【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 較經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 虎門 常平 石龍 樟木頭 石碣 茶山 石排GDP（萬元）363000 330176 203061 1312663 103889 79100 82389工業(yè)總產(chǎn)值（萬元）704802 430412 309556 213709 168569 150500 135171財(cái)政收入（萬元）26863 16234 17318 23800 7711 6233社會(huì)消費(fèi)品零售總額（萬元）387000 169025 125711 51826 40805 35950 46919土地面積（K㎡）170 108 36 56石龍雖然地域狹小，但綜合實(shí)力較強(qiáng)，僅次于虎門、常平、厚街、塘夏，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠(yuǎn)高于石碣、石排、茶山等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。 石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃（1）城鎮(zhèn)性質(zhì)東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運(yùn)中心之一，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城鎮(zhèn)。（2）規(guī)劃結(jié)構(gòu)四大組團(tuán)老城組團(tuán)——占地 ㎡，規(guī)劃 萬人，以日用消費(fèi)型商業(yè)區(qū)為依托新城組團(tuán)——占地 ㎡，規(guī)劃 萬人，城市行政、科技、信息、文化中心西湖組團(tuán)——占地 ㎡，規(guī)劃 萬人，以高新技術(shù)園區(qū)和批發(fā)為主的大商業(yè)區(qū)為依托紅海組團(tuán)——占地 ㎡，規(guī)劃為物流園四條發(fā)展軸線鎮(zhèn)內(nèi)連結(jié)老城區(qū)、新城區(qū)、西湖區(qū)的四條主要道路一條藍(lán)帶東江將石龍鎮(zhèn)分割為“一江三埠” ，是石龍鎮(zhèn)的重要水運(yùn)航道和景觀資源圖 9：石龍鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖（3）城鎮(zhèn)規(guī)劃有關(guān)指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)2020 年(實(shí)際)2020 年 2020 年 2020 年建設(shè)用地規(guī)模（K㎡） 人均建設(shè)用地（㎡/人） 60 總?cè)丝冢ㄈf人） 戶籍人口（萬人） 暫住人口（萬人） 四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)總體特征發(fā)展歷程在 20 世紀(jì) 90 年代初以前石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚末形成，1991994 年隨著全國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)的高潮，石龍鎮(zhèn)土地開始大量出讓，眾多的市政工程項(xiàng)目完工并投入使用，房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷推出；90 年代中后期隨著宏觀調(diào)控，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低彌，在此期間建設(shè)的多為舊式、小規(guī)模的多層住宅。2020 年，隨著正龍豪園、聚龍灣項(xiàng)目的推出，石龍房地產(chǎn)市場(chǎng)突然升溫。發(fā)展階段由國(guó)際城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年石龍經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2020 年石龍鎮(zhèn)人均 GDP 為 2192 美元，結(jié)合石龍目前房地產(chǎn)市供需特征，石龍房地產(chǎn)已進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。圖 1：國(guó)際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值的關(guān)系圖 單位:美元發(fā)展時(shí)期 啟動(dòng)期 平穩(wěn)發(fā)展期快速增長(zhǎng)期發(fā)展速度放緩直至停滯不前人均 GDP 1000~3000 3000~4000 4000~80008000 以上總體特征石龍鎮(zhèn)土地已基本出讓或被征用。因體制原因，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司控制著該鎮(zhèn)主要的建設(shè)用地，土地市場(chǎng)化程度低。開發(fā)主體以本地開發(fā)商為主，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司占有壟斷地位。本地房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量極少，僅有少量的小型中介以地鋪形式進(jìn)行二手樓租售業(yè)務(wù)；二級(jí)市場(chǎng)一般是開發(fā)商自售，外地品牌中介已進(jìn)入本地市場(chǎng)（香港怡高、深圳愛地時(shí)代） 。老城區(qū)、西湖區(qū)現(xiàn)以舊式多層住宅為主，居住環(huán)境較差；新開發(fā)樓盤主要集中在新城區(qū)。老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)消費(fèi)型為主，住宅底層街鋪數(shù)量較多，商業(yè)氣氛旺；西湖區(qū)商業(yè)以大型批發(fā)、綜合性商業(yè)為主；新城區(qū)商業(yè)面積供給較多，銷售情況良好，但商業(yè)氣氛清淡。寫字樓市場(chǎng)以自建自用為主，市場(chǎng)需求不旺 市場(chǎng)供給分析 住宅供給（1）區(qū)域分布與價(jià)格區(qū)間老城區(qū)——主要集中分布舊式多層住宅及村宅，少量高層，價(jià)格區(qū)間10001800 元/㎡西湖區(qū)——主要集中分布舊式多層住宅及村宅，無新項(xiàng)目，價(jià)格10001600 元/㎡新城區(qū)——近期開發(fā)項(xiàng)目全部集中在此區(qū)，且住宅質(zhì)素較高。價(jià)格區(qū)間：普通住宅 12002700 元/㎡，別墅 300010558 元/㎡（2）主要住宅樓盤項(xiàng)目名稱規(guī)模戶型面積（㎡）銷售價(jià)格(元/㎡)銷售率正龍豪園占地 萬㎡，建筑面積 萬㎡，一期 31 棟獨(dú)立別墅，二期135 棟獨(dú)立別墅和疊加別墅1 期:346~5872 期:獨(dú)立別墅301~568疊加別墅163081 期:8033~97862 期:3000~105581 期:55%2 期:45%聚龍灣3 期總建筑面積 萬㎡，1 期 5 棟多層，2 期 11 棟 12層小高層，3期 3 棟高層 2 房:~3 房:~4 房:~復(fù)式:~1 期均價(jià):24002 期均價(jià):25003 期均價(jià):27001 期約 90 套，銷售 100%2 期約 434 套，銷售 90%3 期約 510 套，銷售 50%龍升市場(chǎng)總建筑面積 萬㎡，340 戶,17 棟7 層住宅3 房:~復(fù)式:~1596~2241 50%金沙灣花園占地約 萬㎡，目前規(guī)劃147 個(gè)地塊,以賣地自建方式開發(fā)(獨(dú)立別墅)350~500 地塊價(jià)格170~200 萬元(每個(gè)地塊面積約 280~300㎡) 新世紀(jì)麗江豪園(茶山鎮(zhèn))占地 670 畝，總建筑面積40 萬㎡，產(chǎn)品以小高層和獨(dú)立別墅為主洋房:~148復(fù)式:246~259別墅:318~561洋房均價(jià):3000別墅均價(jià):5000洋房:1 期100%別墅:1 期 50 套100%2 期 100 套70%華毅花園 新城區(qū)多層 70~90 均價(jià):1500 100%偉安花園新城區(qū)舊式多層80~110 均價(jià):1200 100%信諾新村新城區(qū)舊式多層100 均價(jià):1500 100%永和新村新城區(qū)舊式多層80~120 均價(jià):1200 100%聯(lián)合廣場(chǎng)新城區(qū)舊式多層70~120 均價(jià):1200 100%華南花園 老城區(qū)高層 113~130 均價(jià):1700 60%君清居新城區(qū)舊式多層80~120 均價(jià):1600 70%富林大廈 老城區(qū)高層 90~120 均價(jià):1800 100%目前市場(chǎng)上只有正龍豪園、聚龍灣、龍升市場(chǎng)三個(gè)新樓盤，除此之外其它樓盤均為早期住宅樓，設(shè)計(jì)理念較落后，市場(chǎng)價(jià)格較低。石龍鎮(zhèn)南側(cè)毗鄰的茶山鎮(zhèn)的新世紀(jì)麗江豪園由于距石龍鎮(zhèn)較近，因此客戶群中有較大比例來自石龍鎮(zhèn)。（3）未來主要競(jìng)爭(zhēng)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，在未來 2~3 年內(nèi)石龍房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)以下新的供給：項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目概況正龍豪園三期 正在規(guī)劃中，產(chǎn)品預(yù)計(jì)有多層聚龍灣四期占地約 萬㎡，總建筑面積 16 萬㎡，2020 年 5 月開工，產(chǎn)品以高層為主，少量多層 石龍房地產(chǎn)公司項(xiàng)目占地約 萬㎡，總建筑面積約 16萬㎡，預(yù)計(jì) 2020 年 7 月開工，產(chǎn)品以中高層為主新世紀(jì)麗江豪園三、四期花園洋房（小高層） 、獨(dú)立別墅（4）市場(chǎng)銷售反饋要素大面積獨(dú)立別墅中小面積獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅疊拼別墅 復(fù)式多層、小高層、高層客戶企業(yè)主生意人港人企業(yè)主生意人港人企業(yè)主生意人政府高層企事業(yè)單位高層企業(yè)主生意人政府高層企事業(yè)單位高層生意人企事業(yè)中高管理層高級(jí)技術(shù)人員外地人個(gè)體戶總價(jià) 300~500 萬元 100~300 萬元 50~100 萬元 40~80 萬元 15~30 萬元年均推出量10800㎡（約 27 套）44460㎡（約 117 套）6636㎡（28 套）14200㎡（約 71 套）37500㎡（約 375 套）年均消化量4000㎡（約 10 套）14820㎡（約 39 套）6636㎡（28 套 2 個(gè)月）10000㎡（約 50 套）27300㎡（約 273 套）消化量/推出量37% 33% 100% 70% 73%結(jié)論： 商業(yè)供給（1）主要商業(yè)街道路名稱 物業(yè)類型 業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)品種租金（元/㎡月）出租率綠化路沿街住宅底層街鋪:8~60㎡服裝、服飾、鞋襪、珠寶、化妝品、醫(yī)藥、餐飲通訊、銀行100~200 100%興龍路沿街住宅底層街鋪:8~60㎡服裝、化妝品、醫(yī)藥、家私、燈飾、五金80~20095%裕興路高層住宅裙樓, 沿街住宅底層街鋪:18~500便利店、設(shè)計(jì)公司、裝飾材料、五金、車行30 60%（2）主要大型商業(yè)物業(yè)商場(chǎng)名