【文章內(nèi)容簡介】 損耗和無形損耗兩種，前者是由于使用和物理、化學(xué)變化影響而引起的建筑物價(jià)值損失，后者是由于技術(shù)進(jìn)步、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、消費(fèi)觀念變化更新等原因而引起的價(jià)值損失。 建筑物的貶值同樣可以分為實(shí)體性、功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值。 64 (1)實(shí)體性貶值 是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失。是由于使用、年限、天氣、無人看管、失修，甚至故意破壞等原因引起的。 實(shí)體性貶值可以分為可修復(fù)貶值和不可修復(fù)貶值?？尚迯?fù)貶值是指在經(jīng)濟(jì)上可以修復(fù)的貶值，即通過對建筑缺陷的修補(bǔ)而使其市場價(jià)值增加應(yīng)至少相當(dāng)于修補(bǔ)的成本。不可修復(fù)貶值修復(fù)建筑的成本很可能大于修補(bǔ)后建筑所增加的價(jià)值，這種修復(fù)在經(jīng)濟(jì)上是不可行的。如對建筑地基或建筑框架的輕微破壞常常被認(rèn)為是不可修復(fù)的貶值。這是因?yàn)樾迯?fù)成本將非常大，而增加的市場價(jià)值卻相對較小。 65 (2)功能性貶值 是一種由于建筑效用相對損失而引起的貶值。效用損失是指有些建筑特征不如其成本所顯示的那么有用。 效用損失可能是由于建筑設(shè)計(jì)不完善、設(shè)備過時(shí)或建筑內(nèi)其他方面的設(shè)計(jì)瑕疵所引起的。如拙劣的樓層平面布置和沒有邊院的房屋。 功能性貶值也常常是由于原建筑設(shè)計(jì)特征與位置不符引起的，如建筑的類型或用途與位置不符（是建筑不適合，屬于某種程度的功能損失，被稱為 建筑錯(cuò)位 ）。 如果建筑對于鄰區(qū)來說過大或過于豪華，那么也會有功能損失而被稱為 建筑過度 。如建筑對于鄰區(qū)來說過小或質(zhì)量太差，那么由此引起的功能損失被稱為 建筑不足 。 功能性貶值可以是可修復(fù)的或不可修復(fù)的，這主要取決于修復(fù)成本是小于還是大于在價(jià)值方面所得到的好處。但建筑錯(cuò)位或建筑過度所引起的價(jià)值損失通常被認(rèn)為是不可修復(fù)的。 66 (3)經(jīng)濟(jì)性貶值 是指由于委估房地產(chǎn)以外的原因引起的價(jià)值損失。造成經(jīng)濟(jì)價(jià)值損失的情況有環(huán)境污染、房產(chǎn)區(qū)劃的變化、附近土地用途的不適合、灰塵、高速公路或機(jī)場噪音等。一般來說，經(jīng)濟(jì)性貶值是由于一些自房產(chǎn)興建以后在鄰區(qū)發(fā)生或已確認(rèn)的事件引起。 經(jīng)濟(jì)性貶值與實(shí)體性貶值和功能性貶值一樣可以分為可修復(fù)貶值和不可修復(fù)貶值。但問題是經(jīng)濟(jì)性貶值引起的原因是房產(chǎn)業(yè)主所不能控制的，補(bǔ)救的成本也非常大。如為減少高速公路的噪音給房產(chǎn)價(jià)值帶來的影響，就需要興建一個(gè)非常昂貴的隔音墻。因此經(jīng)濟(jì)性貶值幾乎總是不可修復(fù)的。 67 （ 1）年限法（直線法） （ 2）觀察法 （ 3）成新率折扣法 （ 4）銷售資料法或市場法 （ 5）資本化收益法或租金損失法 68 （ 1）年限法（直線法） 年限法是把建筑物的損耗建立在建筑物的壽命、已使用年限或剩余壽命之間內(nèi)在關(guān)系的基礎(chǔ)之上，更進(jìn)一步講年限法有這樣的假設(shè)：所有建筑的整個(gè)使用壽命是可以預(yù)測的，這里講的是經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)濟(jì)壽命被定義為 “ 不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對房產(chǎn)價(jià)值做出貢獻(xiàn)的期間 ” ，因此在一個(gè)建筑的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后，空地的售價(jià)應(yīng)與已開發(fā)房產(chǎn)的價(jià)值相同或大于已開發(fā)房產(chǎn)。 年限法的計(jì)算公式為： 建筑物貶值率 =建筑物已使用年限 /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命 100% 建筑物成新率 =建筑物尚可使用年限 /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命 100% 69 （ 1）年限法（直線法） 由于維修、現(xiàn)代化等方面的差異，同樣年限的建筑其情況和理想程度有很大的差異，由于這個(gè)緣故，評估人員應(yīng)該以建筑的 “ 有效年限 ” 而不是實(shí)際年限為基礎(chǔ)。（實(shí)際年限是建筑物從建成之日到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的日歷時(shí)間，有效年限可能短于或長于實(shí)際年限，建筑物的維護(hù)保養(yǎng)較差，有效年限可能要長于實(shí)際年限）。 采用年限法在我國要注意土地使用權(quán)的壽命問題，如建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地的使用年限而結(jié)束 ,應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命估算貶值，如建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實(shí)際使用年限加上土地的剩余使用年限估算貶值 . 70 （ 2）觀察法 也稱評分法，是評估人員借助于建筑物成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)，包括建筑物整體成新率評分標(biāo)準(zhǔn)和不同構(gòu)成部分的評分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物的實(shí)際狀況進(jìn)行對照打分，得出成新率。 成新率 =結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 G+裝修部分合計(jì)得分 S+設(shè)備部分合計(jì)得分 B 式中： G結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù) S裝修部分的評分修正系數(shù) B設(shè)備部分的評分修正系數(shù) 71 （ 3）成新率折扣法 成新率折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。計(jì)算公式為： 建筑物現(xiàn)值 =建筑物重新購建價(jià)格 成新率 成新率折扣法適用于同時(shí)需要對大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場合。比較粗略。 72 （ 4）銷售資料法或市場法 該方法的依據(jù)的原則是價(jià)值損失是由市場上買方和賣方?jīng)Q定的。如果老建筑的價(jià)值比新建筑的價(jià)值低，那么其售價(jià)就較低。在銷售資料法中，要分析許多銷售實(shí)例（從銷價(jià)中減去土地的估算值）以求得建筑物在銷售價(jià)格中所占的份額；然后用這個(gè)金額與一個(gè)新建筑的現(xiàn)行成本進(jìn)行比較；其差額就是價(jià)值損失。 使用銷售資料估算的步驟為： 估算每筆可比銷售中建筑物目當(dāng)前重新購建價(jià)格； 如果可能使用空地的市場銷售資料估算每筆可比銷售的土地價(jià)值； 從銷售價(jià)格中減去土地價(jià)值從而從銷價(jià)中提取建筑物部分的價(jià)值； 從每筆銷售當(dāng)前的重新購建價(jià)格中減去提取的建筑價(jià)值，其差額就是每筆可比銷售的貶值的估算值。 如果我們準(zhǔn)備將銷售數(shù)據(jù)與委估房地產(chǎn)相比較，那么應(yīng)該考慮年限的差異。如果用每筆銷售的貶值除以其估算的當(dāng)前重新購建價(jià)格，其結(jié)果就是每筆銷售房產(chǎn)價(jià)值損失的百分比，這個(gè)結(jié)果再除以可比銷售實(shí)例建筑物的已使用年限就是價(jià)值損失的年百分比。被估建筑物可以使用典型的年度損失百分比。 73 （ 5）資本化收益法或租金損失法 資本化收益法可用于估算由于各種原因引起的總價(jià)值損失或單一原因引起的價(jià)值損失。如果估算由于各種原因引起的損失。那么應(yīng)該將委估建筑的當(dāng)前租金與一個(gè)可以替代的類似建筑的新建筑的租金相比較。其差異就是由于年限或貶值引起的租金損失。在實(shí)際中非正規(guī)的做法通常是使用總租金乘數(shù)將租金損失 “ 資本化 ” 。 例如要估算一套舊住宅的貶值，如果其月租金比新的類似住宅少 300元，市場研究表明總租金乘數(shù)為 200，那么通過租金損失法估算的貶值為 6000元。 如果被評估的是典型的收益性房產(chǎn)。那么價(jià)值損失或貶值可以通過一個(gè)正式資本化收益法進(jìn)行估算，這種方法使用的是凈收益而不是總收益。第一步是將那些在扣減土地收益后屬于建筑物的凈收益資本化。這是對建筑物的價(jià)值的估算，從建造同一建筑的成本估算值中減去該價(jià)值后。就可以得到建筑物總的貶值額。 74 六、應(yīng)用舉例 例 1：某地塊面積為 60000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為 10萬元 /畝，拆遷費(fèi) 5萬元 /畝，開發(fā)費(fèi) 3億元 /平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)） 3萬元 /畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)的 60%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為 10%，銀行貸款利率為 6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。 75 六、應(yīng)用舉例 解： 土地取得成本 =出讓金 +拆遷費(fèi) =10+5=15萬元 /畝 =250元 /平方米 土地開發(fā)成本 =開發(fā)費(fèi) +其他費(fèi)用 =3億元 /平方公里 +3萬元 /畝 =300元 /平方米 +45元 /平方米 =345元 /平方米 假定土地取得成本一次性投入，因此計(jì)息期為兩年， 土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息 =250 [（ 1+6%） 21]+345 60% [（ 1+6%） 1]+ 345 40%*[（ 1+6%） ]=++= /平方米 開發(fā)利潤 =（ 250+345） 10%= /平方米 土地單價(jià) =250+345++= /平方米 土地總價(jià) = 60000=42509400元 即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為 42509400元。 76 六、應(yīng)用舉例 例 2：某專用倉庫，總建筑面積 6500平方米，建成于1985年 10月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，試評估該倉庫建筑物于 2022年 10月 31日的價(jià)格。 77 六、應(yīng)用舉例 。 經(jīng)調(diào)查了解，現(xiàn)時(shí)（評估基準(zhǔn)日）與評估對象類似的建筑物的造價(jià)為每平方米建筑面積 1200元（含合理利潤、稅費(fèi)等），類似建筑物的層高比評估對象高 10厘米，估計(jì)影響造價(jià) 5%，則經(jīng)修正后的單位建筑面積造價(jià)為 1140元，以此作為被估建筑物的單位建筑面積造價(jià)，則： 被估建筑物的重新購建價(jià)格 =1140 6500 =7410000元 參照有關(guān)規(guī)定并經(jīng)評估人員判斷，該倉庫建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，該倉庫已使用了 18年，則： 被估建筑物的損耗額 =7410000 18/60=2223000元 建筑物評估價(jià)格 =74100002223000 =5187000元 經(jīng)評估，該倉庫建筑物的評估價(jià)格為 5187000元。 78 第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用 一、基本思路及步驟 二、適用的對象及條件 三、各參數(shù)的估算 四、收益法的派生方法 五、應(yīng)用舉例 79 一、基本思路及步驟 收益法又稱收益還原法，是求取評估對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日后累加，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 運(yùn)用收益法評估一般有下列步驟： ； ； ； ； ； ； 。 80 二、適用的對象及條件 收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的評估，如商場、旅館、餐館、商務(wù)樓等收益性房地產(chǎn)及住宅等可以轉(zhuǎn)為收益性的房地產(chǎn)。但對于政府辦公樓、學(xué)校、公園、圖書館等社會公用、公益房地產(chǎn)，收益法一般不適用。 收益法適用的前提條件是：房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都可以預(yù)期和量化。 81 三、各參數(shù)的估算 （一）凈收益的估算 （二）資本化率的估算 （三）收益期限的確定 82 （一）凈收益的估算 凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，在確定收益時(shí)必須注意這個(gè)凈收益是房地產(chǎn)的客觀凈收益，而不是實(shí)際凈收益。房地產(chǎn)的客觀凈收益是房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律允許的最佳利用方向上的凈收益。計(jì)算凈收益的基本公式為： 凈收益 =潛在毛收入 空置等造成的收入損失 營運(yùn)費(fèi)用 =有效毛收入 營運(yùn)費(fèi)用 潛在毛收入、有效毛收入、營運(yùn)費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)。 潛在毛收入是假設(shè)房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。 有效毛收入是潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（延遲支付或不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得的收入。 營運(yùn)費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支付的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。 凈收益是由有效毛收入扣除營運(yùn)費(fèi)用后的歸屬于房地產(chǎn)的凈收益。 83 出租型房地產(chǎn)是收益法評估的典型對象，包括出租的住宅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫和場地等，其凈收益通常為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃稅費(fèi)和租賃代理費(fèi)后的余額。 租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。 在實(shí)際估算時(shí)，維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)是否需扣除，應(yīng)在分析租賃合同的基礎(chǔ)上決定。如果保證房地產(chǎn)正常使用的費(fèi)用均由出租方承擔(dān)，則應(yīng)將它們?nèi)靠鄢?；如果維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方承擔(dān)，則扣除的項(xiàng)目就不包括這些應(yīng)由承租方承擔(dān)的費(fèi)用。 營運(yùn)費(fèi)用不包括建筑物折舊和土地費(fèi)攤銷及所得稅，但應(yīng)包括建筑物附屬設(shè)備的折舊 84 直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的特點(diǎn)是房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)的租金和經(jīng)營者利潤沒有分開。直接經(jīng)營型房地產(chǎn)具體又可分為下列兩種： （ 1）商業(yè)用房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料計(jì)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。 （ 2）工業(yè)用房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料估算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。 85 自用或尚未使用的房地產(chǎn)，可以參照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或直接比較得出凈收益。 86 （二）資本化率的估算 資本化率實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率（或收益率），在進(jìn)行房地產(chǎn)評估時(shí)所估算確定的資本化率應(yīng)等同于與獲取評估對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率。不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同性質(zhì)、不同用途的房地產(chǎn)，由于投資的風(fēng)險(xiǎn)不同，資本化率并不相同。評估時(shí)必須根據(jù)具體的評估對象性質(zhì)、用途及評估時(shí)市場投資的風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，來確定適合評估對象的資本化率。 87 即通過收集同一市場上類似房地產(chǎn)的凈收益、價(jià)格等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。這種方法所采用的數(shù)據(jù)資料均來之于市場，能直接地反映房地產(chǎn)市場的供求