【文章內(nèi)容簡介】 損耗和無形損耗兩種，前者是由于使用和物理、化學變化影響而引起的建筑物價值損失，后者是由于技術(shù)進步、規(guī)劃設(shè)計更新、消費觀念變化更新等原因而引起的價值損失。 建筑物的貶值同樣可以分為實體性、功能性和經(jīng)濟性貶值。 64 (1)實體性貶值 是建筑物在實體方面的損耗所造成的價值損失。是由于使用、年限、天氣、無人看管、失修，甚至故意破壞等原因引起的。 實體性貶值可以分為可修復貶值和不可修復貶值。可修復貶值是指在經(jīng)濟上可以修復的貶值，即通過對建筑缺陷的修補而使其市場價值增加應(yīng)至少相當于修補的成本。不可修復貶值修復建筑的成本很可能大于修補后建筑所增加的價值，這種修復在經(jīng)濟上是不可行的。如對建筑地基或建筑框架的輕微破壞常常被認為是不可修復的貶值。這是因為修復成本將非常大，而增加的市場價值卻相對較小。 65 (2)功能性貶值 是一種由于建筑效用相對損失而引起的貶值。效用損失是指有些建筑特征不如其成本所顯示的那么有用。 效用損失可能是由于建筑設(shè)計不完善、設(shè)備過時或建筑內(nèi)其他方面的設(shè)計瑕疵所引起的。如拙劣的樓層平面布置和沒有邊院的房屋。 功能性貶值也常常是由于原建筑設(shè)計特征與位置不符引起的，如建筑的類型或用途與位置不符（是建筑不適合，屬于某種程度的功能損失，被稱為 建筑錯位 ）。 如果建筑對于鄰區(qū)來說過大或過于豪華，那么也會有功能損失而被稱為 建筑過度 。如建筑對于鄰區(qū)來說過小或質(zhì)量太差，那么由此引起的功能損失被稱為 建筑不足 。 功能性貶值可以是可修復的或不可修復的，這主要取決于修復成本是小于還是大于在價值方面所得到的好處。但建筑錯位或建筑過度所引起的價值損失通常被認為是不可修復的。 66 (3)經(jīng)濟性貶值 是指由于委估房地產(chǎn)以外的原因引起的價值損失。造成經(jīng)濟價值損失的情況有環(huán)境污染、房產(chǎn)區(qū)劃的變化、附近土地用途的不適合、灰塵、高速公路或機場噪音等。一般來說，經(jīng)濟性貶值是由于一些自房產(chǎn)興建以后在鄰區(qū)發(fā)生或已確認的事件引起。 經(jīng)濟性貶值與實體性貶值和功能性貶值一樣可以分為可修復貶值和不可修復貶值。但問題是經(jīng)濟性貶值引起的原因是房產(chǎn)業(yè)主所不能控制的，補救的成本也非常大。如為減少高速公路的噪音給房產(chǎn)價值帶來的影響，就需要興建一個非常昂貴的隔音墻。因此經(jīng)濟性貶值幾乎總是不可修復的。 67 （ 1）年限法（直線法） （ 2）觀察法 （ 3）成新率折扣法 （ 4）銷售資料法或市場法 （ 5）資本化收益法或租金損失法 68 （ 1）年限法（直線法） 年限法是把建筑物的損耗建立在建筑物的壽命、已使用年限或剩余壽命之間內(nèi)在關(guān)系的基礎(chǔ)之上，更進一步講年限法有這樣的假設(shè)：所有建筑的整個使用壽命是可以預測的，這里講的是經(jīng)濟壽命，經(jīng)濟壽命被定義為 “ 不動產(chǎn)開發(fā)項目對房產(chǎn)價值做出貢獻的期間 ” ，因此在一個建筑的經(jīng)濟壽命結(jié)束后，空地的售價應(yīng)與已開發(fā)房產(chǎn)的價值相同或大于已開發(fā)房產(chǎn)。 年限法的計算公式為： 建筑物貶值率 =建筑物已使用年限 /建筑物總經(jīng)濟壽命 100% 建筑物成新率 =建筑物尚可使用年限 /建筑物總經(jīng)濟壽命 100% 69 （ 1）年限法（直線法） 由于維修、現(xiàn)代化等方面的差異，同樣年限的建筑其情況和理想程度有很大的差異，由于這個緣故，評估人員應(yīng)該以建筑的 “ 有效年限 ” 而不是實際年限為基礎(chǔ)。（實際年限是建筑物從建成之日到估價時點的日歷時間，有效年限可能短于或長于實際年限，建筑物的維護保養(yǎng)較差，有效年限可能要長于實際年限）。 采用年限法在我國要注意土地使用權(quán)的壽命問題，如建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地的使用年限而結(jié)束 ,應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟壽命估算貶值，如建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實際使用年限加上土地的剩余使用年限估算貶值 . 70 （ 2）觀察法 也稱評分法，是評估人員借助于建筑物成新率的評分標準，包括建筑物整體成新率評分標準和不同構(gòu)成部分的評分標準，根據(jù)建筑物的實際狀況進行對照打分，得出成新率。 成新率 =結(jié)構(gòu)部分合計得分 G+裝修部分合計得分 S+設(shè)備部分合計得分 B 式中： G結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù) S裝修部分的評分修正系數(shù) B設(shè)備部分的評分修正系數(shù) 71 （ 3）成新率折扣法 成新率折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。計算公式為： 建筑物現(xiàn)值 =建筑物重新購建價格 成新率 成新率折扣法適用于同時需要對大量建筑物進行估價的場合。比較粗略。 72 （ 4）銷售資料法或市場法 該方法的依據(jù)的原則是價值損失是由市場上買方和賣方?jīng)Q定的。如果老建筑的價值比新建筑的價值低，那么其售價就較低。在銷售資料法中，要分析許多銷售實例（從銷價中減去土地的估算值）以求得建筑物在銷售價格中所占的份額；然后用這個金額與一個新建筑的現(xiàn)行成本進行比較；其差額就是價值損失。 使用銷售資料估算的步驟為： 估算每筆可比銷售中建筑物目當前重新購建價格； 如果可能使用空地的市場銷售資料估算每筆可比銷售的土地價值； 從銷售價格中減去土地價值從而從銷價中提取建筑物部分的價值； 從每筆銷售當前的重新購建價格中減去提取的建筑價值，其差額就是每筆可比銷售的貶值的估算值。 如果我們準備將銷售數(shù)據(jù)與委估房地產(chǎn)相比較，那么應(yīng)該考慮年限的差異。如果用每筆銷售的貶值除以其估算的當前重新購建價格，其結(jié)果就是每筆銷售房產(chǎn)價值損失的百分比，這個結(jié)果再除以可比銷售實例建筑物的已使用年限就是價值損失的年百分比。被估建筑物可以使用典型的年度損失百分比。 73 （ 5）資本化收益法或租金損失法 資本化收益法可用于估算由于各種原因引起的總價值損失或單一原因引起的價值損失。如果估算由于各種原因引起的損失。那么應(yīng)該將委估建筑的當前租金與一個可以替代的類似建筑的新建筑的租金相比較。其差異就是由于年限或貶值引起的租金損失。在實際中非正規(guī)的做法通常是使用總租金乘數(shù)將租金損失 “ 資本化 ” 。 例如要估算一套舊住宅的貶值，如果其月租金比新的類似住宅少 300元，市場研究表明總租金乘數(shù)為 200，那么通過租金損失法估算的貶值為 6000元。 如果被評估的是典型的收益性房產(chǎn)。那么價值損失或貶值可以通過一個正式資本化收益法進行估算，這種方法使用的是凈收益而不是總收益。第一步是將那些在扣減土地收益后屬于建筑物的凈收益資本化。這是對建筑物的價值的估算，從建造同一建筑的成本估算值中減去該價值后。就可以得到建筑物總的貶值額。 74 六、應(yīng)用舉例 例 1：某地塊面積為 60000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為 10萬元 /畝，拆遷費 5萬元 /畝，開發(fā)費 3億元 /平方公里，其他費用（包括稅費） 3萬元 /畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費的 60%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為 10%，銀行貸款利率為 6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。 75 六、應(yīng)用舉例 解： 土地取得成本 =出讓金 +拆遷費 =10+5=15萬元 /畝 =250元 /平方米 土地開發(fā)成本 =開發(fā)費 +其他費用 =3億元 /平方公里 +3萬元 /畝 =300元 /平方米 +45元 /平方米 =345元 /平方米 假定土地取得成本一次性投入，因此計息期為兩年， 土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息 =250 [（ 1+6%） 21]+345 60% [（ 1+6%） 1]+ 345 40%*[（ 1+6%） ]=++= /平方米 開發(fā)利潤 =（ 250+345） 10%= /平方米 土地單價 =250+345++= /平方米 土地總價 = 60000=42509400元 即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為 42509400元。 76 六、應(yīng)用舉例 例 2：某專用倉庫，總建筑面積 6500平方米，建成于1985年 10月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，試評估該倉庫建筑物于 2022年 10月 31日的價格。 77 六、應(yīng)用舉例 。 經(jīng)調(diào)查了解，現(xiàn)時（評估基準日）與評估對象類似的建筑物的造價為每平方米建筑面積 1200元（含合理利潤、稅費等），類似建筑物的層高比評估對象高 10厘米，估計影響造價 5%，則經(jīng)修正后的單位建筑面積造價為 1140元，以此作為被估建筑物的單位建筑面積造價，則： 被估建筑物的重新購建價格 =1140 6500 =7410000元 參照有關(guān)規(guī)定并經(jīng)評估人員判斷，該倉庫建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，該倉庫已使用了 18年，則： 被估建筑物的損耗額 =7410000 18/60=2223000元 建筑物評估價格 =74100002223000 =5187000元 經(jīng)評估，該倉庫建筑物的評估價格為 5187000元。 78 第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用 一、基本思路及步驟 二、適用的對象及條件 三、各參數(shù)的估算 四、收益法的派生方法 五、應(yīng)用舉例 79 一、基本思路及步驟 收益法又稱收益還原法，是求取評估對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估基準日后累加，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。 運用收益法評估一般有下列步驟： ； ； ； ； ； ； 。 80 二、適用的對象及條件 收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的評估，如商場、旅館、餐館、商務(wù)樓等收益性房地產(chǎn)及住宅等可以轉(zhuǎn)為收益性的房地產(chǎn)。但對于政府辦公樓、學校、公園、圖書館等社會公用、公益房地產(chǎn)，收益法一般不適用。 收益法適用的前提條件是：房地產(chǎn)的收益和風險都可以預期和量化。 81 三、各參數(shù)的估算 （一）凈收益的估算 （二）資本化率的估算 （三）收益期限的確定 82 （一）凈收益的估算 凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，在確定收益時必須注意這個凈收益是房地產(chǎn)的客觀凈收益，而不是實際凈收益。房地產(chǎn)的客觀凈收益是房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律允許的最佳利用方向上的凈收益。計算凈收益的基本公式為： 凈收益 =潛在毛收入 空置等造成的收入損失 營運費用 =有效毛收入 營運費用 潛在毛收入、有效毛收入、營運費用、凈收益通常以年度計。 潛在毛收入是假設(shè)房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。 有效毛收入是潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（延遲支付或不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得的收入。 營運費用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支付的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。 凈收益是由有效毛收入扣除營運費用后的歸屬于房地產(chǎn)的凈收益。 83 出租型房地產(chǎn)是收益法評估的典型對象，包括出租的住宅、寫字樓、商場、標準廠房、倉庫和場地等，其凈收益通常為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃稅費和租賃代理費后的余額。 租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。 在實際估算時，維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費是否需扣除，應(yīng)在分析租賃合同的基礎(chǔ)上決定。如果保證房地產(chǎn)正常使用的費用均由出租方承擔，則應(yīng)將它們?nèi)靠鄢?；如果維修、管理等費用全部或部分由承租方承擔，則扣除的項目就不包括這些應(yīng)由承租方承擔的費用。 營運費用不包括建筑物折舊和土地費攤銷及所得稅，但應(yīng)包括建筑物附屬設(shè)備的折舊 84 直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的特點是房地產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)的租金和經(jīng)營者利潤沒有分開。直接經(jīng)營型房地產(chǎn)具體又可分為下列兩種： （ 1）商業(yè)用房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。 （ 2）工業(yè)用房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料估算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤。 85 自用或尚未使用的房地產(chǎn)，可以參照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。 86 （二）資本化率的估算 資本化率實質(zhì)上是房地產(chǎn)投資的報酬率（或收益率），在進行房地產(chǎn)評估時所估算確定的資本化率應(yīng)等同于與獲取評估對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風險投資的收益率。不同地區(qū)、不同時期、不同性質(zhì)、不同用途的房地產(chǎn)，由于投資的風險不同，資本化率并不相同。評估時必須根據(jù)具體的評估對象性質(zhì)、用途及評估時市場投資的風險狀況等因素，來確定適合評估對象的資本化率。 87 即通過收集同一市場上類似房地產(chǎn)的凈收益、價格等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率。這種方法所采用的數(shù)據(jù)資料均來之于市場，能直接地反映房地產(chǎn)市場的供求