【正文】 的消化能力，將會在五年時(shí)間，給東莞城市圓一個(gè)夢。 東莞的房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間相對較短，年成交總量過低也與東莞的城市規(guī)模不相匹配。對于南城科技路和五環(huán)路，主要通過各街坊沿街建筑高度和密度的變化，體現(xiàn)一定的高低起伏和節(jié)奏變化。同時(shí)，通過中央休閑綠化帶向五環(huán)路 — 東莞大道路口的開敞，通過該開口北側(cè)建筑景觀的塑造，為人們在從南向北進(jìn)入東莞新城區(qū)的過程中提供一個(gè)對景景觀，展示東莞城市形象。 環(huán)衛(wèi)設(shè)施的完善，保持整個(gè)區(qū)域環(huán)境的清潔整齊 ：結(jié)合菜場等便利性商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)置垃圾收集站、公共廁所等。（截止 2020 年8 月，規(guī)劃 1 路和規(guī)劃 2 路正在進(jìn)行施工，預(yù)計(jì)年底完工， 3 路、 4 路和 5 路施工尚未開始） 增設(shè)多條公交線路實(shí)現(xiàn)中心區(qū)公共交通的便利快捷 ：中央生活區(qū)及附近地區(qū)將設(shè)置 3 個(gè)公交始末站， 10 個(gè)公共停車場， 2 個(gè)公共加油站，一個(gè)位于四環(huán)路，一個(gè)位于雅園路與五環(huán)路接口處，從而實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)公共交通的便利快捷； 中央生活區(qū)公建配套設(shè)施齊備，全力打造東莞城市名片核心區(qū) 實(shí)現(xiàn)從小學(xué)到高中的 教學(xué)配套，優(yōu)化區(qū)域內(nèi)的教育環(huán)境 ：中央生活區(qū)內(nèi)未來將開辦高、初中分 離的中學(xué) 1 所，完全小學(xué) 2 所，新石竹花園附設(shè)不完全小學(xué) 1 所，各居住街坊根據(jù)規(guī)模設(shè)置幼兒園。在景觀建設(shè)方面，將以中央休閑綠化帶為主體，建筑高度將從中間向兩側(cè)逐步升高。 中央生活區(qū)位于東莞市南城區(qū)內(nèi)，東臨東莞大道，西臨宏圖路（原南城科技路），北臨三元路（原四環(huán)路），南臨環(huán)城路（原五環(huán)路），總面積 平方公里。 東莞城市建設(shè)大事記（ 2020－ 2020） 2020 年，東莞市委、市政府提出“一年一大步，五年見新城”的目標(biāo)； 2020 年 9 月，東莞大道建成通車 ,有效地提高了城市形象，促進(jìn)了城市新區(qū)的發(fā)展 。 近年東莞全市房地產(chǎn)價(jià)格的走勢 結(jié)論：銷售金額及均價(jià)整體呈上升趨勢；價(jià)格仍是珠三角城市的洼地；雖然相對價(jià)格上漲不明顯，但上漲幅度仍然達(dá) 7%以上。從 2020 以來，東莞市商 品房銷售基本維持在一個(gè)較高的平臺。 綜述：東莞向國際化大都市邁進(jìn)中，規(guī)劃先行，政府引導(dǎo)，初步架構(gòu)及路網(wǎng)格局已顯成效，核心區(qū)域 —— 中央生活區(qū)的建設(shè)將會全面展開。 中心區(qū)漸成“聚寶盆” 2020 年 6 月，東莞市行政辦事中心落成； 2020 年 9 月 28 日，圖書館開館、青少年活動中心落成啟用； 2020 年 12 月 28 日，玉蘭大劇院竣工，科學(xué)技術(shù)博物館對外開放。目前二環(huán)路、四環(huán)路、旗峰路、莞太路、莞樟路、紅川路、東城中路的設(shè)計(jì)方案已經(jīng)敲定，正在加緊施工設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)莞樟路、二環(huán)路的施工設(shè)計(jì)圖將于九月完成。按照城市功能確立具有區(qū)域性的四大專業(yè)中心，以“ 城區(qū)、松山湖、虎門一厚街、常平一樟木頭”形成復(fù)合型的中心，共同承擔(dān)區(qū)域與市域的服務(wù)職能。同時(shí)，確定 2020 年城市建設(shè)用地規(guī)模總量約為 950平方公里； 2020 年的城市建設(shè)用地規(guī)?？偭考s為 1000 平 方公里； 2020 年后，用地以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主；到 2030 年，城市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?1050 平方公里以內(nèi)。比較而言，東莞在城市發(fā)展的進(jìn)程中，城市建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展。 緣起 據(jù)有關(guān)資料的統(tǒng)計(jì)表明，全國有 1/5 的服裝是東莞制造，而全世界有每十雙運(yùn)動鞋就有一雙產(chǎn)自東莞，超過 20％的玩具在東莞生產(chǎn)，每 5 部電腦就有 1 部來自東莞！東莞和世界上 40 多個(gè)國家和地 區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作關(guān)系，擁有外資企業(yè)近 萬家，其中在東莞落戶的世界 500 強(qiáng)企業(yè)有43 家，國內(nèi)外上市公司有 800 多家。 第三章 東莞中央生活區(qū)的研究 東莞，一個(gè)比肩世界的現(xiàn)代制造業(yè)名城，擁有諸多為之驕傲的城市美譽(yù)。如此一來，無論是新舊項(xiàng)目，在 2020 年市場供應(yīng)上，小戶型的供應(yīng)比例都將出現(xiàn)明顯增加。如果按以上數(shù)據(jù)中的大多數(shù)消費(fèi)者的看法，稅收成本轉(zhuǎn)嫁給購房者的話，房價(jià)將會因此水漲船高。部分開發(fā)商表示，清算土地增值稅無疑會增加開發(fā)商日后的開發(fā)壓力和開發(fā)成本預(yù)算，相信大部分公司都會或多或少交 土地增值稅，對于東莞那些早期不是通過土地交易市場拿了許多地的開發(fā)商，以及目前囤積土地較多的開發(fā)商而言，征收土地增值稅對他們十分不利。深圳德思勤置業(yè)有限公司東莞分公司市場研究部負(fù)責(zé)人也表示，2020 年東莞地產(chǎn)的增幅在 10％ — 15％。 六、東莞市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢分析 東莞業(yè)界人士預(yù)計(jì)： 2020年的房價(jià)增幅或?qū)⑦_(dá) 10% 2020 年，東莞的房價(jià)還將有什么樣的變化？近日，記者采訪了一些業(yè)內(nèi)人士，他們對今年的房價(jià)預(yù)測依然看漲，大多認(rèn)為 2020 年東莞房地產(chǎn)價(jià)格仍將持續(xù)增長，但上升幅度會有所放緩，并逐漸趨于理性，預(yù)計(jì)增長將在10％左右。廣深莞三地的平均價(jià)是東莞的房價(jià)的合理價(jià)，即在東莞房價(jià)在 9000 元以下是合理的。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，利率的上調(diào)表明了政府鼓勵市民將錢存在銀行增值的，而不是拿出來投資房地產(chǎn)。當(dāng)然，亦有可能會出現(xiàn)某些小開發(fā)商為解除資金壓力，對樓盤進(jìn)行小幅降 價(jià)后拋盤，以回籠資金。 業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，加息會在一定程度上造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力。 但加息對于房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)而言，并非致命的打擊。加息后上升 11%，屬正常上漲，加息影響甚微。 進(jìn)入本世紀(jì)來，樓市在短短的 4 年間經(jīng)歷了 4 次加息， 2020 年 10 月 29 日，央行加息，一年期存、貸款利率均上調(diào) ％； 2020 年 3 月 17 日，央行決定住房貸款加息 。 五、國家政策對東莞房地產(chǎn)的影響 央行四年連續(xù)四次加息 東莞樓市大格局不會改變 日前，央行宣布，自 2020 年 3 月 18 日起金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到%； 其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。 本季度各鎮(zhèn)區(qū)成交地面均價(jià)最高的板塊是常平鎮(zhèn)，常平鎮(zhèn)本季度以的形式成交 1 宗商住用地，由私人以 10005 元 /平方米的高價(jià)競得；其次是厚街、虎門、長安鎮(zhèn)，地面均價(jià)分別為 4500 元 /平方米、 4400 元 /平方米和 4100 元 /平方米。三個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的成交面積總和占本季度東莞市土地交易總量的六成多，合富輝煌東莞市場研究部預(yù)測，這三個(gè)區(qū)域也必將成為本年度熱點(diǎn)板塊。 3 宗土地均為商住用途，其中 2 宗以的形式成交，由廣州凱藍(lán)房地產(chǎn)有限公司以地面均價(jià) 8782 元 /平方米高價(jià)競得。 東莞住宅市場供給分析 土地 交易面積降 % 價(jià)升181％ 監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示， 2020 年一季度共成 功 交 易 土 地 26 宗 ， 成 交 面 積 平方米，與去年一季度土地成交面積相比降幅約 %；總成交金額為 萬元，平均地面交易單價(jià)為 3124 元 /平方米，地面成交單價(jià)同比去年一季度大幅上調(diào)，是 去年一季度的地面成交單價(jià) 1111 元 /平方米的 倍之多，升幅達(dá)到 181％。 專家分析認(rèn)為， 2020 年以城區(qū)為中心的東莞半小時(shí)生活圈將逐步形成。 規(guī)劃中東莞與深圳之間將有 6 條高速、 4 條快速、 3 條輕軌，構(gòu)筑“同城生活”無縫聯(lián)接。未來城市輕軌 R R R3 線通車后，莞城中心城區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)之間將實(shí)現(xiàn)無縫對接。因此人才入戶政策對東莞房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展具有深遠(yuǎn)和長期積極作用。目前東莞市在大力整治社會治安，推進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，全面開展“四清理”、“五整治”等方面，已取得了令人矚目的成績，東莞城鄉(xiāng)面貌不斷改觀，城市品位不斷提升，人民生活有了新改善。同時(shí)按照區(qū)位、發(fā)展條件、自然條件和歷史傳統(tǒng)，將市域劃為五大片區(qū) ，片區(qū)內(nèi)部突出功能的整合，片區(qū)之間由生態(tài)綠地相分隔，片區(qū)中心之間由軌道交通相連，使全市規(guī)劃管理范圍從市區(qū) 237 平方公里擴(kuò)展到全市域 2465 平方公里，并明確提出東莞城市化水平到 2020 年要達(dá)到 85%左右。 行內(nèi)人士表示， 2020 年均價(jià)增幅屬于正常增長范疇，東莞樓市的價(jià)格增長幅度已經(jīng)放緩。 第二章 東莞房地產(chǎn)市場分析 一、東莞房地產(chǎn)市場發(fā)展概述 市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的預(yù)警數(shù)據(jù)表明， 2020 年的樓市雖然受到“政策年”的影響，在一段時(shí)間內(nèi)表現(xiàn)十分平淡，但市場較 2020 年依然有明顯增長。此舉使小學(xué)階段的普通生每學(xué)期少交 185 至 255 元，初 中階段的普通生每學(xué)期少交 270元至 375 元。今日東莞，全市擁有各類學(xué)校 650 所，其中普通高等學(xué)校 1 所，電視大學(xué) 1 所，普通中學(xué) 91 所，中專、中師、技校及職業(yè)中學(xué) 22 所，小學(xué) 563 所，另有幼兒園 480 所，各類學(xué)校 (含幼兒園 )專任教師 20268 人，基本建立起從幼兒學(xué)前教育、基礎(chǔ)教育、職業(yè)教育、高等教育到成人終身教育 的比較完整協(xié)調(diào)的教育體系。改革開放以來，東莞累計(jì)引進(jìn)外資 億美元。東莞是我國傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)高 產(chǎn)區(qū)盛產(chǎn)水稻及香蕉、荔枝、龍眼、菠蘿、橙、柑、桔等嶺南佳果，水產(chǎn)資源也十分豐富。全市陸地面積 2465 平方公里，戶籍人口 萬，常住人口 640 多萬，此外，還有港澳臺同胞 70 多萬人，海外僑胞 20 多萬人，是著名的僑鄉(xiāng)。 1952 年，又屬粵中行政區(qū)。 150 多年前，林則徐在東莞虎門銷煙，寫下中國近代史的光輝篇章，是中國近代史的開篇之地。 東晉咸和六年 (公元 331 年 )，東莞立縣，名為寶安。公元前 214 年，秦始皇統(tǒng)一中國，東莞屬南?？しh地。 東莞歷史源遠(yuǎn)流長。 2020年城市居民人均可支配收入 22882 元，五年年均增長 %；農(nóng)村居民人均純收入 9842 元，五年年均增長 %。 不斷強(qiáng)化城市管理 以市政、交通、建筑、公共衛(wèi)生領(lǐng)域?yàn)橹攸c(diǎn)，突出整治交通秩序、加快電 子警察建設(shè)、加強(qiáng)摩托車綜合治理、發(fā)展公共交通，大力提高交通管理水平；加強(qiáng)社會治安綜合治理，強(qiáng)力除惡滅罪，構(gòu)建平安東莞；大力開展 “ 掃黃打非 ” 專項(xiàng)整治行動，加強(qiáng)對特殊行業(yè)的管理；創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市，對城鎮(zhèn)市容市貌和沿街沿鋪進(jìn)行綜合整治；全面開展以清理違法搭建、清理違法用地、清理養(yǎng)殖業(yè)污染、清理無證照經(jīng)營為主要內(nèi)容的 “ 四清理 ”專項(xiàng)行動。 大力整治生態(tài)環(huán)境 以綠化、凈化、美化、亮化為重點(diǎn)，突出整治市容市貌 。五年新增公路 352 公里，新改造公路 211 公里，新增日供水能力 235 萬噸，新增主變?nèi)萘?2250 萬千 伏安。落榜的分別是去年民企納稅十強(qiáng)排名第四的東莞市萬科公司和第七的東莞市富通新家園房地產(chǎn)公司。在納稅榜上民營企業(yè)納稅10 強(qiáng)中，有 7 家為房地產(chǎn)開發(fā)公司。至 2020 年來，全市工商注冊登記的批發(fā)零售貿(mào)易企 業(yè)和個(gè)體商戶已達(dá) 萬個(gè)，比 1999 年增長 %。二十年來，東莞的經(jīng)濟(jì)以平均每年 22%的增長率蓬勃發(fā)展，是中國綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力 30 強(qiáng)城市之一，外貿(mào)總量連續(xù)七年名列全國大中城市第三，居全國地級市之首，成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一。 東莞市預(yù)計(jì)全年完成 GDP2624 億元，比上年增長 ％；財(cái)政總收入 401 億元，其中地方財(cái)政收入 125 億元，增長 ％；實(shí)際利用外資 億美元，增長 ％；出口總額 473 億美元，增長 ％；新增個(gè)體工商戶、私營企業(yè) 萬戶，總數(shù)突破 40 萬戶，增長 ％。 東莞的經(jīng)濟(jì)以平均每年 22%的增長率蓬勃發(fā)展，是中國綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力 30 強(qiáng)城市之一，外貿(mào)總量連續(xù)七年名列全國大中城市第三，居全國地級市之首，成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一。 英皇 ● 中央生活區(qū)便 是這座新城的未來的代名詞。而東莞又擁有廣袤的腹地， 30 多個(gè)鎮(zhèn)的中心如衛(wèi)星城一樣星羅棋布，分外璀璨。這話一點(diǎn)也不夸張，全球電腦配件有 90%以上在東莞生產(chǎn)。 其實(shí)，甲丁并不知道，東莞并不是一座新城，而是一座歷史文化名城；但是，他又沒說錯，東莞看上去確實(shí)是一座新城，一座擁有現(xiàn)代化的市政配套，擁有國際最大規(guī)模的市政廣場，一流的 CBD 和超大規(guī)模的 CLD。對此，甲丁解釋說：沒想到東莞這座新城建設(shè)得這么漂亮。 東 莞一塞車，全球都缺貨。 從地理位置上看，東莞是站在廣州、深圳這兩個(gè)巨人的肩上展望未來，因而，比這兩個(gè)巨人看得更遠(yuǎn)。 東莞 CBD 一路之隔的 英皇 ● 中央生活區(qū) 便是這座新城的未來地標(biāo)，是東莞人居環(huán)境的全面詮釋。 整體競爭力排行榜： 、 、 、 、 5.臺北、 、 、 、 、 、 、 。劉志庚表示，明年東莞 市將著力開發(fā)建設(shè)松山湖、虎門港、東部工業(yè)園、中央生活區(qū)等重點(diǎn)工程。東莞實(shí)施經(jīng)濟(jì)國際化戰(zhàn)略，大力吸引外資，發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。另： 1995 年以來，東莞全社會消費(fèi)總量平均每年保持 %的增長速度， 2020 年全市社會消費(fèi)品零售總額達(dá) 億元，同比增長 %， 2020 年末全市每百戶城市居民家庭家用汽車擁有量為 42輛，比上年增加 10 輛；人均住房使用面積 平方米，比上年增加 平方米。 民企納稅十強(qiáng) 7家是地產(chǎn)商 東莞市委、市政府分別表彰了 2020 年東莞市納稅前 10 名的外資企業(yè)、民營企業(yè)。東莞市步步高視聽電子有限公司也闖進(jìn)前十。 “ 三位一體 ” 的城市框架初步拉開，“ 一網(wǎng)兩區(qū) ” 建設(shè)初具規(guī)模， “ 五年見新城 ” 目標(biāo)如期實(shí)現(xiàn)，松山湖科技產(chǎn)業(yè)園、虎門港、東部工業(yè)園建設(shè)加速推進(jìn)。全市已建成了包括公路、鐵路、內(nèi)河、海上等多種運(yùn)輸方式的交通網(wǎng)絡(luò)和現(xiàn)代通信、電力網(wǎng)絡(luò)，等級公路密度達(dá)每百平方公里 公里，是我國公路密度最大的城市。我們通過全面啟動 “ 國家環(huán)保模范城市 ” 創(chuàng)建工作，部署落實(shí)碧水、藍(lán)天、綠地、宜居和綠色 GDP 五大工程，對城市進(jìn)行全方位的綠化、美化，全市綠色生態(tài)格局初步形成，榮獲