【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 計(jì)部 造價(jià)合約部 工程技術(shù)部 景觀裝飾部 客戶(hù)服務(wù)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 法律事務(wù)室 項(xiàng)目公司 1 土地階段 營(yíng)銷(xiāo)類(lèi) 《項(xiàng)目可行性研究》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 2 概念設(shè)計(jì)階段 營(yíng)銷(xiāo)類(lèi) 《項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 3 工程類(lèi) 《項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案》 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 4 方案設(shè)計(jì)階段 工程類(lèi) 《項(xiàng)目規(guī)劃及建筑方案》 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 5 《項(xiàng)目基礎(chǔ)處理方案》 ☆ ☆ ★ ☆ 6 《項(xiàng)目景觀概念設(shè)計(jì)》 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ 7 施工圖設(shè)計(jì)階段 營(yíng)銷(xiāo)類(lèi) 《售樓處和樣板房的選址、定位及開(kāi)放計(jì)劃》 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 8 《營(yíng)銷(xiāo)模式及代理公司的選擇》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 9 《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略總體方案》 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ 10 《項(xiàng)目銷(xiāo)售指標(biāo)》 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 11 工程類(lèi) 《項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)》 ★ ☆ ☆ ☆ 12 《景觀方案設(shè)計(jì)》 ★ ☆ ☆ ☆ 13 《項(xiàng)目目標(biāo)成本》 ★ ☆ 15 14 施工準(zhǔn)備階段 營(yíng)銷(xiāo)類(lèi) 《項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)宣傳方案》 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ 15 《項(xiàng)目精裝修方案》 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ 《售房合同》 ★ ☆ ☆ 16 《交房標(biāo)準(zhǔn)》 ☆ ☆ ★ 17 工程類(lèi) 《招投標(biāo)方案》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 18 《施工單位、監(jiān)理單位篩選和評(píng)估 報(bào)告》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 19 《施工單位、監(jiān)理單位招標(biāo)合同》 ☆ ★ ☆ ☆ 20 《關(guān)鍵工序施工組織設(shè)計(jì)》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 21 《市政配套綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)》 ★ ☆ 22 《物業(yè)公司招標(biāo)及選擇》 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ 23 施工階段 營(yíng)銷(xiāo)類(lèi) 《項(xiàng)目階段性營(yíng)銷(xiāo)策略方案》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 24 《項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)方案》 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 25 《房屋價(jià)格表及付款方式》 ★ ☆ ☆ ☆ 26 工程類(lèi) 《項(xiàng)目重大設(shè)計(jì)變更》 ★ ☆ ☆ 27 《項(xiàng)目重大簽證》 ★ ☆ 28 項(xiàng)目交房階段 營(yíng)銷(xiāo)類(lèi) 《業(yè)主交房方案》 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 29 《商業(yè)移交方案》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 30 工程類(lèi) 《資產(chǎn)管理方案》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 31 項(xiàng)目收尾階段 《項(xiàng)目總結(jié)》 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ★ 說(shuō)明 :各階段成果方案一般由項(xiàng)目公司提交，職能部門(mén)初審后報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審閱，職能部門(mén)報(bào)公司主要領(lǐng)導(dǎo)同意后組織公司評(píng)審會(huì)議。 第五章 項(xiàng)目規(guī)劃及定位 第二十六條 項(xiàng)目前期策劃 1． 項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)編寫(xiě)《項(xiàng)目定位策劃報(bào)告》，內(nèi)容包括（但不限于）：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景、政策環(huán)境、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、銷(xiāo)售目標(biāo)等，并報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審批；如項(xiàng)目已招標(biāo)確定營(yíng)銷(xiāo)策劃公司，則由營(yíng)銷(xiāo)策劃公司編寫(xiě)《項(xiàng)目定位策劃報(bào)告》，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部審核后，提交公司總經(jīng)理辦公會(huì)審批。 2． 《項(xiàng)目定位策劃報(bào)告》主要內(nèi)容 16 市場(chǎng)定位 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查與類(lèi)比項(xiàng)目分析，研究、論證項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)的市場(chǎng)地位。 產(chǎn)品定位 根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)與同類(lèi)項(xiàng)目產(chǎn)品的研究結(jié)論，依據(jù)《可行性研究報(bào)告》中概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，詳細(xì)提出項(xiàng)目產(chǎn)品主要定位與細(xì)節(jié)建議，包括建筑風(fēng)格、園林景觀、產(chǎn)品組合配比、產(chǎn)品功能細(xì)分、戶(hù)型建議、項(xiàng)目特色等內(nèi)容。 客群定位 根據(jù)市場(chǎng)客戶(hù)研究與問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告結(jié)論，結(jié)合產(chǎn)品定位，提出項(xiàng)目指向的市場(chǎng)客群，細(xì)分客群圈層，剖析項(xiàng)目客群來(lái)源與特點(diǎn)。 形象定位 根據(jù)產(chǎn)品與客群定位，精準(zhǔn)定義項(xiàng)目市場(chǎng)形象，包括案名、定位語(yǔ)、主推廣語(yǔ)等主題形象，并圍繞主題形象展開(kāi)初步 VI 系統(tǒng)。 總體營(yíng)銷(xiāo)策略 根據(jù)產(chǎn)品組合、客群定位、主題形象等，制定項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略與推廣思路，擬定項(xiàng)目推售與關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。包括開(kāi)盤(pán)前蓄客方案、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)活動(dòng)策劃、形象推廣策略、推廣媒體建議、推廣計(jì)劃排期、整體營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算等。 價(jià)格定位 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，以市場(chǎng)類(lèi)比法，客觀的進(jìn)行權(quán)重打分。結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)策略與開(kāi)發(fā)計(jì)劃，提供項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位建議，并 17 測(cè)算項(xiàng)目整體收益。 第二十七條 項(xiàng)目規(guī)劃方案 方案確定后，由產(chǎn)品設(shè)計(jì)部依據(jù)深化定位報(bào)告、用地規(guī)劃條件、初步成本建議、初步勘察報(bào)告等，編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，提交設(shè)計(jì)單位，形成初步設(shè)計(jì)成果。 方案 設(shè) 計(jì) 過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目總體規(guī)劃、戶(hù)型方案、立面效果三個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)控制。各個(gè)節(jié)點(diǎn)的初步設(shè)計(jì)成果，由產(chǎn)品設(shè)計(jì)部、經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部進(jìn)行初審后，上報(bào)公司設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)。同時(shí)，在設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)熟悉掌握政府強(qiáng)制性控制標(biāo)準(zhǔn)，并加大與政府職能部門(mén)的溝通，了解地方政府慣性要求或彈性控制標(biāo)準(zhǔn)。 ，召開(kāi)公司方案評(píng)審會(huì)。相應(yīng)的調(diào)整意見(jiàn)由產(chǎn)品設(shè)計(jì)部督促設(shè)計(jì)單位修改，編制報(bào)建 文本，向相關(guān)政府部門(mén)申請(qǐng)報(bào)批工作。 第二十八條 項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品定位工作的責(zé)任矩陣參照下表： 18 第六章 報(bào)批報(bào)建及開(kāi)工準(zhǔn)備 第二十九條 項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建管理 1． 基本流程 房地產(chǎn)前期報(bào)批報(bào)建基本流程參照下圖： 序號(hào) 工作職能 具體工作事項(xiàng) 造價(jià)合約部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部 產(chǎn)品設(shè)計(jì)部 法律事務(wù)室 工程技術(shù)部 景觀裝飾部 項(xiàng)目公司 1 營(yíng)銷(xiāo)策劃公司招標(biāo) 發(fā)布招標(biāo)書(shū) ★ ☆ 2 定位報(bào)告 強(qiáng)排方案 ★ ☆ 地塊規(guī)劃指標(biāo) ★ ☆ 項(xiàng)目概念性設(shè)計(jì)方案 ★ ☆ 市場(chǎng)定位 ★ ☆ 項(xiàng)目定位 ★ ☆ 客戶(hù)定位 ★ ☆ 產(chǎn)品定位 ★ ☆ ☆ ☆ 價(jià)格定位 ☆ ☆ ★ ☆ 資金計(jì)劃與利潤(rùn)目標(biāo) ★ ☆ ☆ 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)策略 及節(jié)點(diǎn)安排 ☆ ★ ☆ 3 確定營(yíng)銷(xiāo)策劃公司 定標(biāo) ☆ ★ ☆ ☆ 簽訂營(yíng)銷(xiāo)策劃代理合同 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ 4 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) ☆ ★ 總體規(guī)劃初審 ☆ ★ 戶(hù)型方案初審 ☆ ★ ☆ 立面方案初審 ☆ ★ ☆ 督促設(shè)計(jì)單位修改 ★ 編制方案報(bào)建文本 ☆ ★ 19 土地出讓合同 取得規(guī)劃條件 招標(biāo)、拍賣(mài)、 掛牌 繳納土 地出讓 金及契稅 發(fā)改委立項(xiàng) 用地 規(guī)劃 許可證 消防部 門(mén)協(xié)審 建筑工 程設(shè)計(jì) 方案審查 人防部 門(mén)協(xié)審 環(huán)評(píng)方案報(bào)建 水土 保持方案 報(bào) 建 建筑工 程規(guī)劃 許可證 國(guó)有土地 使用 權(quán)證 交通影 響評(píng)價(jià) 其他部門(mén)協(xié)審 施工圖設(shè)計(jì) 地震安全性評(píng)價(jià) 施工圖審查 招標(biāo)審查備案 監(jiān)理招 投標(biāo) 施工招投標(biāo) 消防報(bào)建 人防報(bào)建 質(zhì) 量、安全 監(jiān)督手續(xù) 防雷報(bào)建 施工許可證 規(guī)劃 驗(yàn)線(xiàn)及 177。 注：各地區(qū)實(shí)際情況與圖中所列的報(bào)批報(bào)建內(nèi)容及先后程序會(huì)略有差異。 2．責(zé)任矩陣 前期報(bào)批報(bào)建具體分工如下表： 20 序號(hào) 報(bào)批報(bào)建內(nèi)容 辦公室 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部 產(chǎn)品設(shè)計(jì)部 工程技術(shù)部 造價(jià)合約部 景觀裝飾部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 法律事務(wù)室 項(xiàng)目公司 1 項(xiàng)目公司注冊(cè)及資質(zhì)等級(jí)辦理 ☆ ☆ ☆ ★ ☆ 2 國(guó)有土地使用權(quán)證 ☆ ★ ☆ 3 建筑節(jié)能審查 ★ ☆ 4 發(fā)改委立項(xiàng) ★ ☆ 5 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 ☆ ★ 6 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ★ ☆ ☆ 7 初步設(shè)計(jì)審查 ★ ☆ ☆ ☆ 8 環(huán)評(píng)方案報(bào)建 ☆ ★ 9 新建人防工程審批 ☆ ★ 10 建筑節(jié)能方案審批 ☆ ★ 11 水土保持方案審查 ☆ ★ 12 氣象防雷方案審查 ☆ ★ 13 建設(shè)工程抗震設(shè)防要求核準(zhǔn) ☆ ★ 14 消防部門(mén)審批 ☆ ★ 15 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ☆ ☆ ★ 16 施工圖審查 ☆ ★ 17 人防施工圖審 ☆ ★ 18 公開(kāi)招投標(biāo)備案 ☆ ★ 19 人防報(bào)建、消防報(bào)建、防雷報(bào)建 ★ 20 質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù) ★ 21 施工許可證 ★ 22 房屋面積預(yù)測(cè) ☆ ☆ ★ 23 物業(yè)備案 ★ 24 白蟻防治備案 ★ 25 商品房預(yù)售許可證 ☆ ★ 26 規(guī)劃驗(yàn)線(xiàn)及177。 ★ 27 交通影響評(píng)價(jià) ☆ ★ 第三十條 項(xiàng)目管理策劃書(shū) 1． 項(xiàng)目公司成立后，根 據(jù)公司對(duì)項(xiàng)目的總體要求，項(xiàng)目公司總經(jīng)理主持編制《項(xiàng)目管理策劃書(shū)》，其內(nèi)容包括（但 21 不限于）：項(xiàng)目概況、責(zé)任管理目標(biāo)、開(kāi)發(fā)策略、總體開(kāi)發(fā)周期、營(yíng)銷(xiāo)策略、項(xiàng)目責(zé)任成本、成本控制 策略、項(xiàng)目組織及人員配置、責(zé)任矩陣、現(xiàn)金流分析及資金計(jì)劃、部門(mén)責(zé)任書(shū)、招投標(biāo)計(jì)劃、需單獨(dú)分包的分部分項(xiàng)工程、進(jìn)度計(jì)劃、實(shí)施要點(diǎn)、質(zhì)量安全文明施工管控要點(diǎn)及措施、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策。 2． 《項(xiàng)目管理策劃書(shū)》經(jīng)公司各職能部門(mén)初審后，報(bào)公司評(píng)審，由公司總經(jīng)理簽字生效。 3． 《項(xiàng)目管理策劃書(shū)》以年度為調(diào)整周期，根據(jù)上一年度的完成情況和當(dāng)年公司下達(dá)的《 年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)》對(duì)策劃書(shū)的運(yùn)行目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。 第三十一條 開(kāi)工準(zhǔn)備 開(kāi)工準(zhǔn)備管理（基本取得用地到基礎(chǔ)開(kāi)工）主要工作內(nèi)容包括：現(xiàn)場(chǎng)查勘、收地圍蔽、組織詳勘、申報(bào)臨水臨電、實(shí)施“三通一平”、與政府相關(guān)部門(mén)對(duì)接等。 項(xiàng)目公司通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查勘或向有關(guān)部門(mén)、單位查詢(xún)施工現(xiàn)場(chǎng)及毗鄰區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等地下管線(xiàn)資料，氣象和水文觀測(cè)資料，相鄰建筑物和構(gòu)筑物、地下工程的有關(guān)資料，并向土方、樁基、主體等施工單位提供上述資料。 項(xiàng)目公司應(yīng)提前了解項(xiàng)目所在地施工證照取得、安全文明施工、工程驗(yàn)收（中間驗(yàn)收）、檔案移交、竣工備案等 22 方面的管理規(guī)定，采取預(yù)防措施，避免影響工期。 ，避免因先行開(kāi)工導(dǎo)致后期需進(jìn)行結(jié)構(gòu)檢測(cè)等現(xiàn)象，既影響進(jìn)度、又增加成本。 了解地方政府在供電、供水、供暖、燃?xì)?、消防、防雷方案?bào)批（報(bào)建）及圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等方面的要求，并及時(shí)辦理、完善各種相關(guān)手續(xù)。 地方政府積極申請(qǐng)將項(xiàng)目列為政府重點(diǎn)工程，爭(zhēng)取在報(bào)建手續(xù)方面的優(yōu)惠政策 。 、交通執(zhí)法部門(mén)、街道委（或鎮(zhèn)政府）及公安等部門(mén)的對(duì)接工作，爭(zhēng)取良好的建設(shè)環(huán)境。 第七章 工程建設(shè)管理 第三十二條 工程技術(shù)部（安全監(jiān)察部）是公司各項(xiàng)目工程建設(shè)安全、質(zhì)量、進(jìn)度、技術(shù)管理的主責(zé)部門(mén)。項(xiàng)目公司總經(jīng)理是項(xiàng)目安全、質(zhì)量、進(jìn)度管理的第一責(zé)任人。 第三十三條 技術(shù)管理 《工程管理手冊(cè)》第五條 。 《工程管理手冊(cè)》第 條 。 3． 《施工組織設(shè)計(jì)》審查要點(diǎn)詳見(jiàn)《工程管理手冊(cè)》第 條 。