塊；東莞市星城國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在寮步成功購入 2 宗商住用地。 而外來開發(fā)商的表現(xiàn)略為平淡，廣州凱藍(lán)房地產(chǎn)有限公司在虎門成功拿下 2 宗商住用地；除此之外本季度沒有其它外來開發(fā)商在莞購地。 合富 輝煌東莞市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，東莞市過去為了快速實(shí)現(xiàn)農(nóng)村工業(yè)化和城市化，追求經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)高速增長，消耗了大量土地資源，目前東莞市建設(shè)用地規(guī)模已經(jīng)突破了 40%，因此，“嚴(yán)控總量、盤活存量、提高質(zhì)量”是今年東莞市土地市場(chǎng)的主要方向。 五、國家政策對(duì)東莞房地產(chǎn)的影響 央行四年連續(xù)四次加息 東莞樓市大格局不會(huì)改變 日前，央行宣布，自 2020 年 3 月 18 日起金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到%； 其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。 消息一經(jīng)發(fā)布，即受到了地產(chǎn)業(yè)界人士的關(guān)注，有專家表示，東莞樓市將會(huì)因受加息影響而刮起大風(fēng)，至于風(fēng)向及風(fēng)力，各方說辭不一。 四年經(jīng)歷四次加息 東莞樓市大格局不會(huì)改變 抑制投資和消費(fèi)過熱，是央行此次上調(diào)存貸款利率的重要原因。就整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，此次加息通過引導(dǎo)投資和貨幣信貸的合理增長，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長。 進(jìn)入本世紀(jì)來，樓市在短短的 4 年間經(jīng)歷了 4 次加息， 2020 年 10 月 29 日，央行加息，一年期存、貸款利率均上調(diào) ％； 2020 年 3 月 17 日，央行決定住房貸款加息 。這對(duì)絕大多數(shù)購房自 住的市民來說，意味著支付房貸的負(fù)擔(dān)將增加 5％至 10％； 2020 年 4 月 28 日金融機(jī)構(gòu)貸款利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由原 ％提高到 ％； 2020 年 8 月 18 日，央行再次加息，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。從過往的加息影響來看，處于發(fā)展進(jìn)程當(dāng)中的東莞樓市格局不會(huì)輕易改變。 以 2020 年 8 月份的加息為例，以 8 月 18 日加息日為中心點(diǎn)，前后兩周的東莞樓價(jià)相比，加息前兩周，住宅均價(jià)為 6059 元，加息后兩周，住宅均價(jià)為 6784 元。加息后上升 11%，屬正常上漲，加息影響甚微。 而從供應(yīng)上看，過去四次的加息并未產(chǎn)生過多影響，有業(yè)界人士認(rèn)為，由于東莞的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前并未真正成熟，整體容量相應(yīng)較小，在這種小規(guī)模市場(chǎng)，加息等宏觀政策對(duì)市場(chǎng)需求的影響相應(yīng)有限。 開發(fā)商貸款負(fù)擔(dān)加重 作為一個(gè)資金密集型的行業(yè)，目前東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多主要依靠商業(yè)銀行貸款，行業(yè)平均負(fù)債率在 70%左右，此次利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，數(shù)字看似微小，但以房產(chǎn)企業(yè)的貸款數(shù)目來計(jì)算，所產(chǎn)生的累積效應(yīng)甚為可觀。以 1 億元貸款為例，利率上調(diào) %，則每月將增加利息 27 萬元， 1年增加利息 324 萬元。 但加息對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)而言，并非致命的打擊。一業(yè)內(nèi)人士道出其中玄機(jī)，目前房地產(chǎn)投資回報(bào)率為 15%左右，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)后，也只為 %，兩者為 15%： %，利潤空間仍相當(dāng)大，不會(huì)對(duì)成熟的大型房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生直接影響。但亦不排除部分小型企業(yè)會(huì)因此而受打擊，而這亦從一定程度上限制了過多資金涌入房地產(chǎn)開發(fā)。 開發(fā)進(jìn)程或?qū)⒓铀? 目前發(fā)展商捂盤成風(fēng)，有個(gè)別樓盤甚至取得預(yù)售證后整整超過半年都不開盤。 業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，加息會(huì)在一定程度上造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力。按樓市慣例，某些選擇“捂盤”的開發(fā)商，會(huì)因 為資金壓力逐漸增大，而決定加快樓盤上市速度以回籠資金。 東莞房價(jià)或借勢(shì)上漲 近幾年來，東莞樓價(jià)一直呈上揚(yáng)趨勢(shì)，據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年 2 月份住宅市場(chǎng)住宅均價(jià) 7756元 /平方米，比 1 月 7607 元 /平方米的價(jià)格上升 %，按 3 月份目前已取得數(shù)據(jù)來看，樓價(jià)一路上漲。 某地產(chǎn)公司陳總分析，此次加息或?qū)闁|莞樓價(jià)的上升再添一把火，因?yàn)橘J款利率上調(diào)將使開發(fā)企業(yè)資金鏈略顯緊張，為緩解這種資金壓力的緊張，有些開發(fā)商很有可能會(huì)將之轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上，加速房價(jià)的上漲。當(dāng)然，亦有可能會(huì)出現(xiàn)某些小開發(fā)商為解除資金壓力，對(duì)樓盤進(jìn)行小幅降 價(jià)后拋盤，以回籠資金。不過，即使有這種情形出現(xiàn)，亦只是短期行為，從整個(gè)大局來看，房價(jià)借勢(shì)上漲的可能性很大。 投資型購樓受抑 自住型購樓影響甚微 有關(guān)人士認(rèn)為，此次加息舉措，對(duì)樓市的整體銷售來說，將形成一定的壓力，但影響不算太大。 從理論上說，加息會(huì)產(chǎn)生一種“替代效應(yīng)”：由于儲(chǔ)蓄能獲得更高的收益，百姓可能將用于消費(fèi)的錢改為用于儲(chǔ)蓄。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，利率的上調(diào)表明了政府鼓勵(lì)市民將錢存在銀行增值的，而不是拿出來投資房地產(chǎn)。目前，營業(yè)稅、個(gè)人所得稅的征收，大大降低了購樓投資的利潤，而加息的利好信息，會(huì)在一定程度令 消費(fèi)者更趨向于儲(chǔ)蓄投資，投資型購樓行為或?qū)⒁虼硕芤帧? 而對(duì)于自住型購樓行為而言，影響甚微。東莞市委書記劉志庚曾表示，東莞處于這兩個(gè)深圳與廣州中心城市的中間，與廣深相比，房價(jià)相對(duì)偏低。廣深莞三地的平均價(jià)是東莞的房價(jià)的合理價(jià)，即在東莞房價(jià)在 9000 元以下是合理的。在房價(jià)合理的前提下，以東莞消費(fèi)能力，加息對(duì)自住型購樓的影響很小，認(rèn)為該買樓的人還是會(huì)照計(jì)劃買樓。 一位來自江西的謝先生表示，按新利率計(jì)算，其所看中的一套房子，按 10 還款方式，加息后每月需多還 36 元，尚在可接受范圍，對(duì)個(gè)人影響不大。 而來自廣西的農(nóng)小 姐則表示，雖然加息只是每月多交幾十元，但加上原來需還的數(shù)目，總體算來并不低，所以暫時(shí)可能擱淺購房計(jì)劃，觀望一段時(shí)間再作打算。 六、東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)分析 東莞業(yè)界人士預(yù)計(jì)： 2020年的房價(jià)增幅或?qū)⑦_(dá) 10% 2020 年，東莞的房價(jià)還將有什么樣的變化？近日，記者采訪了一些業(yè)內(nèi)人士，他們對(duì)今年的房價(jià)預(yù)測(cè)依然看漲，大多認(rèn)為 2020 年東莞房地產(chǎn)價(jià)格仍將持續(xù)增長，但上升幅度會(huì)有所放緩，并逐漸趨于理性，預(yù)計(jì)增長將在10％左右。 今年城區(qū)樓價(jià)預(yù)計(jì)還是上漲 合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示， 2020 年東莞市區(qū)樓 市供應(yīng)充足，全年將有近 20200 套上市，而小戶型數(shù)量也會(huì)不少，上市總量將會(huì)達(dá)到 7000 套。所以說 2020 年東莞城區(qū)房價(jià)將不會(huì)像 2020 年那么瘋狂，將會(huì)走向平穩(wěn)。 但是該公司分析師也同時(shí)認(rèn)為，由于東莞市經(jīng)濟(jì)在騰飛，隨著東莞市城市形象的進(jìn)一步樹立，東莞市的吸引力也在增強(qiáng)，東莞市樓盤質(zhì)素也在提高等因素， 2020 年東莞市城區(qū)樓價(jià)的關(guān)鍵詞還是“上漲”兩字，預(yù)計(jì)漲幅在5％ — 10％，城區(qū)多數(shù)房價(jià)均將突破 6000 元大關(guān)。深圳德思勤置業(yè)有限公司東莞分公司市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人也表示，2020 年東莞地產(chǎn)的增幅在 10％ — 15％。 記者 從房管局公共信息網(wǎng)住宅交易走勢(shì)圖上了解到，從今年 1 月 1 日到 22 日的房屋套內(nèi)面積均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米 元。這位分析師表示，這是由于這兩個(gè)月面市項(xiàng)目少，供應(yīng)量低，導(dǎo)致價(jià)格上升，但隨著今年不少樓盤相繼上市，部分月份的價(jià)格有可能回落，但還是不會(huì)影響整個(gè)上漲的態(tài)勢(shì)。 土地增值稅增加開發(fā)商建房成本 清算土地增值稅的消息發(fā)布后，東莞開發(fā)商對(duì)該通知的態(tài)度是既謹(jǐn)慎又重視，許多開發(fā)商都仔細(xì)研究了征收的具體標(biāo)準(zhǔn)。部分開發(fā)商表示，清算土地增值稅無疑會(huì)增加開發(fā)商日后的開發(fā)壓力和開發(fā)成本預(yù)算，相信大部分公司都會(huì)或多或少交 土地增值稅，對(duì)于東莞那些早期不是通過土地交易市場(chǎng)拿了許多地的開發(fā)商，以及目前囤積土地較多的開發(fā)商而言，征收土地增值稅對(duì)他們十分不利。 記者請(qǐng)教一位在房地產(chǎn)公司從事多年財(cái)務(wù)工作的朋友，以繳納 30％的土地增值稅粗略計(jì)算了一下，得出的結(jié)果是，此政策在 2 月 1 日實(shí)施后，發(fā)展商繳納的土地增值稅是原來按銷售收入的 ％繳納稅款的 10 倍。這位財(cái)務(wù)工作者表示， 10 倍已經(jīng)是最保守的算法，因?yàn)榇苏魇毡壤?30％ — 60％之間，以上兩者的倍數(shù)關(guān)系應(yīng)該在 10倍到 20 倍，這對(duì)發(fā)展商來說，卻是增加了不少成本。 在一項(xiàng)共有 3367 人參與的 調(diào)查中， ％的人認(rèn)為開發(fā)商會(huì)把成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上， ％的人預(yù)測(cè)開征土地增值稅之后，房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。如果按以上數(shù)據(jù)中的大多數(shù)消費(fèi)者的看法，稅收成本轉(zhuǎn)嫁給購房者的話，房價(jià)將會(huì)因此水漲船高。 小戶型供應(yīng)比例將明顯增加 2020 年東莞樓市的變化，最大的可能就是戶型結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)不再是大戶洋房“一邊倒”的局面，小戶型產(chǎn)品將在今年與大戶型洋房齊頭并進(jìn)成為產(chǎn)品主力，因此小戶型產(chǎn)品競爭在今年將會(huì)更為激烈。相反，大戶型將變得更加稀缺，其增長速度將有所提升。 就目前來看，東莞市對(duì)“ 90／ 70”戶型政策 的執(zhí)行力度比較大，一些新報(bào)建、上馬的項(xiàng)目基本上都嚴(yán)格執(zhí)行“ 90／ 70”戶型政策。如此一來，無論是新舊項(xiàng)目，在 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)上，小戶型的供應(yīng)比例都將出現(xiàn)明顯增加。多層、小高層洋房和小戶型公寓是未來市場(chǎng)主力產(chǎn)品，面積將逐漸向中間靠攏， 90— 120 平方米戶型最受市場(chǎng)青睞。 深圳德思勤置業(yè)有限公司東莞分公司市場(chǎng)研究部預(yù)測(cè)， 2020 年東莞城區(qū)的小戶型公寓將逐漸增多，城區(qū)兩三年內(nèi)小戶型供應(yīng)將超過 120 萬平方米，年消化量超過 80— 100 萬平方米。 據(jù)了解，今年上市的小戶型如宜景康源、天誠康橋、中信九號(hào)公寓等，這些項(xiàng)目 都透露要走小戶型中高端路線，開發(fā)小戶型產(chǎn)品的品質(zhì)和功能將進(jìn)一步得到提升，價(jià)格也將繼續(xù)保持增長，但由于受限于政策調(diào)控，以及同質(zhì)化產(chǎn)品競爭激烈，其價(jià)格增幅也將有所減緩。 第三章 東莞中央生活區(qū)的研究 東莞，一個(gè)比肩世界的現(xiàn)代制造業(yè)名城，擁有諸多為之驕傲的城市美譽(yù)。 最佳中國魅力城市 中國最具經(jīng)濟(jì)活力城市 中國 25大典范品牌城市 中國衛(wèi)生城市 國際花園城市 世界玩具之都 世界鞋業(yè)之都 世界 IT之都?? 在邁向國際化大都市的進(jìn)程中，東莞城市化建設(shè)的重要性日益凸顯。東莞城市化進(jìn)程的發(fā)展呼喚東莞城市核心的出現(xiàn)， 中央生活區(qū)是東莞城市國際化建設(shè)的重點(diǎn)，隨著東莞南城區(qū)政府對(duì)中央生活區(qū)內(nèi) 2300 多畝土地的征回，中央生活區(qū)的開發(fā)建設(shè)開始浮出水面，成為房地產(chǎn)業(yè)界、東莞市民乃至東莞整個(gè)城市關(guān)注的焦點(diǎn)。 為此，我們對(duì)東莞城市規(guī)劃、東莞房地產(chǎn)發(fā)展及中央生活區(qū)的未來建設(shè)及發(fā)展變化進(jìn)行了相關(guān)研究，借以希望能為東莞房地產(chǎn)行業(yè)及各位大家提供一定的參考和借鑒。 緣起 據(jù)有關(guān)資料的統(tǒng)計(jì)表明，全國有 1/5 的服裝是東莞制造，而全世界有每十雙運(yùn)動(dòng)鞋就有一雙產(chǎn)自東莞，超過 20％的玩具在東莞生產(chǎn)，每 5 部電腦就有 1 部來自東莞！東莞和世界上 40 多個(gè)國家和地 區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作關(guān)系，擁有外資企業(yè)近 萬家，其中在東莞落戶的世界 500 強(qiáng)企業(yè)有43 家，國內(nèi)外上市公司有 800 多家。此外，東莞還遍布了 2 萬家私營企業(yè)和 22 萬個(gè)個(gè)體經(jīng)營戶?? 20 多年來，東莞國民經(jīng)濟(jì)以年均 20%以上的速度持續(xù)增長，增幅連續(xù)多年居廣東省第一位，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全國大中城市前 30 強(qiáng)行列?！皷|莞制造”世界聞名，東莞已成為世界知名的國際加工制造業(yè)基地，我國重要的外貿(mào)出口基地和創(chuàng)匯基地。 勿容置疑，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上，東莞有著為之矚目的輝煌成就。比較而言，東莞在城市發(fā)展的進(jìn)程中，城市建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展。作為世界級(jí)的國際城市，東莞缺乏國際化大都市的城市面貌。東莞城市未來的發(fā)展不僅僅是經(jīng)濟(jì)上同國際接軌，更重要的是城市的建設(shè)同國際的接軌，真正建設(shè)成為南中國的國際化大都市！ 日前，東莞市對(duì)《東莞市城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020）》城鎮(zhèn)體系規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行了深化，獨(dú)立編制了《東莞市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（ 2020— 2020）》。并于 2020 年 8 月啟動(dòng)了中央生活區(qū) 2324 畝土地征回工作， 9 月東莞市在廣東省建設(shè)廳的組織下召開了《東莞市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（ 2020— 2020）》評(píng)審會(huì)，由此可見，東莞的城市建設(shè)即將進(jìn)入一個(gè)全新的時(shí) 代，東莞與國際化大都市的接軌工作正式啟動(dòng)并全面鋪開！ 一、城市的崛起，呼喚中央生活區(qū)的建設(shè) 東莞城市規(guī)劃及進(jìn)程 遠(yuǎn)景目標(biāo)， 2020 年東莞城市化程度達(dá)到 85％ 《東莞市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（ 2020— 2020）》（以下簡稱《規(guī)劃》）確定，東莞 2020 年人口規(guī)模為800 萬人，城市化水平達(dá)到 80%； 2020 年人口規(guī)模為 1000 萬人，城市化水平達(dá)到 85%左右； 2030年人口規(guī)模在 1000 萬～ 1200 萬人之間浮動(dòng)。同時(shí)，確定 2020 年城市建設(shè)用地規(guī)模總量約為 950平方公里； 2020 年的城市建設(shè)用地規(guī)模總量約為 1000 平 方公里； 2020 年后，用地以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主；到 2030 年，城市建設(shè)用地規(guī)模控制在 1050 平方公里以內(nèi)。 《規(guī)劃》明確提出，東莞市未來發(fā)展定位為現(xiàn)代制造